發表于：2016-06-13閱讀量：（2109）
濟南市歷下區人民法院
民 事 判 決 書
（2013）歷民初字第1620號
原告濟南軍區某某部濟南第＊離職干部休養所，住所地濟南市。
法定代表人孫某某，所長。
委托代理人張寶軍，山東魯泉律師事務所律師。
委托代理人展先勇，某某某，住濟南市。
被告濟南某某食品有限公司，住所地濟南市。
法定代表人馬某某，總經理。
委托代理人高磊，山東昌平律師事務所律師。
委托代理人陳艷，山東昌平律師事務所律師。
被告濟南某某某酒店某某有限公司，住所地濟南市。
法定代表人劉某，經理。
委托代理人高磊，山東昌平律師事務所律師。
委托代理人魏紅，某某，住濟南市。
原 告濟南軍區某某部濟南第＊離職干部休養所（以下簡稱濟南軍區第＊干休所）與被告濟南某某食品有限公司（以下簡稱濟南某某食品公司）、濟南某某某酒店某某有 限公司（以下簡稱濟南某某某公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告濟南軍區第＊干休所的委托代理人張寶 軍、展先勇，被告濟南某某食品公司的委托代理人高磊、陳艷，被告濟南某某某公司的委托代理人高磊、魏紅到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原 告濟南軍區第＊干休所訴稱，濟南軍區第＊干休所與濟南某某食品公司于2004年1月1日簽訂（2004）房租合字第01號軍隊房地產租賃合同，濟南軍區第 ＊干休所將坐落于濟南市歷下區某某某某某某某某某某某某某某某某某的房屋（以下簡稱涉訴房屋）出租給濟南某某食品公司使用。合同對房地產的租賃用途，沒有 出租人書面同意承租人不得對租賃房地產進行改裝修和增建、不得轉租以及合同的提前解除權等做了約定。濟南某某食品公司在合同履行期間，多次違反多項合同條 款，具體如下：擅自改變租賃用途、未與濟南軍區第＊干休所協商、未經濟南軍區第＊干休所書面同意，私自對涉訴房屋進行改裝修；私自將涉訴房屋轉租，并私自 改變承租用途；沒有履行附加條款第2條對內要搞好老干部的生活服務保障工作，調劑好干部、戰士的日常生活之義務，對濟南軍區第＊干休所離退休人員生活造成 不良影響，廣大老干部非常不滿意。為此，濟南軍區第＊干休所要求：1、確認濟南軍區第＊干休所與濟南某某食品公司于2004年1月1日簽訂的（2004） 房租合字第01號軍隊房地產租賃合同，于2013年9月3日解除；2、判令濟南某某食品公司、濟南某某某公司騰空、返還涉訴房屋房屋；3、濟南某某食品公 司、濟南某某某公司賠償損失50萬元；4、本案訴訟費用由濟南某某食品公司、濟南某某某公司負擔。
原告濟南軍區第＊干休所為支持其訴訟請求，向本院提交了如下證據：
證據1、房屋租賃合同，證明雙方約定的租賃用途，濟南某某食品公司對涉訴房屋不得私自轉租、不得私自改裝修，一方違約，對方有合同提前解除權等內容；
證據2、房屋租賃結構圖（12張）和法院到涉訴房屋調查時拍攝的改裝修的照片一宗，證明濟南某某食品公司違反約定私自對租賃房屋進行改裝修；濟南某某食品公司違反合同約定私自改變房屋租賃用途，用于非餐飲經營，在樓上開了一家某某某某某某養生館；
證據3、濟南某某食品公司及濟南某某某公司的工商登記基本情況，證明兩公司是完全獨立的法人，濟南某某食品公司違反約定私自將涉訴房屋轉租給濟南某某某公司，同時證明濟南某某食品公司違反約定私自改變租賃用途；
