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天津市和平區人民法院

民事判決書

（2015）和民二初字第0122號

原告譚某。

委托代理人楊浩，天津四方君匯律師事務所律師。

委托代理人張莉，天津四方君匯律師事務所律師。

被告楊某。

委托代理人國占開，天津善智律師事務所律師。

委托代理人劉志凱，天津善智律師事務所律師。

被告天津某某房地產經紀有限公司，住所地天津市南開區鞍山西道***號***天大建筑創意大廈***。

法定代表人左某，該公司董事長。

委托代理人張某，該公司職工。

原告譚某與被告楊某、天津某某房地產經紀有限公司居間合同糾紛一案，本院于2015年1月28日受理后，依法由代理審判員祝芳適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告及其委托代理人張莉、被告楊某的委托代理人劉志凱、被告天津某某房地產經紀有限公司的委托代理人張某均到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告譚某訴稱，原告與二被告系居間合同關系。原告與二被告于2014年3月14日簽訂了編號為JF13006***的《房產交易合同》，約定原告購買被告楊某名下坐落本市和平區西安道與長沙路交口東北側誠基經貿中心×房屋，總價款54萬元，雙方須于2014年5月10日前去房管部門簽訂《天津市房屋買賣協議》，如一方逾期十五個工作日不履行合同相關義務，且經守約方催告仍不履行，則守約方有權視為違約方根本性違約，守約方有權解除房屋買賣關系（但需書面告知違約方），并要求違約方支付該房屋售價10%作為違約金，違約方還應承擔2%的中介費用。合同簽訂后，原告給付被告楊某定金2萬元，給付被告天津某某房地產經紀有限公司中介費10800元，貸款服務費600元和評估費2700元。后被告楊某以未能在原合同約定的時間內還清貸款，無法與原告去房管部門簽訂《房屋買賣協議》為由，于2014年6月20日與原告簽訂《補充協議》，約定將雙方到房管局簽訂《房屋買賣協議》時間順延至2014年7月21日。《補充協議》簽訂后，原告多次要求被告楊某一同去房管部門簽訂房屋買賣協議，但被告楊某仍以各種理由推脫，直至《補充協議》約定的期限屆滿仍未與原告簽訂房屋買賣協議。后在原告催促下，被告楊某于2014年9月5日出具了《違約書》，承認其因個人原因導致與原告簽訂的《房產交易合同》無法繼續履行。被告楊某的行為已經構成根本違約，給原告造成嚴重的經濟損失，原告已經交納中介費10800元，貸款服務費600元和評估費2700元，原告及其愛人為辦理貸款等手續產生的誤工費4753.82元，原告因2014年6月未入住訴爭房屋在外租房的費用2萬元，貸款被凍結期間首付款21萬元的利息4377.33元，以及相同房屋已漲價129156.44元的損失。根據民事訴訟法的有關規定，現原告起訴要求：1、解除原告與二被告簽訂的《房產交易合同》；2、被告楊某賠償原告中介費10800元、貸款服務費600元和評估費2700元，共計14100元；3、被告楊某向原告支付違約金54000元；4、由被告承擔本案的訴訟費用。

為支持自己的主張，原告向本院提交證據材料：1、《房產交易合同》，證明原告與二被告簽訂居間合同，約定原告購買被告楊某名下訴爭房屋；2、2014年5月26日原告發給被告楊某的催告函，證明目的同證據1；3、2014年6月20日原告與被告楊某簽訂的《補充協議》，證明目的同證據1；4、《違約書》，證明被告楊某因個人原因無法履行合同，已經構成根本違約；5、收條，證明原告向被告楊某支付購房定金2萬元，向被告天津某某房地產經紀有限公司支付中介費10800元、貸款服務費600元、評估費2700元，合計14100元；6、收據2份，證明目的同證據5；7、原告因被告楊某違約不履行合同產生的損失明細及房屋租賃合同（原件）、誤工收入證明8份（原件）、交納定金及房款的銀行業務憑證3張（復印件）、利息計算明細目及從網絡打印的目前訴爭房屋價格單，證明原告的實際損失，有的可以用金錢計算，有的無法用金錢計算，原告根據合同約定向楊某主張的違約金數額合理。

