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濟南市天橋區人民法院

民事判決書

（2015）天民園初字第519號

原告孟某清，男，19**年**月**日出生，漢族，深圳某科技發展有限公司職工，住深圳市。

被告劉某，女，19**年**月**日出生，漢族，無業，住鄭州市。

委托代理人王景生，山東浩尚律師事務所律師。

原告孟某清與被告劉某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法向被告送達了起訴狀副本、應訴通知書、舉證通知書及開庭傳票。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告孟某清、被告劉某的委托代理人王景生，均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告孟某清訴稱，原告與被告于2013年11月11日簽訂了房屋出租合同，原告將位于濟南市天橋區紫金山小區12號樓4單元601室房屋出租給被告一家三口居住，租賃期限三年，自2013年11月16日起至2016年11月15日止。由于原告在深圳工作且常住深圳，所以希望找一個能長住的居家承租者，可以保持房屋整潔、愛惜家具家電。被告在承租時承諾自己一家三口居住，打算讓孩子在小區幼兒園上學，會象自己家一樣愛惜承租的房屋。且合同約定不得轉租轉借，被告承諾能夠做到。原告就以低于市場價以每月1500元的價格與被告簽訂了房屋出租合同。租賃期間被告多次未按時繳納房租，都是在原告不斷催促下拖延了幾天后才按約定轉賬給原告。2015年8月9日晚原告到出租房屋查看，發現房屋內居住了五位陌生的男性年輕人，屋內一片狼藉，他們說是租這個房子的人且拿出了出租合同，說被告自稱是房主，把房子出租給了他們，每月1950元，還收了他們2000元押金，租賃期限是2015年3月17日至2016年3月16日止。當即原告給被告打電話沒有打通，第二天上午原告給被告打電話讓她來積極處理這件事，被告的老公接的電話，其態度消極不積極處理，原告說要走法律程序解決，被告老公說那就告他好了。原告只好馬上打了110報警，民警過來登記了一下，說這是民事糾紛他們管不了，只能向法院起訴解決。第二天一早住房的年輕人偷偷把東西拉走了。至此，屋內一片狼藉，衛生沒有清理，損壞家具家電、涂抹房屋墻壁沒有修繕，還欠了半年多的水費，一個多月的電費、物業管理費、燃氣費等。所以原告只好提起訴訟。原告要求被告予以賠償的理由如下：1、被告支付轉租違約金10800元，合同約定不得轉租、轉借房屋，如違約按合同標的的20%進行賠付，合同三年總標的：1500元×12×3＝54000元，違約賠付額54000元×20%＝10800元；2、被告支付房屋墻壁損壞賠償金2000元，被告在承租期間和轉租期間造成墻壁嚴重涂抹、污垢，已經無法徹底清潔，需要進行重新粉刷，賠償粉刷費用2000元；3、被告支付家具家電損壞修繕賠償金2500元，被告在承租及轉租期間造成房屋空調不能正常使用需要賠付維修金200元，冰箱不能正常使用賠付維修金1000元，沙發墊子嚴重損壞需要重新購置費用1000元，室內門損壞賠償100元，防盜門鎖更換200元，共計2500元；4、被告支付房屋保潔費用800元，被告在承租和轉租期間造成室內一片狼籍，廚房油煙機需要徹底清洗，排煙管需要更換，共計800元；5、被告支付房屋空置期1個月租金1500元，由于被告違約造成承租房屋未能正常交接，導致原告房屋空置，按合同約定賠償違約金1500元；6、被告支付拖欠水費、電費、物業費、燃氣費共計1470元，被告在承租期間和轉租期間造成拖欠水費228元，使用了未抄表20方水費84元，水費共欠312元；電費拖欠554元，未抄表電費271元，電費共欠825元；物業費欠費133元；燃氣費拖欠200元，此項以上共計1470元；7、被告支付原告在訴訟期間從深圳到濟南往返火車票每次800元，被告在承租期間造成合同違約，且是主觀故意行為，造成原告被動產生額外交通費用，理應由被告承擔；8、被告支付原告訴訟期間誤工費每天500元，按6天計算，共計3000元，被告在承租期間造成合同違約，且是主觀故意行為，造成原告被動耽誤正常工作及收入損失，此損失理應由被告承擔；9、被告支付精神損失費5000元，被告在承租期間造成合同違約，且是主觀故意行為，給原告工作、家庭、生活上帶來許多麻煩和困擾，也產生了許多不和諧因素，還造成了原告更大的精神壓力，分散精力，導致失眠，精神上身體上都造成了損害，被告應給予一定的補償；10、訴訟費用由被告承擔。現提起訴訟，請求：1、被告向原告支付轉租違約金10800元；2、被告向原告支付房屋墻壁損壞賠償金2000元；3、被告向原告支付家具家電損壞修繕賠償金2500元；4、被告向原告支付房屋保潔費用800元；5、被告向原告支付房屋空置期1個月租金1500元；6、被告向原告支付拖欠水費、電費、物業費、燃氣費共計1470元；7、被告向原告支付訴訟期間深圳到濟南往返火車票每次800元；8、被告向原告支付訴訟期間誤工費每天500元，6天共計3000元；9、被告向原告支付精神損失費5000元；10、判令訴訟費用由被告承擔。