證據4、解除租賃房屋合同通知書、郵寄單據、郵局郵寄詳情單、2013年8月31日在濟南某某某公司門口張貼送達解除合同通知的照片，證明租賃合同已依法解除；
證據5、涉訴房屋的房產證及軍用房產坐落平面圖（均系復印件），證明房屋是濟南軍區第＊干休所的房產，濟南軍區第＊干休所具有訴訟主體資格，租賃合同有效；
證據6、濟南軍區第＊干休所退回濟南某某某公司打入濟南軍區第＊干休所賬戶的款項（房屋租金）憑證，證明合同已經解除，濟南軍區第＊干休所已不再收取濟南某某食品公司或濟南某某某公司的租金；
證據7、EMS發件單，證明濟南軍區第＊干休所給濟南某某食品公司郵寄的解除房屋租賃合同通知書于2013年8月31日9時送達，有收件人于某的簽名，同時證明房屋租賃合同已于該日解除；
證據8、濟南軍區房地產某某局出具的許可文件，證明濟南軍區第＊干休所有權出租涉訴房屋。
經 原告濟南軍區第＊干休所申請，本院調取了山東省某某某某研究院對涉訴房屋加固改造的設計施工圖紙，濟南軍區第＊干休所認為該圖紙可以證明，涉訴房屋以下部 分需進行拆改：一層，B軸處墻體需拆除，二軸處墻體需拆除，3軸B-G軸需部分拆除，4軸B-G需部分拆除；二層至五層，E軸1-3軸需部分拆除，3-6 軸需拆除，D軸1-3軸需部分拆除，4-6軸需拆除。
被 告濟南某某食品公司辯稱：一、濟南軍區第＊干休所訴稱與事實不符。1、房屋租賃合同簽訂之日起，濟南某某食品公司委托劉某女士成立酒店在此經營。2008 年8月以前的實際承租人為濟南某某餐飲娛樂有限公司（以下簡稱濟南某某公司），2008年8月至今的實際承租人為濟南某某某公司。上述實際承租人適用涉訴 房屋期間，濟南軍區第＊干休所對此明知，均收取了相關房租及水電費等，且多年來一直未提出異議，濟南軍區第＊干休所不能以此為由要求解除合同。2、 2004年第一實際承租人濟南某某公司營業之初便對涉訴房屋進行了滿足基本經營需要的必要裝飾裝修。2008年濟南某某某公司開業時又進行了二次裝修，但 均沒有所謂的大規模改裝修、破壞房屋結構的行為發生，濟南軍區第＊干休所對此也沒有提出異議，也沒有所謂恢復原狀、賠償損失的證據和要求。除合同約定的可 以擴建的營業樓前的空地外，濟南某某食品公司及實際承租人也沒有對涉訴房屋進行過擴建。3、實際承租人的酒店對外進行餐飲經營，同時也作為干休所的內部食 堂，十年來長期為干休所戰士及老干部提供就餐服務，濟南軍區第＊干休所的工作人員來就餐可以增加店面收入，故承租人及實際承租人不可能也沒有理由限制濟南 軍區第＊干休所人員就餐，違約之說無從談起。二、濟南軍區第＊干休所的起訴目的另有原因。2012年5月15日濟南時報刊登了“濟南軍區某某部濟南第＊干 休所軍用土地使用權競價轉讓信息公告”，轉讓涉訴房屋及坐落下的地塊，且已完成交易。濟南軍區第＊干休所找到濟南某某食品公司協商賠償事宜未果，轉而提起 本次訴訟，其真實目的并非為主張違約，而是想回避對承租人、實際承租人的補償。三、濟南軍區第＊干休所的訴訟主體資格存疑。濟南某某食品公司在歷下某某局 查詢涉訴房屋坐落下的土地交易結果時，得知該土地已過戶給買受人濟南某某置業有限公司，并辦理了土地使用權證，該宗土地已不在濟南軍區第＊干休所名下，因 涉及軍產，不予提供書面材料，本案涉及的地上物產權可能也發生轉移，故應查實濟南軍區第＊干休所的訴訟主體資格。＊、濟南軍區第＊干休所在合同履行中存在 一定的違約行為。濟南軍區第＊干休所提供涉訴房屋后，應保證房屋符合承租人用途，符合合同目的。在合同履行中，濟南軍區第＊干休所對涉訴房屋院落進行施工 產生嚴重的揚塵、占道、噪音，并隨意關閉實際承租人的熱力管道，嚴重影響實際承租人經營，對此濟南某某食品公司保留另訴的權利。綜上，濟南軍區第＊干休所 的請求沒有事實與法律依據，請求駁回其訴訟請求。
