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北京市第三中級人民法院

民事判決書

（2015）三中民終字第06422號

上訴人（原審被告）梁某，女，19**年**月**日出生。

委托代理人李麗蘭（梁某之母），19**年**月**日出生。

委托代理人胡文友，北京市盈科律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）某某投資有限公司，住所地北京市西城區德勝門外大街**號樓**座**層**號。

法定代表人修某，董事長。

委托代理人張小琳，北京市君泰律師事務所律師。

委托代理人閆洪磊，北京市君泰律師事務所律師。

上訴人梁某因物權保護糾紛一案，不服北京市朝陽區人民法院（2014）朝民初字第20387號民事判決書，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人梁某及其委托代理人李麗蘭、胡文友，被上訴人某某投資有限公司（以下簡稱某某投資公司）之委托代理人張小琳、閆洪磊，到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

某某投資公司在原審法院訴稱：2008年10月，我公司于北京科林房地產開發有限公司（以下簡稱科林公司）處購買了倚林佳園19一號樓地下車庫。協議簽訂后，我公司向科林公司支付了全部款項，雙方于2008年12月31日進行了車庫交付，我公司也取得了車庫的所有權證書。此后，我公司委托北京金羅馬物業管理有限公司洼里倚林佳園分公司（以下簡稱金羅馬物業）對車位進行管理，收取租金以及日常維護。但自2011年1月1日起，梁某占用我公司購買的倚林佳園19號樓-1層105號（以下簡稱105號車位），其既不購買，也不支付車位租金。金羅馬物業要求其支付費用，但梁某置之不理，故我公司訴至法院要求：1.梁某將105號車位交還給我公司；2.支付2009年11月1日至其實際退還車位之日止的使用費損失；3.訴訟費由梁某負擔。

梁某在原審法院辯稱：2001年底，我購買了北京市朝陽區倚林佳園19號樓11單元201號房屋（以下簡稱201號房屋）。購房時，我租了一個車位，每月支付租金320元以及車位管理費80元，租期截止2010年12月底。2010年7月，某某投資公司的人員鄒世驥與我簽訂了車位買賣合同，某某投資公司將105號車位出售給我，雙方約定款項為8萬元。此后，鄒世驥將車位買賣合同拿回某某投資公司蓋章，之后就未再將合同交付給我，我因沒有拿到合同，故也沒有向某某投資公司交納這8萬元。我一直使用106號車位至今。此外，在我與鄒世驥簽訂車位買賣合同的前后，也有其他業主與鄒世驥簽訂買賣合同，并最終購買車位成功，還辦理了產權證。綜上，我認為，鄒世驥代表某某投資公司與我簽訂了車位買賣合同，我與某某投資公司已經存在買賣合同關系，只是因某某投資公司的原因沒有履行，故不同意某某投資公司的訴訟請求。

原審法院經審理查明：105號車位的原產權人系科林公司。2008年10月，科林公司將包括105號車位在內的22個車位出售給了某某投資公司，每個車位售價4萬元。2012年4月12日，某某投資公司取得了車位的所有權證書，包含雙方訴爭的105號車位。梁某于2003年與科林公司訂立買賣合同，購買了201號房屋。入住后，梁某租用105號車位，每月支付車位租金320元以及管理費80元。2011年1月1日后，梁某未再支付車位租金，其僅向物業公司支付每月80元的管理費。

另查，2009年11月，金羅馬物業與某某投資公司簽訂地下車庫委托管理服務協議，某某投資公司將地下車庫的管理、服務事項交由金羅馬物業完成。2010年10月25日，某某投資公司與金羅馬物業協商一致，將車位租金標準調整到每月500元，每月另支付管理費80元。

庭審中，梁某提出，其與某某投資公司簽訂了購買車位買賣合同，但因原件均在某某投資公司手中，故不能向法院提交。梁某提出簽訂合同的經辦人為鄒世驥，該人系某某投資公司職工。某某投資公司否認鄒世驥系其職工，亦否認其與梁某訂立過車位買賣合同。就此，梁某向法院提交了《19#樓地下車位交付使用單》（以下簡稱《使用單》），該使用單載明：“非常高興您能購買19#地下車位，您所購的地下車位號為19-B1-105號。在您將全部車位款付清后，請攜帶此使用單到物業公司辦理相關使用手續。如有疑問請與接待中心銷售代表聯系”；該使用單加蓋“倚林佳園入伙專用章”（以下簡稱入伙專用章）。某某投資公司否認其向梁某出具該使用單，亦否認入伙專用章系其公司的印章。

為進一步證明鄒世驥系代表某某投資公司，梁某申請證人王×及證×出庭作證，證人陳述如下：

王×稱：其與科林公司于2010年11月簽訂了車位購買協議，支付了8萬元購車款，并最終取得了車位的所有權證書；王×還稱當時的經辦人系鄒世驥，證人亦表示其收到過使用單，內容與梁某手中持有的使用單基本一致。

郝軍峰稱：其與某某投資公司于2010年1月訂立了車位購買協議，并支付了定金1萬元，但此后某某投資公司未再與其履行買賣合同，訂立合同時的經辦人系鄒世驥，其現使用的車位為99號；郝軍峰為此向法院提交了其與某某投資公司訂立的車位買賣協議。