被告楊某對原告證據材料的質證意見：對證據1、3、4、5的真實性、合法性、關聯性無異議。對證據2的真實性有異議，被告沒有收到此函，對證明目的不予認可。對證據6的真實性無異議，對證明目的有異議，原告交的評估費和服務費不是必需發生的損失，原告也可以自己辦理以避免損失，對中介費的真實性、合法性、關聯性無異議。對證據7的真實性、合法性、關聯性不予認可，原告委托第二被告辦理相關手續，原告及其愛人沒有必要請假，也不會產生誤工費，對于原告愛人的損失不予認可。《補充協議》約定原告不追究2014年7月21日之前的違約責任，對于該日之前的損失不予認可，該證據部分是復印件，不予質證也不予認可。

被告天津某某房地產經紀有限公司對原告證據材料1至7的質證意見：對真實性、合法性、關聯性均無異議。

原告提交的證據材料證據，可以作為本案的證據，本院予以確認。

被告楊某辯稱，被告楊某已經將2萬元定金退回原告，并額外支付原告4000元，雙方買賣事宜已經全部解決完畢，2014年7月左右，被告楊某單位發生火災，訴爭房屋的所有手續在此次火災中全部被毀，再次辦理十分麻煩，這屬于不可抗力而不是違約。被告同意原告的第一項訴請，不同意原告其他訴訟請求。

被告楊某未向本院提交證據材料。

被告天津某某房地產經紀有限公司辯稱，同意原告陳述的事實過程。同意原告的第一項訴請，原告其他訴訟請求與被告公司無關。

為支持自己的主張，被告天津某某房地產經紀有限公司向本院提交證據材料：1、房地產權證，證明訴爭房屋是被告楊某名下私產房屋；2、房屋貸款委托合同，證明原告委托其提供貸款服務；3、委托評估協議，證明原告和被告楊某委托其評估訴爭房屋。

原告及被告楊某對被告天津某某房地產經紀有限公司證據材料1至3的質證意見：對真實性、合法性、關聯性均無異議。

被告天津某某房地產經紀有限公司提交的證據材料，可以作為本案的證據，本院予以確認。

經審理查明，訴爭房屋系本市和平區西安道與長沙路交口東北側誠基經貿中心×被告楊某名下私產房屋。2014年3月14日，原告與二被告簽訂《房產交易合同》，約定原告購買訴爭房屋，總價款54萬元。同時，約定雙方于2014年5月10日之前去房管部門簽訂《天津市房屋買賣協議》。同日，原告給付被告楊某定金2萬元，給付被告天津某某房地產經紀有限公司中介費10800元。

2014年3月22日，原告與二被告簽訂《委托評估協議》，約定原告與被告楊某共同委托被告天津某某房地產經紀有限公司代為尋找評估公司出具評估報告，評估費2700元，由原告承擔。同日，原告與被告天津某某房地產經紀有限公司簽訂《房屋貸款委托合同》，約定原告委托被告天津某某房地產經紀有限公司協助辦理貸款事宜，貸款服務費600元。原告于2014年3月22日向被告天津某某房地產經紀有限公司支付評估費2700元及貸款服務費600元。

因被告楊某未按《房產交易合同》約定的時間（2014年5月10日之前）與原告簽訂《房屋買賣協議》。原告遂于2014年5月26日，向被告楊某郵寄《催告函》，原告提出因被告楊某未按照合同約定時間到房管部門辦理手續，導致合同不能順利進行，故函告楊某于2014年5月29日之前與原告或被告天津某某房地產經紀有限公司聯系協商合同履行事宜。

2014年6月20日，原告與被告楊某簽訂《補充協議》，約定因楊某未在原合同約定的時間內還清貸款，導致雙方未能到房管部門簽訂房屋買賣協議，現雙方友好協商將簽訂房屋買賣協議的時間順延至2014年7月21日，其他約定事項仍按原合同進行，此次有關楊某的違約責任，原告同意不予追究。若楊某仍未按本協議約定的時間辦理手續，原告有權按照《房產交易合同》追究楊某自2014年7月21日的違約責任。后被告楊某仍未按照《補充協議》約定的時間（2014年7月21日）與原告到房管部門簽訂房屋買賣協議。

