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天津市和平區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）和民二初字第0565號

原告李某某。

委托代理人劉丹，天津擊水律師事務(wù)所律師。

委托代理人盧同斌，天津擊水律師事務(wù)所律師。

被告陶某某。

委托代理人李君超，山東魯昌律師事務(wù)所律師。

委托代理人劉華，山東魯昌律師事務(wù)所律師。

第三人天津某寶業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地天津市南開區(qū)鞍山西道**號**天大建筑創(chuàng)意大廈**，現(xiàn)辦公地址天津市南開區(qū)長江道眾望大廈**座**層。

法定代表人左某，董事長。

委托代理人馬某丹，該公司法務(wù)。

原告李某某與被告陶某某、第三人天津某寶業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年7月3日受理后，依法由代理審判員沈偉光適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人劉丹、盧同斌，被告的委托代理人李君超、劉華和第三人的委托代理人馬某丹均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李某某訴稱，2014年12月28日原、被告及第三人簽訂房屋交易合同。合同中約定，原告購買被告名下的天津市和平區(qū)西安道與長沙路交口東北側(cè)誠基中心×房屋（下稱涉訴房屋），實(shí)際成交價(jià)為970000元。根據(jù)合同約定，原告應(yīng)于簽訂合同當(dāng)天應(yīng)向被告交付20000元定金，且被告應(yīng)于2015年1月20日之前配合原告到房管局辦理合同約定的房屋買賣事宜。原告與簽訂合同當(dāng)天按照合同約定向被告支付服務(wù)定金20000元，但被告未在約定的時(shí)間配合原告到房管局辦理房屋買賣事宜。1月20日前第三人多次與被告商定時(shí)間辦理此事，被告均推脫拒絕。合同約定的最遲日期1月20日被告仍然為到房管局辦理合同約定的事宜。另，原告按照合同約定給被告15日的寬限期，2月10日在第三人的陪同下到房管局等被告，被告卻仍然未到，致使房屋買賣合同無法履行，原告無奈向第三人表示，由于被告違反合同第八條第一款約定，原告提出解除房屋買賣合同，并要求追究被告的違約責(zé)任，且原告向被告郵寄解除房屋買賣合同并要求追究違約責(zé)任的告知函，但被告一直不予理會。故起訴要求：1、判令被告支付原告房屋交易合同違約金97000元；2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

提交的證據(jù)材料：1、被告委托曹憲民的委托書復(fù)印件，證明我方向第三人聯(lián)系購買房屋時(shí)，從第三人處看到的被告給第三人的委托書；2、房產(chǎn)買賣合同，證明原告與被告及第三人簽訂了房屋交易合同，該合同上有被告及其代理人的簽字。3、第三人出具的定金收條，證明原告按照合同約定支付了20000元定金；4、第三人向被告轉(zhuǎn)交定金的銀行轉(zhuǎn)賬單，證明被告收到了第三人轉(zhuǎn)付的定金。5、律師函，證明我方確認(rèn)雙方合同已經(jīng)解除，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。

被告對原告提交證據(jù)材料的質(zhì)證意見：對證據(jù)1的真實(shí)性有異議，該證據(jù)中手寫部分及委托人處的簽名，均不是被告本人的筆跡。對證據(jù)2的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，被告沒有簽訂過原告提交的該份合同，也沒有委托其他人簽訂該交易合同。原告提交的合同中手寫部分筆跡和甲方處的簽名均不是被告本人的筆跡。對證據(jù)3的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議，對證明目的有異議，該收條只能證明是曹×收取了原告交付的訴爭房屋的定金，不能證明是被告收取了該定金。對證據(jù)4的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議，原告所稱于簽訂合同當(dāng)天交付20000元定金不完全屬實(shí)，該證據(jù)恰恰證明被告是收到了第三人通過銀行柜員機(jī)存入被告銀行卡中的19900元。對證據(jù)5的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議，對證明目的有異議，在律師函的第二頁倒數(shù)第六行寫明，原告經(jīng)第三人明確告知定金已經(jīng)退回，但并沒有說明是我方要解除合同，并且寫明是原告提出向被告解除合同關(guān)系。

第三人對原告提交證據(jù)材料的質(zhì)證意見：對證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議。委托書確實(shí)是被告簽的，被告也是知道簽訂了該份合同的。

