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山東省聊城市東昌府區人民法院

民事判決書

（2014）聊東民初字第2533號

原告李某某，女，19**年*月*日出生，漢族，居民，住本市東昌府區。

委托代理人孫麗茹，山東舜翔律師事務所律師

被告呂某，男，19**年*月*日出生，漢族，居民，住本市東昌府區。

委托代理人徐某某，女，19**年*月*日出生，漢族，居民，住本市東昌府區，系被告呂某之母。

委托代理人胡振旭，山東魯風律師事務所律師。

上列原、被告房屋買賣合同糾紛一案，原告于2014年7月23日向本院提起訴訟。本院受理后依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，原告委托代理人孫麗茹、被告委托代理人徐某某、胡振旭均到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。

原告訴稱：2007年8月31日，原告以按揭貸款的方式購買山東鴻順房地產公司開發建設的鴻順花園*棟*單元*室房產一套。2009年6月15日，原告委托父親李某與被告簽訂《商品房轉讓協議》，協議約定被告購買原告的鴻順花園*棟*單元*室房產一套，原商品房買賣合同及補充協議下的權利義務也轉讓給被告，被告給付原告157384元。自2009年6月15日起，被告應按月償還按揭貸款，并保證在2011年5月1日前將以原告的名義的貸款全部還清。協議簽訂后，原告依約將鴻順花園*棟*單元*室房產一套、還款存折、購房合同交付被告，被告使用該房至今。但是被告未能于2011年5月1日前將按揭貸款付清，也沒有給付原告剩余的轉讓款5000元，更為嚴重的是因被告未能按期償還銀行貸款，出現38期還款逾期。2014年6月起，被告徹底拒絕償還銀行貸款，由擔保公司代替歸還，原告不得不承擔了對擔保公司的責任，原告已經被納入不良信用記錄之中。被告在長達五年的時間內，多次經原告催促，被告始終不按照期限履行義務，其行為已經構成嚴重違約，使原告面臨巨大信用和訴訟風險，被告的行為嚴重侵害了原告的合法權益，導致原告無法實現與被告訂立商品房轉讓合同的目的。為維護原告的合法權益，特訴至法院，請求解除原、被告于2009年6月15日訂立的商品房轉讓合同協議，被告返還房屋并支付違約金60000元，訴訟費用由被告承擔。

被告辯稱：原告所述不實，被告不存在違約行為。2011年5月1日前被告沒有如期歸還銀行貸款并向原告支付5000元房款是經原告同意的。今年6月被告曾經想將按揭貸款還清，共同辦理過戶手續，由于辦理房產證的費用問題雙方發生爭議。對于按月償還銀行按揭貸款逾期問題，是原告沒有向被告提供確切還款信息，被告在履行合同過程中沒有違約行為。關于被告與原告協商一次性歸還銀行按揭貸款問題，即使有爭議，被告也準備提前還清銀行貸款，而且自協議簽訂至今，被告也按月償還貸款，履行了合同的主要義務，原告訴稱的事實即使存在，也構不成根本違約，不影響合同的繼續履行，原告請求解除合同，應駁回其訴訟請求。原告不存在實質損失，雙方雖然在合同中約定了違約金，但是違約金應該與違約造成的實際損失相當，原告主張違約金的訴訟請求不應該支持。

經審理可以確認如下事實：2007年原告以按揭貸款的方式購買聊城鴻順房地產公司開發建設的鴻順花園*棟*單元*室房產一套，該房產于2007年9月6日在聊城市房地產管理局辦理了房產登記。2009年6月15日原告將自己購買的商品房轉讓給被告呂某，雙方訂立了《商品房合同轉讓協議》。協議約定涉案房產的商品房買賣合同記載的權利義務轉讓給被告，被告給付原告購房款157384元，其中2009年6月15日付款100000元，2010年5月1日前付款52384元，剩余購房款5000元被告于2011年5月1日前全部還清，同時被告還應于2011年5月1日前歸還請剩余按揭貸款。合同還約定自2009年6月15日起，被告應按月償還銀行按揭貸款。合同還約定了如一方違約，應承擔違約金60000元，合同同時約定如被告違約，對其在使用期間對使用房屋的裝修費用原告不予承擔。合同同時還約定了其他事項。

