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昆明市呈貢區人民法院

民事判決書

（2015）呈民初字第896號

原告任某某，女，19××年××月××日出生，漢族

委托代理人肖勝德，云南亮劍律師事務所律師，特別授權代理。

被告宋某，女，19××年××月××日出生，漢族。

委托代理人柴林，云南大韜律師事務所律師，特別授權代理。

原告任某某訴被告宋某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年3月27日受理后，于2015年4月30日在本院第九法庭公開開庭進行審理，原告任某某的委托代理人肖勝德，被告宋某的委托代理人柴林到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告任某某訴稱：2014年9月13日，原被告雙方約定被告將其昆明某某大學第一附屬醫院位于呈貢新區的集資房轉讓給原告，原告于當天向被告支付定金45000元。2014年9月24日，原告又通過轉賬方式向被告支付了55000元。現原告了解到，昆明某某大學第一附屬醫院規定員工所購買的單位集資房不得轉讓，被告也并未取得房屋的所有權，且根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及《經濟適用住房管理辦法》相關規定，原被告雙方轉讓房屋的目的已經無法實現，原告要求被告退還已經支付的款項，但被告拒絕退還，故原告請求人民法院判令：一、要求解除原被告之間的房屋買賣合同；二、被告退還原告已支付的100000元轉讓款；三、由被告承擔本案訴訟費用。

被告宋某答辯稱：本案中原被告約定進行轉讓的房屋位于昆明某某大學第一附屬醫院呈貢區醫院配套住宅“××××小區”小區，該項目由云南某某置業有限公司進行開發，現該公司已經依法取得土地使用權，并已經開工建設。被告雖然尚未取得房屋所有權證，但是被告已經向開發商交付了150000元的購房意向金，取得了該項目的購房權，且原告對此情況是知曉的，雙方是基于自愿進行房屋轉讓的。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條的規定屬于管理性規定，不能導致雙方的房屋交易無效。“××××小區”項目是以出讓方式取得土地使用權的，不屬于經濟適用房。原告要求解除雙方的房屋買賣合同即是認可了該合同合法有效，但并不存在解除合同的事由。綜上，被告的購房權是真實合法的，雙方轉讓房屋的目的并非“無法實現”，原告的訴請缺乏事實和法律依據，請法庭依法駁回。

歸納原被告雙方訴辯主張，本案的爭議焦點為：一、原被告雙方所簽訂的轉讓協議是否合法有效，所轉讓的標的是房屋本身還是房屋購買權？二、原被告雙方所簽訂的轉讓協議是否具備解除的條件，原告要求被告退還100000元轉讓費的訴請能否得到支持？

原告任某某向本院提交以下證據：

一、春城晚報一份，欲證明被告轉讓的是云大醫院集資房。

二、收條、轉賬憑條各兩份，欲證明原告共計向被告支付了100000元的轉讓費。

被告宋某質證認為：對原告提交的所有證據均無異議。

被告宋某向本院提交以下證據：

一、借款合同、收據各一份，欲證明被告向開發商支付了150000元的購房意向金，已經取得了相應購房權。

二、收條兩份，欲證明原被告于2014年9月13日簽訂房屋轉讓協議，原告于當天支付了定金45000元，又于2014年9月24日支付了55000元。

三、網頁打印件一份，欲證明被告轉讓的房屋的真實性，原被告雙方轉讓房屋的合同目的是可以實現的。

原告任某某質證認為：對借款合同、收據的三性無異議，但是借款合同恰恰證明了被告尚未取得購房權。對兩份收條均無異議。對網頁打印件的真實性不予認可，但是對于涉案項目開工建設的事實是認可的。

本院依法向昆明某某大學第一附屬醫院呈貢新區醫院“××××小區”職工住宅建設項目的開發商云南某某置業有限公司調取了備忘錄一份，并根據備忘錄的內容發函要求云南某某置業有限公司明確：是否認可凡是簽訂借款合同的醫院職工均享有購買昆明某某大學第一附屬醫院呈貢新區醫院“××××小區”職工住宅建設項目房屋的權利，云南某某置業有限公司對此問題向本院回函一份進行答復。

原告任某某對備忘錄和回函質證認為，對備忘錄的真實性不予認可，對回函內容的真實性不予認可，該兩份證據與本案無關，本案審查的是原被告之間房屋轉讓的目的能否實現，與被告是否具有購房權無關。

