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青海省德令哈市人民法院

民 事 判 決 書

（2015）德民初字第41號

原告劉某某，男，漢族，1967年出生，現住德令哈市。

委托代理人李吉福，青海海博律師事務所律師。

被告某某公司，所在地德令哈市。

委托代理人馬某某，男，藏族，1975年出生，該公司職工，現住德令哈市。

原告劉某某訴被告某某公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年1月20日立案受理后，審判員海英依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告劉某某及其委托代理人李吉福到庭參加訴訟，被告某某公司委托代理人馬某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。原告劉某某訴稱，原告與被告于2009年4月11日簽訂了《房地產買賣契約》，在合同中將雙方的權利義務進行了明確的約定，簽訂合同后，原告積極籌措資金，按時付清了購房款，并及時的付清了被告向原告收取的物業費、修建化糞池的修建費等費用；被告履行了交房義務，但是至今被告向原告辦理土地使用證和房產證之事仍沒有解決，在此期間原告多次催要被告及時給原告辦理房產證和土地使用證，但是被告以各種理由推諉不辦。請求判令被告立即為原告辦理房屋產權證和土地使用證；本案訴訟費用由被告承擔。

原告劉某某圍繞其主張向本庭出示了下列證據：

1、2009年4月11日雙方簽訂的購房買賣契約，擬證實1、雙方存在房屋買賣合同，被告應該辦理房產證；2、原告完成了付款義務。

2、2014年10月15日收款收據、2012年9月25日收條，擬證實進一步說明被告有給原告辦證義務。

3、2014年10月16日協議書，擬證實雙方在社區進行調解，調解的時候沒有授權，事后被告說協議是無效的。

4、渠南調解委員會出具的證明書，擬證實在調解委員會調解的時候，調解協議無公章，是無效協議。

5、光盤一張，擬證實2014年10月16日達成的調解協議是無效的，說明是被告的個人行為。

6、消防安全生產責任書，擬證實物業費是當年年底收取。

被告某某公司辯稱，原告的房屋確實是跟我公司簽訂的，所以沒有異議。但是由于原告的房屋是從我公司賣出的，所以2014年10月16日雙方簽訂的協議是有效協議。

經審理查明，2009年4月11日原告劉某某與被告某某公司法定代表人魏某某簽訂了一份《房地產買賣契約》，契約中被告方將都蘭路汽配城的房地產190平方米房屋出售給原告，并約定原告于2009年4月30日前一次性將錢款付清，但該契約中并未明確約定何時辦理過戶手續，之后原、被告雙方在2014年10月16日經德令哈市河西街道辦事處渠南路社區居委會人民調解委員會主持調解下達成了一份協議，協議約定：“甲方：某某公司，乙方：劉某某。甲方必須在2016年12月31日前，將一、二樓商鋪的房產證、土地使用證給購房者辦理完畢，辦證費用以實際發生費用的發票為準。（除劉某某、宋某某、某某、張某某四家由甲方承擔以外）。甲方逾期未辦理房產證、土地使用證，按日支付給乙方購房款總款10％的違約金”，協議由原告及馬某某簽字，并加蓋德令哈市河西街道辦事處渠南路社區居委會人民調解委員會公章。

另查明，原、被告雙方之間在2014年10月16日簽訂的調解協議是原告劉某某與被告某某公司職工馬某某簽訂的，原告在庭審中說明簽訂該協議時該公司并未授權給馬某某，所以協議無效，但被告的委托代理人馬某某庭審中表示由于原告劉某某的房屋是被告某某公司售出的，故簽訂協議后公司對馬某某所簽訂的協議予以追認，認可該協議有效。且原告劉某某提供的光盤錄音中，被告某某公司職工馬某某聲稱“從我公司買的，我該辦的辦，我肯定要負責”，其明確表明了與劉某某的房屋是公司出售的，對其負責。

本院認為，原告劉某某與被告某某公司職工馬某某簽訂的調解《協議》時馬某某未取得被告授權，但以被告名義進行簽訂該協議，現被告在庭審中表示，由于原告劉某某的房屋是由被告售出的，事后被告對馬某某與原告劉某某簽訂的協議進行了追認，其協議公司認可，視為有效協議，故根據《中華人民共和國合同法》第四十八條“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔”之規定，被告追認馬某某的代理行為后該代理行為有效。現原告提交的證據無法證實該協議無效的證據，根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”之規定，原告承擔舉證不能的后果。根據《中華人民共和國合同法》第六十條“當事人應當按照約定全面履行義務。”之規定，因協議約定辦理兩證的時間為2016年12月31日前，故原告要求被告立即辦理兩證的訴求不當，本院不予支持。根據《中華人民共和國合同法》第六十條、最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

駁回原告劉某某的訴訟請求。

本案訴訟費50元減半收取，即25元由原告劉某某承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于海西蒙古族藏族自治州中級人民法院。

審判員　　海英

二〇一五年四月十四日

書記員　　李君

合同糾紛  房屋買賣