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石家莊市橋西區人民法院

民事判決書

（2014）西民初字第00966號

原告許某敏，系石家莊市橋西糖煙酒經銷部職工。

委托代理人趙成，河北三言律師事務所律師。

被告河北某某房地產開發有限公司（以下簡稱某某房地產公司），住所地石家莊市中山西路**號華銀大廈C座**層。組織機構代碼：7******7

法定代表人李某杰，該公司董事長。

委托代理人齊燕，河北百盛律師事務所律師。

委托代理人高某峰，男。

原告許某敏與被告某某房地產公司房屋買賣合同糾紛一案，2014年5月26日本院受理后，依法由審判員吳宏麗獨任審判，于2014年7月8日公開開庭進行了審理。原告許某敏的委托代理人趙成，被告某某房地產公司的委托代理人齊燕、高某峰均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告許某敏訴稱，被告某某房地產公司于2011年1月28日取得景祥苑小區的預售許可證（證號2011007），原、被告于2011年5月24日簽訂了《石家莊市商品房買賣合同》，購買了被告開發的景祥苑3號樓2單元1702室，并已依約交納了全部購房款398208元。合同第十條約定，被告應當于2012年5月1日前，將取得建筑工程竣工驗收備案文件的商品房交付給原告使用。合同第十一條和附件五第五條約定，被告如到期不能交付房屋，應當賠償原告逾期交房違約金，標準為按日支付給原告已付購房款的萬分之一。2012年8月12日，被告在沒有取得建筑工程竣工驗收備案文件的情況下，采用先向原告亂收費然后再向原告交房的違法手段，欺詐違法向原告交房。經查，景祥苑小區目前仍在建設施工中，尚未取得建筑工程竣工驗收備案文件。被告構成違約，應當按合同約定標準賠償原告自2012年5月1日起至實際交房日2012年8月12日的逾期交房違約金4141元；被告交付的房屋不符合法定和約定的交房標準，被告在違法交房后仍然構成違約，應當繼續按照合同約定的原告已付購房款的日萬分之一的標準，賠償原告自2012年8月13日起至原告商品房取得建筑工程竣工驗收備案文件之日止的逾期交房違約金。2012年8月12日，被告在向原告違法交房時，強行向原告收取了10324元的公共維修基金和辦證契稅，否則就不交房。被告在不具備交房條件和辦證條件的情況下，違法收取此筆費用，應當賠償占用原告辦證稅費期間的銀行同期貸款利息。2012年8月12日，被告在向原告違法交房時，強令原告向本小區的物業服務公司交納了1059元的一年物業費。原告認為，被告在不具備法定和約定交房條件時就強行向原告交房，致使原告白白交納了一年的物業費但卻無法正常居住生活。被告應當賠償因其違法提前交房給原告造成的一年物業費損失。合同第十八條約定，被告應當在商品房交付使用后360個工作日內，將辦理權屬登記需由被告提供的資料報產權登記機關備案，如因被告的責任，原告不能在規定期限內取得房地產權屬證書，被告按原告已付購房款的0.01%賠償原告損失。至2014年2月1日，被告還沒有為原告辦理房產證，應當賠償原告逾期辦證的違約金。但被告提供的格式條款中約定的逾期辦證違約金過低，沒有任何懲罰性和補償性，對被告沒有任何約束力，對原告極不公平合理，應認定為無效條款。應當自2014年2月1日起至被告將辦理原告商品房權屬登記需由被告提供的資料報產權登記機關備案之日止，按原告已付購房款398208元的銀行逾期貸款利息標準計算。為維護原告合法權益，訴至法院，請求依法判令被告賠償2012年5月1日至2012年8月12日的逾期交房違約金4141元；判令被告賠償自2012年8月13日起至原告商品房取得建筑工程竣工驗收備案文件之日止的逾期交房違約金，按原告已付購房款的日萬分之一的標準計算（至2014年2月10日暫為21485元）；判令被告賠償其違法占用原告10324元辦證稅費期間的銀行同期貸款利息，自2012年8月12日至被告將其交付至政府主管部門之日止（至2014年2月10日暫為1500元）；判令被告賠償因違法交房給原告造成的物業費損失1059元；判令被告賠償原告逾期辦證違約金，自2014年2月1日起至被告將辦理原告商品房權屬登記需由被告提供的資料報產權登記機關備案之日止，按原告已付購房款的銀行逾期貸款利息標準計算（至2014年2月10日暫定100元），并由被告承擔本案訴訟費用。

