發(fā)表于：2015-06-23閱讀量：（1788）
福建省廈門(mén)市湖里區(qū)人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2014）湖民初字第1400號(hào)
原告（反訴被告）王某，男，****年**月**日出生，漢族，住湖北省宜昌市西陵區(qū)。
委托代理人吳詹進(jìn)，福建天翼律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）廈門(mén)市某某源昌置業(yè)有限公司，住所地廈門(mén)市思明區(qū)某某路1128號(hào)某某大廈B幢14A-2室，組織機(jī)構(gòu)代碼56**4-8。
法定代表人鄧某某，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人陳章榮、方湘臻，福建大道之行律師事務(wù)所律師。
原告（反訴被告）王某與被告廈門(mén)市某某源昌置業(yè)有限公司（反訴原告，以下簡(jiǎn)稱(chēng)某某源昌）商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，本院于2014年3月11日立案受理。依法由代理審判員范功怡適用簡(jiǎn)易程序于2014年4月9日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。王某的委托代理人吳詹進(jìn)，某某源昌的委托代理人陳章榮、方湘臻到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王某訴稱(chēng)，“某某.元灣”項(xiàng)目系某某源昌開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。2011年，某某源昌通過(guò)舉行產(chǎn)品發(fā)布會(huì)及在其官方網(wǎng)站發(fā)布公司要聞等形式對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)宣傳，在相關(guān)的宣傳廣告中明確說(shuō)明：該項(xiàng)目引入海水源熱泵空調(diào)系統(tǒng)、光導(dǎo)照明、光伏發(fā)電等多項(xiàng)環(huán)保節(jié)能技術(shù)，其中海水源熱泵系統(tǒng)是通過(guò)海水蘊(yùn)含的太陽(yáng)能制冷、取暖，不僅節(jié)能，可24小時(shí)為業(yè)主提供生活熱水，而且是寧?kù)o狀態(tài)下運(yùn)行，不會(huì)對(duì)業(yè)主生活造成噪音干擾。同時(shí)某某源昌還稱(chēng)，在住宅中運(yùn)用海水源熱泵系統(tǒng)技術(shù)在廈門(mén)乃至全國(guó)尚屬首例，目前該技術(shù)已得到政府批準(zhǔn)，年后就將正式啟動(dòng)。據(jù)此，某某源昌將“某某.元灣”項(xiàng)目定格為“定位高、品質(zhì)高”的住宅。基于某某源昌對(duì)上述所作的宣傳，王某于2012年11月27日與某某源昌簽訂了編號(hào)為03037546號(hào)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，以總價(jià)5920560元向某某源昌購(gòu)買(mǎi)“某某.元灣”項(xiàng)目11號(hào)樓1梯10躍11層02單元房屋。合同簽訂后，王某按約付清購(gòu)房款。某某源昌于2013年12月13日向王某發(fā)出一份《入伙通知書(shū)》，稱(chēng)該商品房已達(dá)到交付條件，通知王某在2013年12月20日至22日前往辦理交房手續(xù)。王某發(fā)現(xiàn)某某源昌沒(méi)有為訟爭(zhēng)房屋配備海水源熱泵系統(tǒng)，24小時(shí)為業(yè)主提供生活熱水的承諾純屬子虛烏有，而且房屋存在許多質(zhì)量瑕疵。王某認(rèn)為，某某源昌對(duì)于海水源熱泵系統(tǒng)所作的宣傳具體明確，對(duì)商品房合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)視為要約。該內(nèi)容不論是否載入合同，均應(yīng)視為合同內(nèi)容。某某源昌未按合同約定向王某履行義務(wù)的行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。王某請(qǐng)求法院判令：1、某某源昌為王某所購(gòu)買(mǎi)的“某某.元灣”項(xiàng)目11號(hào)樓1梯10躍11層02單元房屋配備海水源熱泵系統(tǒng)，以確保24小時(shí)供應(yīng)生活熱水；2、本案的訴訟費(fèi)用由某某源昌承擔(dān)。
