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上海市長寧區人民法院

民事判決書

（2014）長民三（民）初字第3031號

原告上海某某副食品有限公司，住所地上海市長寧區。

法定代表人朱某強，董事長。

委托代理人張某寶，男。

委托代理人徐兆銘，上海市國雄律師事務所律師。

被告上海某某茶坊，住所地上海市寶山區。

法定代表人朱某謙，經理。

委托代理人何杰，上海世昌律師事務所律師。

委托代理人陳支平，上海漢路律師事務所律師。

第三人上海某某物業管理有限公司，住所地上海市閔行區。

法定代表人瞿某飛，總經理。

委托代理人朱某強，男。

委托代理人任某明，男。

第三人馬某某，男，19**年**月**日生，回族，戶籍地青海省，現住上海市長寧區。

第三人上海某某房地產經紀有限公司，住所地上海市長寧區。

法定代表人周某峰，總經理。

委托代理人陳某峰，男。

原告上海某某副食品有限公司訴被告上海某某茶坊房屋租賃合同糾紛一案，于2014年11月27日向本院提起訴訟。本院受理后，依法適用簡易程序，由代理審判員張沁獨任審判，于2014年12月25日、2015年1月15日公開開庭進行了審理。因案情復雜，依法轉為普通程序。為查清事實，本院依法追加了上海某某物業管理有限公司、馬某某、上海某某房地產經紀有限公司作為第三人參與訴訟。并于2015年5月5日、5月12日公開開庭進行了審理，原告上海某某副食品有限公司的委托代理人張某寶、徐兆銘、被告上海某某茶坊的委托代理人何杰、陳支平、第三人上海某某物業管理有限公司的委托代理人朱某強、任某明、第三人上海某某房地產經紀有限公司的委托代理人陳某峰到庭參加訴訟。第三人馬某某經本院合法傳喚無正當理由不到庭，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。

原告美天副食品有限公司訴稱，上海市長寧區仙霞路***號底層房屋（以下簡稱“涉訟房屋”）由第三人上海某某物業管理有限公司（以下簡稱“第三人某物業”）出租給原告使用。在征得第三人某物業同意后，原告將涉訟房屋轉租給被告使用，租賃期從2011年5月1日起至2013年4月30日止，年租金人民幣159，894元，先付后用，每六個月支付一期。合同到期后，雙方沒有續約。在2014年全國文明城區創建巡訪活動中，涉訟房屋被查出違反法規和制度問題，原告要求被告整改，被告沒有行動。故原告訴至法院，要求判令：1、被告搬出涉訟房屋，并將房屋中的設備、設施清理完畢后交還給原告；2、被告支付從2014年7月1日起至返還給原告前的房屋使用費。審理中，原告明確房屋使用費參照租金標準計算。

被告上海某某茶坊辯稱，原、被告之間仍然存在租賃合同關系，合同到期后，被告繼續向原告支付租金，原告也予以接受，雙方租賃合同關系應當在合同到期后繼續存續，且存續的期限與原合同相同。被告愿意支付租金，不同意搬離。其次，第三人上海某某房地產經紀有限公司（以下簡稱“第三人某房產公司”）已與第三人某物業直接簽署了租賃合同，原告無權就第三人某房產公司使用的部分要求被告返還。

第三人上海某某物業管理有限公司述稱，第三人接受涉訟房屋產權人工程技術大學的委托管理涉訟房屋，將涉訟房屋出租給原告使用，并收取租金。原告向第三人某物業支付的租金包括兩部分，一部分是租賃合同約定的租金，另一部分為協議租金。因第三人某物業要求原告提高協議租金，原告不同意，故自2013年起讓第三人某房產公司承擔了部分協議租金。但第三人某物業與第三人某房產公司之間沒有租賃合同關系。

第三人馬某某無述稱意見。

第三人上海某某房地產經紀有限公司述稱，第三人某房產公司系與第三人某物業直接訂立的租賃合同，且一直合法經營，故不同意搬離。

經審理查明，1997年3月20日，上海美天副食品超市有限公司（甲方）與上海晨謙實業有限公司、鐘某某（乙方）簽訂《關于仙霞路***號商業網點租用合同》一份，約定甲方將涉訟房屋三間出租給乙方使用。租期八年，1997年5月1日至2005年4月30日，年租金為162，000元，自第四年起逐年遞增5%，押金2萬元。

