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上海市松江區人民法院

民事判決書

（2014）松民三（民）初字第613號

原告上海某某智能科技有限公司。

法定代表人沈某某。

委托代理人曾大鵬，上海磊天律師事務所律師。

委托代理人潘亮，上海磊天律師事務所律師。

被告上海某某光電科技有限公司。

法定代表人陳某。

委托代理人顧葉青，上海市長江律師事務所律師。

委托代理人陳哲，上海市長江律師事務所律師。

原告上海某某智能科技有限公司與被告上海某某光電科技有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年2月16日立案受理后，依法適用簡易程序。在審理過程中，發現案情復雜，故于2014年5月15日轉為普通程序審理。原告上海某某智能科技有限公司的委托代理人潘亮，被告上海某某光電科技有限公司的委托代理人顧葉青、陳哲到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告上海某某智能科技有限公司訴稱：2011年9月16日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》一份，約定：被告承租原告所擁有的上海市小昆山鎮光華路XXX號第2幢廠房；租賃面積為8,835.98平方米；租金標準為每天0.60元/平方米；第一年租金應于合同簽訂后一周內支付完畢，第二、三年租金在每年的10月16日前支付；被告逾期支付費用的，應按同期貸款利率的1.5倍向原告支付滯納金；被告存在損壞物業、存放危險物品、逾期2個月支付租金等情形時，原告有權解除合同；因被告違約導致合同解除或終止的，原告有權即日收回房屋，并要求被告按兩個月的租金標準支付違約金。合同履行過程中，被告存在嚴重的逾期支付租金情形，且發生因存放危險化學品導致租賃物發生火災。為此，原告發函催討租金并就火災事件進行溝通，其后，原告于2013年8月27日向被告發出《律師函》，解除雙方簽訂的《廠房租賃合同》。原告請求法院判令：1、確認原、被告于2011年9月16日簽訂的廠房租賃合同于2013年8月28日解除，被告向原告返還該廠房；2、被告按照0.90元/平方米/日的標準支付自2013年8月29日起至實際返還廠房之日止的的使用費（扣除被告已支付的部分）；3、被告按0.025%每日的標準向原告支付逾期支付租金及使用費的滯納金61,078.71元，并按此標準計算至實際清償使用費為止；4、被告支付原告兩個月租金標準的違約金322,513.27元。

被告上海某某光電科技有限公司辯稱：不同意原告的全部訴訟請求，具體理由如下：1、原告發函時尚不具備合同解除的條件，其要求單方面解除合同缺乏事實和法律依據，不能成立。2、雖然被告有逾期支付租金的情況，但是原告也有存在違約在先的情況，即沒有按照合同約定提供被告租金的發票。被告之所以不能支付租金是因為發生過重大的火災，遭受了企業的停產，在此期間被告也陸續向原告支付了租金。截止至2月28日的時候已經支付完畢，雖然被告有延期支付租金的情況的，但是相對于整個年租金，不應成為解除的理由。3、原告提出使用費的標準沒有合同依據，而且合同未解除，應該按照原合同履行。4、即使要支付滯納金的話，那么滯納金的標準過高，被告也僅同意按照銀行貸款利息計算。5、因為不存在違約，所以不同意支付違約金。

經審理查明：2011年9月16日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》乙方，約定被告租賃原告位于小昆山鎮光華路351#第2幢廠房（以下簡稱該房屋），總計建筑面積為8,835.98平方米；2011年9月16日至2011年11月15日為免租期；租賃期10年，自2011年11月16日起至2021年11月15日止；租賃期屆滿后，被告應于租賃期屆之日起15日內撤離該房屋并將房屋返還原告；第1年租金每日每平方米0.60元，年租金1,935,079.62元，第4年起租金在前一年的租金基礎上年遞增6%，原告應開具正式發票；租金實行先付后用的方式支付，前2年每年支付一次，第1年的租金于合同簽訂后一周內支付完畢，第2、3年租金在每年的10月16日前支付，之后的租金每3個月支付一次，每次提前3個月支付下3個月的租金；正常使用下，非因被告的責任，房屋維修應由原告負責，若被告責任則由被告負責修繕及賠償；租賃期間，被告損壞物業在原告提出的合理期限內仍未修復的、存放危險物品、逾期2個月支付租金的，原告有權解除合同，收回該房屋；租賃期間，被告違約導致合同解除的，原告有權即日收回該房屋并要求被告按照2個月的租金支付違約金；被告逾期交納合同約定的費用，逾期則應按同期貸款利率的1.5倍向原告支付滯納金；租賃合同終止的，被告應如期交還該房屋，逾期歸還，每逾期一日應向原告支付日租金1.5倍的房屋使用費。該合同另對其他有關租賃事宜作了相應的約定。