對原告提交的證據(jù)經(jīng)質(zhì)證和本院審查認(rèn)為：原告提交的證據(jù)3至5的真實(shí)性、合法性予以確認(rèn)，與本案有直接法律關(guān)系，可以作為本案證據(jù)。對于證據(jù)1雖系復(fù)印件，但結(jié)合當(dāng)事人提交的其他證據(jù)，可以確定被告委托事實(shí)的存在，對該證據(jù)的真實(shí)性、合法性予以確認(rèn)，與本案有直接法律關(guān)系，可以作為本案證據(jù)。證據(jù)2雖然沒有被告簽字確認(rèn)，但被告自述曾于2014年年底委托第三人出售涉訴房屋，且結(jié)合證據(jù)3和4，可以證明被告知曉該合同相關(guān)內(nèi)容，且已收取第三人轉(zhuǎn)付原告的定金20000元，因此，對該證據(jù)的真實(shí)性、合法性予以確認(rèn)，與本案有直接法律關(guān)系，可以作為本案證據(jù)。

被告陶某某辯稱，原告所稱2014年12月28日原、被告以及第三人簽訂房屋交易合同不屬實(shí)，被告沒有簽訂過原告所稱的房屋交易合同。原告據(jù)此要求被告支付房屋交易合同違約金，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。原、被告雙方從未見過面，只是通過第三人達(dá)成了買賣涉訴房屋的合意。原告多次改變雙方通過第三人約定的到房產(chǎn)交易中心簽訂房屋買賣合同、辦理房屋過戶等相關(guān)事宜的時(shí)間。綜上，原告的訴請沒有事實(shí)和法律依據(jù)，請求法院駁回原告訴請。未提交證據(jù)。

第三人天津某寶業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司述稱，2015年12月28日原、被告經(jīng)我公司介紹簽訂了房屋交易合同，雙方約定將被告所有的涉訴房屋以970000元成交價(jià)賣給原告，簽訂合同當(dāng)天原告將20000元定金交付被告，合同約定原、被告雙方須在2015年1月20日之前當(dāng)房管部門辦理合同約定的房屋買賣事宜，但被告未在約定的時(shí)間內(nèi)與原告一同到房管部門辦理。經(jīng)我方與原告多次催告，被告仍未履行合同義務(wù)。2015年2月11日被告到我公司單方簽訂了合同解除協(xié)議，并將涉訴房屋定金留下，當(dāng)晚我公司與原告取得聯(lián)系，原告把定金取走。本案涉及的中介費(fèi)轉(zhuǎn)到原告在我公司購買其他房屋的合同中。對于原告的訴請，服從法院的判決。

提交的證據(jù)材料：1、被告房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件，證明原、被告存在房屋買賣關(guān)系。2、原告收回定金的收條，證明被告退回的定金已經(jīng)退回原告。3、第三人員工周×與被告微信記錄截圖照片39張（當(dāng)庭提交該微信截圖的原始載體周海波的手機(jī)，便于原、被告質(zhì)證使用，質(zhì)證后退回），證明我方已通過微信的方式將交易合同內(nèi)容發(fā)送給被告，且已經(jīng)把定金轉(zhuǎn)交被告。4、解除合同協(xié)議，證明被告解除與原告之間的合同。

原告對第三人提交證據(jù)材料的質(zhì)證意見：對證據(jù)1至4的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議，雙方簽訂合同前，我方在第三人處見過委托書。收條是針對退回房屋定金的。在微信記錄中的截圖可以看出，有三方合同的照片，第三人通知了被告合同內(nèi)容，被告也是知曉的，即使沒有被告的委托書，被告也是知曉合同內(nèi)容的，并且被告收取了原告的定金，沒有提出異議，其行為已經(jīng)表明被告明知并認(rèn)可合同內(nèi)容。因此被告應(yīng)當(dāng)對合同內(nèi)容承擔(dān)法律責(zé)任。我們同意被告委托陶×在2015年2月11日解除了合同。

被告對第三人提交證據(jù)材料的質(zhì)證意見：對證據(jù)1的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議。對證據(jù)2的真實(shí)性、合法性有異議，被告是將20000元定金交付的第三人。對證據(jù)3的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性有異議，截圖照片與手機(jī)微信聊天的首頁不一致，截圖上缺少“你好，曹姐”憑微信聊天記錄截圖以及手機(jī)留存的微信記錄，不能確認(rèn)微信聊天的雙方主體是誰，不排除微信聊天內(nèi)容復(fù)制、轉(zhuǎn)發(fā)等技術(shù)處理的可能性。該微信記錄中發(fā)送給被告的交易合同不完整，缺少中間相當(dāng)一部分內(nèi)容，同時(shí)，說明該微信記錄不一定是原始聊天記錄。對證據(jù)4的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，對證明目的也有異議。被告退回20000元定金時(shí)，是第三人多次明確告知被告，原告不買涉訴房屋。通過原告提交的律師函可以相互印證，被告只是退還了定金，并沒有提出解除雙方的買賣關(guān)系。提出解除合同的是原告。第三人在提交該證據(jù)時(shí)明確表示，簽字不是被告本人簽的，是他人代簽的。

