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江蘇省常州市中級人民法院

民事判決書

（2012）常民終字第983號

上訴人（原審原告、反訴被告）薛某某。

委托代理人朱風，江蘇友聯律師事務所律師。

委托代理人符蓉，江蘇友聯律師事務所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）吳某某。

委托代理人黃某某。

委托代理人韓某某。

被上訴人（原審被告）薛某某。

上訴人薛某某因與被上訴人吳某某、薛某某房屋租賃合同糾紛一案，不服常州市武進區人民法院（2011）武橫民初字第504號民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

原審情況：

原審法院經審理查明，吳某某與薛某某系夫妻關系。武進區橫林鎮某某路21號的4間四層房屋原系武進中天鋼鐵有限責任公司所有，吳某某于2007年11月9日出資200萬元購買了前述房屋，但至今未辦理產權變更登記手續。2008年5月15日，薛某某與王某簽訂房屋租賃合同，約定將武進區橫林鎮某某路21號的房屋租賃給王某經營，租賃期限自2008年7月15日至2016年7月15日，合同對租金及支付方式等作了約定。合同訂立后，王某對承租房屋進行了裝修并開辦了某某堂足道會所。2010年5月，王某將某某堂足道會所以20余萬元的價格轉給何某經營，同年6月26日，何某與薛某某訂立轉讓協議，何某又將某某堂足道會所以27萬元價格轉讓給薛某某。薛某某受讓該足道會所后，未對房屋進行裝修。同年7月10日，薛某某為出租人（甲方），薛某某為承租人（乙方），雙方簽訂房屋租賃合同一份，約定將武進區橫林鎮某某路21號的房屋出租給薛某某使用，租賃期限自2010年7月15日至2016年7月15日。租金按年結算。第一、第二年房屋租金為18萬元，第三、第四、第五、第六年租金為20萬元。第六條關于裝修的約定：乙方可以根據自身需要對該房屋進行裝修，裝修物歸乙方所有。合同同時對付款方式等也作了約定。合同訂立后，薛某某利用該承租房屋經營足道休閑中心。2011年6月28日，吳某某為出租人，薛某某為承租人，雙方又訂立房屋租賃合同一份，約定吳某某將武進區橫林鎮某某路21號的房屋4間建筑面積997.63㎡出租給薛某某，租賃期限自2011年7月16日至2012年7月15日。月租金15000元，年租金18萬元，每月15日支付本月租金。合同第八條約定：“出租人允許承租人對租賃房屋進行裝修或改善增設他物。裝修、改善增設他物的范圍是室內裝修。租賃合同期滿，租賃房屋的裝修、改善增設他物的處理：裝飾物歸承租人所有，如承租人因故無法經營，要求終止合同，出租方應當同意，裝飾費用按實際評估價，由出租方補償給承租方。”2011年7月6日，薛某某重新申領了字號為武進區橫林某某堂足道休閑中心的營業執照。2011年7月26日、8月15日，吳某某出具收條2份，收取薛某某房租金各15000元，合計3萬元。2011年8月26日，吳某某為甲方、薛某某為乙方，雙方簽訂協議書一份，載明“一、雙方的租賃房屋合同于2011年9月15日終止，房屋鑰匙在2011年9月15日前移交給甲方；二、房屋裝飾按雙方租賃合同的約定處理。……”。薛某某付清了承租期間的房屋租金。2011年8月30日，吳某某出具收條，載明收到薛某某房租7000元（該款系轉租給季某某的房屋租金）。同年9月8日，薛某某向常州市公證處申請證據保全，同年9月16日，薛某某將房屋鑰匙交給了吳某某。后薛某某訴至法院，要求處理。

原審法院另查明，2010年12月3日，薛某某承租該房屋后，又與季某某簽訂房屋租賃合同1份，約定薛某某將依法承租的坐落于橫林鎮某某路21號的房屋中160平方米租給季某某經營臺球室。合同訂立后，季某某對房屋進行了裝修并經營臺球室。后因薛某某通知解除租賃合同，季某某訴至法院，要求薛某某賠償裝修等損失。經法院（2011）武橫民初字第0507號民事判決書判決，薛某某應賠償季某某損失41257元（其中裝修損失34257元，返還3個月租金7000元）。判決后，薛某某不服該判決，提起上訴。

