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廣東省江門市蓬江區人民法院

民事判決書

（2015）江蓬法荷民初字第1089號

原告（反訴被告）：戴某某，男，漢族，住湖南省武岡市，公民身份號碼×××3017。

委托代理人：戴紫豪，廣東廣能律師事務所律師。

被告（反訴原告）：江門市某某燈飾有限公司，住所地江門市。

法定代表人：鄒某。

委托代理人：方先濤、李凱玲，均系廣東森德律師事務所律師。

原告戴某某訴被告江門市某某燈飾有限公司（以下簡稱某某公司）租賃合同糾紛一案，本院于2015年11月12日立案受理后，被告某某公司于2015年12月4日提起反訴，本院予以合并審理，并依法由審判員楊文彬適用簡易程序，于2016年1月12日公開開庭進行了審理。原告戴某某及其委托代理人戴紫豪、被告某某公司及其委托代理人李凱玲均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告戴某某起訴稱：原告與被告于2014年6月17日簽訂《租賃合同》，由原告租賃被告廠房，租賃期限屆滿期為2015年9月30日，押金為37740元，租賃期滿時，由于被告提高了租賃費用，所以原告與被告才沒有續租。原告不得不搬離廠房，原告搬離廠房后，被告借故不返還押金。現原告訴請法院判令：1.被告某某公司返還原告房屋租賃押金37740元；2.訴訟費用由被告承擔。

原告在舉證期限內提供的證據有：證據1.被告企業機讀檔案登記資料（復印件）一份；證據2.原告身份證（復印件）一份，證明原、被告的訴訟主體適格；證據3.廠房押金收據（原件）一份，證明被告2014年6月22日已向原告收取押金37740元；證據4.《租賃合同》（原件）一份，證明原告與被告于2014年6月17日簽訂《租賃合同》，原告向被告租用江門市蓬江區荷塘鎮禾岡工業區大坦路10號二樓，以及租金金額情況；證據5.《租賃補充協議》（原件）一份，證明原告在2014年10月14日就原租賃合同進行修改，原告每月租金調整為10800元。

被告某某公司答辯稱：1.不存在原告所稱提高租賃費用的事實。原告在租賃期滿后，拒不支付場地占用費和水電費，嚴重損害了被告的合法權益；2.原告存在未按合同約定按時支付租金和保安的工資、水電費和稅費等的違約行為，根據雙方約定，被告有權沒收原告押金37740元。

被告某某公司反訴稱：被告某某公司與原告戴某某于2014年6月17日簽訂《租賃合同》，約定：由被告承租江門市蓬江區；公共區域的水電費由雙方共同承擔，比例雙方約定，保安工資雙方各出資50%；反訴被告自行承擔其租賃區域產生的水電費及稅費（包含土地稅等）；廠房房產稅由雙方各承擔50%。雙方又于2014年10月14日簽訂《租賃補充協議》，約定：租期調整至2015年9月30日到期。租賃期屆滿后，原告在未與被告協商續約的情況下，一直強行占用租賃物，直至2015年11月8日遷離，其應向被告支付場地占用費13680元。至今，原告尚欠被告2015年9月至10月水電費合計1878.8元未付，且自原告2014年7月承租以來（至2015年10月），一直未向被告支付任何稅款，拖欠稅費為24658.61元；未支付其應承擔保安工資部分7000元。被告多次聯系原告支付上述款項。現被告訴請法院判令：1.原告向被告支付2015年9月至10月水電費合計1878.8元；2.原告向被告支付2015年4月至2015年10月保安工資7000元；3.原告向被告支付2014年7月至2015年10月的房產稅和租賃稅合計24658.61元；4.原告向被告支付場地占用費13680元；5.訴訟費用由原告承擔。

被告對反訴在舉證期限內提供的證據有：證據1.《租賃合同》（原件）一份，證明被告原法人代表龔某代表江門市某某燈飾有限公司承租涉案房產；證據2.核準變更登記通知書（原件）一份，證明被告原法定代表人是龔某，2014年9月26日變更為鄒某；證據3.水費發票（原件）三份、電費發票（原件）四份、《水電費明細表》（原件）一份，證明原告拖欠2015年9月、10月水電費金額，補充提交了8月10日至9月9日電費金額為1360.35元，9月10日至10月9日電費為1251.52元，10月10日至11月9日前電費為1464.76元，11月9日至12月9日的電費金額為761.8元，證明原告退場前后電費的差額；證據4.合同（原件）一份、身份證（復印件）一份、工資簽收條（原件）一份，證明被告從2015年4月至10月聘請保安費用為每月2000元；證據5.房產稅發票（原件）一份，證明涉案房產部分房產稅金額；證據6.廠房租金發票（原件）一份，證明原告應承擔的稅費金額；證據7.納稅申報表（原件）一份，證明被告計算的房產稅（66000元）和廠房租金稅是按照原告的使用面積（800平方米左右）申報的，我方沒有計算原告一樓的使用面積；證據8.房產證（復印件）一份，證明涉案租賃房產權屬人為聶某；證據9.原告支付租金的銀行打印清單（原件）一份，證明原告戴某某的帳號（尾號為7744）支付租金的時間和金額，是存在逾期支付租金的事實，只有8月沒有逾期支付；證據10.微信信息（復印件）一份，證明原告退場時間為2015年11月8日；證據11.（151）粵地證01××85號房產稅完稅證明（原件）一份。

