首頁(yè) - 法務(wù)指南 - 律師案例 - 李某某與易某、陳某房屋租賃合同糾紛一審民事判決書
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湖南省湘潭市雨湖區(qū)人民法院
民事判決書
（2014）雨法民一初字第214號(hào)
原告（反訴被告）李某某，男，19**年*月*日出生，漢族，湘潭縣人，個(gè)體工商戶，住湘潭市雨湖區(qū)。
委托代理人陳繼軍，湖南晶石律師事務(wù)所律師。
委托代理人王丹，湖南晶石律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）易某，男，19**年*月*日出生，漢族，湘潭市人，住湘潭市雨湖區(qū)。
委托代理人邱孟華，湖南廣云律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）陳某，男，19**年*月*日出生，漢族，湖南省安鄉(xiāng)縣人，住湖南省安鄉(xiāng)縣。
委托代理人易某，男，19**年*月*日出生，漢族，湘潭市人，住湘潭市雨湖區(qū)。
原告（反訴被告）李某某訴被告（反訴原告）易某、陳某房屋租賃合同糾紛一案，原告（反訴被告）于2014年4月4日向本院提起訴訟；被告（反訴原告）易某、陳某于同年同月21日向本院提出反訴，本院均予以受理。本院受理后，依法組成由審判員田園擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員陶華英、人民陪審員陳立異參加的合議庭，于2014年9月30日公開開庭對(duì)兩案合并進(jìn)行了審理。代理書記員陳含擔(dān)任記錄。原告（反訴被告）李某某及其委托代理人王丹、被告（反訴原告）易某及其委托代理人邱孟華到庭參加了訴訟。在本案審理過程中，易某、陳某對(duì)承租鋪面的面積提出測(cè)量鑒定申請(qǐng)，經(jīng)鑒定后，李某某不服申請(qǐng)了第二次鑒定。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某某訴稱：2013年1月26日，原、被告簽訂了《時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》（以下簡(jiǎn)稱租賃合同）和《時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)管理合同》（以下簡(jiǎn)稱管理合同）合同約定：被告轉(zhuǎn)租原告承租湘潭大酒店位于湘潭市建設(shè)北路5號(hào)2樓時(shí)尚魔方249、251號(hào)商鋪；租賃期自2012年12月1日起至2014年11月30日止；租金標(biāo)準(zhǔn)為7615元／月。合同簽訂后，原告履行了合同義務(wù)，但自2013年6月17日起，被告就以各種理由拒絕支付租金、設(shè)備使用費(fèi)和水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)原告多次催收無(wú)果后，原告于2014年3月29日向被告發(fā)出了《解除合同通知》，已明確告知被告雙方之間解除租賃關(guān)系，被告在本通知發(fā)出后3日內(nèi)將商鋪騰空退還給原告，但被告收到通知后拒絕交租和騰空鋪面，故原告李某某訴至本院，請(qǐng)求判令：1、解除原、被告之間簽訂的租賃合同與管理合同；2、被告立即將249、251號(hào)鋪面退還給原告；3、被告支付拖欠原告的租金和設(shè)備使用費(fèi)68535元、物業(yè)費(fèi)2646元、違約金21000元，共計(jì)92181元（算至2014年4月3日止）；4、判令原告無(wú)須退還被告履約保證金；5、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告易某、陳某辯稱：1、原告李某某交付給被告的商鋪沒有經(jīng)過消防驗(yàn)收，根據(jù)消防法第15條的規(guī)定，沒有經(jīng)過驗(yàn)收合格的場(chǎng)地不得進(jìn)行使用和營(yíng)業(yè)；2、商鋪的面積與合同約定的面積不符，原告沒有提供合法有效的建筑測(cè)繪圖紙面積，故無(wú)法明確應(yīng)繳納的鋪面租金，被告易某、陳某并沒有拖欠原告租金。