2014年9月5日，被告楊某向原告出具《違約書》，內容為楊某因個人原因，導致通過鏈家地產居間介紹與原告簽署的《房屋買賣合同》，不能繼續履行本合同。

另查，《房產交易合同》第八條第一款約定，“甲乙雙方均應按本合同約定相互配合，并親自到場辦理過戶、貸款及代收代付等相關手續。如不按約定辦理相關手續，則每逾期一個工作日，違約方應向守約方支付該房屋售價的1‰的遲延履行違約金，違約方逾期十五個工作日不履行合同相關義務，且經守約方催告仍不履行，則守約方有權視為違約方根本性違約，守約方有權解除房屋買賣關系（但需書面告知違約方），并要求違約方支付該房屋售價10%作為違約金。”第八條第二款約定“在合同履行期限屆滿之前，任何一方明確表示不再出售或不再購買本合同標的房屋，則構成根本性違約，守約方有權解除房屋買賣關系（但需書面告知違約方），并要求違約方支付該房屋售價的10%作為違約金。”

庭審后經詢雙方，因為原告辦理貸款的銀行要求預審貸款全額交納首付款，因此被告楊某于2014年6月將2萬元定金打入原告銀行卡賬戶。

再查，被告楊某提出原告于2014年11月或12月要求其賠償4000元做為了結，于是被告楊某于2014年12月打入原告銀行賬戶4000元，因此雙方糾紛已經全部了結。被告楊某對此未提交任何證據。原告對此不予認可，表示雙方對于賠償問題沒有約定，應當按照合同履行，楊某給付的4000元只是賠償款的一部分。另外，被告楊某提出原告主張的違約金過高，申請法院予以調整。

上述事實，有原、被告當庭陳述及提交的證據材料，經質證及本院核實，予以確認。

本院認為，當事人的合法民事權益均應受法律保護。原告與二被告簽訂的《房產交易合同》，系當事人的真實意思表示，依法成立有效，本院予以確認。現原告與二被告均同意解除該合同，本院予以照準。

根據《房產交易合同》第八條第一款約定，“甲乙雙方均應按本合同約定相互配合，并親自到場辦理過戶、貸款及代收代付等相關手續。如不按約定辦理相關手續，則每逾期一個工作日，違約方應向守約方支付該房屋售價的1‰的遲延履行違約金，違約方逾期十五個工作日不履行合同相關義務，且經守約方催告仍不履行，則守約方有權視為違約方根本性違約，守約方有權解除房屋買賣關系（但需書面告知違約方），并要求違約方支付該房屋售價10%作為違約金。”第八條第二款約定“在合同履行期限屆滿之前，任何一方明確表示不再出售或不再購買本合同標的房屋，則構成根本性違約，守約方有權解除房屋買賣關系（但需書面告知違約方），并要求違約方支付該房屋售價的10%作為違約金。”現被告認可因其個人原因，導致雙方簽訂的《房屋買賣合同》不能履行，因此，按照合同約定，被告已經構成違約。

關于原告提出的其已經交納的中介費10800元，貸款服務費600元和評估費2700元，原告提交了證據材料，且二被告對于該事實予以認可，故原告該主張本院予以支持。關于原告主張的其與愛人為辦理貸款等手續產生的誤工費4753.82元，因原告提出的誤工費不是必然產生的損失，因此本院不予支持。關于原告主張的因2014年6月未入住訴爭房屋在外租房的費用2萬元，雙方在交易合同中并未約定實際交付房屋時間，因此，本院不予支持。關于原告提出貸款被凍結期間首付款21萬元的利息4377.33元，以及相同房屋已漲價129156.44元的損失，均因證據不足，本院不予支持。關于原告主張的違約金54000元，被告楊某提出過高申請法院調整，經查，原告的實際損失為中介費10800元，貸款服務費600元和評估費2700元，共計14100元，該損失本院予以支持。關于被告楊某已經因違約給付原告的4000元，系被告楊某自愿給付原告，本院予以照準。關于被告楊某提出已經支付原告4000元，雙方已全部解決完畢的抗辯意見，被告楊某對此未提交任何證據，且原告予以否認，故該抗辯意見本院不予支持。此外，原告對其訴訟請求未被支持部分承擔相應的訴訟費用。綜上所述，根據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百一十三條、第一百一十四條，《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第二十九條之規定，判決如下：

一、原告與二被告于2014年3月14日簽訂的《房產交易合同》予以解除

二、被告楊某給付原告違約金共計18100元（其中4000已經給付，另14100元被告楊某于本判決生效之日起十五日內給付原告）；

三、駁回原告其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案訴訟受理費1503元，減半收取751.5元，由原告負擔595.9元，被告楊某負擔155.60元（本判決生效之日起十日內被告送交本院）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于天津市第一中級人民法院。

代理審判員　祝　芳

二〇一五年五月二十一日

書　記　員　魏雅楠

居間合同