1997年7月11日，上海某某技術大學出具證明一份，稱涉訟房屋產權為上海某某技術大學所有，經協議涉訟房屋出租給上海美天副食品超市有限公司使用并同意轉租給上海晨謙實業有限公司玫瑰園分公司使用。

1999年，上海美天副食品超市有限公司更名為上海某某副食品有限公司。

2002年3月20日，上海某某物業有限公司（以下簡稱“某隆行物業”）與原告簽訂《房屋租賃協議》一份，約定，某隆行物業向原告出租涉訟房屋，房租由兩部分組成，一部分房租按原租賃辦法執行，另一部分房租為轉租協議租金。原租金為506.50元／月，按月支付；協議租金為500元／月，每年5月5日前一次性支付協議租金6，000元。協議有效期為三年，自2002年4月1日起至2005年3月31日止。

2002年8月8日，上海某某技術大學、第三人某物業與原告簽署備忘錄一份，載明，涉訟房屋系上海某某技術大學及相關單位聯建產權房，并委托某隆行物業負責管理并收繳房租，現由于物業管理工作正式移交易達物業，原某隆行物業簽訂協議租金合同期內繼續有效，原協議租金及基本房租于2002年6月1日起由易達物業負責收繳。

2003年，原告（甲方）與被告（乙方）簽訂《補充協議》一份，約定，經乙方申請，雙方協商一致，同意原合同期延長三年（2005年5月1日至2008年4月30日），年租金138，000元。鐘某某在落款乙方代表處簽字。

后原、被告就涉訟房屋又簽訂了兩期租賃合同，租期分別為2008年5月1日至2011年4月30日，及2011年5月1日至2013年4月30日。后一期合同年租金為159，894元，保證金2萬元。

合同到期后，被告繼續向原告支付租金至2014年6月30日。后因原告要求被告搬離，故涉訟。

審理中，關于被告轉租問題，被告在第一次庭審中陳述，因經營問題，被告將涉訟房屋分別轉租給了案外人馬某卜都和第三人某房產公司，后馬某卜都將承租經營權轉讓給了第三人馬某某。在后續庭審中，被告確認，第三人某房產公司系與易達物業直接簽署租賃合同，被告未收取其租金，第三人某房產公司如何進入涉訟房屋被告不清楚。原告對被告轉租不予認可。原、被告均確認，涉訟房屋目前由遠見公司（店招為“遠見房產仙霞店”）及馬某某（店招為“伊蘭特牛肉面”）經營使用。

為證明第三人某房產公司與易達物業的租賃關系，被告提供了第三人某物業與遠見公司2013年12月31日簽署的《公有非居住房屋轉租收益協議》，該協議載明，根據承租人申請，出租人同意承租人轉租涉訟房屋底層房屋，建筑面積100.71平方米，轉租期限為2014年1月1日至2015年12月31日止，轉租期間，承租人應當履行原租賃合同，按標準租金支付協議租金，自2014年1月1日協議租金每年4，000元交付給出租人，每年10月份一次性支付。落款處第三人某物業在出租人處蓋章，第三人某房產公司在承租人處蓋章。對此，第三人某物業對協議真實性無異議，但表示，該部分是第三人某房產公司承擔的部分協議租金，但第三人某物業與遠見公司之間無租賃合同關系，也未與遠見公司進行過房屋交接。被告確認，被告向原告支付的房屋租金仍然按照雙方租賃合同標準支付。原告對此提供其與第三人某物業簽署的《公有非居住房屋轉租收益協議》一份，內容除協議租金金額為每年6，000元之外，其余均與前述協議內容一致。落款處承租人為原告。第三人某物業對此無異議。

關于原、被告之間在租賃合同到期后的法律關系問題，原告認為，原、被告之間的租賃合同已到期終止，原告在合同到期后繼續收取被告租金是由于被告一直占有使用涉訟房屋，故原告有權向被告收取占有使用費；若法院認為雙方成立不定期租賃合同關系，則原告要求行使解除權，其余請求不變。被告認為，原、被告合同到期后，被告繼續向原告支付租金，原告予以接受，應當認為雙方延續原租賃合同關系，且延續的租期亦與原租賃合同一致，即兩年，目前雙方的租賃合同尚未到期。

