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南京市鼓樓區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）鼓民初字第1656號

原告某某城市花園業(yè)主委員會，住所地南京市水佐崗**號。

負(fù)責(zé)人陳某，業(yè)主委員會主任。

委托代理人張琴鋒，北京市大成（南京）律師事務(wù)所律師。

被告江蘇某某置業(yè)有限公司，住所地南京市漢中路***號星漢大廈**層。

法定代表人楊某，總經(jīng)理。

委托代理人范凡，江蘇薛濟(jì)民律師事務(wù)所律師。

委托代理人戴玉芹，江蘇薛濟(jì)民律師事務(wù)所律師。

原告某某城市花園業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）訴被告江蘇某某置業(yè)有限公司（以下簡稱某公司）車庫糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告業(yè)委會的委托代理人張琴鋒，被告某公司的委托代理人范凡、戴玉芹到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告業(yè)委會訴稱，1998年被告經(jīng)建設(shè)、規(guī)劃部門許可建設(shè)了星漢城市花園住宅小區(qū)，并按《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》、南京市規(guī)劃局對該項(xiàng)目《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知》的要求和《半地下室平面規(guī)劃核準(zhǔn)圖》的核定，以0.2車位／戶的比例標(biāo)準(zhǔn)（36個(gè)標(biāo)配車位）建設(shè)了半地下車庫。車庫建成后，被告在未取得產(chǎn)權(quán)登記及銷售許可的情況下，將車庫向小區(qū)業(yè)主出售。原告認(rèn)為，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，地下車庫作為小區(qū)公共配套設(shè)施應(yīng)屬全體業(yè)主所有，而根據(jù)法律規(guī)定及合同約定，星漢城市花園小區(qū)的土地使用權(quán)已全部轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，業(yè)主就被告建造的地下車庫支付了對價(jià)，故應(yīng)該取得地下車庫的所有權(quán)。被告出售地下車庫的行為違反了法律規(guī)定，也侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，故原告訴至法院，請求確認(rèn)星漢城市花園地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利為原告所代表的全體業(yè)主共有；被告立即向原告移交星漢城市花園地下停車庫，不能移交的支付車庫的實(shí)際出售價(jià)款；被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

被告某公司辯稱，一、業(yè)委會作為原告主體不適格，其既未與被告簽訂房屋或車庫的買賣合同，也未得到業(yè)主大會的授權(quán)，故其無權(quán)提起訴訟；二、根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈、或者是出租等方式約定。原告并未提供其與被告約定取得地下車庫的證據(jù)，故其對地下車庫不享有權(quán)利；三、被告銷售地下車庫的行為得到了房產(chǎn)部門的認(rèn)可，所銷售地下車庫的建筑面積也未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，故被告應(yīng)享有地下車庫的所有權(quán)。綜上，請求駁回原告的起訴或訴訟請求。

經(jīng)審理查明，1998年，被告星漢置業(yè)公司經(jīng)建設(shè)、規(guī)劃部門的許可建設(shè)星漢城市花園小區(qū)，并按《南京市規(guī)劃局建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知》的要求，以0.2車位／戶的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了地下車庫。建成后的小區(qū)，土地使用權(quán)面積為7697.60平方米，共用分?jǐn)偯娣e為7697.60平方米。地下車庫的建筑面積為2794.46平方米，規(guī)劃核準(zhǔn)為36個(gè)車庫（被告實(shí)際建設(shè)59個(gè)車庫），作為獨(dú)立于商品房建筑面積的部分在《南京市預(yù)售商品房備案證明》和《商品房屋登記備案平面圖》中得到了反映，但未取得獨(dú)立的銷售許可證。2000年被告按高檔商品房定價(jià)辦法對星漢城市花園商品房自行定價(jià)銷售，并以均價(jià)100000元／車庫的價(jià)格向小區(qū)業(yè)主出售地下車庫的使用權(quán)，車庫使用權(quán)的年限同業(yè)主購買商品房的年限。現(xiàn)被告已出售35個(gè)車庫，其余24個(gè)車庫由原告委托物業(yè)公司出租，收益歸全體業(yè)主。

以上事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、國有土地使用權(quán)出讓合同、商品房買賣契約、購買星漢城市花園停車位使用權(quán)協(xié)議書、《南京市規(guī)劃局建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知》、《南京市預(yù)售商品房備案證明》、《商品房屋登記備案平面圖》等證據(jù)予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)的是全體業(yè)主的意志，本案所涉車庫的權(quán)利歸屬與全體業(yè)主均有利害關(guān)系，作為代表全體業(yè)主意志的原告有權(quán)提起訴訟，故系本案適格主體，被告關(guān)于原告不符合主體資格的抗辯意見，本院不予采納。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，歸業(yè)主共有。星漢城市花園小區(qū)規(guī)劃核準(zhǔn)車庫數(shù)量為36個(gè)，實(shí)際建設(shè)59個(gè)，故超規(guī)劃建設(shè)的23個(gè)車庫應(yīng)屬業(yè)主共有。規(guī)劃核準(zhǔn)的36個(gè)車庫中，按照2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》第六條的規(guī)定，應(yīng)有不低于15%（最低6個(gè)）的車庫為業(yè)主保留。因此，星漢城市花園小區(qū)業(yè)主實(shí)際有權(quán)取得的車庫為29個(gè)，原告要求確認(rèn)其對小區(qū)全部車庫均有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，依據(jù)不足，本院不予支持。被告已交付了24個(gè)車庫，尚應(yīng)向原告移交5個(gè)車庫。因被告應(yīng)移交的車庫已實(shí)際出售給小區(qū)其他業(yè)主，原告要求移交車位的請求實(shí)際無法履行，故原告有權(quán)要求被告支付5個(gè)車庫對應(yīng)的出售價(jià)款500000元。

綜上，為維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告江蘇某某置業(yè)有限公司于本判決生效起十日內(nèi)給付原告某某城市花園業(yè)主委員會車庫出售款500000元；

二、駁回原告某某城市花園業(yè)主委員會的其他訴訟請求。

本案訴訟費(fèi)2000元，由被告江蘇某某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)（原告已預(yù)交，被告于執(zhí)行本判決時(shí)一并支付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省南京市中級人民法院。同時(shí)根據(jù)《訴訟費(fèi)用交納辦法》的有關(guān)規(guī)定，向該院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。（開戶行：農(nóng)行鼓樓分理處；賬號：10×××76）

審　判　長　喬延彬

人民陪審員　孫可義

人民陪審員　奚正財(cái)

二〇一四年九月十八日

見習(xí)書記員　沈　婷

車庫糾紛