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河北省唐山市路南區人民法院

民事判決書

（2015）南民初字第1325號

原告：王某峰。

原告委托代理人：張玉峰，河北杰大律師事務所律師。

被告：唐山某房地產開發有限公司，住所地唐山市路南區南新東道**號。

法定代表人：焦某，職務經理。

原告王某峰與被告唐山某房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理此案。原告王某峰的委托代理人張玉峰到庭參加訴訟，被告唐山某房地產開發有限公司經本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告王某峰訴稱，2010年10月8日，原、被告簽訂了《商品房買賣合同》一份，合同約定原告在被告處購買荷花上院第**號商業樓**單元**號商業倉儲，合同同時對交房及其他事項做出了約定。合同簽訂后，原告按約定支付了購房款200000元、維修基金3980元、房產代辦費550元、契稅7961元、交易手續費46元，總計212537元。合同簽訂至今，被告既未按照承諾建成16萬平方米的商業城，也未按約定交付商品房、為原告辦理房地產權屬證書，且存在變更設計，被告的行為已構成根本違約，致原告不能實現合同目的，且合同中約定的違約金過低，故原告請求增加違約金。因原告多次找到被告要求解除合同、退還購房款等費用，協商未果，故原告請求法院判令解除原、被告于2010年10月8日簽訂的關于荷花上院第**號商業樓**單元**號商業倉儲《商品房買賣合同》，判令被告返還原告購房款200000元、維修基金3980元、房產代辦費550元、契稅7961元、交易手續費46元，總計212537元，并判令被告賠償原告212537元的銀行利息10000元，由被告承擔本案的訴訟費用。在訴訟中，原告王某峰為支持其訴請，提交如下證據材料：證據一、《商品房買賣合同》（合同編號：唐某（2009字第369號】）一份，原、被告于2010年10月8日簽訂的關于荷花上院第**號商業樓**單元**號商業倉儲，建筑面積共18.28平方米，套內建筑面積8.56平方米，每平方米10940.92元，總金額為200000元。合同第八條約定“出賣人應當在2010年8月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備該商品房經綜合驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”。合同第十條約定了規劃、設計變更約定，因被告擅自變更規劃、設計，并未通知原告，原告有權退房。第十五條關于產權登記的約定條款，是被告方事先擬定、重復使用、未與原告協商的條款，系格式條款，被告并沒有采取合理的方式提請原告注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明的義務。該條款明顯是被告免除其責任、加重原告責任、排除原告主要權利，應被認定無效。同時《商品房買賣合同說明》第4條“本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先”的規定，也能證實合同中除合同雙方當事人、第三條買受人所購商品房的基本情況、第四條計價方式與價款中的第一種（1）的內容外，所有的選擇內容、空格部位的填寫均是由被告事先擬定、未與原告協商且重復使用。通過原、被告雙方簽訂合同的時間為2010年10月8日，合同約定交房的時間為2010年8月31日來看，原告購買時，該商品房系現房銷售，依據《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條的規定，被告因其所交付的商品房至今未綜合驗收合格且未辦理竣工驗收備案手續，故未能在自銷售合同簽訂之日起90日內的規定期限內，為原告辦理房屋所有權登記手續，已構成違約；證據二、原告交款憑證5張，其中1、河北省唐山市服務業發票（票號：0033****），證實原告在2010年10月21日支付交易手續費為46元；2、河北省唐山市銷售不動產發票（票號：0016****），證實原告在2010年10月12日支付房款200000元；同時證實被告賣給原告的是商鋪，而不是倉儲，也說明被告存在擅自變更規劃、設計；3、收據一張（票號：263****），證實原告在2010年11月30日支付契稅7961元；4、收據一張（票號：260****），證實原告在2010年11月30日支付維修金3980元；5、收據一張（票號：263****）證實原告在2010年11月30日支付房產代辦費550元。原告共向被告支付購房款及其他相關費用總計212537元；證據三、《唐山市城鄉規劃局政府信息公開答復書》及荷花上院地下室平面圖復印件，可證實荷花上院商業樓（**號樓）建筑性質為商業，地下一層為地下車庫和倉儲。而被告將地下一層為地下車庫和倉儲規劃及設計變更為商鋪，上述規劃、設計變更未經規劃部門、設計部門同意，屬于被告擅自變更，并且被告也未將擅自變更事由通知原告；證據四、委托經營管理合同，證實被告在2010年12月1日向原告交房，原告于當日與唐山義務小商品城管理有限公司簽訂了委托經營管理合同。