被告某某房地產公司辯稱，一、原告在《景祥苑業主入住物品領用明細表》中，簽字確認“自領取鑰匙之日起，除出賣人繼續為買受人辦理房產本外，商品房買賣合同已經履行完畢，買受人對出賣人其他義務的履行無異議”。既然無異議，也就說明原告在領用鑰匙等物品的時候，已經放棄了對于被告逾期交房違約責任的追究，被告交房的時間為2012年7月31日而非原告訴稱的2012年8月12日。原告逾期收房應當向被告支付違約金279元，逾期付款應當向被告支付違約金147337元。根據約定，原告未和被告結算逾期付款和逾期收房的違約金，被告有權不按期交房而無需承擔違約責任。二、被告已于2012年7月26日取得了《石家莊市建設工程竣工驗收報告》，符合交房的條件，原告要求被告給付違約金沒有事實和法律依據。三、第三項訴訟請求和第五項訴訟請求屬于違約責任競合，二者只能選擇其一而不能同時并用，根據雙方簽訂的《商品房買賣合同》，雙方選擇的是按照“已付房款的0.01%賠償買受人的損失”，因此此項訴訟請求缺乏事實依據和法律依據。四、訴訟主體錯誤，被告并沒有收取原告的物業費，原告已經實際入住房屋，已經享受到了物業提供的服務，無權要求賠償損失。五、原告要求賠償逾期辦證違約金請求需要出示計算依據，另外未辦理完畢房產證存在行政辦事效率等多種因素，被告不應承擔該項違約責任。綜上，原告的訴訟請求不能成立，請求法院駁回原告的訴訟請求。

經審理查明，原、被告于2011年5月24日簽訂了《石家莊市商品房買賣合同》。該合同約定原告許某敏購買被告某某房地產公司出售的位于石家莊市橋西區石獲南路226號景祥苑3號住宅樓02單元1702室的住宅房屋一套，建筑面積共88.29平方米，單價為每平方米4288元，地下室建筑面積10.9平方米，地下室價款19620元，總價款398208元整。另對付款方式及期限、買受人逾期付款的違約責任、出賣人逾期交房的違約責任、交付期限及交接、產權登記等內容予以約定。合同第七條約定：“銀行按揭貸款：買受人應在2011年2月2日前交付首付款（¥133208），剩余房款由買受人向出賣人認可的銀行申請貸款支付。”補充協議第三條：“……且買受人保證該貸款于本合同簽訂后10日內支付至出賣人銀行賬戶……”。第四條約定：“若買受人未按約定期限付清購房款，應按如下方式承擔違約責任：（1）逾期不超過30日的，買受人按日向出賣人支付購房款總額千分之一的違約金；（2）逾期超過30日的，……自本合同規定的應付款期限之第二天起至買受人實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付購房款總額千分之五的違約金……”。合同第十條約定：“出賣人應當在2012年5月1前將具備下列第5種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1該商品房經驗收合格。2該商品房經綜合驗收合格。3該商品房經分期綜合驗收合格。4該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。5該商品房取得建筑工程竣工驗收備案文件。補充協議第五條約定：“出賣人自身原因造成未在合同約定期限內將該房屋交付買受人，則：買受人給予出賣人30天的寬展期。寬展期內出賣人無需向買受人承擔違約責任。如寬展期屆滿后，出賣人仍未將該房屋交付買受人，自本合同約定的交付期限屆滿后第31日起，至實際交付之日止，出賣人應按日向買受人支付已交房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行”。合同第十八條約定：“出賣人應當在商品房交付使用后360個工作日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.01%賠償買受人損失”。合同第十四條約定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第十條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。出賣人不出示證明文件或者證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔”。對以上事實雙方均無異議。原告按照約定價款數額支付了房款。2012年7月29日被告某某房地產公司在《燕趙晚報》刊登交房公告。該公告載明：“‘景祥苑’1#、2#、3#、4#、9#、10#住宅樓工程已竣工具備交房條件，將于2012年7月31日集中按批次辦理交房手續，接待中心將按購房合同所提供的聯系方式通知收房業主。屆時請您攜帶購房相關資料及費用到景祥苑接待中心辦理交房手續。”2012年7月31日某某房地產公司向原告發出了《景祥苑驗、收房通知單》，通知內容稱：“現相關單位已驗收，已達到驗、收房條件。”原告在回執上簽字。2012年8月12日原告在《景祥苑業主入住物品領用明細表》上簽字，同時交納了契稅、維修基金、抵押登記費，合計10324元，交納物業費1059元。被告于2012年7月26日取得了《石家莊市建設工程竣工驗收報告》?，F原告未取得房屋權屬證書。

