首頁 - 法務指南 - 律師案例 - 黃某某與廈門某某集團有限公司商品房銷售合同糾紛一審民事判決書
發表于：2015-06-19閱讀量：（1834）
福建省廈門市湖里區人民法院
民 事 判 決 書
（2014）湖民初字第5738號
原告黃某某，男，****年**月**日出生，漢族，住廈門市思明區。
委托代理人劉濤、林建興，福建天衡聯合律師事務所律師。
被告廈門某某集團有限公司，住廈門市湖里區某某路396號10層B08單元，組織機構代碼7**842-9。
法定代表人鐘某某，公司董事長。
委托代理人陳寶璽、方湘臻，福建大道之行律師事務所律師。
原告黃某某與被告廈門某某集團有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2014年11月5日立案受理后，依法由審判員吳永福適用簡易程序于2014年11月24日公開開庭進行了審理。原告的委托代理人劉濤，被告的委托代理人陳寶璽、方湘臻到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告黃某某訴稱，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，由原告向被告購買位于某某大橋西側、某某路與某某路交叉口東南側“某某2008”項目的訟爭房產。合同第八條約定被告作為出賣人應當在2013年8月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將同時符合下列各項約定條件的商品房交付買受人使用：1、該商品房經建設單位依法組織勘查、設計、施工、監理等單位竣工驗收合格和消防驗收合格；2、該商品房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃氣、電信、有線電視、消防、郵政信報箱等設施達到設計要求條件；3、小區內部道路、綠化、室外照明、消防、環衛及其他商業、社區服務和管理等公共配套建筑、基礎設施按規劃設計要求建設完成。合同第九條還約定了被告逾期交房的違約責任，即被告逾期交房的，應按日向原告支付已付款萬分之二的違約金。雙方還約定了履行合同過程中應承擔的違約責任等。合同簽訂后，原告依約支付了房款。然而，被告并沒有依約履行合同義務。訟爭房產到目前為止仍存在規劃未通過審核、沒有竣工驗收和備案、管道燃氣沒有通氣、沒有消防水管、郵政信報箱沒有及時到位等問題，不符合交房條件。為維護原告合法權益，原告請求法院判令：1、被告立即依法依約向原告交付“某某2008”項目1#樓F梯1躍2層02單元房產；2、被告向原告支付以購房款為基數按每日萬分之二自2013年9月1日起計算至被告依法依約實際交房之日止的逾期交房違約金（暫計至2014年5月16日為79050元）；3、本案訴訟費用由被告承擔。
被告廈門某某集團有限公司辯稱，（一）訟爭商品房項目于2013年12月通過建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位和工程監理單位組織的五方竣工驗收和市政某某局組織的某某綠化驗收，于2014年1月23日通過消防驗收。管道燃氣、用電、電信、給排水等設施均已建設完成且符合合同約定。被告通知業主于2014年1月25日至28日開始交房時，訟爭商品房已符合合同約定的交付條件。（二）原告未依約前來收房，已構成違約，應當視為原告已認可商品房現狀且應當認為訟爭商品房已于2014年1月25日交付給原告，原告未收房而造成的擴大損失應由原告自行承擔。（三）根據《商品房買賣合同》第八條約定，如遇特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期。由于建設開發周期的漫長，施工時間長達三年，期間確實出現了合同約定的施工隊無法正常上工，導致施工延誤的情形，延誤天數應當認定為被告可據實延期的天數。被告延遲交房符合合同約定的據實延期條件，不應承擔逾期交房責任。（四）《商品房買賣合同》第八條還對逾期交房所應當承擔的違約責任進行了約定，因原告選擇了同意接收按5000元計算違約金的條款，故原告訴求按照《商品房買賣合同》第九條的標準主張逾期交房違約金沒有合同依據。（五）原告拒絕前來交房，依約應當承擔違約責任。綜上，原告的訴求沒有事實和法律依據，應予以駁回。