被告唐山某房地產開發有限公司經本院合法傳喚無正當理由未到庭，亦未提交書面答辯意見及相關證據。

依據原告王某峰的申請，本院調取唐山市住房和城鄉建設局《關于荷花上院竣工驗收備案情況說明》一份，原告王某峰對本院調取證據的質證意見為：該證據可證實截止2015年11月20日，該出證機關尚未收到荷花上院項目辦理竣工驗收備案申請，該項目尚未辦理竣工驗收備案，被告因此未能為原告辦理房屋所有權登記手續。以上證據足以證實被告違約交房，擅自變更規劃、設計，被告因其責任未能在規定的期限內為原告辦理房屋所有權登記手續，被告的違約行為已構成根本違約，導致主要合同目的不能實現，故根據《合同法》第九十四條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條的規定以及《商品房買賣合同》第十條的約定，原、被告之間所簽訂的《商品房買賣合同》應予解除，被告理應返還原告所支付的各項費用。

經審理查明，2010年10月8日，原告王某峰與被告唐山某房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》一份，原告王某峰從被告唐山某房地產開發有限公司處購買荷花上院第**號商業樓**單元**號商業倉儲，合同對項目建設依據、商品房銷售依據、商品房基本情況、計價方式與價款、面積確認及面積差異處理、付款方式及期限、買受人逾期付款和出賣人逾期交房的違約責任等做出了明確約定，其中第十五條關于產權登記的約定寫明：“出賣人應當在商品房交付使用后60日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。產權登記由買受人委托出賣人到產權登記機關辦理房屋所有權證。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第2項處理：2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.01%向買受人支付違約金”。該合同對相應選擇性條款使用了加粗字體。2010年10月12日，原告王某峰將購房款200000元交付被告唐山某房地產開發有限公司，于2010年10月21日、2011年11月30日繳納交易手續費46元、契稅7961元、維修金3980元、房產代辦費550元。被告唐山某房地產開發有限公司于2010年12月1日向原告王某峰交房。同日原告王某峰與唐山義烏小商品城管理有限公司簽訂《委托經營管理合同》一份，約定原告王某峰將其購買的**號商鋪委托給唐山義烏小商品城管理有限公司經營管理兩年。

本院認為，原告王某峰與被告唐山某房地產開發有限公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，未違反法律的禁止性規定，該合同合法有效，本院予以確認。原告王某峰請求按《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條的規定解除原、被告簽訂的商品房買賣合同，因該合同對房產證、土地證不能如期取得如何處理有特殊約定，且該商鋪已交付原告王某峰五年之久，原告王某峰提交的證據不足以證明訴爭房產無法辦理房屋所有權登記，此案不宜適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條審理，且此案不存在《中華人民共和國合同法》第九十四條規定的可以解除合同的情形，故原告王某峰提出的解除《商品房買賣合同》、退還購房款200000元、維修基金3980元、房產代辦費550元、契稅7961元、交易手續費46元，并賠償銀行利息10000元的訴訟請求，理據不足，本院不予支持。原告王某峰提出的商品房買賣合同系被告唐山某房地產開發有限公司事先擬定、重復使用、未與原告協商的格式條款應被認定無效的主張，因該合同對選擇性條款使用了加粗字體，盡到了提示的義務，故對原告王某峰的該項主張本院不予支持。原告王某峰提出被告唐山某房地產開發有限公司存在將未經驗收合格的房屋交付使用、變更規劃及設計的違約行為，因原告王某峰未提交相應的證據證實被告唐山某房地產開發有限公司存在上述行為，故對原告王某峰的該項主張本院不予支持。被告唐山某房地產開發有限公司經本院合法傳喚無正當理由未到庭，放棄了舉證質證的權利，本院依法缺席判決。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十四條、第六十條、第九十四條之規定，判決如下：

駁回原告王某峰的訴訟請求。

案件受理費4628元，由原告王某峰負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。

審　判　長　孫敬韜

代理審判員　王志強

代理審判員　劉　蕊

二〇一五年十二月三十日

書　記　員　孫　菲

買賣合同