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福建省福州市倉山區人民法院

民事判決書

（2015）倉民初字第3935號

原告陳某某，女，19**年*月*日出生，漢族，住福建省羅源縣。

委托代理人李書建、陳開放，福建匯德律師事務所律師。

被告張某，男，19**年*月*日出生，漢族，住福州市倉山區。

原告陳某某與被告張某租賃合同糾紛一案，本院于2015年9月14日受理后，依法適用簡易程序，于2015年10月16日公開開庭進行了審理。原告陳某某的委托代理人李書建、陳開放、被告張某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告陳某某訴稱，2013年9月18日，原、被告簽訂《房地產租賃合同》，原告將其所有的坐落于福州市倉山區某房屋出租給被告，租賃期至2016年12月30日止。合同約定被告在租賃期內對房屋進行裝修應征得原告同意，造成損壞的，被告應修復或照價賠償，若轉租他人，須經原告同意。2015年8月底，原告發現被告將訴爭房屋結構由三房一廳改為四房一廳，并將其中三間臥室轉租他人。此外，因債主向被告催債，訴爭房屋外墻被噴上紅字”還錢”。現請求判令：1、解除原、被告簽訂的《房地產租賃合同》；2、被告立即從原告房屋遷出，將房屋返還原告；3、被告立即將房屋恢復原狀，繼續向原告支付租金（至其實際將原告房屋恢復原狀并交付給原告之日止）；4、本案訴訟費由被告承擔。

被告張某辯稱，不同意原告訴訟請求。本案與其無關，訴爭合同已經解除，訴爭房屋新的租賃合同系被告妻子李新鶯與原告所簽。原告對被告轉租訴爭房屋知情，房屋裝修也是原告同意的，該事實已有一年有余。另，外墻噴漆不是被告所為。

經審理查明，原告于2013年7月29日通過買受方式取得訴爭房屋所有權。同年9月18日，原、被告簽訂《房地產租賃合同》，約定原告將訴爭房屋出租給被告使用至2016年12月30日，月租金1200元；合同約定被告裝修訴爭房屋須經原告同意，對原裝修和設施的損壞，應修復或照價賠償；被告轉租訴爭房屋須經原告同意；被告按時繳納租金，逾期七天或以上的以違約論處。此后，被告將訴爭房屋進行分隔，將原有三室一廳結構，分隔為四室一廳，并轉租其中三間臥室給他人使用。

本院認為，原、被告于2013年9月18日所簽訂的《房地產租賃合同》系雙方的真實意思表示，原、被告之間存在房屋租賃關系。該合同約定被告對訴爭房屋進行裝修、轉租，須經原告同意?，F被告未經原告同意，擅自將房屋內部結構改變，并轉租他人，違反合同約定，《中華人民共和國合同法》第二百一十九條規定：”承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。”第二百二十四條第二款規定：”承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”故原告主張解除訴爭合同，及被告遷出訴爭房屋的訴訟請求本院予以支持?！吨腥A人民共和國合同法》第二百二十三條第二款規定：”承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。”故原告主張恢復房屋原有結構的訴訟請求本院予以支持。原告主張被告向原告支付至其實際將原告房屋恢復原狀并交付給原告之日止的租金，本院調整為被告以每月1200元為標準，向原告支付騰空搬離并做好移交手續之日止的房屋占用費。被告辯稱原、被告于2013年9月18日的合同已解除，原告已與被告妻子李新鶯于2015年8月28日簽訂新的《房屋租賃合同》。鑒于原告與被告妻子李新鶯所簽合同涉及轉租、裝修等事項內容多處涂改，未經合同當事雙方在涂改處簽字蓋印確認，且并非本案被告所簽署，無法證明該合同有效性和該合同與本案關聯性，本院對被告相關答辯意見不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第二百一十九條、第二百二十三條第二款、第二百二十四條第二款、第二百二十六條、第二百二十七條的規定，判決如下：

一、解除原告陳某某與被告張某于2013年9月18日所簽訂的《房地產租賃合同》；

二、被告張某于本判決生效之日起十日內從坐落于福州市倉山區某房屋內遷出，將房屋返還原告陳某某；

三、被告張某于本判決生效之日起十日內將坐落于福州市倉山區某房屋恢復原狀；

四、被告張某于本判決生效之日起十日內按每月1200元向原告支付房屋占用費至實際騰空搬離之日止；

如果債務人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費8935元，適用簡易程序減半收取4467.5元，由被告張某（被告應于本判決生效之日起七日內向本院繳納）。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或代表人的人數提出副本，上訴于福州市中級人民法院。

代理審判員　　周浚哲

二〇一六年三月十四日

書　記　員　　劉祥勇

租賃合同糾紛