被告某某源昌辯稱(chēng)：1、雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及附件均未約定某某源昌公司需提供“海水源熱泵系統(tǒng)”。合同附件六第17.4條更是明確約定“出賣(mài)人提供的樓盤(pán)資料或廣告（包括但不限于總平面圖、效果圖、戶(hù)型圖以及有關(guān)文字說(shuō)明）內(nèi)容因未經(jīng)雙方書(shū)面確定而不作為該商品房狀況的依據(jù)，該商品房所在樓盤(pán)的所有細(xì)節(jié)應(yīng)以政府批準(zhǔn)及買(mǎi)賣(mài)雙方的合同約定為準(zhǔn)。……”附件六第一條也明確約定“買(mǎi)受人確認(rèn)已閱悉并理解出賣(mài)人按照法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定向其明示的所有事項(xiàng)，……對(duì)所購(gòu)買(mǎi)商品房的狀況、交易條件、周邊環(huán)境也有充分的了解并予以接受。”2、訟爭(zhēng)房屋并不存質(zhì)量不合格的情形，王某提交的兩份公證書(shū)中所記載的內(nèi)容不屬于“銷(xiāo)售廣告和宣傳資料”，某某源昌對(duì)“海水源熱泵系統(tǒng)”并未進(jìn)行過(guò)具體明確的宣傳，且海水源熱泵系統(tǒng)也不屬于“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的相關(guān)設(shè)施”，故王某主張配備“海水源熱泵系統(tǒng)”沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。綜上，王某的訴求于法無(wú)據(jù)，應(yīng)予駁回。
反訴原告某某源昌訴稱(chēng)，王某與某某源昌簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及附件約定，“買(mǎi)受人以按揭貸款方式付款的，原合同及本協(xié)議簽訂之日買(mǎi)受人應(yīng)向出賣(mài)人提交辦理按揭所需的完整資料……如買(mǎi)受人逾期提交完整資料，則每逾期一日，買(mǎi)受人應(yīng)按擬按揭款項(xiàng)的萬(wàn)分之二向出賣(mài)人支付違約金。”在合同履行期間，某某源昌多次催告王某應(yīng)依照合同約定履行上述義務(wù)，但王某仍然拖延提交辦理按揭所需的完整資料，導(dǎo)致逾期付款，已構(gòu)成違約。某某源昌提起反訴請(qǐng)求法院判令：1、王某支付某某源昌違約金155664元（以擬按揭款項(xiàng)為基數(shù)，按每日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，共計(jì)違約188天）；2、反訴訴訟費(fèi)用由王某承擔(dān)。
反訴被告王某辯稱(chēng)：1、合同附件六是格式合同，沒(méi)有經(jīng)過(guò)王某的簽字和同意，不能作為定案的依據(jù)。2、即使王某在附件六上簽字，附件六上約定了王某簽訂當(dāng)天應(yīng)提交完整的按揭資料，該格式條款因限制、加重買(mǎi)方義務(wù)應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效條款。在簽訂合同當(dāng)日，某某源昌有邀請(qǐng)銀行人員到場(chǎng)，王某已提交了可以提交的資料。3、違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有依據(jù)。首先，天數(shù)從合同簽訂時(shí)起計(jì)至提交銀行審核時(shí)間止，其中提交銀行審核是某某源昌收到王某的資料后提交給銀行審核的，提交銀行審核時(shí)間不是王某向某某源昌提交資料的時(shí)間。違約金是某某源昌單方約定的，也高于實(shí)際損失，如果某某源昌的訴求可以得到支持，也應(yīng)當(dāng)予以調(diào)低。綜上，某某源昌的反訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。
經(jīng)審理查明，2011年9月3日，某某置業(yè)官方網(wǎng)站“媒體報(bào)道”欄目發(fā)布一則標(biāo)題為《某某·元灣：偉鴻對(duì)話(huà)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)簽約倫敦發(fā)展署》的文章，內(nèi)容主要為某某源昌在廈門(mén)海悅山莊酒店海悅廳舉行某某·元灣產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨倫敦發(fā)展署戰(zhàn)略簽約儀式。文章提及“某某元灣運(yùn)用海水源熱泵系統(tǒng)，通過(guò)海水蘊(yùn)含的太陽(yáng)能制冷、取暖，不僅節(jié)能，24小時(shí)為業(yè)主提供生活熱水，而且是在寧?kù)o狀態(tài)下運(yùn)行，不會(huì)對(duì)業(yè)主生活造成噪音干擾。在住宅中引進(jìn)海水源熱泵系統(tǒng)的項(xiàng)目，某某·元灣屬于全國(guó)首例，這充分體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)尖端技術(shù)的把控能力和注重環(huán)境保護(hù)的高度社會(huì)責(zé)任感”等。