經審理查明，本案系“某某2008”項目1#-7#樓商品房逾期交房系列案件之一。2011年1月26日，原、被告簽訂一份編號為01976102的《商品房買賣合同》，約定被告將位于廈門市湖里區某某西一里25號102室（即某某2008-1#樓F梯1躍2層02單元）的房產出售給原告，總價款為1531979元。合同第八條“交付條件與期限”約定：“出賣人應當在2013年8月31日前，依照國家和地方政府的有關規定，將同時符合下列各項約定條件的商品房交付買受人使用：1、該商品房經建設單位依法組織勘察、設計、施工、監理等單位竣工驗收合格和消防驗收合格。2、該商品房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃氣、電信、有線電視、消防、郵政信報箱等設施達到設計要求條件。3、小區內部道路、綠化、室外照明、消防、環衛及其他商業、社區服務和管理等公共配套建筑、基礎設施按規劃設計要求建設完成。分期建設的，該商品房所在分期建設部分應按規劃設計要求全部完成，并與在建工程之間設置有效的隔離設施和施工安全設施。4、如果在規定日期內未達到上述條件，雙方同意按以下第2種方式處理：1.買受人有權拒絕交接，按逾期交房由出賣人承擔違約責任；2.買受人同意接收，出賣人支付買受人伍仟元違約金。但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起90日內書面告知買受人的；2、非出賣人能控制的原因導致停工，包括但不限于風力達到六級及六級以上、當日降水量達到17mm及17mm以上、當日氣溫達到35度及35度以上的高溫、政府交通管制及停水停電等；3、施工中遇到異常困難或重大技術問題不能及時解決時，出賣人出示廈門市相關主管部門證明；4、配合政府的法規／規章和命令或市政建設而引起的延誤。”合同第九條“出賣人逾期交房的違約責任”約定：“除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）。（1）逾期不超過90日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之二的違約金，合同繼續履行。（2）逾期超過90日后，買受人有權解除合同；買受人解除合同，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人已付款的5%向買受人支付違約金；買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之二的違約金。2、**。”合同第十一條“交接”約定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定條件已達到的有關證明文件原件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，或要求收取本合同約定范圍以外的費用，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：詳見補充協議。”合同第二十條“文書送達”約定：“本合同確定的聯系地址為各類通知、文書送達的地址，如有變動應及時通知對方當事人和登記機構，否則造成相關通知文書無法送達的，將視同已經送達，由此產生的法律責任由當事人自行承擔。”
《商品房買賣合同》附件六合同補充協議第5條“關于合同第九條之補充”第（3）項約定：“買受人未按通知時間辦理房產移交手續的，視為買受人對該房產及一切所屬設施均無異議并同意接受該房產，由此產生的商品房毀損、滅失的風險及與該房產有關的包括但不限于物業管理費、房屋公共維修金、公攤水電費等全部費用及風險由買受人自行承擔。”補充協議第13條“其他約定”第（4）項約定：“本合同第二十條補充如下：規定的書面形式包含書信、函件、報紙公告。任何書信函件在依法辦理投遞手續后，即視為已經送達對方，且已履行通知義務……出賣人采用在報紙上刊登公告的方式向買受人送達通知的，則自登報之日起3日后即視為送達；出賣人采用在報紙上刊登公告方式履行告知義務的，登報之日即為出賣人告知的日期。本合同所述的刊登公告的報紙系廈門公開發行的報紙；如《廈門日報》等。”
合同簽訂后，原告向被告支付了合同項下的全部款項。訟爭“某某2008”項目的1#-7#樓于2013年12月5日通過了勘察單位的工程質量檢查；2#、5#、6#、7#樓于2013年11月6日通過建設單位、設計單位、監理單位、施工單位的工程竣工驗收；1#、3#、4#樓于2013年12月6日通過建設單位、設計單位、監理單位、施工單位的工程竣工驗收。被告于2013年10月28日取得1#、3#-7#樓及對應地下室的排水許可證，于2013年11月8日取得2#、8#-13#樓及幼兒園的排水許可證，于2013年12月20日取得某某綠化建設合格證。2014年1月23日，廈門市湖里區公安消防大隊出具湖公消驗（2014）第0026號《建設工程消防驗收意見書》，認定被告所屬的“某某2008”項目的竣工驗收消防已按要求整改完畢，復查合格，可以恢復使用。2014年1月24日，被告以向原告郵寄《交房通知書》及在《廈門日報》刊登公告的形式，通知原告于2014年1月25日至2014年1月28日到物業服務處辦理交房手續。2014年10月25日，原告接收了訟爭房產并簽訂了房屋使用說明書和房屋質量保證書。但原告認為，被告交房條件未成就，故訴至本院。
