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廣西壯族自治區河池市金城江區人民法院

民事判決書

（2014）金民初字第1942號

原告：董某某。

特別授權委托代理人：盧鐘信，廣西河城律師事務所律師。

特別授權委托代理人：莫耀文，廣西河城律師事務所律師。

被告：廣西某房地產開發有限公司，住所地：河池市百旺開發區*區*路*號。

法定代表人：林某，該公司經理。

委托代理人：楊宏基，廣西弘生聯合律師事務所律師。

原告董某某與被告廣西某房地產開發有限公司（以下簡稱“廣西某房地產公司”）商品房銷售合同糾紛一案，本院2014年10月27日受理后，依法由代理審判員石李春獨任審判，于同年11月24日公開開庭進行了審理。書記員李蕓擔任法庭記錄。二原告的委托代理人盧鐘信、莫耀文，被告廣西某房地產公司法人代表林某及被告的委托代理人楊宏基到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，2009年至2010年被告建設位于河池市城東百旺片區的XX公寓，在商品房銷售期間，被告在小區工地大門上懸掛銷售廣告，就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施作出了具體說明和承諾，“公寓內配備有19間個人車庫，60個露天車位和籃球場，周邊有綠化帶……”，并且多次在《廣西**信息》河池版報刊上發布相同內容的銷售廣告。原告相信被告在廣告上的具體說明和允諾，認為被告所開發的XX公寓小區環境優美，有足夠的停車位可以停車，有籃球場可以健身，小區周邊建有綠化帶，是理想的居住之地。遂于2010年1月15日與被告簽訂《商品房買賣合同》，購買XX公寓商品房X棟X單元X號房。合同簽訂后，原告依約履行了自己的付款義務。2010年12月30日，原告接收商品房時，被告在XX公寓內已按原先的具體說明和允諾建設60個露天停車位、籃球場及周邊有綠化帶等相關配套設置，并用水泥砂漿對場地進行硬化。2013年7月原告才知道被告在銷售廣告中允諾公寓內60個露天車位、籃球場和綠化帶等相關設置，只是為了吸引原告購買商品房的虛假宣傳，建設停車場、籃球場和綠化帶的用地并未依法辦理用地手續，河池市國土資源局已責令被告退還非法使用的土地。原告認為被告的宣傳資料和承諾亦應當視為合同的內容，被告的行為已經違反法律規定，構成違約。請求法院判令被告賠償原告經濟損失9000元，并承擔本案訴訟費。

原告在舉證期限內向法庭提交的證據有：

1、原告的身份證復印件，證明原告訴訟主體適格；

2、被告懸掛在小區大門上的銷售說明和承諾書；

3、**信息報河池房地產版；

證據2—3，證明被告在小區工地大門上懸掛銷售及多次在《廣西**信息》河池版報刊上作出承諾“公寓內配有60個露天停車位和籃球場，周邊有綠化帶……”；

4、《商品房買賣合同》；

5、交房通知書；

6、收費單據；

證據4—6，證明原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，原告購買XX公寓商品房一幢X單元X號房，并依約履行了付款義務；

7、現場照片，證明原告接受商品房時，被告在XX公寓小區內已按原先的說明和允諾建設60個露天停車位、籃球場及周邊有綠化帶等相關配套設置，現已另起新圍墻，將以上設施隔離在小區之外；

8、建設工程規劃條件核實（規劃驗收）意見告知書，證明2011年6月17日，河池市住房與城鄉建設局對XX公寓進行現場驗收時，認為用地西側圍墻外建修的球場兼停車場涉嫌非法占用土地；

9、河綜國土責改字（2013）第7號《責令限期改正違法行為通知書》；

10、河綜國土罰決字（2013）第19號《行政處罰決定書》；

證據9—10，證明河池市國土資局依法責令被告退還非法占用的用來建設停車場兼籃球場的1872.89平方米土地，沒收非法占地上的構筑物，并進行罰款，合同內容已無法履行；

12、XX公寓業主參與訴訟人員名單（2012年10月26日），證明XX公寓小區74名業主于2012年10月26日向金城江區人民法院提交訴訟材料，導致訴訟時效的中斷，本案現未超過訴訟時效。

