首頁 - 法務指南 - 律師案例 - 任某雯與山東某物業有限公司等物權保護糾紛一審民事判決書
發表于：2016-06-13閱讀量：（2060）
濟南市槐蔭區人民法院
民事判決書
（2015）槐民初字第1214號
原告任某雯，女，19**年*月**日出生，漢族，戶籍所在地濟南市，現住濟南市槐蔭區XX路XX。
委托代理人郭濤，山東齊州律師事務所律師。
委托代理人郝有立，山東齊州律師事務所律師。
被告山東某物業有限公司，住所地濟南市。
法定代表人劉某章，總經理。
委托代理人魏燕，山東豪才律師事務所律師。
委托代理人劉元星，山東豪才律師事務所律師（實習）。
原告任某雯訴被告山東某物業有限公司（以下簡稱安和物業）、被告山東某置業有限公司（以下簡稱某置業公司）物業服務合同糾紛一案，本院于2015年6月1日立案受理。審理中，原告任某雯申請撤回對被告某置業公司的起訴，本院審查后予以準許。本案由代理審判員張斌適用簡易程序，于2015年7月22日依法公開開庭進行了第一次審理。在庭審后，原告任某雯要求對涉案房屋被水淹后的財產損失進行司法鑒定，本院審查后予以準許并委托煙臺天平價格評估事務所有限公司進行了相關的司法鑒定。因案情復雜，本案轉為適用普通程序審理。本院組成合議庭，于2016年1月4日依法公開開庭進行了第二次審理。原告任某雯的委托代理人郭濤、郝有立，被告安和物業的委托代理人魏燕到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告任某雯訴稱：原告于2007年9月15日購置某置業公司預售的位于濟南市槐蔭區經一路XX房屋一套，原告2013年入住后，一直向被告安和物業支付物業管理費。
2015年4月28日，濟南下大雨，因被告安和物業管理不當造成下水管道內雜物較多，加之某置業公司所售房屋的下水道設計不合理，導致排水時管道內雜物將下水道砸壞，雨水大量排至原告所住的XX房屋內，將原告的地板、墻面、家具和家電、衣物等泡壞，造成經濟損失50000余元。事情發生后，被告對原告要求協商處理的意見置之不理。原告任某雯訴至本院，要求被告安和物業賠償其損失50000元并承擔本案訴訟費。
審理中，原告任某雯明確其本次訴訟系基于被告安和物業未盡到合同義務進行的違約之訴。其并將訴訟請求變更為判令被告安和物業向其支付：1、財產損失11764.30元；2、鑒定費3200元；3、房屋租金損失（以每月2000元為標準，自2015年4月28日起計算至判決生效之日）；4、搬家費2000元。
被告安和物業辯稱：一、原告主張的損失數額沒有依據。因房屋排水管道破裂漏水造成原告家中的損失，有哪些物品已經完全不能使用，哪些可以修理后繼續使用、損壞程度大小，已經使用多長時間、是否應當折舊，原價是多少，被告均不能確定，原告也沒有提交相應的證據，被告認為原告應當以提交的相關具有鑒定資質的鑒定部門的鑒定為準。二、原告應對自己的損失承擔過錯責任。首先，經答辯人了解，在本次事件發生前，原告已經長期未在涉案房屋內居住，原告對自己的財產負有管理義務，其長期未居住，客觀上導致未能及時發現雨水管道破裂以減少財產損失，即原告對其財產沒有盡到注意義務；其次，涉案房屋的屋面雨水管道設計在原告陽臺內，原告入住時在雨水管外安裝櫥柜，將雨水管隱蔽在櫥柜內，客觀上導致了原告無法及時注意到雨水管的破裂以及及時修復。三、開發商某置業公司對原告的損失應承擔設計過錯責任。被告認為，某置業公司將屋面雨水管設計在屋內不合理，而且在陽臺上并未設計地漏等相應的排水設施，不僅是雨水管破裂，在遇到水流過大導致雨水管崩裂的情況下，流出的水也無法排放，必定會造成業主產生相應的損失。四、被告作為小區的物業公司嚴格按照合同約定及法律規定履行職責，不存在過錯，不應對原告的損失承擔賠償責任。按照《濟南市普通住宅物業服務登記標準》的規定，原告的物業收費標準為1.26元／月／平方米，屬于二星級物業服務收費標準，按照二星級物業服務收費標準，被告應適時清理樓外雨、污水管道。被告按照超五星標準每月對雨水管進行檢查、清理，對原告的物業服務不存在瑕疵；經被告查看2015年天氣，在原告家中發生漏水之前，2015年1月20日雨夾雪、1月26日小雨、1月28日小雪、2015年2月14日小雨、2月20日小雨、2月27日小雪、4月1日中雨、4月11日雷陣雨、2015年4月11日雨夾雪、4月18日中雨，在上述雨雪天氣發生時，原告家中并未出現漏水現象，這也證明被告已經履行了物業服務職責，保持管道暢通。五、不確定的侵權第三人應承擔一定的責任。本案中，造成原告家中雨水管道破裂系因為第三人將鋼管投擲在管道內造成管道破裂。雖然侵權第三人不能確定，但因其行為導致原告造成損失的事實，該侵權行為人應當承擔一定的賠償責任。綜上，被告認為，原告應當提交充分的證據證明自己的損失，被告已經按照法律規定的物業服務職責，對原告的損失不存在過錯，被告對原告的損失不應承擔賠償責任。