被告宋某對備忘錄和回函質證認為，對這兩份證據沒有異議，認可備忘錄的內容，宋某已經取得了相應購房權，原被告雙方簽訂的房屋轉讓協議合法有效。

針對上述證據材料，本院認證認為：原告提交的所有證據均符合證據的真實性、合法性、關聯性要求，被告無異議，本院予以采信。被告提交的借款合同、收據客觀真實，原告無異議，本院予以采信。被告提交的兩份收條與原告提交的一致，本院予以采信。被告提交的網頁打印件不符合證據的形勢要求，真實性無法核實，本院不予采信。本院依法向昆明某某大學第一附屬醫院呈貢新區醫院“××××小區”職工住宅建設項目的開發商云南某某置業有限公司調取的備忘錄以及云南某某置業有限公司給本院的回函客觀真實，能夠證明案件相關事實，本院依法予以采信。

本院根據庭審中原、被告雙方當事人的自認及本院的認證情況，依法確認如下法律事實：2012年9月24日，云南某某置業有限公司（甲方）與被告宋某（乙方）簽訂借款合同一份，約定乙方為了購買由甲方開發的“××××小區”職工住宅建設項目的房屋，自愿出借150000元給甲方對該項目進行開發。合同第二條第2.2項約定：“甲方完成‘××××小區’職工住宅建設項目土地一級開發后，如能在項目土地招拍掛時取得國有土地使用權，則按甲乙雙方補充簽訂的《意向性購房合同》繼續履行合同義務。如乙方放棄認購不愿簽訂《意向性購房合同》，甲方向乙方歸還全部借款及銀行同期存款利息。”同日，被告宋某向云南某某置業有限公司交付了150000元。原告在2014年9月12日的春城晚報上看到被告所登載的“轉讓云大醫院集資房”的信息，遂與被告聯系并協商轉讓房屋的事宜。2014年9月13日，原告向被告支付定金45000元，被告出具收條一份予以確認，同時雙方通過在收條上進行備注的形式確定了房屋轉讓的具體約定：“經雙方友好協商，本人自愿把單位（昆明某某大學第一附屬醫院）呈貢新區集資房以人民幣80000元（捌萬元整）轉讓給任某某女士。經雙方商議，任某某女士于2014年9月20日前再付給本人55000元（伍萬伍仟元整），剩于130000元（壹拾叁萬元整）于2014年11月20日前付給本人，如有違約本人可向任某某女士收取違約金50000元（伍萬元整），在此期間，如本人出現違約（不把集資房名額轉給任某某女士），本人應向任某某女士支付違約金50000元（伍萬元整）。此協議賦于相同法律效率。”2014年9月24日，原告向被告支付了55000元款項，被告出具收條對此予以確認。

另查明，2013年4月23日，云南某某置業有限公司與呈貢新區醫院配套住宅監管小組簽署了一份備忘錄，云南某某置業有限公司作為“××××小區”職工住宅建設項目的開發人，與呈貢新區醫院配套住宅監管小組所代表的職工，即意向性購房者，就借款合同中約定的借款轉為購房意向金事宜達成協議：意向性購房者將出借給云南某某置業有限公司的借款全部轉為購房意向金，為了簡化操作程序，將不再另行和意向性購房者訂立意向性購房合同。云南某某置業有限公司向法院回函稱：“我公司認可，凡是簽訂借款合同的昆明某某大學第一附屬醫院職工均享有購買昆明某某大學第一附屬醫院呈貢新區醫院‘××××小區’職工住宅建設項目房屋的權利。”經本院現場調查，昆明某某大學第一附屬醫院呈貢新區醫院‘××××小區’職工住宅建設項目正在建設過程中。

針對本案第一個爭議焦點：原被告雙方所簽訂的轉讓協議中所轉讓的標的是房屋本身還是房屋購買權？本院認為，2014年9月13日被告出具的收條上所載備注實際上是原被告雙方通過協商并達成一致后所簽訂的房屋購買權轉讓合同，該合同是雙方真實意思的表示，合法有效，原被告之間存在合法有效的房屋購買權轉讓合同關系。原告稱該合同的標的是被告所享有的房屋，由于被告尚未取得房屋的所有權，違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條的規定，雙方房屋轉讓的目的無法實現，故該合同應當解除。針對該觀點，本院認為，雙方合同約定被告將其位于昆明某某大學第一附屬醫院呈貢新區醫院的“集資房”以80000元的價格轉讓給原告，很明顯該80000元款項不可能是房屋的交易價格，根據約定的后續內容，除去該80000元款項后，雖然原告尚需向被告支付另外的150000元，但是加上之前的80000元，合計230000元，按照市場的正常價格，該筆款項同樣不可能是房屋的交易價格。同時備注約定的內容中出現了“集資房名額轉讓”的描述，且根據一般的房屋交易情況來看，原告作為房屋的買受方，不可能在完全不了解房屋狀況的情況下與被告簽訂合同，還支付了100000元款項，故本院認為原被告簽訂該合同之時，原告對房屋尚未建設以及被告尚未取得房屋所有權的情況是明知的，雙方轉讓的是房屋購買權。根據《中華人民共和國合同法》第六十一條的規定：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。”本院認為，原被告所簽訂的是房屋購買權轉讓合同，該合同標的是被告所享有的購買昆明某某大學第一附屬醫院呈貢新區醫院‘××××小區’職工住宅建設項目房屋的權利，而非被告所享有的房屋本身，故對原告認為該合同標的為房屋的觀點本院不予采納。

