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廣東省中山市第一人民法院

民事判決書

（2014）中一法民二初字第1940號

原告：中山市某某房地產經紀有限公司，住所地廣東省中山市。

法定代表人：張某某，該司執行董事。

委托代理人：朱志強、曾茜茜，均系廣東凱行律師事務所律師。

被告：劉某某，男，某年某月某日出生，漢族，身份證住址廣東省東莞市。

委托代理人：黎莉，廣東國融律師事務所律師。

原告中山市某某房地產經紀有限公司（以下簡稱某某經紀公司）訴被告劉某某居間合同糾紛一案，本院于2014年8月8日立案受理后，依法由審判員李靜敏適用簡易程序，于2014年10月16日公開開庭進行了審理。原告某某經紀公司委托代理人朱志強、曾茜茜，被告劉某某委托代理人黎莉到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告某某經紀公司訴稱：2014年2月22日，被告劉某某通過原告某某經紀公司的居間服務，與中山市東區＊＊下街＊＊號物業賣方黃卓江簽訂《中山市二手房買賣及居間服務合同》，約定：鑒于原告某某經紀公司已促成買賣雙方之間買賣合同的成立，買方應在簽訂本合同當日向原告某某經紀公司支付傭金98400元，若逾期支付傭金，則買方須每日向原告某某經紀公司支付0.5%的違約金，同時原告某某經紀公司可采取必要的途徑向買方追討，由此引起的一切費用（包括律師費、查檔費、訴訟費等）由買方承擔。經原告某某經紀公司多次催討，被告劉某某至今未向原告某某經紀公司支付傭金。為此，原告某某經紀公司訴至法院，請求判令：1.被告劉某某向原告某某經紀公司支付傭金98400元；2.被告劉某某向原告某某經紀公司支付延期付款違約金（以98400元為基數，從2014年2月22日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至款項付清之日止，暫計至2014年8月6日為508.40元）；3.被告劉某某向原告某某經紀公司支付律師費8000元、查檔費100元；4.本案全部訴訟費用由被告劉某某承擔。

原告某某經紀公司為支持其訴訟請求，在舉證期限內向本院提交的證據有：1.《中山市二手房買賣及居間服務合同》、中山市土地房地產產權檔案館檔案資料證明書、房地產無查封證明表、房地產無抵押證明表；2.告知函、EMS回執；3.證明費發票；4.委托代理合同、律師費發票。

被告劉某某辯稱：一、原告某某經紀公司沒有促成被告劉某某與涉案房屋的業主黃卓江簽訂《廣東省房地產買賣合同》，無權收取傭金，被告劉某某只需要支付必要的費用，但這部分費用應當由雙方來分攤。涉案《中山市二手房買賣及居間服務合同》簽訂的目的是為了促使房屋買賣雙方達成一致意見，最終訂立《廣東省房地產買賣合同》。《中山市二手房買賣及居間服務合同》僅約定了房屋的價款等，但無法涵蓋《廣東省房地產買賣合同》的主要條款及房屋交易的主要內容，因此《中山市二手房買賣及居間服務合同》不能代替《廣東省房地產買賣合同》。退一步講，即使《中山市二手房買賣及居間服務合同》包含了房屋買賣合同的約定，這一部分內容充其量是簽訂《廣東省房地產買賣合同》的預約行為，相當于商品房買賣合同的認購書，類似簽訂正式合同之前的協議。因此，本案所簽訂的《中山市二手房買賣及居間服務合同》是一個居間服務合同，或者說還包含了和約合同，不包括房地產買賣合同。二、《中山市二手房買賣及居間服務合同》第十一條（關于傭金的約定）為無效條款，是原告某某經紀公司在沒有與買賣雙方充分協商的情況下事先擬定，屬于格式條款，在簽訂合同時原告某某經紀公司沒有提醒買賣雙方注意。而且，買賣合同一經簽訂必須成交，這不符合居間服務的立法精神。原告某某經紀公司只是帶被告劉某某看過兩次房，然后匆匆簽訂了合同，如果支持原告某某經紀公司的主張，是違反公平和誠實信用原則。三、查檔費用不是基于居間合同而支出，是在原告某某經紀公司起訴的前兩天產生，基于訴訟而支出的，不屬于居間費用。四、不同意支付律師費，因為律師費是基于98400元的傭金計算出來的。

