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上海市某某區人民法院

民事判決書

（2014）長民三（民）初字第2244號

原告王某某，女，住上海市。

委托代理人毛萬國，北京盈科（上海）律師事務所律師。

被告上海某某房地產經紀有限公司，注冊地上海市。

法定代表人錢某某，職務總經理。

委托代理人吳某某，男，公司員工。

原告王某某訴被告上海某某房地產經紀有限公司居間合同糾紛一案，于2014年8月26日向本院提起訴訟。本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員胡桂霞獨任審判，于2014年12月10日公開開庭進行了審理。原告王某某的委托代理人毛萬國，被告上海某某房地產經紀有限公司的委托代理人吳某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告王某某訴稱，2013年經被告居間帶看，原告有意購買案外人蔣某某位于某房屋，經被告要求原告向被告支付購房意向金人民幣2萬元。后在被告的要求下，原告與被告稱為蔣某某代理人的孫某某簽訂了購房意向協議，約定原告與案外人蔣某某雙方于2013年9月1日前簽訂正式的上海市房地產買賣合同。根據被告的要求，原告向被告支付了購房預付款8萬元。但蔣某某沒有按照約定與原告簽訂上海市房地產買賣合同，并將該房屋轉賣。原告認為，被告及案外人孫某某均稱孫某某為蔣某某的代理人，卻一直未向原告提供蔣某某的委托授權文件，具有明顯的欺詐成分，買賣協議雖然簽訂，但因代理人沒有出示授權委托書，產權人也未補簽合同，故買賣協議對雙方沒有約束力；鑒于蔣某某已將房屋轉賣他人，被告應返還已收取的房款和意向金，并承擔逾期支付的利息。原告多次與被告方溝通要求退還原告支付的款項，被告都借口推脫，故原告請求判令：1、被告返還原告購房意向金2萬元和購房預付款8萬元，兩項合計10萬元。2、被告向原告支付逾期返還的利息，以10萬元為本金，按照銀行同期貸款利率計算，自2013年9月2日起計算至實際付清日止。

被告上海某某房地產經紀有限公司辯稱，7月11號簽訂買賣協議前，原告支付了2萬元意向金，簽協議當天，孫某某將蔣某某手寫的書面委托書通過照片發給原告看過，原告才支付了8萬元，公司財務不清楚合同簽訂的情況才在收據上寫明是房款，實際上這8萬元加上之前的2萬元意向金合計共同構成定金10萬元。8月2號蔣某某做了一份書面的公證委托，并在8月6日親筆在買賣協議上簽字，后被告根據買賣協議5.3條的約定將定金10萬元轉至法院，蔣某某也出具了收到10萬元的收據。綜上，不同意原告的訴訟請求。

經審理查明，上海市涉案房屋原登記在案外人蔣某某名下。

2013年7月6日，原告與被告簽訂《房地產帶看確認書》，雙方約定，原告委托被告從事房產居間活動；被告帶領原告進入涉訟房屋進行實地驗看。后原告的女兒代原告向被告支付2萬元意向金。

2013年7月11日，原告（乙方）與案外人蔣某某（甲方）簽訂了《買賣協議》，甲方將涉訟房屋出售給乙方，并約定：甲乙雙方同意于2013年9月1日之前簽署《上海房地產買賣合同》；5.1乙方應在雙方簽訂本協議當日支付甲方定金計人民幣壹拾萬元整（RMB100，000元），甲乙雙方同意上述款項暫存于中介方。中介方收到上述定金即視為甲方收到，即產生定金效力。5.2乙方應在2013年8月5日前支付甲方首期房價款計人民幣玖拾萬元整（RMB900，000），甲乙雙方同意上述款項暫存于中介方。5.3甲乙雙方確認，待該房產產權人蔣某某親自簽署本協議后，乙方同意由居間方提取上述款項（即定金和首期房價款）共計人民幣壹佰萬元整（RMB1，000，000）支付至申請將該房地產司法查封的申請人，該筆款項用于撤銷該房地產的司法查封，該筆款項專款專用。…7.3乙方未按約定期限付款的......逾期超過15日后乙方仍未付款的，除乙方應向甲方支付15日的違約金外，甲方有權單方解除合同。8.1乙方確認已知曉該房地產目前存在司法查封（即該房地產被申請財產保全）；乙方已知曉簽訂協議當日甲方因故無法親自簽署本協議，本協議系甲方委托代理人孫某某（身份證號碼：310104196209173211）代為簽署，乙方確認對此予以認可。協議甲方落款為“孫某某代蔣某某”，乙方為原告。當日，原告向被告支付8萬元，被告出具的收據顯示為“房款”。孫某某確認，孫某某將空白的委托書發給蔣某某，蔣某某簽名后通過手機傳發回來，原告全程在現場。