合同簽訂后，原告依約將涉案房屋、購房合同、還款存折交付被告。被告呂某在履行合同中，自2009年10月起，至2014年6月，累計38期逾期償還銀行按揭貸款，因被告違約償還按揭貸款，擔保公司代為償還了購房款，原告又向擔保公司償還了逾期貸款及違約金。被告本應依照雙方轉讓協議的約定于2011年5月1日前償還完全部按揭貸款，但至今未能償還完結。審理中，被告辯稱于2009年8、9月份丟失還款存折，原告未能協助補辦，原告提交了被告簽名的收據，收據寫明：“原折遺失。09年12月20日辦新折一個呂某.09.12.20號。”因被告不再償還銀行按揭貸款并未能支付剩余購房款，原告于2014年7月18日向被告發出解除合同通知書，被告辯稱未能收到解除通知書，原告提交了郵寄至被告家庭居住地址，署名張某簽收的EMS郵寄回執證明被告確已收到解除通知書。審理中，被告辯稱自2014年7月29日起已經償還了原來欠繳的銀行按揭貸款。被告同時辯稱是原告口頭許諾2011年5月1日前可以不用償還完結銀行按揭貸款及剩余購房款5000元，但未能提交任何證據。

證明上述事實的證據有：

原告與房地產開發商于2007年簽訂的商品房買賣合同，顯示涉案房產系原告合法購置。

原、被告于2009年6月15日簽訂的商品房合同轉讓協議書，證明雙方買賣合同的簽訂情況。

工商銀行出具的個人還款明細表印證被告呂某自2009年10月起至2014年6月25日，累計達38期逾期還款，原告也因此被納入不良誠信記錄。

聊城安康置業擔保公司給原告出具的逾期還款催款函、收據，證明因被告不償還銀行貸款，擔保公司在償還后，原告又償還了擔保公司的代付款，同時也印證被告的違約情況。

原告給被告發出的解除合同通知書及郵寄回執各一份，印證原告欲解除雙方的轉讓合同，被告辯稱未收到。

上列證據本院予以存卷佐證。

本院認為：原、被告訂立的商品房合同轉讓協議不違反法律禁止性規定，合同合法有效，雙方當事人均應受該協議的約束。合同簽訂后，原告依約將商品房買賣合同、還款存折、涉案房產等給付被告，履行了雙方協議確定的義務，而被告既未在2011年5月1日前償還完銀行按揭貸款，又在合同履行過程中，累計38期逾期償還貸款，致使原告被納入不良誠信記錄，且在履行合同中，自2014年6月起拒絕償還貸款，使原告被迫代替本應有被告償還的按揭貸款并承擔了違約金，被告同時未能于2011年5月1日前償還原告剩余購房款5000元，被告辯稱是經原告同意才延遲償還銀行按揭未能提交任何證據，應承擔舉證不能的法律后果，其抗辯理由不能成立，被告的行為嚴重違反雙方的合同約定，應承擔違約責任。《中人民共和國合同法》第九十四條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同主要債務；（三）當事人一方遲延主要債務，經催告后在合理的期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的；（五）法律規定的其他情形。”在本案中，被告遲延履行償還銀行按揭貸款，致使原告被納入不良誠信記錄，且被告不及時償還剩余購房款，原告無法實現合同目的。原告主張被告賠償違約金及解除雙方轉讓協議的訴訟請求符合法律規定，依法應予準許。據此依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第三項、第四項、第一百零七條之規定，判決如下：

解除原告李某某與被告呂某于2009年6月15日訂立的商品房合同轉讓協議。

限被告呂某于判決生效后十日內賠償原告違約金60000元。

限被告呂某于判決生效后十日內將鴻順花園*棟*單元*室交付原告

案件受理費1400元由被告呂某承擔，原告已預交后，待案款過付時一并結算。

如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省聊城市中級人民法院。

審　判　長　　蔣國強

人民陪審員　　楊書軍

人民陪審員　　王祥圣

二〇一五年一月二十六日

書　記　員　　國秋杰

房屋買賣合同