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湖南省長沙市開福區人民法院

民事判決書

（2015）開民一初字第03678號

原告張某琳。

委托代理人陳鑫平，湖南銀聯律師事務所律師。

委托代理人彭志華，湖南銀聯律師事務所律師。

被告長沙某某房地產開發有限公司，住所地湖南省長沙市開福區瀏陽河路*號。

法定代表人傅某林。

委托代理人戴玉璽，湖南泓銳律師事務所律師。

委托代理人譚應偉，湖南泓銳律師事務所律師。

原告張某琳訴被告長沙某某房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛一案，于2015年8月19日向本院提起訴訟。本院受理后，依法適用簡易程序，由代理審判員王劍鋒獨任審理，代理書記員彭小波擔任庭審記錄，于2015年10月9日公開開庭進行了審理。原告張某琳的委托代理人陳鑫平與被告長沙某某房地產開發有限公司的委托代理人戴玉璽、譚應偉到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告張某琳訴稱：原、被告于2011年6月16日簽訂一份《商品房買賣合同》，合同約定由原告購買位于長沙市德雅路怡然四方錦城＊＊房。該合同第十條約定“被告應當在2012年4月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經驗收合格并符合本合同附件三所約定的裝飾、設備標準；……”；該合同第十一條第1款第（2）項約定“由于出賣人原因，未按本合同第十條約定的期限將該商品房交付買受人使用，按以下方式處理：（2）逾期超過30日后，……買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第十條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房款萬分之三的違約金。”本合同簽訂后，原告按約向被告支付全部購房款359438元，已經履行全部合同義務。后被告于2013年9月才向原告出具《交房通知書》，通知書明確說明“已達到交房條件”，但被告所交付房屋并未達到合同約定的條件，至本案起訴之日，被告該項目仍未通過法定驗收。2013年8月28日，被告向原告支付自本合同約定的交房期至該日截止期間的違約金，但經長沙市住建委確認，被告的違約行為一直存續至起訴之日，被告仍應按約支付違約行為存續期間的違約金。原告多次向被告索要未果，為維護自身合法權益，特向法院起訴，請求判決：1、被告向原告支付違法交房違約金76345元（暫從2013年9月1日計算至2015年8月10日，請求計算至依約合法實際交房時止）；2、被告承擔本案訴訟費用。

被告長沙某某房地產開發有限公司辯稱：一、由于受宏觀經濟環境和房地產市場不景氣等因素影響，導致被告遲遲沒有交房，公司正積極努力地使房屋達到交房條件，希望原告寬容和諒解；二、原告按照合同約定所主張的違約金過高，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；三、原告對其所受損失沒有提供證據予以證明，應當承擔舉證不能的法律后果；即使要計算原告的損失，也應當按照同地段同類型房屋的租金為標準；四、原告已經入住所購買的房屋，其所受損失應當進一步減少；五、被告已經支付的違約金數額遠遠超過法定的違約金最高限額，應當依法駁回原告的所有訴訟請求。