被告濟南某某食品公司為支持其答辯意見，向本院提交了以下證據：
證據1、濟南某某餐飲娛樂有限公司向原告交納房租、水電費的單據一宗（2005年3月28日至2008年4月28日期間的），證明濟南軍區第＊干休所對轉租及實際承租人的情況是明知的，依據最高法院的司法解釋的相關規定，濟南軍區第＊干休所無權以此理由解除合同；
證據2、濟南某某餐飲娛樂有限公司的營業執照（復印件）及該公司的注銷核準通知書（復印件），結合證據1證明第一實際承租人某某餐飲公司的信息；
證 據3、濟南某某某酒店某某有限公司在2009年5月13日至2013年11月4日期間向濟南軍區第＊干休所交納房租、水電費單據＊份，證明濟南軍區第＊干 休所對轉租及濟南某某某公司實際經營的情況是應當知道的，且在6個月內沒有提出異議，結合濟南軍區第＊干休所與濟南某某某公司同在一個院落內的事實，證明 濟南軍區第＊干休所對于轉租是明知的且是認可的，無權要求解除合同；
證據4、濟南時報于2012年5月15日刊登的涉訴房屋所在土地轉讓公告1份，證明濟南軍區第＊干休所的訴訟目的是為了回避對承租人的補償，濟南軍區第＊干休所訴訟主體資格的也存在問題。
經 濟南某某某公司申請，“某某某某某時尚餐吧”的店長邰某某作為證人出庭作證。針對為濟南軍區第＊干休所的老干部及戰士提供食堂、地點、方式等問題，邰某某 稱老干部到店里就餐可以提供特價菜；普通戰士的午餐、晚餐，由濟南軍區第＊干休所提供食材，店內廚師加工后，再送到位于濟南軍區第＊干休所內的戰士餐廳。
經 濟南某某食品公司、濟南某某某公司申請，本院于2014年1月13日到歷下區某某資源局地籍科對涉訴房屋所在土地的相關問題進行了調查，該局工作人員稱涉 訴房屋所占用土地的使用權人已于2013年11月27日變更為山東某某置業有限公司。濟南某某食品公司、濟南某某某公司認為該調查可以證實，濟南軍區第＊ 干休所已不是涉訴房屋的土地使用權人。
被告濟南某某某公司的答辯意見同被告濟南某某食品公司的答辯意見。
被告濟南某某某公司為支持其答辯意見，向本院提交了2013年10月、2013年12月按合同約定履行支付租金義務的付款憑證二份，證明濟南某某某公司為涉訴房屋的實際使用人，且一直按合同約定支付租金。
經對原告濟南軍區第＊干休所、被告濟南某某食品公司、濟南某某某公司提交的證據進行質證及審核認定，結合當事人及證人陳述，本院綜合認定事實如下：
涉 訴房屋位于濟南市院內，房產證號為濟政房字第00某某某號，坐落編號為17號。2004年1月1日，濟南軍區第＊干休所（甲方）與濟南某某食品公司（乙 方）簽訂軍隊房地產租賃合同，合同約定：甲方將建筑面積為1000平米的涉訴房屋出租給乙方使用，涉訴房屋的租賃用途為內部工休人員食堂兼對外餐飲經營； 租賃期限自2004年1月1日至2023年12月31日；合同租金2004年1月1日至2009年1月1日期間為18萬元／年，之后每五年遞增一次，每次 遞增2萬元；乙方不得對涉訴房屋進行改裝修或增擴設備，不得在承租的場地上新建各種永久性建筑物、構筑物，如確實需要，必須征得甲方書面同意，費用由乙方 自理，合同期滿后，乙方保證完好無損地無償移交給甲方；乙方如要將涉訴房屋轉租給他人使用或與他人互換使用時，必須征得甲方書面同意，轉租雙方必須另行簽 