另查明，上述《建設工程消防驗收意見書》已在消防部門網站中公開。工程竣工驗收報告、質量檢查報告等還未通過行政審查備案。廈門華潤燃氣有限公司確認管道燃氣于2014年8月20日達到設計要求條件。本院曾于2014年8月21日對訟爭項目進行勘查，發現管道燃氣庭院管未與入戶用戶支管相連接、消防設施沒有消防水管。
訴訟過程中，被告提供一組氣象資料和施工日志，以此證明訟爭項目在施工過程中，遭遇當日風力達到六級及六級以上、當日降水量達到17mm及17mm以上、當日氣溫達到35度及35度以上并導致訟爭工程無法施工的天數。原告認為被告未能提供相應的監理日志予以佐證，對施工日志的真實性不予認可。
原告向本院提供一組《整改通知書》、《關于收回“立面造型”變更圖紙等資料的函》、《關于“某某2008”項目有關規劃問題的情況匯報說明》、《關于“某某2008”項目有關規劃問題的檢討報告與整改措施》、抄告單、信訪材料、房屋驗收交接單等，以此證明訟爭的“某某2008”項目尚不符合交房條件，房屋存在質量問題。被告認為違反規劃的內容是“面積超標”及立面顏色更改問題，與合同約定的交付條件之間不存在關聯性，且違反規劃核實的相關規定，所應當承擔的是行政責任，不能以此認定工程竣工驗收無效；而房屋是否存在質量瑕疵不能成為拒絕交房的理由。原告還提供一份公證書，該公證書中的照片拍攝于2014年5月19日，以此證明“某某2008”項目存在諸多問題，被告未及時進行整改，不符合交房條件。被告辯稱照片只能證明存在瑕疵，不能成為拒絕交房的理由。
以上事實，有原告提供的《商品房買賣合同》、銷售不動產統一發票、《整改通知書》、《關于收回“立面造型”變更圖紙等資料的函》、《關于“某某2008”項目有關規劃問題的情況匯報說明》、《關于“某某2008”項目有關規劃問題的檢討報告與整改措施》、抄告單、信訪材料、房屋驗收交接單、公證書，被告提供的《建設工程竣工驗收報告》、《勘察單位工程質量檢查報告》、《建設工程消防驗收意見書》、《某某綠化建設合格證》、《排水許可證》、氣象資料、施工日志、協議書、交房通知書、報紙公告、EMS詳情單、管道燃氣戶內管設計圖，本院的勘查照片、燃氣公司的施工情況說明，以及當事人的陳述在案為證。
本院認為，一、關于“某某2008”項目1#-7#樓的商品房和車位是否符合交付條件的問題。“某某2008”項目1#-7#樓的系列商品房和車位所涉合同第八條約定了三個相同的交付條件，本院根據雙方主張進行逐一分析：（一）經建設單位依法組織勘察、設計、施工、監理等單位竣工驗收合格和消防驗收合格。含原告在內的提起訴訟的業主（以下簡稱“業主方”）根據被告擅自更改建設規劃，且驗收未備案的情況，主張訟爭項目的驗收無效，應視為未通過竣工驗收。本院認為，根據被告提供的竣工驗收報告、質量檢查報告和消防驗收意見書等證據，可以證實訟爭項目已通過建設單位、設計單位、監理單位、施工單位的竣工驗收，勘查單位的質量檢查和消防部門的消防驗收，符合合同關于竣工驗收合格和消防驗收合格的約定。業主方提供的《關于收回“立面造型”變更圖紙等資料的函》等證據，涉及的是訟爭項目的規劃變更問題，不影響竣工驗收合格和消防驗收合格的認定。而竣工驗收報告和消防驗收報告是否備案，不屬于合同約定交付條件的范疇，亦不影響竣工驗收報告和消防驗收報告的效力。（二）所在建筑物生活給排水、用電、管道燃氣、電信、有線電視、消防、郵政信報箱等設施達到設計要求條件。業主方主張管道燃氣沒有通氣及竣工驗收，消防沒有消防水管，郵政信報箱到位不及時。被告辯稱管道燃氣符合設計要求且已通過竣工驗收；消防水管因發現有盜竊現象，而被物業公司保管起來；郵政信報箱系因要建擋雨棚臨時有移動；業主提供的2014年5月19日期間的公證照片只能證明存在瑕疵，不能成為拒絕交房的理由。本院認為，根據該條約定，設施應達到設計要求條件，否則應視為不符合交房條件。（1）管道燃氣問題。