對第三人提交的證據(jù)經(jīng)質(zhì)證和本院審查認(rèn)為：對證據(jù)1、2、的真實(shí)性、合法性予以確認(rèn)，與本案有直接法律關(guān)系，可以作為本案證據(jù)。被告對證據(jù)3的真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性及證明目的均提出異議，但沒有提供相反證據(jù)予以反駁。經(jīng)本院審查該微信記錄，結(jié)合原告及第三人提交的其他證據(jù)相互印證，對該證據(jù)的真實(shí)性、合法性本院予以確認(rèn)，與本案有直接法律關(guān)系，可作為本案證據(jù)。關(guān)于證據(jù)4，由于被告于2015年2月11日委托其妹陶×到第三人處退還定金，對此被告予以認(rèn)可，但并不認(rèn)可委托陶×簽訂解除協(xié)議，第三人又無證據(jù)證明陶×簽訂解除協(xié)議系受被告委托，且該協(xié)議上沒有原告簽字確認(rèn)。因此，該證據(jù)不能滿足第三人主張被告與原告解除所簽訂合同的證明目的，本院不予確認(rèn)。

經(jīng)審理查明，2014年12月被告將身份證、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件及涉訴房屋的鑰匙交給第三人，并委托第三人代其出售涉訴房屋。2014年12月28日被告委托第三人的工作人員曹憲民與原告及第三人簽訂房產(chǎn)交易合同。約定，原告購買被告所有的涉訴房屋，房屋建筑面積63.56平方米，房屋價(jià)款為970000元。原告應(yīng)于簽訂合同當(dāng)日交付20000元定金。剩余款項(xiàng)原告以貸款方式支付，其中非以銀行貸款方式支付的部分及定金作為首付款，第三人協(xié)助原告辦理貸款手續(xù)。原、被告須于2015年1月20日之前到房管部門簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》。違約責(zé)任條款約定，雙方應(yīng)按本合同約定相互配合，到場辦理過戶、貸款、房屋交付等相關(guān)手續(xù)。如不按約定辦理相關(guān)手續(xù)，每逾期一個(gè)工作日，違約方應(yīng)向守約方支付該房屋成交價(jià)的千分之一的遲延履行違約金，違約方逾期十五個(gè)工作日不履行合同相關(guān)義務(wù)，且經(jīng)守約方催告仍不履行，則守約方有權(quán)視為違約方根本性違約，守約方有權(quán)解除房屋買賣合同關(guān)系（但需書面告知違約方），并要求違約方支付該房屋成交價(jià)10%作為違約金。同時(shí)還約定了原告應(yīng)向第三人支付中介費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。合同簽訂后，原告按照合同約定將20000元定金交付第三人。第三人當(dāng)日將合同的第一、三頁拍照后通過微信的方式發(fā)送給被告。同日被告將其妹陶×的銀行賬號回發(fā)給第三人，第三人提出異議。2014年12月29日被告將自己的銀行賬號通過微信方式發(fā)給第三人，第三人于當(dāng)日將原告交付的定金通過銀行自動柜員機(jī)轉(zhuǎn)付給被告，并通過微信方式告知被告。被告均未提出異議。

2015年1月10日、20日和2月10日第三人與原、被告協(xié)商共同至房管部門辦理簽訂《天津市房屋買賣協(xié)議》事宜，但均由于被告的原因而未到場辦理。為此，原告于2015年2月10日向第三人表示解除合同，第三人隨后通知了被告。2015年2月11日被告委托其妹陶×將20000元定金退還第三人處，同時(shí)，陶×與第三人簽訂了解除協(xié)議。第三人電話通知原告后，原告表示要求追究被告的違約責(zé)任而未在解除協(xié)議上簽字確認(rèn)。2015年2月14日原告從第三人處領(lǐng)取被告退回的20000元定金。2015年3月8日原告委托天津擊水律師事務(wù)所以EMS快遞形式向被告發(fā)出律師函，明確提出解除房屋買賣合同，并要求被告按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告于2015年3月17日簽收該律師函。

