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河北省秦皇島市山海關區人民法院

民事判決書

（2016）冀0303民初541號

原告：王某某。

委托代理人：潘雙喜，河北高俊霞律師事務所律師。

被告：張某甲，山海關橋梁廠職工。

委托代理人：訾明明，河北德圣事務所律師。

被告：張某乙。

委托代理人：張某丙。

被告：秦皇島市某房地產開發有限公司，住所地，秦皇島市***區**經濟開發區（**廠東側）。

法定代表人：楊某某，職務，總經理。

原告王某某訴被告張某甲、張某乙、秦皇島市某房地產開發有限公司（以下簡稱某某地產公司）確認合同效力糾紛一案，原告于2016年3月17日向本院起訴，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員韓旭獨任審判，公開開庭進行了審理。原告王某某委托代理人、被告張某甲及其委托代理人、被告張某乙委托代理人到庭參加訴訟。被告某某地產公司經本院依法傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告王某某訴稱，原告與被告張某乙系夫妻關系，雙方均系再婚。張某乙系被告張某甲爺爺。2015年9月23日，張某甲、張某乙到山海關**河灣售樓處購買房屋，張某乙用與原告的夫妻共同財產向某某地產公司支付416707元。2015年9月27日，在原告不知情的情況下，張某乙與張某甲簽訂《**河灣變更單》，將購房人變更為張某甲。原告認為，張某甲與張某乙侵犯了原告的財產權，其行為應屬無效。原告訴至法院，請求法院判決：被告張某乙的贈與行為無效并請求返還416707元及利息。庭審中，原告將訴訟請求變更為：1、確認被告簽訂的《**河灣變更單》、張某甲與某某地產公司簽訂的《商品房買賣合同》均無效；2、確認張某乙與某某地產公司之間的的房屋買賣合同成立并生效，雙方應繼續履行并向房產部門辦理備案手續。

原告王某某向本院提交以下證據：1、原告申請本院調取的某某地產公司與張某甲簽訂的《商品房買賣合同》一份，證明山海關區石河灣一期13-1-301號房屋登記備案至張某甲名下；2、石河灣變更單復印件一份，證明2015年9月27日張某乙將石河灣一期13-1-301號房屋買房人變更為張某甲；3、原告與張某乙結婚證復印件、常住居民登記卡復印件各一份，證明雙方系夫妻關系；4、張某乙名下銀行卡賬戶交易查詢單一份，證明張某乙因購買山海關區石河灣一期13-1-301號房屋向某某地產公司支付416707元。

被告張某甲辯稱，原告與張某甲存在金錢贈與關系，且贈與已經完成，贈與有效；張某乙與張某甲亦存在金錢贈與關系，且張某乙在本案中不作為原告，說明其不要求張某甲返還贈與的財產。

被告張某甲向本院提交房屋買賣合同及購房發票各一份。

被告張某乙辯稱，石河灣變更單系本人簽署，但其在簽字時意識不清楚。

被告張某乙未向本院提交證據。

被告某某地產公司未答辯、未提交證據。

經審理查明，原告王某某與被告張某乙于1963年7月1日登記結婚，雙方均系再婚。被告張某甲系張某乙孫子，張某甲的父親系張某乙與前妻所生。2015年9月上旬，張某乙與王某某協商，打算在山海關購置房屋。同年9月23日，張某乙在張某甲的陪同下到被告某某地產公司開發的山海關區石河灣一期售樓處看房，雙方就買賣石河灣一期13-1-301號房屋達成合意，該住宅建筑面積102.7平方米，單價4836.48元，總價496707元，當事人未簽訂書面買賣合同。同日，張某乙交付20000元價款，并分別于2015年9月25日、9月29日向某某地產公司支付386707元、10000元。以上款項均系張某乙與王某某婚姻關系存續期間取得的財產。2015年9月27日，張某乙、張某甲與某某地產公司簽訂《**河灣變更單》一份，該變更單的主要內容為：張某乙于2015年9月23日購買的13-1-301號房屋，該房屋面積102.7平方米，單價4836.48元，總價496707元，由張某乙變更房主姓名為張某甲，張某甲為張某乙孫子，變更當事人都在場。以上變更單中當事人未約定變更的價款。2015年9月29日，張某甲與某某地產公司簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定，買受人張某甲向出賣人某某地產公司購買山海關區石河灣一期13-1-301號房屋一套，住宅建筑面積102.7平方米；買受人于2015年9月29日付清全部房款496707元；出賣人應在2016年7月1日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將竣工驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。合同簽訂后，張某甲向某某地產公司支付剩余80000元購房款。某某地產公司就該房屋買賣合同已經向秦皇島市住房保障和房產管理局辦理備案手續。2015年10月16日，某某地產公司為張某甲開具售房金額為496707元的發票。