訂租賃合同，且乙方不得擅自改變承租用途；合同生效后，任何一方未能履行本合同規定的條款，另一方有權提前解除本合同，所造成的損失由責任一方承擔；合同 經雙方簽章并經軍隊房地產某某部門審查批準后生效；合同終止時，對于房屋的裝修、改善、增設物品，乙方可以帶走移動物品，其他無償歸甲方所有；乙方對內要 搞好老干部的生活服務保障工作，調劑好老干部、戰士的日常生活；營業樓前的空地，由乙方投資擴建，如因乙方原因致使合同提前解除或租賃合同到期，擴建物歸 甲方所有（其他所有擴建物無償歸甲方所有）。濟南軍區房地產某某局出具了許可文件，同意濟南軍區第＊干休所對涉訴房屋進行對外出租，并簽訂租賃合同。
合 同簽訂后，濟南軍區第＊干休所向濟南某某食品公司交付了涉訴房屋。2008年之前，涉訴房屋的實際使用人為濟南某某公司；2008年至今，涉訴房屋的實際 使用人為濟南某某某公司。濟南某某食品公司與濟南某某某公司未就涉訴房屋的使用簽訂過書面協議，雙方也未與濟南軍區第＊干休所簽訂過書面轉租合同。濟南軍 區第＊干休所在2009年至2013年期間開具的涉訴房屋的房租發票或水電費收據載明，相關費用的付款單位為“某某某”。濟南某某某公司在2013年10 月至12月期間曾向濟南軍區第＊干休所某豐歷下支行的銀行賬戶進行過轉賬，付款憑證的用途一欄中注明“某會所房租”；濟南軍區第＊干休所又將上述款項轉回 濟南某某某公司的賬戶，付款憑證用途一欄中注明“退某會所房租”。
山 東省某某某某某某研究院于2007年8月27日制作的涉訴房屋設計圖紙載明，該院對涉訴房屋進行了加固改造設計，工程名稱為某某海鮮城工程，設計要求需要 拆除涉訴房屋的部分墻體、房梁，并新增部分墻體、圈梁及橫梁。濟南某某公司和濟南某某某公司分別曾在2004年和2008年對涉訴房屋內部進行過裝飾裝 修，但濟南某某食品公司、濟南某某某公司未證明以上改造或裝飾裝修已經過濟南軍區第＊干休所的書面同意。另，按照合同約定，濟南某某食品公司可對涉訴房屋 室外的空地處進行擴建利用；濟南某某食品公司稱，濟南某某公司于2004年實施了上述擴建。濟南某某公司注銷后，由濟南某某某公司繼續使用該擴建建筑。
濟 南某某某公司將涉訴房屋用于開設“某某某某某時尚餐吧”，主營餐飲服務，兼營SPA娛樂保健服務。濟南某某食品公司或濟南某某某公司未專門針對濟南軍區第 ＊干休所離退休干部及戰士開設食堂。濟南某某某公司的店長邰某某稱若離退休干部來用餐，可以提供菜金優惠；針對普通戰士，由濟南軍區第＊干休所提供食材， 濟南某某某公司的廚師加工成午餐、晚餐后送到濟南軍區第＊干休所內部的戰士餐廳。
2013 年8月31日，濟南軍區第＊干休所向濟南某某食品公司郵寄了解除房屋租賃合同通知書，并于當日在濟南某某某公司“某時尚餐吧”門口張貼。該通知書載明，因 濟南某某食品公司對涉訴房屋私自改裝修，擅自轉租并改變租賃用途，未按合同履行內部工休人員食堂職能，也未搞好老干部生活服務保障工作，為此，濟南軍區第 ＊干休所要求解除雙方簽訂的軍隊房地產租賃合同，并要求濟南某某食品公司在收到通知后10日內返還涉訴房屋。濟南某某食品公司稱未收到該解除合同的通知。