上述事實(shí)，有當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述和提交的證據(jù)予以證實(shí)，經(jīng)質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，通過被告的自述可以證實(shí)其在與原告建立房屋買賣關(guān)系前，確已委托第三人代其出售涉訴房屋。關(guān)于被告是否委托曹×與原告及第三人簽訂了《房產(chǎn)交易合同》問題。雖然原告不能提供2014年12月27日被告委托曹×出售房屋委托書的原件，被告代理人當(dāng)庭否認(rèn)委托書上系被告本人簽名，但通過第三人提供的其工作人員周×與被告的微信記錄中，包含被告發(fā)給周×的照片中，不僅有被告的身份證、房產(chǎn)證、原告提交的該委托書，以及被告為收取定金發(fā)給周×的銀行賬號，還有周×發(fā)給被告委托曹×與原告簽訂的房產(chǎn)交易合同、轉(zhuǎn)付被告定金的通知等內(nèi)容。結(jié)合原告和第三人提供其他證據(jù)進(jìn)行相互佐證，表明該委托書系周×拍照后發(fā)送給被告，并告知被告“受托人”曹×系第三人的區(qū)域經(jīng)理，被告在“委托人”處簽名后，同時(shí)將其房產(chǎn)證、身份證拍照回發(fā)給周×，照片中的委托書上有紅色指紋印記。該證據(jù)原件應(yīng)當(dāng)在被告處留存，但被告未向法庭提供。我國法律規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)提供證據(jù)加以證明；在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。因此，可以確定被告委托曹×代其出售涉訴房屋的事實(shí)存在，本院予以確認(rèn)。法律規(guī)定，代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。原告在簽訂房產(chǎn)交易合同前，有理由相信第三人向其出具的該委托書是真實(shí)的。被告通過微信收到周×發(fā)送的房產(chǎn)交易合同照片，以及第三人轉(zhuǎn)付的原告定金后均未提出異議，表明被告對其委托曹×所簽訂的房產(chǎn)交易合同予以認(rèn)可。據(jù)此，原告及第三人提交的證據(jù)能夠形成確定被告與曹×的委托關(guān)系和原、被告之間房屋買賣關(guān)系的證據(jù)鎖鏈。被告提出的被告沒有委托曹×與原告簽訂房產(chǎn)交易合同的抗辯意見不能成立，本院不予支持。被告對曹×的委托代理行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。因此，原告與被告委托的曹×及第三人簽訂的《房產(chǎn)交易合同》，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性及禁止性規(guī)定，合同依法成立，受法律保護(hù)。原、被告雙方均應(yīng)按照合同的約定行使權(quán)利、履行各自的義務(wù)。原告作為涉訴房屋買受人履行了支付定金的義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定與原告到房管部門辦理簽訂《天津市房屋買賣協(xié)議》事宜。

我國合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。被告在雙方約定的期限即2015年1月20日前兩次均沒有與原告到房管部門簽訂《天津市房屋買賣協(xié)議》，已構(gòu)成違約。此后，在第三人的協(xié)調(diào)下，三方商定2015年2月10日再次到房管部門簽訂《天津市房屋買賣協(xié)議》，但被告仍然未到現(xiàn)場，再次構(gòu)成違約。原告作為守約方當(dāng)即向第三人表示不再履行房產(chǎn)交易合同，系原告的真實(shí)意思表示。合同法規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。被告在接到第三人通知其原告終止履行合同后，將原告交付的定金退回的行為，也表明被告同意不再履行合同義務(wù)，雙方對解除合同已達(dá)成合意。原告鑒于被告的違約行為而行使合同解除權(quán)，并且通過律師函的形式通知了被告，被告確認(rèn)2015年3月17日收到該律師函。原告行使合同解除權(quán)的形式，符合雙方合同約定和法律規(guī)定。據(jù)此，本院確認(rèn)房產(chǎn)交易合同于2015年3月17日解除。被告在2015年2月10日仍未與原告到房管部門簽訂《天津市房屋買賣協(xié)議》的行為，屬于雙方合同約定“逾期十五個(gè)工作日，且經(jīng)守約方催告仍不履行”的情形，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房產(chǎn)交易合同無法履行的主要責(zé)任。庭審后，本院對原告主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)問題明示被告，被告表示不發(fā)表意見。因此，原告主張被告應(yīng)當(dāng)按照房屋成交價(jià)的10%支付違約金，符合雙方的合同約定和法律規(guī)定，本院應(yīng)予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條第二款、《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十三條、第一百零七條，最高人民法院關(guān)于《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第九十條之規(guī)定，判決如下：

本判決生效之日起十日內(nèi)被告支付原告違約金97000元。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)2225元減半收取1112.5元，由被告負(fù)擔(dān)，于本判決生效之日起十日內(nèi)直接給付原告。

如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于天津市第一中級人民法院。

代理審判員　沈偉光

二〇一五年九月二十九日

書　記　員　魏雅楠

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