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福建省福州市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2013）榕民終字第3327號(hào)

上訴人（原審原告）黃某偉，男，漢族，19**年**月**日出生。

委托代理人陳建明，福建共與和律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）福建某某首飾有限公司。

法定代表人陳某珠，董事長(zhǎng)。

委托代理人陳鍇、陳宓，福建閩天律師事務(wù)所律師。

上訴人黃某偉、福建某某首飾有限公司（以下簡(jiǎn)稱“某首飾公司”）因財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛一案，不服福州市鼓樓區(qū)人民法院（2012）鼓民初字第5793號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明，原告原為被告公司的員工，從1994年12月承租了訴爭(zhēng)房屋。2002年1月11日被告將訴爭(zhēng)房屋以170000元的價(jià)格出賣給連某良，2007年1月23日連某良以260000元的價(jià)格將訴爭(zhēng)房屋出賣給黃健，2007年8月17日黃健以實(shí)收370000元將訴爭(zhēng)房屋出賣給劉某鋒、徐某鵬，上述交易過(guò)程中各買受人均取得了訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證。2002年3月19日連某良以其依法取得房屋所有權(quán)為由起訴黃某偉，要求黃某偉騰空房屋歸還給連某良。2002年6月24日福州市鼓樓區(qū)法院判決黃某偉騰空房屋歸還給連某良，黃某偉不服一審判決，上訴至福州市中級(jí)法院，二審維持原判。在此兩次案件審理中，黃某偉在庭審中均陳述，其多次要求向某首飾公司買受訴爭(zhēng)房，但因其沒錢，希望某首飾公司給予其時(shí)間籌錢。其后，黃某偉不服福州市中級(jí)人民法院的終審判決，向福州市中級(jí)人民法院及福建省高級(jí)人民法院提出申訴，福建省高級(jí)人民法院于2008年1月18日裁定撤銷福州市鼓樓區(qū)人法院（2002）鼓民初字第783號(hào)、福州市中級(jí)人民法院（2002）榕民終字第1030號(hào)民事判決書，以及福州市中級(jí)人民法院（2005）榕民監(jiān)字第171號(hào)駁回申訴通知書，將連某良訴黃某偉收房糾紛一案發(fā)回福州市鼓樓區(qū)人民法院重審。福州市鼓樓區(qū)人民法院于2010年3月30日作出（2008）鼓民再初字第4-2號(hào)民事裁定，準(zhǔn)許原告連某良撤回起訴。

2009年3月份黃某偉以福建某某首飾有限公司、連某良為被告，劉某鋒、徐某鵬、黃健為第三人，以被告福建某某首飾有限公司侵犯原告優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由向福州市鼓樓區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)福建某某首飾有限公司與連某良簽訂的商品房購(gòu)銷合同無(wú)效，福州市鼓樓區(qū)人法院于2009年6年6日作出（2009）鼓民初字第1952號(hào)民事判決書，判決福建某某首飾有限公司與連某良之間、連某良與黃健、黃健與劉某鋒、徐某鵬之間就坐落于福州市鼓樓區(qū)水部街道古樂(lè)路12號(hào)閩都新村301單元及其附屬間的買賣合同無(wú)效。福建某某首飾有限公司及連某良等人不服向福州市中級(jí)人民法院提出上訴，福州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：該案在二審中已明確適用最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，該解釋第二十一條對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被侵害時(shí)的法律救濟(jì)方式作出了明確規(guī)定，因此當(dāng)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)，承租人可以主張出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，但不可以主張房屋買賣合同無(wú)效。故福州市中級(jí)人民法院于2009年12月14日作出（2009）榕民終字第2223號(hào)民事判決書，判決撤銷福州市鼓樓區(qū)人民法院（2009）鼓民初字第1952號(hào)民事判決書；駁回黃某偉的原審訴訟請(qǐng)求。故原告本次訴至法院要求被告賠償損失。

另查，訴爭(zhēng)的位于福州市鼓樓區(qū)水部街道古樂(lè)路12號(hào)閩都新村2-1座301單元房產(chǎn)建筑面積113.10平方米（其中共有面積6.8平方米），2-1座301#附屬間建筑面積14.30平方米。原審案件中，根據(jù)原告的申請(qǐng)，原審法院委托福建省華益資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（公司名稱已變更為中聯(lián)（福建）資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司）對(duì)福州市鼓樓區(qū)水部街道古樂(lè)路12號(hào)閩都新村2-1座301單元及301#附屬間以原告起訴日（2011年4月10日）作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，中聯(lián)（福建）資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司于2011年9月23日出具中聯(lián)房產(chǎn)評(píng)（2011）3521號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，該訴爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)估價(jià)值為970900元。