經審理查明：原、被告于2011年6月16日簽訂一份《長沙市商品房買賣合同》，約定由原告購買被告開發的位于長沙市開福區德雅路怡然翠園項目中的＊＊房，該房屋建筑面積為55.96平方米，購房總價款為359438元。合同第十條約定，被告應于2012年4月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經驗收合格并符合本合同附件三所約定的裝飾、設備標準的商品房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，被告可據實予以延期：遭遇不可抗力，且被告在事實發生之日起30日內書面告知原告；市級及市級以上規劃、文物、環保、土管、林業、水利、電力等主管部門根據法律、法規的規定采取對某項行政措施或重大技術問題而導致開發建設期延長，且被告在發生之日起30日內告知原告的（本合同所指的不可抗力及免責事由的范圍包括以下情況：地震、洪災等自然災害，戰爭、動亂、大規模流行性疾病等社會異常事件、政府政策和法律法規的改變及其他等政府行為），原告延期支付應當支付的任何款項（包括代收的款項）或未按時辦理入伙手續的。合同第十一條約定房屋達到交付使用條件后，被告應當公告或書面通知原告辦理交付手續。原告應在書面通知送達之日起10日內對該房屋進行驗收并與被告辦理交接手續，雙方進行驗收交接時，被告應出示本合同第十條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，被告還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。因被告原因，未按本合同第十條約定的期限將該商品房交付原告使用，按以下方式處理：按逾期時間，分別處理（不作累加）：（1）逾期未超過30日，自本合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之二的違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過30日后，原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第十條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款萬分之三的違約金；由于原告原因，未能按期接受房屋的，雙方同意以下方式處理：在被告發出書面通知之日起30日內，原告未到被告處辦理房屋交接手續的，又未對房屋質量提出異議的，視為被告已履行房屋交付義務，原告對該商品房及一切所屬設施均無異議并已接收房屋和承擔房屋交付后的一切法律責任。被告按逾期每天15元向原告收取房屋管理費，該房屋毀損、滅失的風險由原告承擔。原告辦理房屋驗收手續時發現所交付的房屋存在質量問題，可將相關情況在房屋驗收交接單上注明，交由被告在30天內整改，整改合格之前原告有權拒絕收房，超過整改期被告應按逾期承擔每天15元的延期交房責任。

合同簽訂后，原告按約向被告支付全部購房款359438元。因被告未能如期向原告交房，故被告按約向原告支付2012年4月30日至2013年8月28日期間的違約金。

長沙市建設工程質量監督站于2013年10月15日向被告下達長質監函（2013）38號《關于要求停止違法交房，盡快辦理竣工驗收的函》，內容為“你單位建設（開發）的四方錦城項目工程未經驗收，就已經將部分住房交付使用，違反《中華人民共和國建筑法》第六十一條及《建設工程質量管理條例》第十六條的規定。現要求你單位立即停止違法交房，迅速組織辦理竣工驗收，待驗收合格后方可交付使用。否則，我站將按照《建設工程質量管理條例》第五十八條規定，報建設行政主管部門進行行政處罰”。

長沙市住房和城鄉建設委員會于2014年1月22日就唐湞浩等出具《關于開福區“四方錦城”信訪問題的答復》，內容為“你們向我委反映的關于長沙某某房地產開發有限公司開發建設的開福區四方錦城未通過竣工驗收交付使用的問題，經我委查實，現答復如下：開福區四方錦城E棟是由長沙某某房地產開發有限公司開發建設，施工單位為長沙市建設工程集團有限公司，現該項目E棟房屋已竣工，但未辦理竣工驗收。長沙市建設工程質量監督站已于2013年10月15日就該情況向長沙某某房地產開發有限公司下達《關于要求停止違法交房，盡快辦理竣工驗收的函》（長質監函（2013）38號），要求立即停止違法交房，迅速組織辦理竣工驗收。你們反映的問題情況屬實，我委長沙市建設工程質量監督站將督促長沙某某房地產開發有限公司完善相關資料，辦理竣工驗收”。

被告提交入伙會簽單、業主資料及物品發放登記表和裝修申請表，擬證明原、被告于2013年10月29日已經完成房屋交接手續，并且原告已經對房屋進行裝修；購電明細表、報表打印和購水記錄表，擬證明原告已經實際入住所購買的房屋；長沙市人民政府關于《加快發展公共租賃住房的工作意見》和長沙公布城區租房租金指導價格，擬證明本案房屋租金的市場價格標準。原告對上述證據的合法性、真實性無異議，關聯性有異議，不能證明被告可以免除違約責任。

庭審中，被告主張違約金過高，應根據有關主管部門公布或者房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準計算違約金，根據長政發（2011）16號關于“公共租賃住房租金標準原則上不高于同地段同類型住房市場平均租金的70%”的原則，涉案房屋屬于三類地段，根據長沙市物價局于2012年3月31日公布的長沙市城區公共租賃住房租金指導價格（三類地段的月租金最高指導價為12元／平方米），涉案房屋的租金應按17.1元／平方米計算（12元／平方米÷70%），每月958元。