反訴原告易某、陳某反訴稱：2013年1月22日，原、被告簽訂了租賃合同與管理合同。合同簽訂后，反訴原告易某、陳某按合同約定向反訴被告李某某繳納了3個(gè)月的商鋪?zhàn)饨穑êO(shè)備使用費(fèi)）22851元、經(jīng)營(yíng)保證金22851元、物業(yè)管理費(fèi)1764元，并在合同約定以外按反訴被告的要求繳納了“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”10000元。反訴原告易某、陳某對(duì)商鋪進(jìn)行裝修后于2013年3月16日進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。因反訴被告管理混亂，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)不到位，導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，商戶大面積退場(chǎng)，反訴原告根本不能正常經(jīng)營(yíng)，且反訴被告未按合同約定返還商場(chǎng)前期培育費(fèi)用，交付給反訴原告易某、陳某的商鋪面積又與合同約定面積嚴(yán)重不符，已經(jīng)構(gòu)成違約，故反訴原告易某、陳某訴至本院，請(qǐng)求判令：1、反訴被告李某某退還反訴原告已交付的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)10000元、物業(yè)管理費(fèi)1764元、商場(chǎng)前期培育費(fèi)2285.1元；2、原、被告繼續(xù)履行合同，反訴被告李某某盡快恢復(fù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；3、反訴被告李某某承擔(dān)本案反訴費(fèi)，并賠償因反訴被告關(guān)門所造成的貨物損失94920元。
反訴被告李某某辯稱：1、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)的收取是合理、合法的；2、前期培育費(fèi)即返租費(fèi)，但按合同約定，返租并不是一定就有的，而是反訴原告按時(shí)每天開門經(jīng)營(yíng)后反訴被告對(duì)其的一種獎(jiǎng)勵(lì)，故反訴被告并沒有義務(wù)一定要返10%的租金給反訴原告；3、反訴被告已全面履行管理合同的合同義務(wù)，包括對(duì)商場(chǎng)的管理與宣傳，經(jīng)營(yíng)的好壞與此沒有因果關(guān)系，這不能成為反訴原告不付租金的理由，也不能成為反訴原告要求退還物業(yè)管理費(fèi)的理由；4、依照合同約定，雙方是依據(jù)建筑面積來支付租金，反訴原告是按實(shí)際面積計(jì)算的租金，這個(gè)中間肯定有一個(gè)公攤面積，故反訴原告以此作為不付租金的理由也不能成立；5、關(guān)于消防設(shè)施的問題，當(dāng)時(shí)是沒有經(jīng)過驗(yàn)收，但現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)過了驗(yàn)收，故不能以此證明雙方之間的租賃合同無(wú)效。
原告（反訴被告）李某某為支持自己的訴訟請(qǐng)求和反訴抗辯理由，向本院提供了以下證據(jù)：
證據(jù)一、證明、潭房權(quán)證雨湖區(qū)字第2014020600號(hào)產(chǎn)權(quán)證、城鄉(xiāng)規(guī)劃條件核實(shí)證書，擬證明原告（反訴被告）李某某在湘潭大酒店承租了時(shí)尚魔方二樓的使用權(quán)，并依法享有轉(zhuǎn)租權(quán)，原、被告之間的租賃合同合法有效。
證據(jù)二、雙方之間簽訂的《租賃合同》與《管理合同》，擬證明原、被告之間的租賃關(guān)系，以及原告李某某依約享有單方解除合同不退還被告易某、陳某交付的履約保證金并向被告易某、陳某主張違約金的相關(guān)權(quán)利。
證據(jù)三、解除合同通知，擬證明因被告易某、陳某拖欠租金和設(shè)備使用費(fèi)，原告多次催收未果發(fā)出解除合同并騰空鋪面的通知。
證據(jù)四、時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)方案、商場(chǎng)調(diào)研方案，擬證明原告李某某進(jìn)行了專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、制定了運(yùn)營(yíng)方案，履行了合同義務(wù)。
證據(jù)五、戶外廣告發(fā)布合同2份、全球鎖安防服務(wù)合同，擬證明原告李某某履行了管理合同約定的宣傳義務(wù)，還在此外提供了安防服務(wù)。