被告劉某某為支持其抗辯意見，在舉證期限內向本院提交的證據有：資金托管協議。

經審理查明：2014年2月22日，案外人黃卓江作為賣方，劉某某作為買方，某某經紀公司作為居間方，三方共同簽訂《中山市二手房買賣及居間服務合同》，約定：買賣雙方交易的房地產位于中山市東區＊＊下街＊＊號，轉讓總價款為328萬元；該房產交易定金為18萬元，買方同意在本合同簽訂時向賣方支付定金2萬元，本合同簽訂8天后再向賣方支付定金16萬元；買方須于2014年3月31日前將除定金之外的樓款310萬元一次性支付至買賣雙方約定的銀行監管賬戶；在買方按約定將樓款一次性打入買賣雙方指定的銀行監管賬號或取得銀行貸款承諾函，且賣方已取得房地產證原件（產權無抵押、無查封）之日起三個工作日內，買賣雙方簽署《廣東省房地產買賣合同》并辦理遞件過戶手續；買賣雙方均清楚該房產以現狀出售，買方已檢查或已授權代表代為檢查該房產，故買方不得據此拒絕交易；該房產沒有設定抵押，賣方對該房產享有完全的處分權；該房產現有租約正在履行中，買賣雙方一致同意賣方于交付該房產時協助買方與承租人簽訂新的租賃合同；鑒于經紀方已促成買賣雙方之間買賣合同的成立，買賣雙方應在簽訂本合同當日向居間方支付98400元作為傭金，該款全部由買方向居間方支付；買賣雙方延期支付傭金的，須以全額傭金為基數按日千分之五向居間方支付延期付款違約金；居間方可采取必要的途徑向其追討，由此引起的一切費用應由支付傭金的一方承擔，包括但不限于居間方委托律師的律師費、查檔費、訴訟費等；此外還約定了其他事項。當天，三方還簽訂了《資金托管協議》，就買賣雙方授權居間方對相關款項進行托管予以約定。

上述合同簽訂后，劉某某向黃卓江支付了2萬元定金。此后，劉某某認為涉案房屋為出租房，還有很多手續需要辦理，而且還沒有了解清楚該房屋的情況，因此未按合同約定向黃卓江支付剩余購房款，涉案房屋最終沒有交易成功，劉某某也沒有向某某經紀公司支付傭金。

另查，2014年8月5日，某某經紀公司與廣東凱行律師事務所簽訂委托代理合同，委托朱志強、曾茜茜律師為本案訴訟代理人，并支付了律師費8000元。該律師事務所向某某經紀公司開具了相應金額的律師費發票。

又查，2014年8月6日，某某經紀公司向中山市土地房產產權檔案館查詢涉案房屋的相關信息，為此支出查檔費100元。據中山市土地房產產權檔案館出具的證明顯示，涉案房屋的產權人仍為黃卓江，該房屋無查封、抵押記錄。

本院認為：黃卓江、劉某某、某某經紀公司三方簽訂的《中山市二手房買賣及居間服務合同》為復合型合同，包含黃卓江與劉某某之間的房地產買賣合同關系，以及房地產買賣雙方與某某經紀公司之間的居間合同關系。該合同系各方當事人真實的意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，各方當事人應自覺履行合同義務。上述合同雖為格式合同，但傭金條款并沒有免除某某經紀公司責任、加重買賣雙方責任或排除買賣雙方主要權利等情形，故對于劉某某主張傭金條款無效的抗辯意見，本院不予采納。

關于劉某某認為某某經紀公司未促成買賣雙方簽訂《廣東省房地產買賣合同》無權收取傭金的抗辯意見，本院認為，《廣東省房地產買賣合同》為廣東省建設廳、廣東省工商行政管理局制定的示范文本，簽訂該合同是房地產交易部門為規范買賣雙方交易行為而要求履行的手續。某某經紀公司是否促成買賣雙方合同成立，不應以雙方是否簽訂《廣東省房地產買賣合同》來判定，關鍵要看雙方對房屋的交易是否達成合意。本案中，黃卓江與劉某某已就涉案房屋的現狀、價格、付款方式、稅費承擔、房產交付等在《中山市二手房買賣及居間服務合同》中進行了詳細的約定，該合同已具備了房地產買賣合同的實質要件。《中華人民共和國合同法》第四百二十六條規定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。”現某某經紀公司作為居間人促成了黃卓江與劉某某之間的房地產買賣合同的成立，即使涉案房屋最終未能成功交易，也不影響劉某某向某某經紀公司履行支付傭金的義務。現劉某某拖欠某某經紀公司傭金98400元的行為已構成違約，應承擔違約責任，除應向某某經紀公司支付傭金98400元外，還應向某某經紀公司支付違約金。《中山市二手房買賣及居間服務合同》約定違約金按日千分之五計算，現某某經紀公司主張按中國人民銀行同期同類貸款利率計收，是在法律允許的范圍內對自己權利的處分，本院予以支持，違約金應從逾期付款日即2014年2月23日起算。關于律師費、查檔費，因雙方在合同中明確約定某某經紀公司因追討傭金而支出的律師費、查檔費由違約方負擔，上述費用有相關發票予以證實，且律師費也沒有超出《廣東省物價局、司法廳律師服務收費管理實施辦法》規定的范圍，故本院對某某經紀公司主張的律師費8000元、查檔費100元予以支持。劉某某的抗辯意見，理據不充分，本院不予采納。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第四百二十六條之規定，判決如下：

一、被告劉某某于本判決發生法律效力之日起七日內向原告中山市某某房地產經紀有限公司支付傭金98400元及違約金（以98400元為基數，從2014年2月23日起至債務清償之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）；

二、被告劉某某于本判決發生法律效力之日起七日內向原告中山市某某房地產經紀有限公司支付律師費8000元、查檔費100元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費2440元，減半收取1220元（原告中山市某某房地產經紀有限公司已預付），由被告劉某某負擔（該款被告劉某某應在本判決生效之日起七日內逕付原告中山市某某房地產經紀有限公司）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提供副本，上訴于廣東省中山市中級人民法院。

審判員　　李靜敏

二〇一四年十月二十四日

書記員　　張煒立

合同糾紛