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山東某某物業管理有限公司與黃某某物業服務合同糾紛一案

民事判決書

（2013）歷商初字第313號

原告山東某某物業管理有限公司，住所地濟南市。

法定代表人孔俊峰，董事長。

委托代理人張翠芳，山東齊魯律師事務所律師。

被告黃某某，男，****年**月**日出生，漢族，住濟南市。

原告山東某某物業管理有限公司（以下簡稱某某物業公司）與被告黃某某物業服務合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員朱春曉擔任審判長，與人民陪審員于平吉、李榮偉組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告某某物業公司的委托代理人張翠芳到庭參加訴訟。被告黃某某經本院合法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告某某物業公司訴稱，原、被告雙方于2010年8月5日簽訂了《業主臨時管理規約》、《某某芙蓉小區前期物業服務協議》，被告黃某某同意接受原告某某物業公司的服務，并按照每月每平方米3.36元支付物業費及每月30／月／車位支付車位養護費。按照規約和協議中的約定，原告某某物業公司對小區物業進行妥善管理，但被告黃某某未按時交納物業服務費及車位養護費，經原告某某物業公司多次電話催繳及書面EMS郵寄催款，被告黃某某拒不交納。為維護自身合法權益，某某物業公司訴至法院，請求依法判令：1、黃某某支付拖欠的2011年8月5日至2013年5月31日期間的物業服務費及車位養護費31390.83元及滯納金34058.3元；2、黃某某按照逾期應交物業服務費及車位養護費的3‰／日支付自2013年6月1日起至付清之日期間的滯納金；3、訴訟費、保全費由黃某某承擔。

原告某某物業公司為證明其主張，向本院提交以下證據：

證據1、某某物業公司資質證明文件一份，證明某某物業公司具備物業服務資質；

證據2、《商品房買賣合同》、《房屋交接書》、《房屋戶（室）面積對照表》各一份，證明黃某某的業主身份、所購商品房為非住宅，房屋面積為390.66平方米，交付時間為2010年8月5日；

證據3、黃某某簽訂的編號為FRS02010105《地下停車位買賣合同》兩份及山東某某芙蓉房地產開發有限公司出具的車位數量及交付時間的證明，證明黃某某購買車位的數量及交付時間；

證據5、某某物業公司提供的物業服務照片六張，證明某某物業公司提供了物業服務；

證據6、EMS郵件詳情單兩份，證明某某物業公司向黃某某催收物業費，但無法與黃某某聯系；

證據7、某某芙蓉項目特殊事項審批單一份，證明經黃黃某某申請某某物業公司按照每平米3.36元／月收取物業費。

被告黃某某未作任何答辯，亦未向本院提交任何證據。

經審查，本院對原告某某物業公司提交的證據均確認為有效證據。

經對原、被告提交的證據進行質證和審核認定，結合當事人的陳述，本院綜合確認事實如下：

2010年7月12日，被告黃某某與山東某某芙蓉發地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司開發的“某某.芙蓉”小區某某號樓某某單元某某室房屋，合同約定房屋建筑面積390.66平方米。2010年8月6日，被告2010年8月5日，原、被告雙方簽訂《業主臨時管理規約》、《某某芙蓉小區前期物業服務協議》，約定“…物業服務費標準（按建筑面積計算）商業用房為4.6元／平方米／月…物業服務費＝房屋建筑面積×物業收費標準…”，“…車位養護費50元／月／車位”，“…業主不按規定交納物業服務費及其他應繳費用的，每日按欠費金額的千分之三計收滯納金…”，后被告黃某某申請，原告某某物業公司同意在核算成本的情況下，按照3.36元／每平米／月收取物業服務費，并按照濟南市物價局《關于公布我市市內各區住宅小區共用車庫內車位租賃費基準價格等有關問題的通知》規定，某某物業公司核定車位養護費為30／月／車位收取車位養護費。自2011年8月5日至2013年5月31日，被告黃某某未向原告某某物業公司交納物業服務費及車位養護費，雙方形成糾紛，原告某某物業公司訴至本院。

本院認為，被告黃某某經本院合法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，應視為放棄答辯和庭審中質證的權利，故本院根據原告某某物業公司的舉證情況確認有關事實。原告某某物業公司與被告黃某某簽訂的《業主臨時管理規約》、《某某芙蓉小區前期物業服務協議》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應根據協議約定行使權利、履行義務。根據協議約定，原告某某物業公司向某某芙蓉小區業主提供物業服務。被告黃某某作為該小區業主之一對協議約定物業收費標準提出申請，經原告某某物業公司在核算成本的情況下，同意按照3.36元／每平米／月收取物業服務費，并按照濟南市物價局《關于公布我市市內各區住宅小區共用車庫內車位租賃費基準價格等有關問題的通知》規定，按照30元／車位／月收取車位養護費。被告黃某某應按商業用房3.36元／平方米／月的標準支付物業費及每月30元／車位／月標準支付車位費，自2011年8月5日至2013年5月31日。被告黃某某未向原告某某物業公司交納物業費及車位養護費，故對原告某某物業公司要求被告黃某某支付所欠物業費及車位養護費31390.83元的訴訟請求，本院予以支持。因被告黃某某自2011年8月5日起未向原告某某物業公司交納物業費及車位養護費，應向某某物業公司支付違約金，但雙方協議中約定的黃某某每日按欠費金額的千分之三交納違約金數額明顯過高，本院予以調整，被告黃某某應以拖欠物業費及車位養護費31390.83元為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率，自2013年6月1日計算至本判決生效之日止向某某物業公司支付違約金。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

一、被告黃某某于本判決生效之日起十日內向原告山東某某物業管理有限公司支付2011年8月5日至2013年5月31日期間所欠物業服務費及車位養護費31390.83元；

二、被告黃某某于本判決生效之日起十日內向原告山東某某物業管理有限公司支付違約金（以31390.83元為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率自2013年6月1日起計算至本判決生效之日止）；

三、駁回原告山東某某物業管理有限公司超出部分的訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費人民幣1020元，公告費600元，由被告黃某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，同時預交上訴費，上訴于山東省濟南市中級人民法院。

審　判　長　　朱春曉

人民陪審員　　于平吉

人民陪審員　　李榮偉

二〇一四年二月二十日

書　記　員　　初耘鋒

合同糾紛  物業服務  民事