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濟南市天橋區人民法院

民事判決書

（2013）天民一初字第91×號

原告陳某，住濟南市。

委托代理人李磊，山東鼎杰律師事務所律師。

委托代理人高寶生，山東鼎杰律師事務所律師。

被告中國重某房地產開發公司，住所地濟南市。

法定代表人楊某，董事長。

委托代理人韓祥成，山東舜天律師事務所律師。

委托代理人孫培奉，山東舜天律師事務所律師。

原告陳某與被告中國重某房地產開發公司（以下簡稱某地產公司）商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告陳某的委托代理人李磊，被告某地產公司的委托代理人韓祥成到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告陳某訴稱，2007年11月8日，原、被告簽訂《濟南市商品房買賣合同》（以下簡稱涉案合同）一份，由原告陳某購買被告某地產公司開發的位于濟南市天橋區重汽翡翠郡南區某室商品房一套，包括住宅及地下室（以下簡稱涉案房產），總房款為711206元。合同約定了雙方的權利義務，原告陳某依照約定支付了全部購房款。2009年1月17日，被告某地產公司將涉案房產交付給原告陳某。按照涉案合同第十四條約定，被告某地產公司應當在房屋交付原告陳某后的18個月內為原告陳某辦理房屋產權登記證書。否則，原告陳某在不要求退房的前提下，可要求被告某地產公司按已付房價款每日萬分之一累計支付違約金，但違約金總額不得超過總房款的5%。2011年7月11日，原告陳某取得了房屋產權證書。為維護合法權益，故訴至法院，要求：1、判令被告某地產公司支付原告陳某逾期辦證違約金25532元；2、訴訟費用由被告某地產公司承擔。

被告某地產公司辯稱，首先，根據雙方合同約定以及相關法律法規，被告某地產公司作為出賣人，在辦理涉案房產所有權證書的過程中，其義務為提供必要的證明文件，協助買受人完成申請辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。出賣人的協助義務主要是完成房屋的初始登記，出賣人的備案義務在取得相關樓盤的初始登記時即履行完畢。其次，在2011年4月27日，濟南市相關政府部門下發了濟建發（2011）7號文件即《關于轉發〈山東省房地產開發項目竣工綜合驗收備案辦法〉的通知》。該通知明確要求房地產開發項目必須辦理綜合驗收或分期綜合驗收的，未能取得綜合驗收證明的，產權登記機關不予辦理初始登記。被告某地產公司之所以延期取得備案證明，系由于政府行為所致，屬于合同法等相關法律規定的不可抗力或情勢變更情形，出賣人不應承擔由此導致延期辦證的違約責任。最后，買受人的訴訟請求全部或部分超過了法定的訴訟時效。根據法律規定，權利人應自知道或應當知道權利被侵害之日起兩年內提起訴訟。雙方當事人約定應在涉案房產實際交付后18個月內將應由出賣人提交的資料交產權登記機關備案，如果出賣人逾期未履行該義務的，應自該約定履行期限屆滿的時間點開始計算訴訟時效。當事人在合同中約定以日為單位累計計算違約金數額的，屬于繼續性債權，應以每個個別債權分別適用訴訟時效。買受人起訴之日之前超過兩年的訴訟請求部分，已經超過了法定的訴訟時效。綜上，請求依法駁回原告陳某的訴訟請求。

經審理本院認定：2007年11月8日，原、被告簽訂《濟南市商品房買賣合同》一份，由原告陳某購買被告某地產公司開發的位于濟南市天橋區重汽翡翠郡南區某室商品房一套，包括住宅及地下室，總價款711206元，付款方式為按揭付款。涉案合同第九條約定：“賣方應當在2008年9月30日前，依照國家及地方政府的有關規定，將符合本合同約定的并經主體驗收合格的商品房及地下室交付買方使用…”。合同第十四條關于產權登記的約定：“賣方應當在商品房實際交付且買方提供所有辦理房屋產權證所需資料和費用之日起18個月內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因賣方責任導致買方不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列方式處理：1、買方退房，賣方在買方提出退房要求之日起30日內將買方已付房價款退還給買方，并按已付房價款的3%賠償買方損失；2、買方不退房的，賣方按已付房價款的日萬分之壹向買方累計支付違約金，但違約金總額最高不超過5%；3、由于買方原因導致不能如期辦理產權證的，賣方不承擔任何責任。賣方保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。賣方因此原因造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，同樣按本條上述方式處理。”合同簽訂后，原告陳某依約交納了購房款。2009年1月17日，被告某地產公司實際交付了涉案房產。