2011年9月7日，某某置業(yè)官方網(wǎng)站“公司要聞”欄目發(fā)布一則標(biāo)題為《中國(guó)某某副總裁戴和根蒞臨某某·元灣項(xiàng)目檢查指導(dǎo)工作》的文章，內(nèi)容主要為中國(guó)某某股份有限公司副總裁戴和根蒞臨某某·元灣項(xiàng)目檢查指導(dǎo)工作。文章提及“某某·元灣項(xiàng)目定位高、設(shè)計(jì)效果好，項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念很有特點(diǎn)，引入多項(xiàng)環(huán)保節(jié)能技術(shù)，例如海水源熱泵空調(diào)系統(tǒng)、光導(dǎo)照明、光伏發(fā)電等，其中海水源熱泵系統(tǒng)的運(yùn)用在廈門(mén)尚屬首例，享灣擁海，全力打造灣海生活，效果整體很好”等。2012年1月16日，廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)“樓市快遞”欄目發(fā)布一則標(biāo)題為《某某源昌置業(yè)總經(jīng)理：2012年是價(jià)值兌現(xiàn)年》的文章，內(nèi)容提及“某某源昌總經(jīng)理薛某某表示海水源熱泵系統(tǒng)這個(gè)技術(shù)已經(jīng)得到政府批準(zhǔn)，年后就將正式啟動(dòng)”等。
2012年11月27日，王某與某某源昌簽訂了合同編號(hào)為03037546號(hào)《廈門(mén)市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，以總價(jià)5920560元向某某源昌購(gòu)買(mǎi)某某源昌2007G27項(xiàng)目11號(hào)樓1梯10躍11層02單元房屋。合同還約定王某應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日付清首期款1780560元，余款4140000元以銀行按揭（抵押）貸款的方式支付，詳見(jiàn)附件六《合同補(bǔ)充協(xié)議》。附件六約定買(mǎi)受人以按揭貸款方式付款的，原合同及本協(xié)議簽訂之日買(mǎi)受人應(yīng)向出賣(mài)人提交辦理按揭所需的完整資料，由出賣(mài)人代向銀行報(bào)送，如買(mǎi)受人逾期提交完整資料，則每逾期一日，買(mǎi)受人應(yīng)按擬按揭款項(xiàng)的萬(wàn)分之二向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人以按揭貸款方式付款的，出賣(mài)人代買(mǎi)受人向銀行／公積金中心報(bào)送按揭申請(qǐng)資料后，如銀行／公積金中心要求增加或重新提交按揭資料或是在按揭批準(zhǔn)貸款發(fā)放前需補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)（包括補(bǔ)足首付款、辦理商品房抵押登記手續(xù)等）的，買(mǎi)受人應(yīng)于出賣(mài)人或銀行／公積金中心通知送達(dá)之日起7日內(nèi)提供或辦理。買(mǎi)受人提供的資料是否完整，以法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定、銀行／公積金中心的通知及出賣(mài)人與買(mǎi)受人的交接記錄為認(rèn)定依據(jù)，買(mǎi)受人必須對(duì)自己所提交的按揭材料負(fù)責(zé)，如果貸款銀行認(rèn)為買(mǎi)受人提交的按揭材料不完整或者有瑕疵或者對(duì)其真實(shí)性、合法有效性有異議，則買(mǎi)受人必須在收到貸款銀行或者出賣(mài)人的通知之日起7日內(nèi)根據(jù)通知要求重新提交。如買(mǎi)受人逾期提交完整資料或逾期辦理有關(guān)手續(xù)的，則每逾期一日，買(mǎi)受人應(yīng)按擬按揭款項(xiàng)的萬(wàn)分之二向出賣(mài)人支付違約金等。
2013年4月2日，某某源昌2007G27項(xiàng)目通過(guò)防空地下室建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案。2013年7月4日，某某源昌2007G27項(xiàng)目通過(guò)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案。2013年9月12日，某某源昌2007G27項(xiàng)目三區(qū)通過(guò)廈門(mén)市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案。
2014年3月11日，共有9個(gè)當(dāng)事人向本院起訴某某源昌，當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求及案情基本一致，其中黃雪榮、曾小玲、呂婉瑜與某某源昌簽訂的合同中附件三有載明海水源熱泵系統(tǒng)為建筑節(jié)能措施等。
另查明，2010年12月29日，廈門(mén)市規(guī)劃局向某某源昌頒發(fā)了建字第350206201006158號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，海水源熱泵系統(tǒng)并未在規(guī)劃許可內(nèi)。