租賃合同簽訂后，原告將租賃物交付被告，被告支付了租金，但第二年度租金存在延遲支付的情形，原告未向被告開具租賃發票。2012年9月26日，被告以銀行匯款方式支付原告租金1,000,000元并給付原告到期日為2013年3月17日、金額為600,000元的銀行承兌匯票。被告分別于2013年6月19日支付100,000元、7月3日支付200,000元、7月5日支付200,000元、7月15日支付500,000元、10月24日支付700,000元，2014年1月28日支付200,000元、2月28日支付210,000元。

2013年5月14日，該房屋發生火災，過火面積約1,000平方米，被告的化學原料、流水線等受損，原告的辦公區域及廠房局部受煙熏。起火原因無法排除化學危險品發生反應導致火災。2013年5月23日，上海市松江區公安消防支隊出具火災事故認定書。

2013年7月25日，原告向被告發出律師函，要求被告于2013年8月15日前向原告承諾：不再發生火災及其他安全事故，拆除違章建筑；結清欠付的租金并保證今后足額支付；按照原告的要求開展修復工作。

2013年8月1日，被告回函原告，承諾杜絕發生火災或其他安全事故，解決遺留問題；確保租金足額支付；積極和原告一起完成廠房修復。

2013年8月27日，原告向被告發函要求解除合同、被告于2013年9月15日前搬離房屋、支付相應損失等。

另查明，原告系該房屋的權利人。被告目前仍正常經營。

以上事實，由廠房租賃合同、支付憑證、律師函、回函、上海市房地產登記薄以及當事人的陳述等證據證實，本院予以確認。

本院認為：原、被告之間簽訂的租賃合同系雙方當事人的真實意思表示，并未違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效合同。當事人應按照合同的約定以及法律的規定全面履行各自的義務。

關于合同的解除問題。被告主張要求解除合同主要基于被告延遲支付租金及發生火災。首先，關于延遲支付租金。被告確實存在延期支付租金的情形，但截止至原告于2013年8月27日發函要求解除合同時，第二年的租金被告已全部支付，故被告延遲支付的行為尚不構成根本性違約。原告主張被告于2013年7月3日支付的200,000元系用于火災后修復房屋并無相應依據，故應認定為支付的租金。其次，關于火災問題。相關部門出具的事故認定書并未明確火災發生的原因，故原告將火災責任全部歸咎于被告有欠妥當。且在原告發出律師函后，被告已書面承諾不再發生安全事故及時處理遺留問題。本院考慮到雙方合同長達十年，且在履行過程中，原告均能支付絕大部分租金且部分租金提前支付。因被告主張部分維修費用應抵充租金，故尚有部分第三年租金未及時支付。但審理過程中，被告為保證合同履行，將第三年租金的余款支付至本院。因此，本案系爭租賃合同仍有履行基礎，從維護租賃合同穩定性的角度，合同應繼續履行。故原告要求解除合同及返還該房屋的請求本院不予支持。

原告基于解除合同主張被告應支付自2013年8月29日始至實際返還之日止的房屋使用費及合同解除的違約金。本院認為，在合同繼續履行的前提下，被告應支付的仍為房屋租金而非房屋使用費，因此，對于原告要求被告支付使用費及違約金的訴請，本院不予支持，被告仍應按約支付租金。

關于延遲支付租金產生的滯納金。合同約定逾期交納租金的，按同期貸款利率的1.5倍支付滯納金，原告依照此標準計算滯納金并無不當，但計算方式存在誤差，本院予以調整。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十四條、第九十六條第一款、第一百零七條、第一百一十四條的規定，判決如下：

一、被告上海某某光電科技有限公司于本本判決生效之日起十日內支付原告上海某某智能科技有限公司2013年11月16日至2014年11月15日期間的租金余款160,159.24元；

二、被告上海某某光電科技有限公司于本本判決生效之日起十日內支付原告上海某某智能科技有限公司逾期支付租金的滯納金45,542.58元；

三、駁回原告上海某某智能科技有限公司的其余訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付延期履行期間的債務利息。

案件受理費9,875元，由原告上海某某智能科技有限公司負擔5,490元（已付），被告上海某某光電科技有限公司負擔4,385元（于本判決生效之日起七日內交付本院）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審　判　長　楊惠星

審　判　員　張　丹

代理審判員　姚洪濤

二〇一四年七月三十一日

書　記　員　仇　知

房屋租賃  合同糾紛