經審理查明，原告任某雯系濟南市槐蔭區XX房屋（以下簡稱XX房屋）的業主，其于2007年9月15日購買了該房屋。
2009年7月16日，該小區開發商某置業公司作為甲方，被告安和物業作為乙方，雙方簽訂《物業管理委托合同》，約定某置業公司將其開發的群盛華城小區委托被告安和物業提供物業管理服務，委托服務期限自2009年8月1日起至業主大會成立業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時止。合同第五條約定：被告安和物業提供的物業服務包括“2、房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理，共用部分包括但不限于以下部分：房屋承重結構部位（基礎、承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）、專用房間、樓梯間、走廊通道、外墻面、走廊通道等。3、共用設施設備的日常維修養護、運行和管理，共用設施設備包括但不限于以下部分：共用的上下水管道、無負壓供水系統、通風排煙、換熱站采暖系統、中水處理系統等。”第六條物業服務質量要求約定：（三）共用設施管理：1、小區內公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。……4、污水排放暢通，溝道無積水。5、危險部位標志明顯，有防范措施。第九條物業管理服務費的支付約定，住宅房屋1.26元／月／建筑平方米，非住宅房屋1.58元／月／建筑平方米。該合同還約定了其他事項。
以上事實有原告任某雯提交的《濟南市商品房買賣合同》、《物業管理委托合同》等證據及原、被告雙方當事人的陳述為憑。
XX房屋主臥南陽臺內有一通往樓頂的雨水管道，該管道在該陽臺呈“L”形通往陽臺外進行排水。2015年4月28日，濟南市發生降雨天氣，上述雨水管道轉彎處被進入管道內的雜物砸破，導致雨水通過該管道進入原告任某雯家中，其家中物品被水浸泡。原告任某雯發現后通知被告安和物業對房間內的積水進行了清理。原告任某雯稱，經其查看，之所以發生本次漏水事故，系因該房屋樓頂雨水管道入口處未安裝過濾雜物的水篦子，導致雜物隨雨水進入管道，砸破了位于其陽臺內的管道。現原告任某雯主張被告安和物業違反前期物業合同的約定，沒有盡到維護共用設施的義務，導致了本次漏水事故的發生，被告安和物業應當承擔違約責任，賠償其所受損失。
經本院現場勘驗，XX房屋房頂下水管道口已經安裝了水篦子，但被告安和物業認可系上述事故發生后進行的安裝，事發前沒有安裝，下水管道口呈開放狀態。該樓頂存在較為嚴重的私搭亂建的情況。在被告安和物業倉庫內，勘查了事故發生時從雨水管道內清理出的物品，包括長約2米及0.8米左右鋁合金型材兩根，1.20米左右硬質塑料管一條。擊破原告任某雯房間內下水管道的為上述鋁合金型材。原、被告雙方均認可當時還清理出了其他雜物，但均已進行了處理，未再留存。經勘驗，原、被告雙方均認可原告任某雯家中因水淹受到損害的物品包括：屋內德威牌地板、屋內墻面、雙人床兩張、沙發一套、地毯兩張、臥室門套兩套、陽臺包裹下水管道的櫥柜、三洋牌吸塵器一臺。
因對上述物品的具體損失數額雙方無法達成一致意見，原告任某雯向本院申請進行司法鑒定。經本院委托，煙臺天平價格評估事務所有限公司出具煙平價估字（2015）第JNTPJNHYFY20159288-3號《價格評估報告書》。該評估報告載明，該鑒定機構采用市場法，于2015年9月29日前往XX房內進行了實地勘察。該鑒定機構出具的鑒定意見為：1、屋內所鋪德威牌地板損失價值為8373.30元；2、主臥、次臥墻面的維修費用為1824元；3、兩張地毯的清洗費用為227元；鑒定中地毯的貶值損失與委托方及當事人商定不予鑒定；4、三洋牌吸塵器是否損壞，如果損壞，其需的維修費。我們的鑒定意見：是否損壞及損壞程度屬于質量鑒定部門的業務范疇，建議以原告實際發生的維修費用為準；5、主臥、次臥門套維修費為850元；陽臺下水管裝飾柜維修費為460元。本報告有效期2015年10月10日至2016年4月9日。原告任某雯為本次鑒定支出鑒定費3200元，其對三洋牌吸塵器進行了自行維修，支出維修費30元。
原、被告雙方領取上述鑒定意見后，均未在異議期內提出異議。但被告安和物業對上述報告質證認為，上述評估報告對地板損失等沒有任何調查數據資料，而且超出市場價值，同時，即使鑒定報告作出的損失評估可信，但其已經提供了超標準的物業服務，不應承擔賠償義務。
