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云南省祥云縣人民法院

民事判決書

（2014）祥民初字第597號

原告（反訴被告）大理某某房地產信息咨詢有限責任公司。

法定代表人彭某某，該公司總經理。

委托代理人虞懷興，云南云嶺律師事務所律師，特別授權。

被告（反訴原告）祥云縣某某房地產開發有限公司。

法定代表人錢某某，該公司總經理。

委托代理人自學禮、劉文軍，云南興祥律師事務所律師，特別授權。

原告大理某某房地產信息咨詢有限責任公司（以下簡稱某某公司）訴被告祥云縣某某房地產開發有限公司（以下簡稱某某公司）商品房委托代理銷售合同糾紛一案，本院2014年3月11日立案受理。訴訟中，被告某某公司提起反訴。本院受理反訴后，依法組成合議庭公開開庭進行了合并審理。原告某某公司委托代理人虞懷興、被告某某公司委托代理人自學禮、劉文軍到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

本院認為，原、被告簽訂《委托服務合同》，約定原告為被告理想家園房地產項目提供營銷策劃及代理銷售等服務，被告支付原告策劃服務費及銷售代理費，原、被告雙方形成商品房委托代理銷售合同關系。上述合同自愿合法，不違反法律的強制性規定，依法有效。雙方的權利義務應依據合同確定。

一、關于合同對預留的20％代理費及獎金是否約定支付條件的問題。合同第六條約定，原告主要工作及目標為：實現住宅產品銷售率達90％及以上，商鋪銷售率60％及以上，及時實現項目資金回籠；合同第五條約定，原告在開盤后10個月完成約定銷售目標；銷售目標未達工作目標時，原告須延期服務至目標達成為止；合同第八條約定，原告代理費按銷售金額的1.5％計算；被告每月支付原告上述代理費的80％，預留代理費的20％作為原告的履約保證金，當銷售率達到約定的銷售目標時，不再預留履約保證金并一次性結付前期預留的履約保證金；合同第九條約定，如原告未能在合同約定時間完成銷售目標，被告有權不返還原告業績保證金；如原告按合同約定按時完成銷售目標，被告額外獎勵原告可銷售部分實際銷售總額的0.3％作為獎金。按照上述合同條款所使用的詞句、上下文內容、合同目的及誠實信用原則分析，原、被告已明確約定：按銷售金額1.5％計算的原告代理費的20％，雙方預留為原告履約保證金；上述履約保證金及按實際銷售總額的0.3％計算的獎金，雙方約定了支付條件：即原告開盤后10個月完成住宅銷售率90％及以上、商鋪銷售率60％及以上的銷售目標；如原告達到上述條件，被告則應予支付，如未達到上述條件被告則不予支付。上述約定屬附條件的合同，所附條件不違反法律規定，對雙方當事人均具有法律約束力。原告關于預留的20％代理費及獎金不存在支付條件，無論原告何時完成銷售目標，被告均應支付的主張，與合同約定的內容及合同目的不符，本院不予采信。

二、關于銷售率及履約保證金、獎金支付條件是否成就的問題。

關于銷售率的問題。被告雖系2012年3月31日、7月4日先后取得一、二期房屋的《商品房預售許可證明》，但本案事實表明，原告2012年3月31日即開始銷售房屋，2012年3月31日至2012年7月4日期間原告簽約銷售一期住宅44套、二期住宅45套，也表明原告對一、二期房屋系同時開始銷售。因此，本案開盤時間應確定為2012年3月31日，開盤后10個月應確定為2012年4月至2013年1月。對原告住宅及商鋪的實際可銷售套數，被告未按合同第三條約定開盤前以書面形式通知原告，應按合同內容確定為：住宅可銷售套數312套，商鋪可銷售間數52間。被告關于其保留的100套住宅中未認購的10套也屬于原告可銷售住宅套數的主張，因被告未舉證證明其已通知原告銷售該10套住宅，故對被告上述主張本院不予采納。關于銷售率的計算方法，合同第八條雖約定銷售率按面積計算（物業銷售率＝已銷售面積／可銷售面積×100％），但合同履行中，原、被告往來函件均以套數向對方主張權利，且經本院詢問，原、被告均同意以套數計算銷售率，故銷售率可按套數計算。根據原告開盤后10個月銷售住宅230套，商鋪無銷售的事實，原告開盤后10個月期間住宅銷售率：230套÷312套×100％，約為73.7％。如將合同第六條所指8套復式F戶型不計入原告可銷售住宅套數，住宅銷售率：230÷（312－8），約為75.7％。