以上事實，有原告提交的《石家莊市商品房買賣合同》及其補充協議、被告開具給原告的各項費用的收據；被告提交的《石家莊市商品房買賣合同》及其補充協議、《景祥苑業主入住物品領用明細表》、2012年7月29日的《燕趙晚報》、《景祥苑驗、收房通知書》及業主的簽字回執、《石家莊市建設工程竣工驗收報告》等證據能夠證實，足以認定。

本院認為，原、被告雙方簽訂的《石家莊市商品房買賣合同》是雙方的真實意思表示，不違反法律和行政法規的強制性規定，應認定合法有效，雙方應當按約定履行義務。原告交付了房款，被告應按合同約定交付房屋。按照合同約定被告應于2012年5月1日前交付房屋。被告未在該約定時間交付房屋，應承擔逾期交房的違約責任。被告于2012年7月31日向原告發出了驗收房屋的通知，原告予以簽字確認，應視為原告收房。合同約定出賣人自身原因造成未在合同約定期限內將該房屋交付買受人，買受人給予出賣人30天的寬展期。因此，被告某某房地產公司承擔延期交付房屋的違約責任期間應為2012年6月1日至2012年7月31日，按已交房價款日萬分之一計算逾期交房違約金2429.07元。被告主張原告在辦理交付房屋手續時在《景祥苑居住物品領用明細表》中簽字確認，視為原告放棄對被告其他義務的履行無異議。對此約定，原告不認可。該條款未明確說明原告放棄請求被告承擔各項責任的權利，對被告此主張不予支持。被告交付的商品房已于2012年7月26日取得《石家莊市建設工程竣工驗收報告》，原告同意收房，事實上已交付房屋，應視為雙方通過事實行為變更了原合同約定，原告放棄其約定的權利。原告現主張被告承擔從交付房屋之日起至取得房屋建筑工程竣工備案文件之日止期間的逾期交房違約金，對此請求不予支持。原告向被告交納辦證費用系雙方約定，現主張以被告代收款項違反規定承擔賠償責任，于法無據，對其請求不予支持。被告交付房屋，原告已實際占有使用房屋，并已交納相應物業費用，現要求被告賠償物業費損失，有悖常理，對此請求不予支持。被告未按約定在一定期限內履行辦證義務，現原告未取得房屋權屬證書，被告應承擔違約責任。原告主張約定違約金過低，但未提供違約造成損失的相關證據，對其主張不予支持。被告應按原告已付房價款的0.01%標準計算逾期辦證違約金。綜上，根據《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國民法通則》第五條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條之規定，判決如下：

一、被告河北某某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內給付原告許某敏逾期交房違約金2429.07元；

二、被告河北某某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內給付原告許某敏逾期辦證違約金39.82元。

三、駁回原告許某敏的其他訴訟請求。

被告河北某某房地產開發有限公司如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費253.5元，原告許某敏負擔203.5元，被告河北某某房地產開發有限公司負擔50元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起7日內預交上訴費，逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審 判 員　吳宏麗

二〇一四年八月十二日

代書記員　趙倩梅

房屋買賣合同糾紛