原告任某雯稱事故發生后，其無法在涉案房屋內居住，故其至今一直租住魏代遠的房屋，租金每月2000元。為此證明該事實，其提交了與魏代遠簽訂的《房屋租賃合同》。被告安和物業認為因魏代遠未出庭接受質證，故其對租賃合同的真實性不予認可，且涉案房屋雖然被水浸泡，但并不影響居住，原告任某雯無需在外租賃房屋。
以上事實有原告任某雯提交的照片、《房屋租賃合同》、鑒定費發票，本院的現場勘驗筆錄以及《價格評估報告書》等證據及原、被告雙方當事人的陳述為憑。
為證明其已經按照合同約定提供了相應的物業服務，被告安和物業向本院提交以下證據：證據一、2014年1月至2015年6月《群盛華城小區雨水、污水下水系統巡檢記錄》。記錄顯示上述期間內其每月對上述小區的雨水、污水下水系統巡檢。事發前的4月11日的巡檢記錄顯示，3號樓下水系統暢通，未發現問題。證據二、《群盛華城樓頂平臺4月份清掃記錄表》顯示，其每天都對涉案樓幢的樓頂進行清掃。證據三、《濟南市普通住宅物業服務等級標準》，以證明其收取的物業費標準符合該服務標準中的二星級標準，按照該標準其僅有適時清理下水管道的義務，但其每月進行巡查已經超過了該標準提供服務。證據四、事發前濟南部分日期的天氣預報。以證明之前多次雨水天氣均未對原告任某雯的管道造成破壞。
原告任某雯對《濟南市普通住宅物業服務等級標準》的真實性沒有異議，但對巡檢記錄及清掃記錄的真實性不予認可，且即使巡檢了也沒有保證雨水管道的暢通，沒有保證業主的財產不受損失。其對天氣預報的真實性沒有異議，但認為與本案沒有關聯性，且事情的發生系由量變到質變而來。
以上事實，有被告安和物業提交的《群盛華城小區雨水、污水下水系統巡檢記錄》、《群盛華城樓頂平臺4月份清掃記錄表》、天氣預報等證據及原、被告雙方當事人的陳述為憑，本院予以確認。
本院認為，物業服務是指物業服務企業通過與業主簽訂物業服務合同，為業主提供房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養護、管理服務，并維護物業服務區域內的環境衛生和相關秩序的活動。涉案房屋的建設方某置業公司與被告安和物業簽訂的《物業管理委托合同》，系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，合法有效。該合同作為前期物業合同，其法律效力及于作為業主的原告任某雯。原、被告雙方均應履行協議中約定的相關義務。
原告任某雯稱因被告安和物業疏于維護公共雨水管道，其行為構成違約，導致其陽臺雨水管道破裂，進而造成其財產損失。被告安和物業則稱其盡到了相應的維護義務，且其提供了超標準的服務，故其不構成違約，也不應承擔賠償責任。《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條第一款規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。”據此，原告任某雯的主張要成立，其應當舉證證明其損失的存在及損失與被告安和物業未盡到維護義務之間存在因果關系。被告安和物業的主張若要成立，則其應當舉證證明其盡到了對公共管道的維護義務。
經本院現場勘驗，對原告任某雯因雨水管道破裂造成的財產損壞情況進行了固定，相應財產損壞的價值也經司法鑒定程序進行了評估認定。雖然被告安和物業對鑒定機構出具的鑒定意見提出異議，認為鑒定對地板損失等沒有任何調查數據資料，不應作為認定損失的依據，但鑒定中載明了鑒定人員進行了現場測量并經過了雙方的確認，且該異議并未在異議期內提出，故本院對其該答辯意見不予采納。本院對煙臺天平價格評估事務所有限公司出具的煙平價估字（2015）第JNTPJNHYFY20159288-3號《價格評估報告書》予以采信。該評估報告認定因雨水管道破裂漏水造成了原告任某雯所有的XX房屋的財產損失為11734.30元，原告任某雯另對三洋牌吸塵器進行了自行維修支出30元，故本院認定該次事故造成原告任某雯直接損失11764.30元。
關于被告安和物業是否應當對上述損失承擔違約責任，應當按照前期物業合同的相關約定予以認定。該合同第五條第3款的約定，被告安和物業提供的物業服務包括：“共用設施設備的日常維修養護、運行和管理，共用設施設備包括但不限于以下部分：共用的上下水管道、無負壓供水系統、通風排煙、換熱站采暖系統、中水處理系統等。”按照第六條物業服務質量要求約定，被告安和物業提供的物業服務應當達到如下標準：“（三）共用設施管理：1、小區內公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。……4、污水排放暢通，溝道無積水。”據此約定，被告安和物業有義務對涉案房屋所在樓幢的共用下水管道進行日常的維修、養護和管理，并保證共用管道設施的完好。如其未盡到該義務，則其構成違約，應當承擔相應的違約責任。