關于保證金，雙方確認金額為2萬元，原告同意被告搬離后返還，不同意直接抵扣使用費。被告同意抵扣使用費。

關于第三人某房產公司、馬某某的配合搬離問題，經本院釋明，原告明確表示返還房屋義務由被告承擔，在本案中不要求本院處理第三人某房產公司、馬某某的搬離問題。

以上事實，有公有非居住房屋租賃合同、房屋租賃合同、照片、房屋租賃協議、關于仙霞路***號商業網點租用合同、證明、關于同意上海美天副食品超市有限公司變更名稱的批復、房屋租賃協議、備忘錄、公有非居住房屋轉租收益協議及當事人的陳述等證據予以證明，并經庭審審核無誤，本院予以確認。

因雙方各執己見，致本案調解不成。

本院認為，雙方的爭議焦點在于：一、第三人某物業與第三人某房產公司之間是否成立租賃合同關系。從第三人某房產公司進入租賃房屋是在被告承租期間，房屋交接手續應當在第三人某房產公司與被告之間進行；被告在第三人某房產公司進入涉訟房屋后，仍然按照與原告之間的合同約定，全額支付租金，該租金包含了第三人某房產公司使用的部分房屋的租金；對于被告與第三人某房產公司之間的轉租關系，被告在第一次庭審中予以了認可，在之后的庭審中又予以推翻，前后陳述不一致。根據原告與第三人某物業之間租賃合同的約定，租金包含合同約定的租金及轉租協議租金兩個部分，原告與第三人某物業對此分別簽訂了租賃合同及《公有非居住房屋轉租收益協議》。第三人某房產公司除了與第三人某物業之間簽署了《公有非居住房屋轉租收益協議》外，未簽訂租賃合同，該協議內容，與原告及第三人某物業簽署的《公有非居住房屋轉租收益協議》內容基本一致，應當認為，該協議是第三人某物業向原告及第三人某房產公司收取轉租協議租金的依據，僅憑該協議，不足以證明第三人某房產公司與第三人某物業之間成立房屋租賃合同關系。綜上，第三人某房產公司與第三人某物業之間不成立租賃合同關系。

二、原、被告之間租賃合同到期后雙方是否繼續成立租賃合同關系。依據合同法的規定，租賃期限屆滿后，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。不定期租賃合同，出租人在合理期限之前通知承租人，可以解除合同。本案原、被告之間租賃合同到期后，被告繼續使用涉訟房屋，并向原告支付租金，原告予以接受，雙方之間成立不定期租賃合同關系，原告提起本案訴訟，與被告中止租賃關系的意思表示明確，雙方租賃合同于判決生效之日解除。租賃期內的租金，被告應當支付。合同解除后，被告應當騰空并返還租賃房屋。房屋返還之前的房屋使用費，原告主張按照租賃合同標準支付，具有事實和法律依據，本院予以支持。關于保證金，因雙方就抵扣未達成一致，故在被告搬離同時，原告予以返還。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條  、第二百三十二條  、二百三十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條  之規定，判決如下：

一、原告上海某某副食品有限公司與被告上海某某茶坊就上海市長寧區仙霞路***號底層房屋成立的房屋租賃合同于本判決生效之日解除；

二、被告上海某某茶坊應于本判決生效之日起十日內騰空上址房屋并將房屋返還給原告上海某某副食品有限公司；

三、被告上海某某茶坊應于本判決生效之日起十日內按照年租金159，894元的標準向原告上海某某副食品有限公司支付自2014年7月1日起至實際返還之日止的租金／房屋使用費（合同解除之前為租金，解除之后為房屋使用費）；

四、原告上海某某副食品有限公司應于本判決生效之日起十日內向被告上海某某茶坊返還保證金人民幣20，000元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條  之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費人民幣200元，由被告上海某某茶坊負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審　判　長　金喆勛

代理審判員　張　沁

人民陪審員　楊耀豐

二〇一五年六月五日

書　記　員　陶艾敏

房屋租賃