另查明，涉案房產所屬的濟南市天橋區翡翠郡南區×號樓于2010年10月20日取得初始登記，登記房屋所有權人為被告某地產公司。2011年7月11日，原告陳某取得了涉案房產的產權證書。訴訟中，被告某地產公司自認以其取得初始登記時間，作為合同約定的將權屬登記資料向產權登記機關報備義務完成時間。

再查明，2009年6月16日，山東省住房和城鄉建設廳下發了《山東省房地產開發項目竣工綜合驗收備案辦法》，規定在山東省城市規劃區范圍內從事房地產開發經營的，應執行房地產開發項目竣工綜合驗收備案制度。2011年4月27日，濟南市城鄉建設委員會、濟南市規劃局、濟南市城市管理行政執法局、濟南市住房保障和房產管理局、濟南市市政公用事業局等五部門聯合下發《關于印發〈山東省房地產開發項目竣工綜合驗收備案辦法〉的通知》，進一步要求從事房地產開發經營的，應執行竣工綜合驗收備案制度，房地產開發項目必須辦理綜合驗收或分期綜合驗收的，未能取得綜合驗收證明的，產權登記機關不予辦理初始登記。

現原告陳某訴至本院，要求被告某地產公司支付逾期辦證違約金25532元。

以上事實，有原告陳某提交的商品房買賣合同、發票、房產證、樓宇驗收交付書，被告某地產公司提交的樓宇大證、通知、濟建發（2011）7號文件，以及原、被告當庭陳述為證。

本院認為：原、被告簽訂的《濟南市商品房買賣合同》，系雙方當事人的真實意思表示，權利義務明確，未違反相關法律法規的禁止性規定，應認定合法有效。關于涉案房產權屬證書辦理問題，除合同第十四條中約定“賣方應當在商品房實際交付且買方提供所有辦理房屋產權證所需資料和費用之日起18個月內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案”外，雙方并無其他特別約定。原、被告均認可自商品房實際交付之日起作為履行相關義務的起算點，被告某地產公司應當在商品房實際交付之日起18個月內將辦理權屬登記需由其提交的資料向產權登記機關報備，逾期則為違約。被告某地產公司庭審中自認該合同約定的辦證資料報備時間系其取得初始登記的時間，該主張系被告某地產公司對該合同條款第十四條的解釋，本院予以確認。涉案房產實際交付時間為2009年1月17日，被告某地產公司應當于18個月內即2010年7月16日之前完成初始登記，具備協助買受人辦理產權證的條件。被告某地產公司實際于2010年10月20日取得初始登記，構成違約，應向原告陳某支付違約金。

被告某地產公司的違約行為屬持續狀態，應作為整體性債權處理。原告陳某于2011年7月11日取得了涉案房產的產權證書，其起訴時間雖為2013年3月27日，但原告陳某向被告某地產公司提交辦證資料以及雙方曾進行訴前和解等該小區業主涉及的相關維權活動可視為其向被告或相關部門主張過該權利，訴訟時效中斷，原告陳某的訴訟請求并未超過訴訟時效。

關于被告某地產公司所主張受政府綜合驗收文件影響，應減輕或免除責任的請求。濟建發（2011）7號文件轉發實施時間為2011年5月20日，此時，被告某地產公司已經取得涉案房產所在樓盤的初始登記，故對其該主張，本院不予采信。

關于約定違約金標準是否過高問題。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任……合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”。涉案合同系由被告某地產公司提供的格式合同文本，逾期辦證違約金標準約定按照已付總價款的日萬分之一計算，同時最高不超過已付房屋總價款5%。該違約金計算標準與中國人民銀行一年期存款利率相近，并不明顯過高，對被告某地產公司提出的調整違約金的請求，本院不予支持。

綜上，被告某地產公司應當按照合同約定向原告陳某支付違約金6827.6元（以711206元為基數，自2010年7月17日起至2010年10月20日止計96天，按日萬分之一計算）。根據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規定，判決如下：

一、被告中國重某房地產開發公司于本判決生效之日起10日內，向原告陳某支付逾期辦證違約金6827.6元。

二、駁回原告陳某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費440元，由原告陳某負擔320元，被告中國重某房地產開發公司負擔120元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省濟南市中級人民法院。

審　判　長　仝　洋

代理審判員　王　善

代理審判員　韓　峰

二〇一四年十二月二十三日

書　記　員　劉曉敏

合同糾紛