被告申請證人聶某出庭作證。證人聶某作證稱：被告提供的證據《租賃合同》上的簽名“聶某”，是其親筆簽名。租給被告的廠房的圖紙是三層，實際建了兩層，總建筑面積2279.82平方米，租金本來是每月15000元，后來是每月16000元，大約20萬。其同意被告轉租廠房給原告。稅費是按照合同的面積繳納，全部是由被告繳納，為了減少稅費，就分兩部分交。具體繳納有部分是按租賃的繳納，有部分是按自用的繳納。但實際兩部分都是被告全部用的。原告承租的是其房產的二樓，約800平方米。租金是原告向被告繳納，被告再向其繳納租金，其不清楚原告向被告繳納的租金金額。平時去被告處有時是工人負責開門，有時是被告的老板。其不知道工人的名字。其沒有在廠房安裝監控錄像，但其不清楚租客有否安裝。大約2015年11月初被告叫其去協調，要求原告搬離廠房。

原告戴某某對被告的反訴答辯稱：1.在租賃期間，原告均按時向被告支付租金和水電費等費用，被告根本沒有提出過原告拖欠任何費用的請求；2.2015年9月至10月期間存在水電費的事實，但對具體金額有異議，被告應提供憑證證明原告實際使用的水、電量；3.涉案廠房各區域都安裝有全天候監控錄像，只要被告提供這段時間內的監控錄像就能清楚看到保安室一直沒有保安值班。按常理，保安須24小時在保安室值班，保安室沒有床鋪和生活設施，而一名保安不可能24小時在保安室里不休息。若是有保安值班，也不可能只有一名。租賃合同約定保安工資一人承擔一半，在原告沒有支付保安工資的情況下，被告不可能對此沒有異議。“郭某某”在沒有領取工資的情況下也不可能不向原告提出發放工資的請求。拖欠保安工資長達半年而不要求原告支付，不符合事實和情理。由此推斷2015年4月至10月期間被告沒有聘請保安；4.關于稅款承擔：租金包含各項稅費，在租賃期間，原告從未拖欠被告租賃費用，被告也未向原告提起原告拖欠費用。根據該廠房的建筑設計圖計算，原告只租用第二層，面積762.28平米，自2014年10月14日，原告月付租金10800元，即每平方米每月租金14.16元。按荷塘鎮廠房所在地租金行情，該廠房除去稅費的純租金約8元。可見，原告月付的租金遠超行情價，由此推算出原告所交租金是包含各項稅費在內的，不然，被告不可能讓原告拖欠稅費達兩年之久。即使原告所支付的租金沒有包含稅費而需要補繳，也只能按照實際繳納稅費的標準及原告實際使用廠房面積占總稅費的比例承擔。被告出租的行為屬轉租，承租的廠房共三層，面積合計3607.74平方米。被告在2015年1月至2015年12月期間，向稅務部門申報房產稅的租金都是66000元，而不是按實際租金計算，以此推算，即使原告要承擔實際使用廠房（三分之一面積約762.28平米）房產稅的50%，每年也只需承擔房產稅1319.86元（66000×12%×1／3×50%）。同樣，2015年1-12月，被告申報土地使用稅的計稅建筑面積為800㎡，4元／㎡，稅費3200元。即使原告要承擔實際使用廠房占地面積比例（三分之一）的土地使用稅的一半，每年最多也只需承擔土地使用稅533.28元（800×4×1／3×50%）。2015年1月至2015年9月30日期間，應繳納房產稅、土地使用稅合計1544.28元（1319.86＊10／12＋533.28＊10／12）。被告沒有提供2014年1月至12月的納稅憑證，原告無法確定被告是否需要繳納稅費，被告應承擔舉證不能的責任；5.場地占用費：原告之所以到2015年11月8日才搬離，是因為租賃合同到期后被告有意繼續將廠房轉租給原告，原告也有意繼續租用，所以暫時沒有搬離，后因被告要大幅度提高租金和增加其他費用，導致租金大大增加，因此，雙方最終沒有繼續簽訂租賃合同。原告同意按照此前的租金標準支付合同到期后一個月零8天的使用場地使用費13680元。綜上，被告應當將扣減實際使用的水電費（與反訴訴求第一項相差不大）和合同期滿后的場地使用費（與反訴訴求第四項相差不大）后的押金22181.2元退還原告。