為了證明其主張，原告向本院提供如下證據：1、房屋出租合同一份，證明原、被告之間的房屋租賃關系；2、房屋租賃合同一份，證明被告將原告的房屋轉租給劉震；3、照片7張，證明涉案房屋損壞的事實；4、照片14張，證明家具、家電損壞的事實；5、照片26張，證明房屋需要保潔、抽油煙機需要清洗的事實；6、照片8張、物業收費單據2張，證明被告拖欠水、電費、物業費、燃氣費的事實；7、火車票1張、照片1張，證明火車費的價值；8、收入證明一份，證明原告每天的誤工費情況；9、房屋購銷合同一份，證明涉案房屋系原告與前妻在婚姻存續期間以前妻任海燕的名義購買的；10、離婚協議書、離婚證各一份，證明原告與任海燕于2013年6月3日協議離婚，雙方協議涉案房屋歸原告使用，因此原告有權出租。

被告劉某辯稱，涉案房屋屬于小產權房，不屬于正規的商品房，根據我國法律有關規定和最高法院的解釋明確規定，涉案房屋對外簽訂的租賃合同為無效合同，同時根據合同法規定，無效合同不承擔違約責任，即原告要求的違約金沒有法律依據。原告主張的房屋墻壁損壞賠償金、家具家電損壞修繕賠償金、房屋保潔費用需要原告提供事實證據來證實，是由被告造成的以及花費的具體情況，否則原告要承擔舉證不能的法律后果。原告主張的房屋空置期1個月的問題，原告應當提供相關的依據來予以證實。原告主張的水、電費、物業費、燃氣費需提供正規的發票來證實是由于被告的拖欠而導致產生的，否則被告不應承擔上述費用。原告主張的火車票費用、誤工費用與本案無關。原告主張的精神損失費在合同案件中是不存在的，沒有法律依據。被告當時承租涉案房屋的主要目的是為了孩子在濟南上學，而在后來孩子上小學之前老師要求被告提供租賃房屋的備案登記證等，同時在當時的房屋租賃過程中，被告認為原告有一定的欺騙性導致后來合同目的無法實現。因為涉案房屋沒有備案登記。綜上，被告認為在本案中被告不存在過錯，原告的訴訟請求沒有事實及法律依據。

為了證明其主張，被告向本院提供如下證據：1、山東省立醫院急診病歷一份及醫療費單據二份，證明被告的孩子在2014年12月7日被原告的組合電視柜所割傷，去醫院進行治療；2、被告對象與原告的通話記錄一份，證明在2015年5月6日起，尤其是2015年8月9日雙方之間通話記錄比較頻繁，根本不存在原告陳述的事實；3、物業管理手冊一份，證明涉案房屋屬于小產權房，同時注明了物業費的收費標準、水、電費的收費標準。

經審理本院認定，2013年11月11日原告與被告簽訂房屋出租合同一份，雙方約定：原告將其位于濟南市天橋區紫金山小區12號樓4單元601室房屋出租給被告；租賃期共3年，自2013年11月16日至2016年11月15日；房屋每月租金為1500元，被告每次向原告按季度交付房租4500元，提前10天交付下一個季度房租；在本合同簽訂之日，被告須向原告交付1500元押金，做為履約保證金；被告應按時交納物業、水、電、煤氣、暖氣、有線電視、寬帶、停車、垃圾清運等自行產生的費用。上述房屋出租合同簽訂之后，被告承租該房屋，2015年8月11日被告搬出該房屋，被告將該房屋及房屋內的物品返還交付給原告，被告支付了上述期間的房屋租金，被告向原告交納了1500元押金至今未退。涉案房屋系案外人任海燕于2007年3月27日與濟南市天橋區濼口街道辦事處林橋社區居民委員會簽訂房屋購銷合同而購買，原告與任海燕原系夫妻關系，兩人于2013年6月3日協議離婚，協議涉案房屋由原告無償使用。原、被告均認可涉案房屋沒有辦理產權登記，屬于小產權房，屬于舊村改造的房屋，且沒有建設、規劃等審批手續。