2013年8月2日，案外人蔣某某在上海市某某公證處簽訂了委托書，委托案外人孫某某辦理涉案房屋出售的相關事宜，委托權限包括代簽定金協議、買賣合同等權利。委托期限自2013年8月5日起至2014年8月4日止。

被告陳述蔣某某回國后在其所有買賣協議上補簽名，但原告不愿意繼續購買涉案房屋故拒絕出示買賣協議讓蔣某某補簽名。

2013年8月6日，被告按買賣協議約定將10萬元支付至本院，蔣某某出具了收據，收據記載：“茲收到王某某支付的關于某房屋的定金計人民幣壹拾萬元整，該筆款項直接按照買賣協議的約定，支付至法院帳戶”。

后因原告未按照買賣協議約定支付90萬元，蔣某某于2013年8月16日向原告及被告發送《告知函》，要求原告在收到告知函三個工作日內，按照《買賣協議》的約定支付房款九十萬元，若逾期不履行，就根據買賣協議第七條第7.3款的規定追究違約責任。原告稱未收到該函件。

2014年1月21日，涉案房屋被核準轉移登記至案外人名下。

上述事實，有房地產帶看確認書、買賣協議、意向金收據、收據、公證書、委托書、告知函、轉賬匯款憑證、檔案機讀材料、通知等證據為證，且經當庭質證，本院予以確認。

由于雙方各執己見，致本案調解不成。

本院認為，原告與蔣某某簽訂的房屋買賣協議系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律行政法規的強制性規定，應為有效，雙方均應恪守履行。原告主張孫某某沒有代理權買賣協議無效，對此本院認為如果孫某某確實沒有代理權，則原告可以催告蔣某某追認或撤銷該協議，但被告并沒有行使該權利，相反在產權人對買賣協議尚未明確態度的情況下，原告仍愿意支付8萬元，足見在支付8萬元錢款時原告是清楚知曉支付的后果的；即使在簽訂協議時孫某某沒有代理權限，但在原告行使撤銷權之前，蔣某某也已經對買賣協議進行了追認，不僅出具了公證委托書而且還親筆在買賣協議上簽名，故原告認為買賣協議無效的主張本院不予采信。

根據買賣協議的約定，原告應在買賣協議簽訂時支付定金十萬元。原告在協議簽訂前曾向被告支付2萬元意向金，簽訂協議當天又支付了8萬元；從原告支付8萬元的時間，及兩次共計支付十萬元的總額可以推斷，原告支付8萬元是在履行買賣協議，加上之前支付的2萬元意向金，總計10萬元共同構成雙方在買賣協議中約定的10萬元定金。原告關于其支付的2萬元僅為意向金以及8萬元為房款而不是定金的主張，脫離了本案的事實，系牽強認定，本院不予認可。根據買賣協議的約定，只要蔣某某簽署了買賣協議，原告就同意被告將款項轉至法院帳戶，故被告根據協議轉付并無過錯，而非一定要湊齊100萬元方可轉賬。現被告已經將10萬元全部轉給出售方蔣某某，蔣某某也出具收條表示收到定金，原告再以意向金以及房款的名義向被告主張返還，本院認為沒有依據，不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第四十八條、六十條以及一百零七條之規定，判決如下：

駁回原告王某某的全部訴訟請求。

案件受理費人民幣2，300元，因本案適用簡易程序，減半收取計人民幣1，150元，由原告王某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員　　胡桂霞

二〇一四年十二月十九日

書記員　　陳若愚

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