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連云港市贛榆區人民法院

民事判決書

（2014）贛民初字第3728號

原告張某，居民。

委托代理人全先舉、莊明，江蘇四季青律師事務所律師。

被告贛榆縣某某房地產開發有限公司，住所地連云港市贛榆區青口鎮某某路某某號。

法定代表人蔡某某，董事長。

委托代理人程某某，男，****年**月**日生，漢族，居民。

委托代理人劉某某，男，****年**月**日生，漢族，居民。

原告張某與被告贛榆縣某某房地產開發有限公司某某房地產開發有限公司（以下簡稱某某房地產公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2014年6月24日立案受理，依法由審判員林飛燕適用簡易程序獨任審判，于2014年8月6日公開開庭進行了審理，后因案情復雜，轉為普通程序，本院依法組成合議庭于2014年10月24日公開開庭進行了審理。原告張某的共同委托代理人全先舉、莊明、被告某某房地產公司的委托代理人程某某、劉某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告張某訴稱，2011年7月9日，原、被告簽訂商品房買賣合同，約定被告將其開發的某某華庭某某幢某某單元某某室以37**9元的價格出售給原告，合同第八條約定，被告應當在2012年6月30日前依照國家和地方人民政府的有關規定，將經驗收合格的商品房交付買受人使用，但該商品房至今尚未經收合格，不具備交付條件，按照合同約定，被告應當賠償原告逾期交房違約金27243.78元，逾期辦證違約金379.97元。另被告還要賠償原告汽車車庫面積差額。綜上，請求依法判令被告向原告支付逾期交房違約金27243.78元，逾期辦證違約金379.97元，賠償汽車車庫面積差額損失。

被告某某房地產公司辯稱，原告沒有按照購房補充協議第四條的約定如期提供辦理按揭貸款的手續，致使被告2011年12月16日才取得購房貸款，原告違約在先，應先承擔違約責任，支付違約金18998元。逾期交房是事實，逾期交付的時間應計算至房產驗收合格之日即2014年4月1日，已經通過公示的方式通知原告交付房屋，但原告沒來接收房子。

經審理查明，2011年7月9日，原告張某與被告某某房地產公司簽訂商品房買賣合同，由原告購買被告開發的贛榆縣青口鎮義塘路東側、躍進路北側某某華庭8幢1單元1-301室商品房一套，建筑面積為137.67平方米，單價為每平方米2760元，房款共計379969元。合同第六條關于付款方式及期限約定：簽訂合同之日買受人付房款119969元，余款260000元為銀行按揭，買受人接到出賣人通知起7日內，需到銀行辦理按揭等相關手續，否則，視為違約。原被告雙方就商品房買賣合同簽訂的補充協議第四條約定，買受人應按合同約定付款，對于買受人采取按揭付款方式的，出賣人應盡力協助，但不擔保買受人一定取得銀行按揭貸款及銀行貸款時間。買受人以按揭方式付款的，應在簽約3日內提供貸款相關手續，并按出賣人要求簽約7日內辦理銀行貸款等相關事宜（辦理日期依據銀行簽字為準），逾期，買受人需向出賣人支付房款總額5%作為違約金。商品房買賣合同第八條約定：出賣人應當在2012年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用……；第九條約定：出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過30日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日起，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行，逾期超過30日后，買受人有權解除合同，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日起，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金。合同第十一條約定：商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔；合同第十五條約定：出賣人應當在商品房交付使用（建設工程驗收合格方可交付使用，具體細則參照《建設工程質量管理條例》第六十條規定）后90日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，導致本條約定的上述手續不能在約定期限內辦理的，出賣人按已付房價款的0.1%向買受人支付違約金。合同簽訂前的2011年7月5日，原告交付購房首付款119969元及汽車庫款74000元，余款260000元辦理銀行按揭貸款，并于2011年12月16日到賬。后涉案商品房由建設單位組織竣工驗收，2014年7月30日取得竣工驗收備案證明書。該證明書載明，上述工程開工日期為2011年5月31日，竣工驗收日期為2014年3月20日，勘察、設計、施工、監理四家單位及建設單位被告某某房地產公司均于2014年4月6日在竣工驗收備案表上蓋章確認工程合格。2014年7月28日，連云港市贛榆區住房和城鄉建設局收到上述竣工驗收備案文件，并于2014年7月30日簽字同意備案。庭審過程中，原告撤回要求被告支付逾期辦證違約金379.97元及賠償車庫面積差額損失的訴訟請求。

以上事實，有原告提供的商品房買賣合同、完稅憑證、收據、被告提交的商品房買賣合同、竣工驗收證明書、竣工驗收備案表、房地產抵押合同、按揭貸款憑證、物業交割書以及原、被告的陳述等證據予以證明，經庭審質證和本院審查，可以采信。

本院認為，原告張某與被告某某房地產公司簽訂商品房買賣合同是雙方當事人真實意思的體現，且不違反相關法律的規定，因而是合法有效的。原、被告雙方均應依照合同的約定全面履行合同規定的義務。按照合同約定，被告應在2012年6月30日將經驗收合格的商品房，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。依據法律規定，建筑工程竣工驗收合格后方可交付使用，未經驗收或者驗收不合格的不能交付使用。2014年7月30日，被告才取得涉案商品房竣工驗收備案證明書，涉案商品房才具備交付條件，被告逾期交房已構成違約，被告應按合同約定支付原告逾期交房違約金即自2012年7月1日起至2014年7月30日止，按日向原告支付已交付房價款379969元萬分之一的違約金，原告主張計算至起訴之日止即2014年6月24日計724日的違約金379969元÷10000×724計27509.76元，原告要求被告支付27243.78元，不違反法律規定，本院應予支持。庭審過程中，原告撤回要求被告支付逾期辦證違約金379.97元及賠償車庫面積差額損失的訴訟請求，不違反法律規定，本院依法予以準許。被告辯稱，原告按揭貸款逾期辦理應承擔違約責任，因按揭貸款系原告提供相關手續后由被告具體經辦，合同亦沒有約定辦理按揭貸款的具體期限，且在合同約定的交付房屋前，按揭貸款已經辦理完畢，故被告該辯解事由不成立，本院不予采信。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款之規定，判決如下：

被告贛榆縣某某房地產開發有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告張某逾期交房違約金27243.78元。

如果被告贛榆縣某某房地產開發有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費491元，由被告贛榆縣某某房地產開發有限公司負擔（上述費用原告已預交，被告贛榆縣某某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內直接給付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省連云港市中級人民法院。根據國務院《訴訟費用交納辦法》的規定，同時應向連云港市中級人民法院預交上訴案件受理費491元。連云港市中級人民法院開戶行：連云港市農行蒼梧支行營業部：帳號：44×××94。贛榆區人民法院標的款開戶行：贛榆縣農村商業銀行營業部，帳號：3207210101201000106961。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十四條、第二百三十九條規定，本判決生效后，權利人可向本院或者與本院同級的被執行財產所在地法院申請強制執行，申請強制執行期限為二年。

審　判　長　　林飛燕

代理審判員　　胡　煜

人民陪審員　　張明義

二〇一四年十二月十五日

書　記　員　　柏崢榮

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