因雙方在合同中關于管道燃氣等設施的交付條件約定為“達到設計要求條件”而非竣工驗收，而燃氣公司出具的《施工情況說明》已明確管道燃氣于2014年8月20日達到設計要求條件，故原告因管道燃氣的庭院管與戶內管未連接、戶內管尚未竣工驗收而主張管道燃氣未達交付條件沒有依據，本院不予采信；至于被告認為竣工驗收報告已包含關于燃氣工程的驗收，并據此抗辯管道燃氣在2014年1月24日被告通知交房時已符合合同約定，因竣工驗收報告未有燃氣公司的簽章，本院亦不予采納。（2）消防問題。消防部門的消防驗收報告足以證實消防設施符合設計要求條件。而物業公司因管理需要未安裝消防水管，不足以構成業主拒絕收房的理由。（3）郵政信報箱問題。公證的照片體現的是照片相應位置的狀況，未能反映訟爭項目的整體情況，被告關于暫時移除的抗辯未見明顯不當，且郵政信報箱在2014年8月21日本院勘查時均已到位。（三）小區內部道路、綠化、室外照明、消防、環衛及其他商業、社區服務和管理等公共配套建筑、基礎設施按規劃設計要求建設完成；分期建設的，該商品房所在分期建設部分應按規劃設計要求全部完成，并與在建工程之間設置有效的隔離設施和施工安全設施。根據本院2014年8月21日的現場勘查，未發現被告存在違反第三點約定的情況。而業主方提供的公證照片，雖可以看出訟爭項目存在不規范和需整改的事由，但不足以證明被告通知交房時存在根本違反第三點約定的情形。根據上述分析，本院認定訟爭項目至2014年8月20日才符合約定的交付條件。至于入戶管道未通燃氣，沒有消防水管等問題，業主方可就其妨礙使用或相應的損失另行主張。
二、關于是否存在延期交付情形的問題。合同第八條約定被告應于2013年8月31日前交付房產，在遭遇當日風力達到六級及六級以上、當日降水量達到17mm及17mm以上、當日氣溫達到35度及35度以上等情形而導致停工的，被告有權予以延期。被告作為出賣人，既應證明存在足以影響施工的氣象事由，亦應證明該事由已實際影響到施工。根據被告提供的氣象資料可知，本案訟爭合同簽訂后，被告在施工過程中確實存在其主張的足以影響施工的氣象事由，但被告提供的施工日志中關于氣象因素影響施工情況的記錄簡單，既沒有該日影響施工的起止時間，亦沒有記錄人、工程負責人的簽字，更沒有包括監理單位在內的其他相關方的簽章，被告也未能提供監理日志等其他證據予以佐證，故被告提供的施工日志不足采信，被告請求按施工日志的內容認定其可延期交付房產的天數，依據不足。考慮到氣象資料所體現的氣象事由客觀上確實會給被告的施工造成一定的影響（如：陣風達到六級及六級以上可能影響高空作業，但低空作業或室內作業不一定受影響；降水量達到17mm及17mm以上主要可能影響室外施工；氣溫達到35度及35度以上一般會出現在午間前后，早晚一般不會超過35度，但不必然影響施工），導致延期交房的情形客觀存在，本院綜合氣象資料、施工進度及可能影響的時間段，酌情認定被告因氣象因素導致延期交房的時間為30天，即被告應按合同約定于2013年9月30日前向業主交付符合合同約定交付條件的房產。
綜上，本院認為，本案系商品房銷售合同糾紛。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及其補充協議系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，雙方均應遵照履行。原告已于2014年10月25日接收了訟爭房產，其要求被告再交付訟爭房產，于法無據，本院不予支持。而被告本應于2013年9月30日前將符合條件的房產交付原告使用，但訟爭項目直至2014年8月20日才符合合同約定的交付條件，被告的行為已經構成了違約，其應按合同第九條的約定承擔相應的違約責任。故被告應每日按已付款的萬分之二，向原告支付2013年10月1日至2014年8月20日期間的違約金99272.24元（1531979元**0.2‰／天**324天）。原告請求被告支付違約金應計至實際交房之日止以及被告主張按合同第八條約定的5000元計算違約金，于法無據，本院均不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：
一、被告廈門某某集團有限公司于本判決生效之日起十日內，向原告黃某某支付違約金99272.24元。
二、駁回原告黃某某的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費1141元，由被告廈門某某集團有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。
審判員 吳永福
二〇一四年十二月十日
書記員 李林嫻
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