原審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被告是否侵犯原告的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指出租人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，承租人在同等條件下，依照法律規(guī)定享有優(yōu)先于其他人購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可以依承租人單方意思表示，與義務(wù)人形成義務(wù)人出賣予第三人同樣條件為內(nèi)容的契約，而無(wú)需義務(wù)人的承諾，只是這種權(quán)利只有在義務(wù)人出賣標(biāo)的物于第三人的時(shí)候，才能夠行使。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一旦行使，同等條件下承租人可以強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的買賣。因此，就其本質(zhì)而言，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是具有債權(quán)性質(zhì)的形成權(quán)。我國(guó)《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”?？梢?，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人若要出賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)向承租人履行合理期限內(nèi)的法定通知義務(wù)，但我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)并未對(duì)“通知”的形式作出明確規(guī)定。本案中，被告主張其在公司作出董事會(huì)決議后，不但召開職工大會(huì)，還到各住戶家里告知和解釋購(gòu)房的手續(xù)和相關(guān)情況，包括向原告告知，但是無(wú)法提供書面告知的證明材料，則其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。然而，原告在連某良與其收房糾紛的一、二審?fù)徶芯愂?，其多次要求向某首飾公司買受訴爭(zhēng)房，但因其沒錢，希望某首飾公司給予其時(shí)間籌錢。且原告在本案原審?fù)徶型瑯右碴愂霰桓嬖鴨?wèn)其是否有錢付房款，其表示沒錢，但可以給其時(shí)間籌錢。從原告庭審陳述來(lái)看，在被告作出出售訴爭(zhēng)房屋決定之后至實(shí)際出售訴爭(zhēng)房屋之前，原告確已知曉被告欲出售訴爭(zhēng)房，且其陳述被告曾口頭詢問(wèn)過(guò)其是否購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋。基于房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)設(shè)立的本義，是為了體現(xiàn)對(duì)社會(huì)特定群體的人道關(guān)懷，追求的主要是生存和安全價(jià)值，而非對(duì)出賣人所有權(quán)的限制，原審法院認(rèn)為，在承租人對(duì)租賃房屋出售事宜確已知曉的情況下，對(duì)出租人的通知形式無(wú)需過(guò)分苛責(zé)。原告雖然曾有購(gòu)買訴爭(zhēng)房的意思表示，認(rèn)為只是需要時(shí)間籌集資金，但在1998年被告出售閩都新村第一套房屋起至訴爭(zhēng)房屋出售給連某良止，已長(zhǎng)達(dá)3年多，已經(jīng)超過(guò)了合理期限，原告仍未以實(shí)際行動(dòng)作出購(gòu)買訴爭(zhēng)房的意思表示，故被告將該訴爭(zhēng)房出售給連某良，并未侵犯原告的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

另外，原告作為享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承租人，在知曉出租人出賣租賃物時(shí)，就應(yīng)當(dāng)在有效的期限內(nèi)向出賣人發(fā)出內(nèi)容明確的意思表示，表明自己行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在與第三人同等條件下優(yōu)先購(gòu)買該財(cái)產(chǎn)。對(duì)出賣人作出行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的表達(dá)應(yīng)當(dāng)包括兩方面，即購(gòu)買的意思表示和購(gòu)買的履行能力。在1998年被告作出包括訴爭(zhēng)房屋在內(nèi)的35套房屋全部出售給公司職工的決議后，原告多次向被告口頭表示愿意購(gòu)買訴爭(zhēng)房，但同時(shí)也表達(dá)了其當(dāng)時(shí)不具備購(gòu)買能力，直至訴爭(zhēng)房實(shí)際出售給連某良時(shí)，原告也未作出有效行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的意思表示。訴爭(zhēng)房出售之后，原告在連某良與其收房糾紛案件審理過(guò)程中，雖多次表示愿意購(gòu)買訴爭(zhēng)房，但并未提供其向被告有效行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證據(jù)，直至2008年6月23日，原告才向被告提起優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛之訴。從某種程度上來(lái)說(shuō)，原告對(duì)自身享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的消極行使，使得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)客觀上受到了侵害，且擴(kuò)大了損失范圍，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的不利后果。

綜上所述，被告雖未侵犯原告承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但其在處分訴爭(zhēng)房屋時(shí)，并未妥善安置原告，存在一定的過(guò)錯(cuò)，而原告在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的有效行使中存在疏忽導(dǎo)致?lián)p失不必要擴(kuò)大，鑒于被告公司在職工福利的保障、社會(huì)的安定以及和諧社會(huì)的構(gòu)建方面應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，從公平合理的角度出發(fā)，原審法院認(rèn)為，對(duì)于目前訴爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)估價(jià)值970900元與被告出賣訴爭(zhēng)房給連某良的價(jià)格170000元的差價(jià)800900元，結(jié)合原、被告各自過(guò)錯(cuò)程度，被告應(yīng)酌情賠償原告損失800900元×40%=320360元。另，自2002年3月19日連某良訴黃某偉收房糾紛的一審、二審及申訴再審過(guò)程中，原告一直在主張其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，故原告的訴訟請(qǐng)求未超過(guò)訴訟時(shí)效，被告關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯原審法院不予采納。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，經(jīng)原審法院審判委員會(huì)研究決定，判決：被告福建某某首飾有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告黃某偉320360元。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案訴訟費(fèi)3700元，由原告承擔(dān)700元，由被告承擔(dān)3000元。