以上事實(shí)，有王某提交的《公證書(shū)》2份、《廈門(mén)市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》3份，某某源昌提交的《附件六合同補(bǔ)充協(xié)議》、《廈門(mén)市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》、《廈門(mén)市防空地下室竣工驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》、《廈門(mén)市湖里區(qū)公安消防大隊(duì)建設(shè)工程竣工消防備案復(fù)查意見(jiàn)書(shū)》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《總平面布置圖及管線(xiàn)綜合布置圖》，黃雪榮、曾小玲、呂婉瑜提交的《合同附件三》及庭審筆錄為證。
本院認(rèn)為，王某與某某源昌之間簽訂的《廈門(mén)市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《附件六合同補(bǔ)充協(xié)議》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。王某提供了兩份《公證書(shū)》，證明某某源昌對(duì)海水源熱泵空調(diào)系統(tǒng)等多項(xiàng)環(huán)保節(jié)能技術(shù)做了相關(guān)廣告宣傳，海水源熱泵系統(tǒng)的配備應(yīng)成為合同組成部分。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案商品房的銷(xiāo)售廣告載明有引入海水源熱泵空調(diào)系統(tǒng)等，且海水源熱泵空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)用在廈門(mén)尚屬首例等，這屬于對(duì)商品房相關(guān)設(shè)施的陳述，已構(gòu)成具體確定的說(shuō)明和允諾，且在另案黃雪榮、曾小玲、呂婉瑜提交的《合同附件三》有關(guān)于海水源熱泵系統(tǒng)為建筑節(jié)能措施等的約定，而所謂海水源熱泵系統(tǒng)是通過(guò)海水蘊(yùn)含的太陽(yáng)能制冷、取暖、提供生活熱水等，應(yīng)只能在項(xiàng)目中整體配備，因此配備海水源熱泵系統(tǒng)應(yīng)認(rèn)定為要約。否則出賣(mài)人在廣告中作出的明確具體的說(shuō)明和允諾對(duì)于買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋和房屋價(jià)格有重大影響，而出賣(mài)人又無(wú)需對(duì)此承擔(dān)合同責(zé)任，顯然有悖合同公平和誠(chéng)信原則。某某源昌關(guān)于公證書(shū)所載不屬于銷(xiāo)售廣告和宣傳資料、合同附件六也明確約定出賣(mài)人提供的樓盤(pán)資料或廣告未經(jīng)雙方書(shū)面確定而不作為該商品房狀況依據(jù)等的抗辯理由沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予采納。本案訟爭(zhēng)某某源昌2007G27項(xiàng)目三區(qū)已經(jīng)廈門(mén)市建設(shè)與管理局驗(yàn)收并通過(guò)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，某某源昌未將海水源熱泵系統(tǒng)納入規(guī)劃設(shè)計(jì)審批，致使該設(shè)施已經(jīng)無(wú)法建設(shè)，故王某要求某某源昌配備海水源熱泵系統(tǒng)的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。因某某源昌未能提供證據(jù)證明王某逾期提供按揭貸款資料或者提供按揭貸款資料不完整被銀行通知重新提交而影響貸款等行為，且合同約定按揭申請(qǐng)資料是由某某源昌代為報(bào)送，故某某源昌反訴要求王某支付逾期付款違約金155664元沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
一、駁回原告（反訴被告）王某的訴訟請(qǐng)求。
二、駁回被告（反訴原告）廈門(mén)市某某源昌置業(yè)有限公司的反訴訴求。
本案本訴案件受理費(fèi)50元，由原告王某負(fù)擔(dān)；本案反訴案件受理費(fèi)1707元，由反訴原告廈門(mén)市某某源昌置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省廈門(mén)市中級(jí)人民法院。
代理審判員 范功怡
二〇一四年六月十六日
書(shū) 記 員 張占甫
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