以上事實有商品房買賣合同、繳費憑證、《關于開福區“四方錦城”信訪問題的答復》、《關于要求停止違法交房，盡快辦理竣工驗收的函》、入伙會簽單、業主資料及物品發放登記表、裝修申請表、購電明細表、報表打印、購水記錄表和當事人陳述等證據材料在卷佐證。

本院認為，合同是平等主體之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照合同約定享有權利、履行義務。任何一方在沒有法定抗辯事由的前提下，不履行合同義務或履行合同義務不符合合同約定的，均應承擔相應的民事違約責任。本案中，原、被告雙方達成房屋買賣合意并簽訂《長沙市商品房買賣合同》，該合同系雙方當事人真實意思表示且未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。原、被告雙方均應按照合同約定各自享有權利，承擔義務。合同簽訂后，原告已按約向被告支付全部購房款，被告未按約向原告交付經驗收合格的房屋，其行為已構成違約，應承擔相應的違約責任，故本院對原告主張的被告逾期交房而產生的違約金予以支持。被告按約向原告支付2012年4月30日至2013年8月28日期間的違約金系其對自身財產的自由處分行為，未損害國家、集體或第三人利益，基于意思自治原則，本院對上述已結清的違約金不予處理，被告就此提出的抗辯主張，本院不予采納。違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少。被告請求減少違約金，應舉證證明請求調整的理由及依據，被告主張根據長沙市物價局于2012年3月31日公布的長沙市城區公共租賃住房租金指導價格（三類地段的月租金最高指導價為12元／平方米），涉案房屋的租金應按17.1元／平方米計算（12元／平方米÷70%），因住房市場平均租金隨時間等發生動態變化，被告依據的租金指導價公布時間為2012年3月31日，已無法準確反映原告訴請期間（自2013年9月1日起算）住房市場平均租金，且逾期交房所造成的損失可能受到購房用途、房價的漲跌、房屋所處位置給購房者帶來生活上的便利程度等諸多因素影響，故被告以長沙市物價局于2012年3月31日公布的長沙市城區公共租賃住房租金指導價格確定逾期交房的損失，主張違約金過高缺乏充分理由和依據，其就此提出的抗辯主張，本院不予采納。鑒于原告亦未向本院舉證證明被告遲延交房給其所造成的損失及具體數額，原告的實際損失難以確定，故本院酌情調整2013年9月1日至2013年10月29日期間的違約金按已交付購房款的萬分之二計算；因原告于2013年10月29日辦理房屋交接手續后已實際使用房產，故本院酌情調整2013年10月30日至2015年8月10日期間的違約金按已交付購房款的萬分之一計算。綜上，本案違約金的計算方式為：2013年9月1日至2013年10月29日期間（共計59天），按每日72元（359438元×0.0002）為標準支付，共計4248元（72元×59天）；2013年10月30日至2015年8月10日期間（共計650天），按每日36元（359438元×0.0001）為標準支付，共計23400元（36元×650天），以上違約金共計27648元。其后的違約金以原告已交付房款359438元為基數，按日萬分之一的標準，從2015年8月11日起計算至實際交付符合合同約定的房屋之日止。

綜上所述，根據《中華人民共和國建筑法》第六十一條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十八條之規定，判決如下：

一、被告長沙某某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內向原告張某琳支付逾期交房的違約金27648元（暫計至2015年8月10日，其后的違約金以已交付購房款359438元為基數，按日萬分之一的標準，自2015年8月11日計算至實際交付符合合同約定的房屋之日止）；

二、駁回原告張某琳的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費1709元，因適用簡易程序減半收取854.5元，由被告長沙某某房地產開發有限公司承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖南省長沙市中級人民法院。

代理審判員　王劍鋒

二〇一五年十一月十九日

代理書記員　彭小波

房屋買賣合同糾紛