2012 年5月15日，濟南時報刊登了濟南軍區第＊干休所軍用土地使用權競價轉讓信息公告，內容為包含涉訴房屋所占土地在內的軍用土地使用權擬進行競價轉讓。 2013年11月27日，涉訴房屋所占用的土地使用權人變更為山東某某置業有限公司。另，濟南某某公司已于2008年8月11日經濟南市工商行政某某局歷 下分局核準注銷，該公司與濟南某某某公司的住所地濟南市'style='cousor：pointer'﹥均為濟南市，法定代表人均為劉某。本院于 2013年10月24日向濟南某某食品公司留置送達了本案的起訴狀副本及其他訴訟文書。
本 院認為，涉訴房屋系合法建筑，且濟南軍區房地產某某局已同意濟南軍區第＊干休所對涉訴房屋進行出租，故，濟南軍區第＊干休所與濟南某某食品公司自愿簽訂的 軍隊房地產租賃合同合法有效。本案的焦點問題為，濟南軍區第＊干休所是否有權解除房屋租賃合同，本院對此問題分析如下：
1、關于涉訴房屋的轉租或交由他人使用
根據合同約定，濟南某某食品公司如要將涉訴房屋轉租給他人使用或與他人互換使用時，必須征得濟南軍區第＊干休所書面同意，且轉租雙方必須另行簽訂租賃合同，且不得擅自改變承租用途。
《最 高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其 以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。雖然濟南某某食品公司將涉訴房屋交給濟南某某公司、濟南某某某公司實際使用 的行為未征得濟南軍區第＊干休所的書面同意，但濟南軍區第＊干休所在2009年就曾開具過付款單位為“某某某”的房租或費用的收據，濟南軍區第＊干休所在 2009年時就知道或應當知道涉訴房屋由濟南某某某公司使用的事實。因濟南軍區第＊干休所未在六個月內提出異議，故濟南軍區第＊干休所認為濟南某某食品公 司存在擅自轉租行為，合同應當解除的主張沒有法律依據，本院對該主張不予支持。
2、關于涉訴房屋的用途
合 同約定，濟南某某食品公司應將涉訴房屋用于干休所內部工休人員食堂兼對外餐飲經營，對內要搞好老干部的生活服務保障工作，調劑好老干部、戰士的日常生活。 根據合同約定，涉訴房屋的主要用途應為濟南軍區第＊干休所的內部食堂、為離退休干部及戰士提供生活保障服務；涉訴房屋的承租人應將部隊工休人員的內部食堂 服務作為其主營業務，對外餐飲經營服務作為其兼營業務；涉訴房屋主要用于內部食堂這一特殊用途，為雙方訂立合同的條件及目的之一。濟南某某食品公司、濟南 某某某公司將涉訴房屋主要用于對外餐飲，兼營“SPA”娛樂保健服務，卻未針對部隊工休人員開設食堂服務，該行為違反了合同對涉訴房屋特殊用途的約定，已 使濟南軍區第＊干休所對涉訴房屋功能用途的合同目的無法實現，濟南某某食品公司對此已構成根本違約，濟南軍區第＊干休所有權解除房屋租賃合同。
3、關于涉訴房屋的裝修改造
根 據合同約定，非經濟南軍區第＊干休所書面同意，濟南某某食品公司不得對涉訴房屋進行改裝修或增擴設備。濟南某某食品公司、濟南某某某公司認可，濟南某某公 司和濟南某某某公司分別在2004年和2008年對涉訴房屋內部進行過裝修；山東省某某某某某某研究院于2007年8月27日制作的涉訴房屋內部的加固改 造設計圖紙載明，涉訴房屋進行施工時需拆改、增加部分墻體和房梁，結合涉訴房屋的現場調查照片及原始結構圖紙可以看出，涉訴房屋的裝修改造超出了一般的裝 飾裝修范疇，并改變了原來的屋內結構。濟南某某食品公司、濟南某某某公司未證實相關裝修改造（不含涉訴房屋外空地的擴建工程）已經過濟南軍區第＊干休所的 同意，濟南某某食品公司擅自裝修改造或放任房屋實際使用人擅自改造裝修涉訴房屋的行為已構成違約，濟南軍區第＊干休所有權解除合同。