經審理查明，2014年6月17日原告與被告簽訂《租賃合同》，原告承租位于江門市**區廠房二樓、一樓打樣間、辦公室左邊廚房及6間宿舍。原被告約定：1.租期為2014年7月1日至2016年6月30日，租金為每月12580元，租金繳納時間為每月5日前，押金為37740元；2.公共區域的電費、水費由原被告共同承擔，比例雙方協商；3.保安工資原被告各出資50%；4.原告自行承擔其租賃區域產生的水費、電費及稅費；5.廠房房產稅由原被告各承擔50%。2014年6月22日，被告收取原告交納的廠房押金37740元。2014年10月14日，原被告簽訂《租賃補充協議》，約定原告退租辦公室及宿舍一間，自2014年10月1日起租金調整為每月10800元，租期調整至2015年9月30日止。租期內，原告以銀行轉賬方式每月向被告支付當月租金10800元和上一個月的水電費，水費實際由原被告各負擔一半，電費依合同約定負擔。2015年9月30日，原被告約定的租期屆滿。原告于2015年11月8日搬離涉租廠房。現原告以被告拒不返還廠房押金37740元為由向本院起訴，并提出上述訴求。案經審理，被告某某公司于2015年12月4日提起反訴，并提出上述反訴訴求。

另查明，被告自2012年12月1日至2016年3月1日承租聶某（本案證人）名下的位于江門市的廠房，租期內的水費、電費、一切稅費均由被告負責。

再查明，被告按年租金66000元向江門市蓬江區地方稅務局荷塘稅務分局荷塘組申報原告租賃區域的房產稅和廠房租賃稅，并分別于2015年11月2日、12月4日繳納2014年房產稅5639.91元于2015年12月4日繳納2015年的房產稅5639.91元和廠房租金稅15674元。

本院認為，本案屬租賃合同糾紛。原告與被告間的租賃關系有原告所舉的《租賃合同》、《租賃補充協議》為證，原被告對上述租賃事實均無異議，本院予以認定。被告認可其已收取原告押金37740元的事實，原告對其尚未支付租期內稅費、2015年9月至10月的水電費及租期屆滿后的場地占用費13680元的事實均無異議，本院予以認定。原告于本訴中主張被告返還廠房租賃押金37740元，被告辯稱原告存在沒有按照約定按時支付租金、水電費、稅費和保安工資等的違約行為，被告依約有權沒收該押金。故本案的爭議焦點為：原告是否存在逾期繳納租期內租金和拖欠水電費、稅費、保安工資等違約行為。

（一）關于租期內租金的繳納問題。

被告以銀行流水為證，主張除2015年8月外原告均未于合同約定的每月5日前支付租金，該逾期支付的行為屬違約行為。被告所舉的銀行流水為原件，原告對其真實性、合法性和關聯性均無異議，本院予以采納，并據此確認原告于2015年2月至9月間除2月和8月外，其余6個月的租金均遲于當月5日繳納，依據雙方的約定被告有權要求原告繳納滯納金，但被告于租期內并未主張且照常接收租金，視為雙方于交易中以行為的方式對租金繳納期限所作的合意更改。故對被告認為原告以上支付租金的行為屬違約行為的主張，于法無據，本院不予支持。

（二）關于水電費的繳納問題。

被告提交的水費發票三份和電費發票四份均為原件，原告對其真實性和合法性均無異議，本院予以采納。據此可確認：2015年9至10月水費合計650.6元，2015年9月9日至11月9日電費合計2666.52元。依約原告須承擔公共區域電費的一半，另雙方均表示實際上每月水費各負擔一半以及原告繳納的每月租金含括上一個月的水電費。現原告支付的最后一期租金為2015年9月，據此，本院確認原告尚未支付2015年9月至10月的水電費。

依約水費各負擔一半，則原告應負擔325.3元。根據被告提交的原告繳納租金的銀行流水，可知原告2015年2月至2015年9月合計繳納93475元，因原告每月支付的租金為10800元，8個月租金合計86400元，故2015年2月至9月的水電費為7075元（93475-86400），月均884.4元（7075÷8）。因水電費在數月間具有穩定性，故可推算出2015年9月、10月的水電費合計為1768.8元（884.4×2），與被告訴請的數額1878.8元接近。