另查明，張某乙在與張某甲、某某地產公司簽署《**河灣變更單》前未與原告平等協商并取得一致意見。

在本院為張某甲制作的詢問筆錄中，張某甲表示，若法院認定三被告于2015年9月27日簽訂的《**河灣變更單》無效，其向法院申請撤銷與某某地產公司于2015年9月29日簽訂的《商品房買賣合同》，并要求某某地產公司返還80000元購房款。

上述事實有當事人提交的證據及本院庭審筆錄在卷為證，足以認定；

本院認為，2015年9月23日，張某乙與某某地產公司達成了買賣石河灣一期13-1-301號房屋的合意，且雙方對于房屋面積、價款等約定明確，雖然法律規定商品房買賣合同應采用書面形式，但此后張某乙向某某地產公司支付了80%以上購房款，其已經履行合同主要義務，某某地產公司亦表示接受，故張某乙與某某地產公司于2015年9月23日成立合法有效的房屋買賣合同關系。被告簽訂的《**河灣變更單》主要內容為將以上商品房買賣合同購房人由張某乙變更為張某甲，并經過合同另一方當事人某某地產公司的同意，即張某乙將其享有的以上商品房買賣合同債權債務全部轉讓給張某甲，由張某甲在移轉范圍內享受合同權利并承擔剩余合同義務，故張某乙與張某甲之間成立債權債務概括轉移合同。關于該合同的效力問題，張某乙用于履行房屋買賣合同的價款系與王某某的夫妻共同財產，其非因日常生活需要將本應由夫妻二人享有的大部分合同權利和應履行的小部分合同義務轉移給張某甲，未與王某某平等協商并取得一致意見，違反婚姻法的有關規定。且張某甲未舉證證明其有理由相信以上債權債務轉移為夫妻雙方的共同意思表示，亦未支付合同對價，張某甲并非善意第三人，故張某乙與張某甲之間的債權債務概括轉移合同無效。合同無效后，張某甲因該合同取得的財產性權利，應予返還。該財產性權利的具體表現即為某某地產公司與張某甲此后簽訂的《商品房買賣合同》，雙方因對于以上債權債務概括轉移合同的效力存在重大誤解，該房屋買賣合同系可撤銷合同。張某甲申請撤銷未超過法定除斥期間，本院對此予以支持，合同被撤銷后，某某地產公司自張某甲處取得的80000元購房款，應當予以返還。因原告并非張某乙與某某地產公司之間房屋買賣合同的當事人，該合同的履行、解除、終止等取決于張某乙與某某地產公司的意思表示，故本院對于原告要求以上二被告繼續履行合同并在房產部門辦理相關手續的請求不予支持。被告某某地產公司經本院依法傳喚未到庭參加訴訟，本案缺席判決。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十條、第三十六條、第四十四條、第五十二條、第五十四條、第五十六條、第五十八條、第八十八條、《中華人民共和國婚姻法》第十七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉的解釋（一）》第十七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第一條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

被告張某乙與被告秦皇島市某房地產開發有限公司于2015年9月23日成立的房屋買賣合同有效；

被告張某甲與被告張某乙于2015年9月27日成立的債權債務概括轉移合同無效；

撤銷被告張某甲與被告秦皇島市某房地產開發有限公司于2015年9月29日簽訂的《商品房買賣合同》，秦皇島市某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內一次性返還張某甲80000元；

四、駁回原告王某某的其他訴訟請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費7551元減半收取3775.5元，保全費2603元，由王某某、張某甲、張某乙、秦皇島市某房地產開發有限公司各負擔1594.63元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于秦皇島市中級人民法院。

審判員　韓　旭

二○一六年六月十七日

書記員　張明明

合同糾紛