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甘肅省蘭州市城關(guān)區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）城民一初字第549號

原告殷某林，男，漢族。

委托代理人史少峰，甘肅銀衡律師事務(wù)所律師。

委托代理人許勤，甘肅銀衡律師事務(wù)所律師。

被告蘭州東部某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人薛某鋪，該公司董事長。

委托代理人張緯，甘肅熙和律師事務(wù)所律師。

委托代理人李昊，甘肅法成律師事務(wù)所律師。

原告殷某林訴被告蘭州東部某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法由代理審判員張金鳳適用簡易程序，于2014年8月29日公開開庭進行了審理。原告殷某林的委托代理人史少峰、許勤，被告委托代理人張緯、李昊均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，其購買了被告開發(fā)的“東歐某某”*號樓****室商品房，并已交付了全部購房款。被告未依合同約定給其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，被告的行為已構(gòu)成違約。為此，狀訴本院，請求人民法院依法判令被告為其辦理房屋所有權(quán)證；支付違約金8207.25元并承擔(dān)訴訟費。

被告辯稱，其未依合同約定給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證屬實，因其單位在開發(fā)建設(shè)“東歐某某”小區(qū)商品房時存在超規(guī)劃建設(shè)的問題，故其暫無法給原告辦理房屋所有權(quán)證，但其愿意承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，同意支付原告合同約定的違約金。

經(jīng)審理查明，2010年9月2日，原告與被告簽訂商品房買賣合同1份。雙方約定：原告購買被告開發(fā)的位于蘭州市城關(guān)區(qū)某某路****號蘭州東部某某商貿(mào)城第**幢*單元****號住宅房屋一套（現(xiàn)更名為“東歐某某”*號樓*單元****號），房屋總價款820725元。被告應(yīng)當在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。被告應(yīng)在“東歐某某”小區(qū)全部通過政府全面驗收合格后180天內(nèi)為原告辦理產(chǎn)權(quán)證，原告須按時交納辦理所需的費用，標準按政府規(guī)定。如因被告的原因致原告不能如約取得權(quán)屬證明，原告不退房，被告按已付房價款百分之一支付違約金。雙方還約定了其他事宜。合同簽訂后，原告交付了全部房款及辦理產(chǎn)權(quán)證所需的費用，但由于被告在開發(fā)建設(shè)上述項目時存在違反整體規(guī)劃的情形，至今未能取得建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗收合格書，導(dǎo)致不能給原告辦理房屋所有權(quán)證，雙方釀成糾紛。

以上查明的事實，有原告提供的商品房買賣合同、規(guī)劃許可證、被告營業(yè)執(zhí)照、商品房預(yù)售許可證、國有土地使用權(quán)證、公證書及原、被告在法庭上陳述的庭審筆錄在案為憑，這些證據(jù)材料已經(jīng)質(zhì)證和本院審查，可以采信。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告簽訂的商品房買賣合同，系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同。原告作為買受人，已經(jīng)履行了支付房款和辦理產(chǎn)權(quán)證所需有關(guān)費用的義務(wù)；被告理應(yīng)按照合同約定為原告辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。同時，被告作為涉案房屋的開發(fā)商，其開發(fā)建設(shè)商品房的行為受相關(guān)行政法規(guī)的規(guī)制，被告應(yīng)依政府規(guī)劃部門批準的規(guī)劃設(shè)計方案進行開發(fā)建設(shè)。

關(guān)于涉案商品房在開發(fā)商違反整體規(guī)劃的情況下能否辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的問題，由于被告在建設(shè)“東歐某某”小區(qū)時存在違反整體規(guī)劃的違法建設(shè)行為，政府規(guī)劃部門對“東歐某某”小區(qū)建設(shè)項目未進行規(guī)劃驗收，被告違反規(guī)劃的行為導(dǎo)致其就“東歐某某”住宅小區(qū)的建設(shè)項目未能取得規(guī)劃部門的規(guī)劃竣工驗收合格證，進而使被告無法提交辦證所需資料。因為，依照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條第一款的規(guī)定：申請人應(yīng)當在房屋竣工后向登記機關(guān)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。因此，被告的違法建設(shè)行為意味著其無法向房屋登記機關(guān)提供完整的權(quán)屬登記相關(guān)資料，在被告未經(jīng)有關(guān)行政部門就違法建設(shè)行為處理前，被告無法為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，故本院對于原告要求辦理房屋所有權(quán)證的訴訟請求不予支持。原告可在被告取得房屋權(quán)屬登記必備資料后，再行主張自己的權(quán)利。

關(guān)于原告要求被告支付逾期辦證違約金的主張，雙方的合同明確約定了被告逾期辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，被告亦認可其在房屋開發(fā)建設(shè)中存在超建現(xiàn)象，不能按時為原告辦理產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任在被告，同意按照合同約定向原告支付違約金，故本院對于原告的該項訴訟請求予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十條第（一）項、第一百一十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

一、被告蘭州東部某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告殷某林支付逾期辦證違約金8207.25元。

二、駁回原告殷某林的其他訴訟請求。

案件受理費150元，減半收取75元，由被告蘭州東部某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)，余款75元退回原告殷某林。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，同時預(yù)交上訴案件受理費，上訴于甘肅省蘭州市中級人民法院。在上訴期滿七日內(nèi)未繳納的，按照自動撤回上訴處理。

在本判決生效后，如未按判決書指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期限的債務(wù)利息。

本民事判決書發(fā)生法律效力后，在判決書規(guī)定的履行期限屆滿之日起，權(quán)利人向本院申請執(zhí)行的法定期限為二年，未在法定期限內(nèi)申請的，視為放棄申請執(zhí)行的權(quán)利。

代理審判員　張金鳳

二〇一四年十月八日

書　記　員　陳　琳

合同糾紛