被告安和物業為證明其在事故發生前盡到了對共用管道的日常維護義務，向本院提交了其巡查管道的記錄及清掃樓頂的記錄。本院認為，是否盡到養護義務，不僅僅是是否進行了巡查，而應當是巡查后發現問題及時處理，保證公共設施的完好，防范風險的發生。從被告安和物業提供的樓頂打掃記錄看，其每天（包括事發當天）都對房頂進行打掃，按其該主張其應當發現涉案的下水管道口處于無保護的開放狀態的事實。該雨水管道有16層樓的高度，并直接位于303室房屋的內部，其入口處長期處于開放狀態為本次管道破裂留下了隱患。從管道內清理出的異物來看，均屬于體量較大的物品，如管道入口處稍加防護即可防止本次事故的發生。但被告安和物業在每日清掃樓頂的工作中放任了該危險的存在，且涉案樓頂存在私搭亂建的情況，被告安和物業并未對該侵占公共空間的行為進行制止，也為樓頂產生危險物品留下隱患，以上均是其對物業服務義務的不作為。其該不作為的違約行為與下水管道破裂之間存在因果關系，直接導致本次下水管破裂事故的發生，其應當承擔違約賠償責任。原告任某雯因本次事故造成直接經濟損失11764.30元，支出鑒定費3200元，該兩項費用，被告安和物業應當予以賠償。
原告任某雯還要求被告安和物業向其支付租金及搬家費用。本院認為，涉案房屋所受損失尚未達到不能居住的程度，且其提交的租賃合同的出租人并未到庭，該合同的真實性不能確認，其也未提交已經交納了租金及實際支出搬家費的證據，故其要求被告安和物業向其支付租金及搬家費的訴訟請求，沒有事實和法律依據且證據不足，本院對其該項訴訟請求不予支持。
被告安和物業還提出了原告任某雯長期不在涉案房屋居住具有過錯，建設方某置業公司應當承擔設計過錯，不確定的侵權第三方應承擔相應責任及其已經提供了超標準物業服務的免責答辯意見。本院認為，被告安和物業未提交證據證明原告任某雯長期不在涉案房屋居住的證據，且從現場勘驗情況看，涉案房屋具有長期有人生活居住的特征，原告任某雯也在發現漏水后及時聯系了被告安和物業，被告安和物業提出的原告任某雯對損失的產生存有過錯的答辯意見本院不予采納。原告任某雯在本案中明確提出，其訴訟基礎系基于物業服務合同關系，某置業公司是否具有設計過錯，與本案非同一法律關系，不能作為被告安和物業免責的抗辯理由。對于是否存在具體的侵權的第三方，尚無證據予以證明，即使存在，該第三人的侵權也并不能免除合同一方當事人的違約責任。被告安和物業所提交的物業服務收費標準僅為物業行政管理部門出臺的行業收費指導性標準，該標準的具體細則并未在前期物業服務合同中約定。且超標準巡查不代表其盡職盡責的履行了服務義務，也不能免除其發現公共設施受損后的修復義務，故其以上答辯意見，均無事實和法律依據，本院不予采納。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十三條第一款，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第三條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條第一款的規定，判決如下：
一、被告山東某物業有限公司于本判決生效之日起十日內向原告任某雯賠償財產損失11764.30元；
二、被告山東某物業有限公司于本判決生效之日起十日內向原告任某雯賠償鑒定費3200元；
三、駁回原告任某雯的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1050元，由原告任某雯負擔400元，由被告山東某物業有限公司負擔650元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省濟南市中級人民法院。
審 判 長 張 斌
人民陪審員 姜麗麗
人民陪審員 高金輝
二〇一六年一月二十八日
書 記 員 官 靜
192893852496953951007430262953528920263621919018935186381808714362137121326913014118301149111187103091013186838373798676527480726967425622535452604983469229732827216720952094195519371776174216571464138213081130111011061044879834811774758673
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