綜 上，濟南某某食品公司未按合同約定的用途使用涉訴房屋，涉訴房屋在未經濟南軍區第＊干休所同意的情況下被裝修改造，濟南軍區第＊干休所有權解除房屋租賃合 同。因濟南某某食品公司辯稱未實際收到濟南軍區第＊干休所解除合同的通知，濟南軍區第＊干休所也未提交郵局簽章的送達回執等有效送達證據，故本院以本案起 訴狀送達到合同相對人濟南某某食品公司的時間認定合同解除的時間，濟南軍區第＊干休所與濟南某某食品公司簽訂的軍隊房地產租賃合同應于2013年10月 24日解除。
對 于濟南某某食品公司、濟南某某某公司認為涉訴房屋所占用的土地使用權已被轉讓，濟南軍區第＊干休所不是適格原告、濟南軍區第＊干休所的起訴是回避相關賠償 問題的辯解，因該轉讓標的系涉訴房屋所占土地的使用權，而非涉訴房屋的所有權；又因濟南某某食品公司的違約行為在涉訴土地使用權轉讓前就已發生，且涉訴土 地使用權于2013年11月27日發生轉移，濟南軍區第＊干休所在2013年9月17日就已起訴解除合同，故濟南某某食品公司、濟南某某某公司違約在先， 濟南軍區第＊干休所的原告主體適格，對于濟南某某食品公司、濟南某某某公司的該項辯解意見，本院不予采納。
對 于濟南某某食品公司、濟南某某某公司認為濟南軍區第＊干休所存在一定違約行為，其對涉訴房屋院落進行施工期間產生嚴重的揚塵、占道、噪音，并隨意關閉實際 濟南某某某公司的熱力管道，嚴重影響濟南某某某公司經營的辯解意見，因濟南某某食品公司、濟南某某某公司未提供相關證據予以證實，該辯解沒有事實和法律依 據，本院對此不予采納。
因濟南軍區第＊干休所與濟南某某食品公司簽訂的房屋租賃合同已被解除，濟南某某食品公司與濟南某某某公司已喪失了對涉訴房屋的占有依據，故濟南軍區第＊干休所要求濟南某某食品公司、濟南某某某公司騰空返還涉訴房屋的訴訟請求，本院應予支持。
對于濟南軍區第＊干休所主張濟南某某食品公司、濟南某某某公司共同賠償經濟損失50萬元的訴訟請求，因濟南軍區第＊干休所未證實損失客觀性及具體數額，故該請求沒有事實依據，本院不予支持。
據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十七條、第二百一十九條，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條之規定，經本院審委會研究，判決如下：
一、原告濟南軍區某某部濟南第＊離職干部休養所與被告濟南某某食品有限公司于2004年1月1日簽訂的（2004）房租合字第01號軍隊房地產租賃合同于2013年10月24日解除；
二、被告濟南某某食品有限公司、濟南某某某酒店某某有限公司于本判決生效之日起十五日內向原告濟南軍區某某部濟南第＊離職干部休養所騰空、返還位于濟南市院內，坐落編號為17號的房屋；
三、駁回原告濟南軍區某某部濟南第＊離職干部休養所的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣45200元，由被告濟南某某食品有限公司、濟南某某某酒店某某有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，同時預繳上訴費，上訴于山東省濟南市中級人民法院。
審 判 長 于騏寧
人民陪審員 馬俊華
人民陪審員 顧建金
二〇一三年三月二十八日
書 記 員 王恩輝
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