原告要求被告向其支付以下款項：

一、被告支付轉租違約金10800元，原告認為合同約定不得轉租、轉借房屋，如違約按合同標的的20%進行賠付，合同三年總標的：1500元×12×3＝54000元，違約賠付額54000元×20%＝10800元，因被告將房屋轉租他人，所以應支付上述違約金。對此原告提供房屋租賃合同一份，證明被告將房屋轉租給劉震。被告認為其轉租是經過原告同意的，且轉租期間一直向原告支付租金；且涉案房屋屬于小產權房，簽訂的租賃合同為無效合同，被告不應承擔違約責任，原告主張的違約金沒有法律依據。

二、被告支付房屋墻壁損壞賠償金2000元，原告認為被告在承租期間和轉租期間造成墻壁嚴重涂抹、污垢，已經無法徹底清潔，需要進行重新粉刷，賠償粉刷費用2000元。對此原告提供照片7張，證明涉案房屋損壞的事實。被告對原告上述證據的真實性提出異議，認為該證據無法證明是由于被告在承租期間所造成的損失，也無法證明原告主張的損失數額。

三、被告支付家具家電損壞修繕賠償金2500元，原告認為被告在承租及轉租期間造成房屋空調不能正常使用需要賠付維修金200元，冰箱不能正常使用賠付維修金1000元，沙發墊子嚴重損壞需要重新購置費用1000元，室內門損壞賠償100元，防盜門鎖更換200元，共計2500元。對此原告提供照片14張，證明家具家電損壞的事實。被告對原告上述證據的真實性提出異議，認為該證據無法證明是由于被告在承租期間所造成的損失，也無法證明原告主張的損失數額。

四、被告支付房屋保潔費用800元，原告認為被告在承租和轉租期間造成室內一片狼籍，廚房油煙機需要徹底清洗，排煙管需要更換，共計800元。對此原告提供照片26張，證明涉案房屋需要保潔、抽油煙機需要清洗的事實。被告對原告上述證據的真實性提出異議，認為該證據無法證明是由于被告在承租期間所造成的損失，也無法證明原告主張的損失數額。

五、被告支付房屋空置期1個月租金1500元，原告認為由于被告違約造成承租的房屋未能正常交接，導致其房屋空置，按合同約定被告應賠償違約金1500元。被告認為原告應提供證據證明其主張，且合同無效，其不應支付違約金。

六、被告支付拖欠水費、電費、物業費、燃氣費共計1470元，原告認為被告在承租期間和轉租期間造成拖欠水費228元，使用了未抄表20方水費84元，水費共欠312元；電費拖欠554元，未抄表電費271元，電費共欠825元；物業費欠費133元；燃氣費拖欠200元，以上共計1470元。對此原告提供照片8張、物業收費單據2張，證明被告拖欠水電費、物業費、燃氣費的事實。被告對原告的上述證據提出異議，認為無法證明原告的主張，2張收據中載明的任海燕不知是何人，也不是正規發票，不予認可，并且截止到2015年8月11日水電費、物業費、燃氣費應當交清了，相關費用雙方已經清算。

七、被告支付原告在訴訟期間從深圳到濟南往返火車票每次800元，原告認為被告在承租期間造成合同違約，且是主觀故意行為，造成原告被動產生額外交通費用，理應由被告承擔。對此原告提供火車票1張、照片1張，證明火車票的價值。被告對此提出異議，認為原告的證據不能證實火車票費用是因本案訴訟所產生的，且原告自己也陳述來濟南出差，該證據與本案無關。

八、被告支付原告訴訟期間誤工費每天500元，按6天計算，共計3000元，原告認為被告在承租期間構成合同違約，且是主觀故意行為，造成原告被動耽誤正常工作及收入損失，此損失理應由被告承擔。對此原告提供收入證明一份，證明原告每天的誤工費情況。被告對原告的證據不予認可，認為與本案無關，沒有關聯性，也無法證明原告的單位是否扣發了其工資。

九、被告支付精神損失費5000元，原告認為被告在承租期間造成合同違約，且是主觀故意行為，給原告工作、家庭、生活上帶來許多麻煩和困擾，也產生了許多不和諧因素，還造成了原告更大的精神壓力，分散精力，導致失眠，精神上身體上都造成了損害，被告應給予一定的補償。被告認為在合同糾紛案件中不存在精神損失費，原告的該主張沒有法律依據。

被告認為其在本案中不存在過錯，原告的訴訟請求沒有事實根據和法律依據。被告主張如果合同無效，原告應當向其返還1500元押金。

上述事實，有原、被告提供的相關證據及原、被告雙方的庭審陳述為證，足以認定。

本院認為，原告與被告系房屋租賃合同糾紛。位于濟南市天橋區紫金山小區12號樓4單元601室房屋，原、被告均認可該房屋屬于小產權房，屬于舊村改造的房屋，且沒有建設、規劃等審批手續。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，涉案房屋屬于小產權房，未取得建設工程規劃許可證。根據上述規定，原告將未取得建設工程規劃許可證的涉案房屋出租，與被告訂立的房屋出租合同無效。無效的合同自始沒有法律約束力。合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