被告廣西某房地產公司辯稱：一、2011年1月1日被告將房屋交付給原告時，已經澄清廣告的建設項目不在小區的配套設施內；

二、本案廣告所涉及的露天停車位及籃球場等設施為“XX公寓”開發規劃范圍之外，其并非最高法院（2003）7號司法解釋第三條中的“就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾”，原告所主張的廣告內容不能視為原被告雙方簽訂的商品房買賣合同的內容；

三、本案原告沒有購買停車位和籃球場，被告是否按廣告中刊登的信息建設停車位和籃球場對原告未造成損失，原告要求被告賠償9000元經濟損失無事實和法律依據。

請求法院駁回原告訴訟請求。

被告為其辯解在舉證期限內提供的證據有：

1、XX公寓小區《建設用地規劃許可證》；

2、XX公寓小區《建設工程規劃許可證》；

3、XX公寓小區規劃平面圖。

證據1—3證明XX公寓小區開發規劃內沒有露天停車位、籃球場及綠化帶。

經過開庭質證，原告對被告提供的證據真實性無異議，但認為綠化帶、停車位等相關設施不包含在規劃內，恰說明被告欺騙原告，且被告多次在廣告宣傳小區內有停車位、籃球場，被告的行為構成違約。

被告對原告提供的證據1、4—6無異議；對證據2-3認為不完整，不能作為證據；證據7、8無異議，但認為恰好證明訴爭的停車位、籃球場、綠化帶在XX公寓小區規劃之外；對證據9、10無異議，但認為與本案無關。

本院結合雙方的舉證和質證，認證如下：原、被告提供的證據來源合法，內容客觀真實，與本案有關聯性，本院予以確認，并作為認定案件事實的依據。

綜合全案證據，本院確認以下法律事實：被告廣西某房地產公司于2008年7月6日取得地號為NN-NNN號的土地使用權，2010年1月21日取得《建設用地規劃許可證》，用地面積為2535.85平方米，并報經有關部門批準在該地塊上建設商品房（取名“XX”公寓樓）。此后，被告多次在《廣西**信息（河池版）》上刊登銷售廣告以及在“XX”公寓樓小區建設施工現場張貼廣告均明確“公寓建設面積14414㎡，公寓內配有19間個人車庫，60個露天停車位和籃球場，周邊有綠化帶……”。

2010年1月15日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》，由原告出資購買“XX”公寓樓X棟X單元X號房，建筑面積為84.61平方米，套內建筑面積為75.46平方米，總價款為198449元。合同簽訂后，原告履行了付款義務。

2011年2月20日被告將房屋交付給原告使用，當時“XX”公寓西側修建有停車場兼籃球場，并全部用水泥硬化，四周建有圍墻。2011年6月17日河池市住房和城鄉建設局在對“XX”公寓小區進行建設工程規劃條件核實（規劃驗收）時，認為該小區未按照工程規劃許可證的規定進行建設，用地西側修建的球場兼停車場涉嫌非法占用土地，要求廣西某房地產公司限期改正。爾后，被告將停車場兼籃球場與“XX”公寓小區之間用圍墻進行隔離。

另查明，廣西某房地產開發有限公司原名為河池市某某房地產開發有限公司，2010年6月10日變更為現名，法定代表人林某。2009年7月30日、2009年8月11日、2010年1月18日、2010年11月5日、2010年11月8日林某分別與河池市金城江區東江鎮**社區**組村民簽訂共七份《土地經營權（含所有權）轉讓協議》，約定把農戶名下1872.39平方米（承包經營）的土地經營權（含所有權）轉讓給林某經營使用；2010年1月被告使用該土地建設“XX”公寓小區的露天停車位和籃球場等。2013年6月9日河池市國土資源局作出《責令限期改正違法行為通知書》，認為被告的上述設施占用的建設用地一直未經人民政府批準，未依法辦理用地手續，要求林某在收到通知書之日起三日內改正違法行為，退還非法占用的1872.39平方米土地，騰空非法占地上構筑物。2013年7月3日河池市國土資源局作出《行政處罰決定書》，決定：一、責令當事人退還非法占用的土地1872.39平方米土地；二、沒收當事人非法占地上的構筑物；三、對當事人非法占用的1872.39平方米土地處以每平方米15元的罰款，處罰金額共計人民幣28085.85元。