原審法院認為，2011年6月28日薛某某與吳某某訂立的房屋租賃合同，系當事人的真實意思表示，內容不違反法律禁止性規定，應認定有效。2011年8月26日，雙方已協議終止了該合同的履行。該合同第八條約定：“出租人允許承租人對租賃房屋進行裝修或改善增設他物。裝修、改善增設他物的范圍是室內裝修。租賃合同期滿，租賃房屋的裝修、改善增設他物的處理：裝飾物歸承租人所有，如承租人因故無法經營，要求終止合同，出租方應當同意，裝飾費用按實際評估價，由出租方補償給承租方。”而薛某某在訂立房屋租賃合同使用承租房屋后，未對承租房屋進行任何裝修，現薛某某要求吳某某按2011年6月28日合同中的約定補償裝修損失70萬元，依據不足，法院不予支持。薛某某要求吳某某承擔轉租給季某某的裝修損失34257元及三個月房租金7000元，法院判決薛某某承擔該款后，薛某某已提起上訴，目前該判決尚未發生法律效力，薛某某也未實際支付該部分款項，故薛某某要求吳某某承擔該款，于法無據，法院不予采納。2011年8月26日，雙方協議終止租賃合同后，薛某某已于同年9月16日將房屋鑰匙交還了吳某某，故吳某某的反訴請求，于法無據，法院不予支持。據此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十三條、第九十七條、第九十八條、第二百一十二條、第二百二十三條、第二百三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定，作出如下判決：一、駁回薛某某的訴訟請求。二、駁回吳某某的反訴請求。案件受理費10800元、價格評估費用10000元，合計20800元由薛某某負擔。反訴案件受理費2700元、筆跡鑒定費用1000元，合計3700元由吳某某負擔。

上訴人薛某某對原審判決查明事實部分提出如下異議：1、原審判決書第3頁第3段中“2010年5月……轉讓給何某經營”，上訴人認為，原審法院用“經營”二字是把法律概念含糊了，法院已經調查清楚，王某開辦某某堂足道會所后，因涉嫌虛開增值稅發票而離開了常州，是王某的老婆把整個某某堂足道會所轉讓給了何某，其中不僅是經營權，還包括某某堂足道會所內的所有財產、經營設施等，都一并轉讓給何某。2、原審判決書第3頁第3段最后一行“何某又將……轉讓給薛某某”，足道會所是辦理（消費）卡的，除了27萬元轉讓款之外，上訴人還承擔轉讓時何某未交的房租、拖欠的工人工資、未消費完的卡上剩余部分，這些所有的費用合計有50多萬元。

本院認為，雙方當事人二審中爭議的焦點為：房屋租賃合同終止履行后，被上訴人吳某某、薛某某是否應當對上訴人薛某某承租房屋的裝飾費用進行補償。根據雙方2011年6月28日簽訂的房屋租賃合同中的相關約定，出租人吳某某同意承租人薛某某在承租房屋室內進行裝修或改善增設他物，如承租人因故無法經營，要求終止合同，出租人應當同意，裝飾費用按實際評估價，由出租人補償給承租人。本案中，薛某某在承租房屋前，已經與與原承租人何某訂立轉讓協議，并以27萬元價格取得某某堂足道會所內相關的資產。2008年5月15日薛某某與王某簽訂的房屋租賃合同第八條對裝修問題作出了明確約定：乙方（即承租人王某）可以根據自身需要對該房屋進行裝修，裝修物歸乙方所有。薛某某在其承租用于足道會所經營的房屋內雖未進行裝修及增設他物，但結合其因取得足道會所而支付轉讓款及為原經營者代為支付的相關費用，應認定其受讓足道會所的資產中包含了原經營者的裝修物及其他物品，故其在租賃合同終止時，可按照合同約定要求吳某某對其裝修損失進行補償。原審法院經委托評估確定的裝修凈值為515629元，對此應予以認定。此外，薛某某轉租給季某某經營臺球室的房屋，因提前解除租賃合同而發生的糾紛，已經本院調解解決。薛某某支付給季某某的裝潢款38000元，亦應由吳某某承擔，可在本案作出處理。綜上，鑒于本案中出現的新情況，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項的規定，判決如下：

一、維持常州市武進區人民法院（2011）武橫民初字第504號民事判決主文第二項；

二、撤銷常州市武進區人民法院（2011）武橫民初字第504號民事判決主文第一項；

三、吳某某于本判決生效之日起三十日內支付薛某某裝飾費用補貼合計553629元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費10800元，價格評估費用10000元，合計20800元由薛某某負擔6227元，吳某某負擔14537元。反訴案件受理費2700元、筆跡鑒定費用1000元，合計3700元由吳某某負擔。二審案件受理費10800元，由上訴人薛某某負擔3227元，吳某某負擔7573元。吳某某于本判決生效之日起三十日內將其應負擔費用中22110元直接交付薛某某。

本判決為終審判決。

審　判　長　　顧　洋

審　判　員　　奚　旭

代理審判員　　劉岳慶

二〇一四年十二月八日

書　記　員　　馬筱艷

判決書  房屋租賃  律師