對于上述證言，某某投資公司稱王×所購車位系從科林手中購買，與其公司無關；郝軍峰所購99號車位不在其產權登記之內，故與其無關。

原審法院認定上述事實有雙方當事人陳述、使用單以及產權證等證據。

原審法院判決認定：根據物權法規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。根據現有事實，106號車位的物權人系某某投資公司，其對該車位享有處分的權利。現某某投資公司要求梁某將車位返還，于法有據，法院應當支持。對于車位使用費，梁某一并應當支付，但某某投資公司取得物權的時間系在2012年4月12日，故在此之前的使用費，法院不予支持。對于費用標準，法院認為：梁某此前一直按照與原產權約定的租用標準，即每月320元支付租金；在產權變更后，新產權人某某投資公司與梁某沒有約定新的租金標準，故法院確定仍沿用原租金標準計算車位使用費。梁某雖稱其曾與某某投資公司的代表人員鄒世驥訂立買賣合同，但梁某未向法院提供合同書。與證×不同，即便鄒世驥系某某投資公司的員工，根據現有證據，在梁某沒有交納任何購車款項，也不能提供合同書原本的情況，不能證明梁某曾與某某投資公司就購車問題協商達成一致。至此，法院難以采信梁某的陳述，其抗辯法院亦不予采信。綜上，依照《中華人民共和國物權法》第十七條、第三十九條的規定，判決：一、梁某于判決生效之日起十日內將北京市朝陽區倚林佳園19號樓-1層105號車位交還某某投資公司。二、梁某于判決生效之日起十日內按每月三百二十元的標準給付某某投資公司車位使用費損失（給付期限自2012年4月12日至梁某實際退還車位之日止）。三、駁回某某投資公司的其他訴訟請求。

梁某不服原審法院判決，持其在原審法院訴訟中的理由，向本院提起上訴，請求撤銷原審法院判決，改判駁回某某投資公司的全部訴訟請求。

某某投資公司堅持其在原審法院訴訟中的意見，未提出上訴。

本院經審理查明：原審法院對證據的審核認定符合相關法律規定，據此認定的事實，本院予以確認。在二審訴訟中，梁某提交了其與科林公司在2003年簽訂的《商品房買賣合同》，合同的附件中約定“機動車停車泊位：僅限一個地下車位（可租、可買）”，用來證明科林公司擅自將車位賣給某某投資公司，違反了合同的約定。某某投資公司認為該《商品房買賣合同》不屬于二審訴訟中的新證據，且該合同是梁某與科林公司簽訂，與某某投資公司沒有關系。

以上事實有當事人在二審期間的陳述在案佐證。

本院認為：某某投資公司持有105號車位所有權證，屬于105號車位的所有權人，某某投資公司要求梁某騰退105號車位，梁某以其已經購買了105號車位為由，不同意騰退105號車位。對于梁某是否應當退騰105號車位，應考慮以下幾方面因素：

首先，梁某主張其已經購買了105號車位的事實能否認定的問題。在訴訟中，梁某主張其簽訂了105號車位的買賣合同，但其未能提供買賣合同，也未提供其交納購買車位款等履行買賣合同的證據；而某某投資公司現持有105號車位的所有權證，能夠認定某某投資公司是該車位的所有權人；即使簽訂買賣合同，也需要通過履行合同才能取得105號車位的所有權；故梁某僅以其曾簽訂過105號車位的買賣合同為由，不足以對抗某某投資公司所有權，故梁某以該理由不同意騰退105號車位的意見，本院難以支持。

其次，梁某在二審訴訟中提交了《商品房買賣合同》，用來證明科林公司出售房屋時合同約定提供一個車位，其不應當騰退105號車位。對于梁某的該意見，因買賣合同中的約定，是梁某與科林公司之間的約定，對于科林公司是否應當將105號車位出售給某某投資公司及出售該車位是否侵害了梁某的相關權利等問題，因科林公司不屬于本案當事人，且在一審法院訴訟中，梁某也未提出該意見，故梁某可以另行解決，不屬于本案的處理范圍。

再次，本案訴爭的105號車位屬于該小區規劃范圍內的車位，梁某作為該小區的業主，該車位的出售、使用等方面是否侵害其作為業主的相關權利等問題，因處理這些問題需要科林公司作為本案當事人，而本案在一審訴訟中梁某并未提出相關意見，科林公司也非本案當事人，故在本案中不能處理。本院也考慮到梁某作為業主的相關權利，但鑒于當事人的訴訟請求和抗辯意見的范圍、二審審理的范圍、追加當事人的程序性等因素，在二審中不能直接追加科林公司等作為當事人，也不能超出一審的訴辯范圍進行審理，故涉及到科林公司將車位出售給某某投資公司是否侵害業主相關權利的問題，不能在本案二審訴訟中處理，可另行解決。鑒于某某投資公司持有105號車位的所有權證，其屬于105號車位的所有權人，考慮到保持物權狀態的穩定性，在梁某沒有另行解決并撤銷某某投資公司的所有權證前，105號車位的所有仍屬某某投資公司，梁某應當先將車位騰退并交納相應費用。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費122元，由梁某負擔（于本判決生效后七日內交納）。

二審案件受理費244元，由梁某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審　判　長　解學鋒

代理審判員　張玉娜

代理審判員　宋少源

二〇一五年八月二十日

書　記　員　胡　婧

書　記　員　胡　瀟

物權保護糾紛