2012年10月26日，原告董某某與“XX”公寓樓小區其他74戶業主向本院遞交訴狀主張權利，因其訴訟請求涉及多重法律關系，經本院立案釋明，原告先行提起了與被告辦理商品房產權證的糾紛及水電安裝費糾紛的訴訟，上述訴訟經一、二審審結后，原告逐于2014年10月21日正式提起本案訴訟，認為被告未能實際履行廣告許諾的內容構成違約，請求判令被告賠償原告經濟損失9000元，并承擔本案訴訟費。

結合原被告雙方的訴辯意見，本院歸納本案的爭議焦點為：1、廣西某房地產公司的宣傳銷售廣告如何定性；2、廣西某房地產公司應否承擔賠償責任。

本院認為：關于焦點一。根據《商品房司法解釋》第三條的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料，原則上應認定為要約邀請，但對于宣傳廣告中的內容符合“商品房開發規劃范圍的房屋及相關設施所作說明和允諾具體確認”及“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定確有重大影響”兩個標準的，則應認定為要約。由于本案訟爭的露天停車位、籃球場等設施并未在“XX”公寓小區建設規劃紅線圖范圍內，故廣西某房地產公司在廣告中所作的配套露天停車位、籃球場等設施的宣傳內容不應視為涉案《商品房買賣合同》的要約，故被告廣西某房地產公司辯稱其所刊登的廣告內容不能視為原被告雙方簽訂的商品房買賣合同內容的意見，本院予以采納。

關于焦點二。雖然XX公寓小區規劃范圍內并未配備有露天停車位等配套設施，但廣西某房地產公司為了商品房的銷售，在廣告宣傳時對XX公寓小區內配備露天停車位、籃球場等配套設施進行明確具體的允諾，該允諾內容具體明確。結合XX公寓小區所處地理位置情況，廣西某房地產公司關于上述配套設施的宣傳內容對于商品房買賣合同的訂立和房屋價格確有重大影響，該廣告宣傳內容已構成廣告許諾。雖然廣西某房地產公司通過其法定代表人林某以個人名義與周邊農戶簽訂土地轉讓合同，并在受讓土地上建設了露天停車位等配套設施，欲實現其廣告允諾，但由于建設XX公寓小區露天停車位、籃球場等配套設施所占用土地已被政府土地管理部門認定為非法占地，露天停車位、籃球場等設施為非法構筑物，廣西某房地產公司所允諾的露天停車位等設施實際無法正常使用，故廣西某房地產公司廣告宣傳XX公寓小區內配備有露天停車位、籃球場的宣傳為虛假宣傳，對買受人造成一定的損失，已構成了欺詐。根據《合同法》第四十二條的規定“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：……（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。”故廣西某房地產公司應承擔虛假宣傳XX公寓小區內配套有露天停車位等附屬設施的相應責任。原告請求被告補償損失理由成立，本院予以支持。根據本案的實際情況，綜合考慮了廣告宣傳中的附屬設施對于買受人訂立合同的意愿及商品房銷售價格的影響，本院酌情認定由被告賠償給原告相應損失1500元。

綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百四十條、第六十三條、《中華人民共和國合同法》第八條、第三十九條、第四十一條、第四十二條、第六十條、第一百零七條之規定，判決如下：

一、由被告廣西某房地產開發有限公司賠償給原告董某某經濟損失共計1500元。

二、駁回原告董某某的其他訴訟請求。

案件受理費50元（原告已預交），減半收取25元，由被告廣西某房地產開發有限公司負擔。

上述金錢給付義務，義務人應于本案判決生效之日起十日內履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起二年內，向本院或者向與本院同級的義務人財產所在地人民法院申請執行。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于河池市中級人民法院，并在上訴期限屆滿后七日內預交上訴案件受理費50元，戶名：廣西壯族自治區河池市中級人民法院，賬號：20×××98，開戶行：農行河池分行城東分理處。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

代理審判員　　石李春

二〇一四年十二月十五日

書　記　員　　李　蕓

商品房銷售合同糾紛