針對本案第二個爭議焦點：原被告雙方所簽訂的轉讓協議是否具備解除的條件，原告要求被告退還100000元轉讓費的訴請能否得到支持？本院認為，被告宋某與云南某某置業有限公司簽訂的借款合同中雖然約定需要另行簽訂《意向性購房合同》才能最終確定相應人員是否享有房屋購買權，但是云南某某置業有限公司與呈貢新區醫院配套住宅監管小組通過簽署備忘錄達成協議：意向性購房者將出借給云南某某置業有限公司的借款全部轉為購房意向金，為了簡化操作程序，將不再另行和意向性購房者訂立意向性購房合同。根據《中華人民共和國合同法》第七十七條第一款的規定：“當事人協商一致，可以變更合同。”本院認為，該行為實際上構成了對借款合同約定的變更，云南某某置業有限公司對此也予以認可：“凡是簽訂借款合同的昆明某某大學第一附屬醫院職工均享有購買昆明某某大學第一附屬醫院呈貢新區醫院‘××××小區’職工住宅建設項目房屋的權利”，故被告宋某已經實際取得了房屋購買權。原告認為，昆明某某大學第一附屬醫院規定員工所購買的單位集資房不得轉讓，而且根據《經濟適用住房管理辦法》第三十條、第三十五條的規定，單位集資房屬于經濟適用房，而被告的單位集資房尚不具備轉讓的條件。針對該觀點，本院認為，原告并無相關證據可以證明昆明某某大學第一附屬醫院規定員工所購買的單位集資房不得轉讓的事實，且即使確實有此規定，也并不會影響原被告之間所簽訂的房屋購買權轉讓合同的效力。根據《經濟適用住房管理辦法》第二條第一款的規定：“本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。”以及第三十五條的規定：“單位集資合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。單位集資合作建房應當納入當地經濟適用住房建設計劃和用地計劃管理。”雖然原被告雙方在合同中約定轉讓的是“單位集資房”，但是昆明某某大學第一附屬醫院呈貢新區醫院‘××××小區’職工住宅建設項目明顯不屬于經濟適用住房的范疇，該項目也并不符合《經濟適用住房管理辦法》第三十五條中對單位集資合作建房的相關規定，且《經濟適用住房管理辦法》屬于部門規章，部門規章的規定不屬于強制性規定，故本院對原告的上述觀點不予采納。綜上，原被告簽訂的房屋購買權轉讓合同合法有效，被告宋某也已經實際取得了購買昆明某某大學第一附屬醫院呈貢新區醫院“××××小區”職工住宅建設項目房屋的權利，且該項目正在建設過程中，原被告雙方轉讓房屋的合同目的并非無法實現，同時經本院審查后也并不存在其他合同應當解除的事由。根據《中華人民共和國合同法》第八條的規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”本院認為原告要求解除與被告所簽轉讓合同，并要求被告向原告退還已支付的100000元轉讓款的訴請，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。

綜上，原告任某某和被告宋某之間存在合法有效的房屋購買權轉讓合同關系，被告宋某已經取得了購買昆明某某大學第一附屬醫院呈貢新區醫院“××××小區”職工住宅建設項目房屋的權利，同時該涉案項目已經在建設過程中，原被告簽訂的購房權轉讓協議書并不存在應當解除的事由。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十一條、第七十七條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條之規定，判決如下：

駁回原告任某某的全部訴訟請求。

案件受理費減半收取人民幣1150元，由原告任某某承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于云南省昆明市中級人民法院。

雙方當事人均服判的，本判決即發生法律效力。若負有義務的當事人不自動履行本判決，享有權利的當事人可在本判決規定的履行期限屆滿后法律規定的期限內向本院申請強制執行：申請執行的期間為二年。

代理審判員　曾　璺

二〇一五年六月二十五日

書　記　員　馬立艷

買賣合同糾紛