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宜昌市三峽壩區(qū)人民法院
民事判決書(shū)
（2014）鄂三峽民初字第00984號(hào)
原告譚某某，女，19**年*月*日出生。
委托代理人袁青青，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
被告某某文化傳播有限公司，住所地宜昌市西陵區(qū)勝利四路**號(hào)***室。
法定代表人石某某，該公司執(zhí)行董事兼經(jīng)理。
被告石某某。
第三人王某甲，19**年*月*日出生。
第三人王某乙，19**年*月*日出生。
第三人宋某，女，仡佬族，19**年*月*日出生。
原告譚某某與被告某某文化傳播有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某公司）、被告石某某、第三人王某甲、第三人王某乙、第三人宋某排除妨害糾紛一案，本院于2014年11月3日立案受理，被告石某某申請(qǐng)追加王某甲、王某乙、宋某為本案被告，本院為查明案件事實(shí)，裁定追加王某甲、王某乙、宋某為第三人。本案依法由審判員婁曉春適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告譚某某及其委托代理人袁青青、被告某某公司的法定代表人即被告石某某、第三人王某甲、王某乙、宋某到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告譚某某訴稱，2014年3月30日，原告通過(guò)宜昌環(huán)球房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司從宋某處購(gòu)買了位于某某市發(fā)展大道**號(hào)東方杰座*座*樓*號(hào)的一處商品房，并于2014年8月21日辦理了過(guò)戶登記手續(xù)取得了房產(chǎn)證，于同年8月27日取得了國(guó)有土地使用證，該處房產(chǎn)為原告與王某甲共同共有。2014年9月8日，兩被告在未取得原告同意的情況下，通過(guò)宜昌環(huán)球房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司做中介，將原告所有的房產(chǎn)以租賃辦公的名義非法占用，原告多次與兩被告協(xié)商要求返還房屋，均遭拒絕。原告認(rèn)為，原告是房屋的所有權(quán)人，依法對(duì)自己的共有財(cái)產(chǎn)享有平等的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，原告這一物權(quán)任何人不得侵犯。兩被告本有合法的辦公場(chǎng)所，卻通過(guò)中介非法占用原告所有的房屋，是對(duì)原告財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯。訴訟請(qǐng)求：1、判令兩被告排除妨害，責(zé)令兩被告限期騰退房屋且恢復(fù)原狀，并向原告返還被其占用的房產(chǎn)；2、判令兩被告自2014年9月8日占用房產(chǎn)之日起按每月1600元的標(biāo)準(zhǔn)，向原告支付占用房產(chǎn)的租金損失直到向原告返還房產(chǎn)時(shí)止；3、由兩被告共同承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
被告某某公司、被告石某某辯稱，我是9月8日左右看到租賃信息后通過(guò)中介租的本案爭(zhēng)議房屋。租賃協(xié)議簽訂后，我將該房屋作為辦公場(chǎng)所。因在中介簽的合同不正式，9月11日又簽訂了一份租房合同，但為了與中介的合同保持一致，落款日期署的9月8日。我將頭3個(gè)月的租金通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬給了王某甲。
第三人王某甲辯稱，我與原告是秭歸同鄉(xiāng)。原告欲在宜昌購(gòu)房，因資金不足，想向我借錢購(gòu)房或與我共同購(gòu)房，我委托我弟弟王某乙全權(quán)處理此事，王某乙就以我的名義與原告一起辦理了購(gòu)房事宜。2014年3月30日，通過(guò)宜昌環(huán)球房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，我與原告購(gòu)買了宋某位于某某市發(fā)展大道**號(hào)東方杰座*座*樓*號(hào)的一處商品房，雖然房屋買賣的具體事宜主要由譚某某經(jīng)手辦理，但譚某某僅出資6萬(wàn)元，其余房款及中介費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)等均由我出資，共計(jì)229200元，尚欠原房主宋某購(gòu)房款15萬(wàn)元。購(gòu)房合同約定款清交房，在房款未付清之前，原房主宋某有權(quán)占用該房屋。宋某一直催付剩余房款，而譚某某一直未付，宋某為避免房屋空置，將房屋出租以收取租金并無(wú)不妥，我理當(dāng)配合。中介的租房合同是我授權(quán)中介公司工作人員劉春梅簽訂的，后又簽的一份租賃合同是我授權(quán)王某乙?guī)臀液灥摹Ｃ艿母丛谠孀T某某，譚某某僅出資6萬(wàn)元，對(duì)于15萬(wàn)元的購(gòu)房余款，應(yīng)由譚某某付清。本案糾紛系原告自己的過(guò)錯(cuò)引起，希望與原告公平合理協(xié)商處理此事，化解糾紛。
第三人王某乙辯稱，我與王某甲是親兄弟，與原告譚某某是秭歸同鄉(xiāng)。受王某甲委托，我代表他并以他的名義參與了房屋買賣、出租。
第三人宋某辯稱，我是爭(zhēng)議房屋的原所有權(quán)人，為方便原告貸款，我將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給了譚某某和王某甲，但他們尚欠我15萬(wàn)元余款。房子一直空在那里，損失會(huì)擴(kuò)大，所以我找中介將房子租出去了。