一審宣判后，上訴人黃某偉、福建某某首飾有限公司均不服，向本院提起上訴。

上訴人黃某偉上訴稱：1、原審法院以“原告對(duì)自身享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的消極行使，使得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)客觀上受到了侵害，且擴(kuò)大了損失的范圍，其應(yīng)承擔(dān)一定的不利后果”為由作出原審判決，上訴人認(rèn)為原審判決沒有事實(shí)與法律依據(jù)。根據(jù)《合同法》第二百三十條的規(guī)定，出售前合理期限內(nèi)告知承租人其法定的義務(wù)，但是上訴人某首飾公司根本沒有履行相應(yīng)的通知義務(wù)。上訴人黃某偉曾多次向某首飾公司表示要購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，但某首飾公司明確拒絕將房屋出售給上訴人黃某偉，侵犯了其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2、即使上訴人黃某偉在行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)存在過(guò)失，也不應(yīng)承擔(dān)60%的責(zé)任，某首飾公司至少應(yīng)承擔(dān)主要的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，原審法院認(rèn)定上訴人黃某偉承擔(dān)主要責(zé)任，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。綜上，上訴人黃某偉請(qǐng)求撤銷一審判決。

上訴人福建某某首飾有限公司上訴并答辯稱：1、上訴人某首飾公司并未侵犯黃某偉的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且對(duì)黃某偉不負(fù)有妥善安置的義務(wù)，原審法院超出訴訟請(qǐng)求作出上訴人向被上訴人賠償320360元的判決，毫無(wú)事實(shí)和法律根據(jù)。2、原審法院在缺乏事實(shí)依據(jù)的情形下仍然同意被上訴人提出的對(duì)訟爭(zhēng)房屋以不當(dāng)?shù)臅r(shí)間點(diǎn)計(jì)算評(píng)估價(jià)的價(jià)格鑒定，有失公平。3、黃某偉主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已罹于訴訟時(shí)效。綜上，原審判決沒有法律依據(jù)，請(qǐng)求撤銷一審判決，改判駁回黃某偉的全部訴訟請(qǐng)求。

上訴人黃某偉答辯同其上訴。

經(jīng)查，本案當(dāng)事人在原審訴訟過(guò)程中提交的證據(jù)均已隨一審案卷移送本院，本院認(rèn)定的本案事實(shí)與原審法院一致。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條的規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”該條文中規(guī)定的同等條件顯然應(yīng)包括房屋價(jià)款及價(jià)款的支付時(shí)間等主要內(nèi)容，結(jié)合本案事實(shí)而言，黃某偉至少應(yīng)愿意在與其他人有意向購(gòu)買本案訟爭(zhēng)房屋相同的付款期限內(nèi)支付相同價(jià)款的情形下，方能成立對(duì)本案訟爭(zhēng)房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。根據(jù)黃某偉在本案原審訴訟過(guò)程中所做的陳述，其于1998年3月間向福建某某首飾有限公司申請(qǐng)購(gòu)房，福建某某首飾有限公司在1998年4月間即詢問(wèn)黃某偉是否有錢支付房款，黃某偉答復(fù)沒錢付款，其后，福建某某首飾有限公司于2002年1月11日將訴爭(zhēng)房屋以170000元的價(jià)格出賣給連某良，可見，福建某某首飾有限公司已在出賣本案訟爭(zhēng)房屋之前的合理期限內(nèi)通知本案訟爭(zhēng)房屋承租人黃某偉，黃某偉直至2002年1月11日在訴爭(zhēng)房屋被以170000元的價(jià)格出賣給連某良之時(shí)，均未表示愿意以同樣價(jià)款及同等支付時(shí)間購(gòu)買本案訟爭(zhēng)房屋，原審法院據(jù)此確認(rèn)福建某某首飾有限公司并未侵犯黃某偉的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的認(rèn)定正確，本院依法予以確認(rèn)。福建某某首飾有限公司作為本案訟爭(zhēng)房屋的原所有權(quán)人，在出售房屋的過(guò)程中，并未妥善安置未購(gòu)買房屋原為本單位員工的承租人，原審法院據(jù)此并依黃某偉的申請(qǐng)，酌情確定福建某某首飾有限公司應(yīng)向黃某偉賠償相應(yīng)損失的認(rèn)定正確，比例適當(dāng)，本院依法予以確認(rèn)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴人黃某偉、福建某某首飾有限公司的上訴，維持原判。

本案一審案件受理費(fèi)按一審判決執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)人民幣3700元，由福建某某首飾有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　徐敏洲

代理審判員　林哲森

代理審判員　符海燕

二〇一四年二月十七日

書　記　員　陳秀瑜

財(cái)產(chǎn)損害賠償