關于履約保證金、獎金的支付條件是否成就的問題。《中華人民共和國合同法》第四十五條第一款規定，當事人對合同的效力可以附條件，附生效條件的合同，自條件成就時生效；第二款規定，當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就。本案事實表明，在開盤后10個月期間，被告曾于2012年11月14日向原告發出《通知》，封存了商鋪，未明確告知原告商鋪銷售時間。被告上述封存商鋪的行為對原告開盤后10個月完成商鋪銷售率，明顯具有阻礙作用。故根據上述法律規定，應視為原告商鋪銷售在開盤后10個月內已達到約定銷售目標，原告商鋪部分的履約保證金及獎金的支付條件應視為已成就。據此，對原告訴請被告支付商鋪部分的履約保證金及獎金的訴訟請求，本院予以支持。上述《通知》對三、四樓層剩余房源實際并未封存，僅要求原告即日起不再進行優惠銷售（《通知》載明如原告執行價格表或請示被告公司領導仍可銷售）；《銷售明細表》也表明，《通知》發出后至原告撤場時，三、四樓層房源均處于銷售狀態，原告每月均有銷售量。按照合同第六條，樓盤的預售、銷售價格由雙方協商確定，雙方意見不一致時，被告有最終決定權，原告應無條件服從的約定。《通知》對原告銷售三、四樓層房源作出的要求，屬于被告行使其銷售價格決定權的范圍，并非被告不正當阻止原告銷售住宅房源。因此，對住宅部分，本院認定原告在開盤后10個月內并未達到約定銷售目標，住宅部分的履約保證金及獎金不符合支付條件。對原告訴請被告支付住宅部分履約保證金（即代理費的20％）及獎金的訴訟請求，本院不予支持。原告2013年9月的代理費（按該月銷售金額的1.5％計算的80％部分），被告尚未支付，本院予以支持。

綜上所述，被告應支付原告商鋪部分的履約保證金（即代理費的20％）為：1736912元×1.5％×20％，即5211元；商鋪部分的獎金為：1736912元×0.3％，即5211元；被告應支付原告2013年9月的代理費為：3894425元×1.5％×80％，即46733元；上述費用合計57155元。

三、關于雙方是否存在違約，各自主張的違約金250000元應否支持的問題。本訴部分，被告在合同履行中已支付原告策劃服務費200000元，并逐月支付原告2012年4月至2013年8月期間代理費的80％部分，計1441610元，按約履行了合同義務。被告未支付原告2013年9月的代理費，系原告撤場后，未按合同第八條約定向被告開具稅務發票結算所致，并非被告違約不付。因此，被告合同履行中無違約行為，對原告要求被告支付違約金250000元的訴訟請求，本院不予支持。反訴部分，合同約定原告開盤后10個月完成約定銷售率，屬于雙方對預留的履約保證金及獎金所附加的支付條件。原告銷售中不能促成該條件成就，原告僅喪失請求被告支付履約保證金及獎金的權利，并非原告違約。原告解除合同撤場時，銷售住宅305套，銷售率97.8％（305套÷312套），已達合同約定的銷售目標。如上所述，原告商鋪部分的銷售應視為已達銷售目標。因此，原告2013年9月30日解除合同并撤場的行為并不違反合同約定。被告反訴要求原告支付違約金250000元的反訴請求，無事實及法律依據，本院亦不予支持。案經本院主持調解，雙方當事人不能達成協議。經合議庭評議，根據本案事實，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第四十五條、第一百零九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

一、被告祥云縣某某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告大理某某房地產信息咨詢有限責任公司2013年9月的代理費46733元，商鋪部分的履約保證金5211元，商鋪部分的獎金5211元，合計57155元。

二、駁回原告大理某某房地產信息咨詢有限責任公司的其他訴訟請求。

三、駁回反訴原告祥云縣某某房地產開發有限公司的反訴請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本訴案件受理費14165元，由原告某某公司承擔10000元，由被告某某公司承擔4165元。反訴案件受理費5050元，由反訴原告某某公司承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于云南省大理白族自治州中級人民法院。

審　判　長　　楊志堅

審　判　員　　王瑞萍

人民陪審員　　吳會溪

二〇一四年十一月七日

書　記　員　　童思慶

合同糾紛  律師