經(jīng)審理查明，原告譚某某于2014年3月30日與第三人宋某及宜昌環(huán)球房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂《房屋買賣合同》，合同約定宋某將位于某某市發(fā)展大道**號(hào)東方杰座*座*樓*號(hào)的商品房出售給譚某某，成交價(jià)為424200元，譚某某要求將該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到譚某某、王某甲二人名下。宋某承諾于房款收清當(dāng)天將房屋交付給譚某某。原告譚某某稱自己為購(gòu)房已支付房款、中介費(fèi)、傭金、過(guò)戶費(fèi)共計(jì)167000元；第三人王某甲稱自己為購(gòu)房已支付房款、中介費(fèi)、傭金、過(guò)戶費(fèi)共計(jì)229200元，但雙方提交的證據(jù)均不足以支持各自所稱已交房款數(shù)額的事實(shí)。2014年8月21日，該房屋過(guò)戶到譚某某、王某甲二人名下，共有形式為共同共有，登記產(chǎn)權(quán)證號(hào)為宜市房權(quán)證西陵區(qū)（開(kāi)）字第0413406號(hào)。土地使用權(quán)證于2014年8月27日過(guò)戶到王某甲、譚某某二人名下，土地使用權(quán)類型為出讓，登記產(chǎn)權(quán)證號(hào)為宜市國(guó)用（2014）第100202001號(hào)2-1110。2014年9月8日，中介公司工作人員劉春梅在王某甲授權(quán)下與石某某簽訂《房屋租賃合同》，約定將本案爭(zhēng)議的東方杰座A1105號(hào)房屋租給石某某，租期1年，從2014年9月8日至2015年9月8日，租金每月1600元，按季支付。后，王某乙在王某甲和宋某的授權(quán)下，再次與石某某和某某公司簽訂《合同書(shū)》，約定將東方杰座A1105號(hào)房屋出租給二被告，租期、租金等內(nèi)容與前述《房屋租賃合同》一致，且落款日期仍簽署2014年9月8日。2014年9月8日，石某某通過(guò)招商銀行向劉春梅轉(zhuǎn)款2800元，其中2000元系付合同約定的押金，800元系付中介傭金。2014年9月12日，石某某通過(guò)招商銀行向王某甲轉(zhuǎn)款4800元，系付2014年9月8日至2014年12月7日房屋租金。
上述事實(shí)，有《房屋買賣合同》、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、《房屋租賃合同》、《合同書(shū)》、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、收條及當(dāng)事人陳述等證據(jù)在卷佐證，足以認(rèn)定。
本院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。2014年8月21日，位于宜昌市發(fā)展大道11號(hào)東方杰座A1105號(hào)的房屋所有權(quán)已過(guò)戶至原告譚某某和第三人王某甲名下，譚某某和王某甲成為該房屋的共同所有權(quán)人。第三人原房屋所有權(quán)人宋某所稱購(gòu)房余款未付，不妨礙物權(quán)登記的法律效力，其與現(xiàn)房屋所有權(quán)人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不是本案的審理范圍。共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，沒(méi)有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。譚某某與王某甲就該房屋的使用和管理約定不明，王某甲將房屋出租的行為不違反法律規(guī)定。被告石某某和某某公司經(jīng)中介介紹，與房屋所有權(quán)人之一王某甲簽訂房屋租賃合同亦不違反法律規(guī)定。故原告譚某某要求二被告騰退房屋并恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。譚某某如果認(rèn)為房屋共有人未經(jīng)其同意出租房屋的行為侵害了自己的合法權(quán)益，可以與共有人協(xié)商解決或者另案以共有人為被告提起訴訟。譚某某作為房屋共有權(quán)人之一，對(duì)租金收益也享有共有權(quán)，故原告訴請(qǐng)第二項(xiàng)要求被告支付占用房產(chǎn)的租金損失，本院支持一部分。因原告譚某某與第三人王某甲對(duì)該房屋的所有形式為共同共有，沒(méi)有劃分共有份額，本院支持譚某某與王某甲各取得50%的租金收益。鑒于租期前3個(gè)月的租金已經(jīng)由共有人之一王某甲收取，為方便支付，被告2014年12月8日至2015年3月7日的租金4800元應(yīng)給付原告譚某某。2015年3月8日至9月8日的租金，仍按合同約定按季支付，每季度向王某甲、譚某某各付2400元。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第三十九條、第九十五條、第九十六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：
一、被告某某文化傳播有限公司、被告石某某按季給付原告譚某某租金共計(jì)9600元（于本判決生效之日起3日內(nèi)給付譚某某4800元、于2015年3月8日給付譚某某2400元、于2015年6月8日給付譚某某2400元）。
二、駁回原告譚某某的其他訴訟請(qǐng)求。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
案件受理費(fèi)40元（已減半，原告已預(yù)繳）由原告譚某某、第三人王某甲各負(fù)擔(dān)20元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。
審判員 婁曉春
二〇一四年十二月四日
書(shū)記員 王 南
1928938525069539295352636218935186381371213269118301149111187103091013186838373748072695260498328272167209419371657138213081110
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