就原告主張的各項款項處理如下：

一、對于原告要求被告支付轉租違約金10800元，因原告與被告訂立的房屋出租合同無效，該合同自始沒有法律約束力，在此情況下，原告要求被告支付轉租違約金10800元，沒有法律依據，對原告的該主張，本院不予支持。

二、對于原告要求被告支付房屋墻壁損壞賠償金2000元，原告提供的照片7張，僅憑該證據不能證明被告對原告的房屋墻壁造成了損壞而存在過錯，也不能證明房屋墻壁損壞賠償金的數額為2000元。因此，原告的該主張，證據不足，本院不予支持。

三、對于原告要求被告支付家具家電損壞修繕賠償金2500元，原告提供的照片14張，僅憑該證據不能證明原告的家具家電已經損壞且是由被告所造成的損壞，也不能證明家具家電的損失數額為2500元。因此，原告的該主張，證據不足，本院不予支持。

四、對于原告要求被告支付房屋保潔費用800元，原告提供的照片26張，該證據不能充分證明被告造成涉案房屋的室內狼籍，不能證明廚房油煙機需要徹底清洗、排煙管需要更換，也不能證明的確需要支出保潔費用800元。因此，原告的該主張，證據不足，本院不予支持。

五、對于原告要求被告支付房屋空置期1個月租金1500元，原告認為由于被告違約造成承租的房屋未能正常交接，導致其房屋空置，按合同約定被告應賠償違約金1500元。因原告與被告訂立的房屋出租合同無效，該合同自始沒有法律約束力，所以原告要求被告承擔違約責任而支付房屋空置期1個月租金1500元，原告的該主張沒有法律依據，本院不予支持。

六、對于原告要求被告支付拖欠水費、電費、物業費、燃氣費共計1470元，原告主張上述費用，其應提供證據證明上述各項費用是在被告承租使用涉案房屋期間所產生，且被告沒有交納各項費用，僅憑原告提供的照片8張無法證明其主張的水費、燃氣費及未抄表電費是被告承租使用涉案房屋期間所產生，因此，原告主張被告拖欠水費228元，使用了未抄表20方水費84元，水費共欠312元，未抄表電費拖欠271元，燃氣費拖欠200元，其證據不充分，本院不予支持。原告提供的收款收據2張，能夠證明就涉案房屋林橋社區物業水電管理辦公室于2015年8月10日分別收取了物業管理費123.3元、垃圾清運費10元共計133.3元，電費554元。上述物業管理費、垃圾清運費共計133.3元及電費554元產生的時間應該在2015年8月10日之前，被告于2015年8月11日搬出涉案房屋，因此該費用應該系被告承租使用涉案房屋期間所產生，應由被告承擔；現原告持有收款收據2張，能夠證明是原告交納了該費用。因此，原告要求被告支付物業費133元、電費554元，證據充分，本院予以支持。

七、對于原告要求被告支付其在訴訟期間從深圳到濟南往返火車票每次800元，原告以被告造成合同違約為由而要求支付其因訴訟而支出的火車票費用800元，對原告因訴訟而支出的交通費用雙方并沒有作出約定，且雙方訂立的房屋出租合同無效，因此原告的該主張，沒有法律依據，本院不予支持。

八、對于原告要求被告支付訴訟期間誤工費每天500元，按6天計算，共計3000元，原告提供的收入證明，該證據只載明了原告的每月收入情況，不能證明原告產生了誤工費3000元，且原告要求被告支付訴訟期間誤工費也沒有法律依據。因此，原告的該主張沒有事實根據和法律依據，本院不予支持。

九、對于原告要求被告支付精神損失費5000元，本案原、被告之間系合同糾紛，原告的該主張沒有事實根據和法律依據，本院不予支持。

綜上所述，對原告主張被告支付物業費133元、電費554元，本院予以支持；對原告的其他各項款項的主張，本院不予支持。

因原、被告訂立的房屋出租合同無效，且被告于2015年8月11日已搬出涉案房屋并將該房屋及物品返還給了原告，原告應將收取的押金1500元返還給被告。因此，被告要求原告返還押金1500元，本院予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十六條、第五十八條、第二百一十二條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規定，判決如下：

一、被告劉某向原告孟某清支付物業費133元、電費554元，于本判決生效之日起10日內付清。

二、原告孟某清返還被告劉某押金1500元，于本判決生效之日起10日內付清。

三、駁回原告孟某清的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費550元，由原告孟某清負擔535元，被告劉某負擔15元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省濟南市中級人民法院。

審　判　長　張清國

審　判　員　曹新建

人民陪審員　林常云

二〇一六年二月十五日

書　記　員　李　雪

民事判決書