證據(jù)六、“運(yùn)動(dòng)我最牛”等促銷活動(dòng)照片6張，擬證明原告李某某開展了其他提高知名度的宣傳活動(dòng)。
證據(jù)七、返租明細(xì)表2份，擬證明原告李某某已實(shí)際返租給被告易某、陳某的事實(shí)。
對(duì)以上證據(jù)被告（反訴原告）易某、陳某質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性、合法性無(wú)異議，但對(duì)其關(guān)聯(lián)性有異議，門面面積與房產(chǎn)證面積存在誤差。對(duì)證據(jù)二的真實(shí)性、合法性無(wú)異議，但對(duì)證明目的有異議，原告李某某并沒有單方解除合同的權(quán)利及不退還進(jìn)場(chǎng)費(fèi)與保證金的權(quán)利，雙方之間的交租期限和方式是有特別的約定的。對(duì)證據(jù)三有異議，該份證據(jù)只能證明原告李某某曾要求與被告易某、陳某解除合同，不能證明原告有權(quán)單方解除合同。對(duì)證據(jù)四的真實(shí)性不予以認(rèn)可，因?yàn)樯啼仒I(yè)主沒有一個(gè)看到過該市場(chǎng)調(diào)研。對(duì)證據(jù)五的真實(shí)性、合法性無(wú)異議，對(duì)其證明目的有異議，恰好證明了原告李某某沒有履行商業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，與原告當(dāng)時(shí)向被告承諾的有很大的出入，而全球鎖安防服務(wù)合同與本案無(wú)關(guān)，不是合同約定的內(nèi)容。對(duì)證據(jù)六的真實(shí)性無(wú)異議，但該活動(dòng)并不是針對(duì)二樓，而是針對(duì)整個(gè)時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)的。對(duì)證據(jù)七有異議，事實(shí)是按每個(gè)月租金的20%返租了2個(gè)月，而不是3個(gè)月。
被告（反訴原告）易某、陳某為支持自己的反訴請(qǐng)求及本訴抗辯理由，向本院提供了以下證據(jù)：
證據(jù)一、雙方之間簽訂的《租賃合同》與《商業(yè)管理合同》，擬證明原、被告之間的商鋪?zhàn)赓U合同與商業(yè)管理合同關(guān)系，原告（反訴被告）對(duì)被告（反訴原告）負(fù)有交付合同約定商鋪、提供商業(yè)服務(wù)的合同義務(wù)。
證據(jù)二、時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)招商現(xiàn)場(chǎng)照片2張、招商宣傳單1份，擬證明原告（反訴被告）李某某一直是以時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)名義對(duì)外招商以及其向被告（反訴原告）易某、陳某承諾的招商條件。
證據(jù)三、易某、陳某的繳費(fèi)憑證5份，擬證明被告（反訴原告）按合同約定繳納了商鋪?zhàn)饨?、物業(yè)管理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)保證金，原告（反訴被告）李某某違規(guī)收取了“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”的事實(shí)，以及原、被告協(xié)商降租的事實(shí)。
證據(jù)四、湘潭市房地產(chǎn)測(cè)繪所測(cè)繪結(jié)論一份，擬證明原告（反訴被告）李某某提供的商鋪面積與合同約定的商鋪面積不符。
證據(jù)五、二樓商戶函件1份、EMS快遞回執(zhí)各一份，擬證明2013年7月3日時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)二樓商戶因商鋪面積問題聯(lián)合致函一份郵寄給李某某，而李某某在收到函件后至今仍未給予任何答復(fù)的事實(shí)。
證據(jù)六、湘潭市消防驗(yàn)收公告查詢單1份、消防安全檢查合格證2份，擬證明原告李某某向被告易某、陳某交付商鋪時(shí)，商場(chǎng)并沒有通過消防驗(yàn)收的事實(shí)。
證據(jù)七、原告李某某與二樓承租商協(xié)商過程的錄音，擬證明原告已向被告承諾降租的事實(shí)。