其次，原告僅承租被告的部分廠房，被告于每個區域均安裝電表，其中2015年9月、10月公共區域和原告租賃區域使用的電量數均列舉于被告制作的《水電費明細表》中。被告9月總電量為1380度、10月為1560度，而《水電費明細表》中原告2015年9月用電量718度、10月為577度，不超過當月總電量的一半。而原告搬離當月即11月總用電量840度，與10月相差720度、9月相差540度，上述差額與被告主張的原告9、10月份用電量均接近。因此，被告主張原告支付9月、10月電費的主張，理據充分，本院應予支持，原告應向被告支付2015年9、10月的水電費1878.8元。

（三）關于租期內稅費的繳納問題。

原告辯稱其每月繳納的租金含括稅費，針對被告所舉的原告支付租金的銀行打印清單，其質證稱“其每月繳納的租金為10800元，實際每月支付的費用為11600元左右，每月其支付水電費800元左右”。據原告陳述，其繳納的租金僅包含租金和水電費，不包含稅費，原告的答辯意見前后矛盾，且對其意見并未舉證證明。故本院對原告上述答辯意見，不予采信。

被告所舉2014年、2015年房產稅和2015年租賃稅納稅證明三份均為原件，證據形式合法，且無相反證據予以推翻，本院據此采納。被告訴請原告支付2014年7月至2015年10月的租賃稅，因其未提供2014年7月至12月的租賃稅納稅證明，本院對該部分主張不予支持。因2015年9月30日租期屆滿，而原告繼續使用被告廠房至2015年11月8日，被告向原告發出的搬離限期為2015年11月8日，則視為雙方同意按原合同約定履行至2015年11月8日。故被告關于原告支付2015年1月至10月稅費的主張，符合雙方約定，本院予以支持。原告應繳納的稅費為2014年7月至2015年10月的房產稅3759.94元（5639.91÷2÷12×（10＋6）］和2015年1月至10月的租賃稅13061.7元（15674÷12×10），兩項合計16821.64元。

（四）關于保安工資的繳納問題。

被告舉《勞動合同》一份、工資條七份和郭某某身份證一份以證明2015年4月至10月其雇傭郭某某為涉案廠房保安，月工資2000元，七個月工資合計14000元。該《勞動合同》和工資條雖為原件，但因其均系原告單方提供的證據，無當事人郭某某的當庭確認，亦無其他證據予以佐證，證人聶某作證稱“其去被告處時系工人或被告老板開門”，也無法確認被告聘請保安的事實。綜上，因證據所涉的當事人郭某某與被告存在直接的利害關系，被告所舉證據的真實性無法確認，本院對其主張不予支持。

（五）關于場地占用費的繳納問題。

如前所述，雙方同意按原合同約定履行至2015年11月8日，依約原告應按每月10800元支付租金。被告于反訴中主張原告支付租期屆滿后占用廠房一個月八天的場地占用費13680元，并以微信信息截圖為證。原告對該截圖的真實性不予認可，但因其對被告主張的占用事實和費用均無異議，故本院予以確認原告應向被告支付以上場地占用費13680元。

綜上，原告于租期屆滿后尚未清償即2015年9月、10月水電費和2015年1月至10月稅費，被告有權要求原告清償，但因雙方于《租賃合同》及其補充協議中均未對相關費用作出繳納期限的限制，且未對繳納方式作出約定，屬約定不明確。又因涉案稅費系2015年12月申報，2015年9月的水電費系于10月繳納，均與原告搬離被告廠房的時間接近，且原被告均表示雙方至原告搬離前一直就續租問題進行磋商，被告亦未舉證證明其向本院提起反訴前曾向原告追討涉案款項，故原告尚未支付涉案款項亦屬合理之舉。因此，被告主張原告逾期未支付涉案款項屬違約的主張，缺乏理據，于法無據，本院不予支持。故被告應向原告返還押金37740元，原告應向被告支付水電費、稅費和場地占用費三項合計32380.44元，雙方數額相抵扣后，被告應向原告返還余下押金5359.56元。

綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條第一款和第六十五條之規定，判決如下：

一、被告江門市某某燈飾有限公司自本判決發生法律效力之日起十日內向原告戴某某返還押金5359.56元。

二、駁回原告戴某某的其他訴訟請求。

三、駁回被告江門市某某燈飾有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案本訴受理費743.5元，減半收取371.75元，反訴費490.5元，合共862.25元，由原告戴某某負擔434.82元，由被告江門市某某燈飾有限公司負擔427.43元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省江門市中級人民法院，并在遞交上訴狀之日起七日內預交上訴受理費。如不上訴，義務人拒不在判決書規定的期限內履行義務的，權利人可在判決書發生法律效力后，上述履行期限屆滿的次日起二年內向本院申請執行。

審判員　楊文彬

二〇一六年二月十七日

書記員　潘祖明

租賃合同糾紛