證據(jù)八、“都市一時(shí)間”節(jié)目報(bào)道錄像，擬證明原告未按合同約定提供商業(yè)服務(wù)的事實(shí)。
證據(jù)九、時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)糾紛現(xiàn)場(chǎng)照片5張，擬證明該廣場(chǎng)一直糾紛不斷，造成被告（反訴原告）易某、陳某無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)的事實(shí)。
證據(jù)十、裝修收據(jù)1份，擬證明易某、陳某為此投入的鋪面裝修費(fèi)28000元的事實(shí)。
對(duì)以上證據(jù)原告（反訴被告）李某某質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無(wú)異議；對(duì)證據(jù)二、三、四、五、九的真實(shí)性無(wú)異議，但均不能達(dá)到其證明目；對(duì)證據(jù)六的關(guān)聯(lián)性有異議，與本案無(wú)關(guān)；對(duì)證據(jù)七、八的真實(shí)性無(wú)異議，但這些都只能體現(xiàn)事件的一個(gè)過程，而不能證明原告李某某沒有履行合同，且關(guān)于降租雙方雖有協(xié)商，但并沒有達(dá)成一致意見；對(duì)證據(jù)十認(rèn)為不是正規(guī)的發(fā)票，不能證明被告易某、陳某已支付了裝修款，不能達(dá)到其證明目的。
經(jīng)合議庭對(duì)證據(jù)進(jìn)行審查，并綜合分析雙方當(dāng)事人的質(zhì)證意見，本院認(rèn)證如下：
對(duì)原告（反訴被告）李某某提供的證據(jù)一、二、三、四、五、六、七的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)。
被告（反訴原告）易某、陳某提供的證據(jù)一、二、三、五、六的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)，對(duì)其證明目的不予確認(rèn)，對(duì)證據(jù)四、七、八、九、十不予確認(rèn)。
本案審理過程中，經(jīng)原、被告共同協(xié)商選定湖南大學(xué)司法鑒定中心對(duì)所涉鋪面的面積大小進(jìn)行了測(cè)量。第一次鑒定由易某、陳某委托，湖南大學(xué)司法鑒定中心作出湖大司鑒中心（2014）建鑒字第85號(hào)司法鑒定意見書，鑒定結(jié)論為249、251號(hào)鋪面鋪內(nèi)建筑面積（不含公攤面積）17.02平方米；第二次鑒定由李某某委托，湖南大學(xué)司法鑒定中心作出湖大司鑒中心（2014）建鑒字第97號(hào)司法鑒定意見書，鑒定結(jié)論為24.78平方米（含公攤面積）。經(jīng)鑒定人出庭作證，本院對(duì)湖大司鑒中心（2014）建鑒字第97號(hào)司法鑒定意見書的證明效力予以確認(rèn)。
根據(jù)對(duì)雙方所提交的證據(jù)的綜合認(rèn)定，并結(jié)合雙方在庭審中的陳述，本院查明如下事實(shí)：
2013年1月26日，原告（反訴被告）李某某與被告（反訴原告）易某、陳某簽訂了時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)《商鋪?zhàn)赓U合同》和《商業(yè)管理合同》。其中《商鋪?zhàn)赓U合同》約定：1、易某、陳某承租李某某轉(zhuǎn)租來的時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)的第249、251號(hào)鋪面，該鋪面建筑面積為29.4平方米；2、租賃期限為兩年（從2012年12月1日至2014年11月30日止）；3、房屋租金、設(shè)備使用費(fèi)按每3個(gè)月交納一次，易某、陳某須于每3個(gè)月到期前10日，主動(dòng)到李某某處繳納下3個(gè)月的租金與設(shè)備使用費(fèi)（現(xiàn)金交付）；4、該鋪面的房屋租金和設(shè)備使用費(fèi)按建筑面積計(jì)價(jià)，一年的租金按11個(gè)月計(jì)算為83798元；5、合同簽訂日，易某、陳某還須向李某某交納所租物業(yè)3個(gè)月的房屋租金、設(shè)備使用費(fèi)作為履約保證金，該保證金在易某、陳某沒有違反本合同條款的基礎(chǔ)上，于合同期屆滿之日起10個(gè)工作日內(nèi)由李某某退還給易某、陳某（無(wú)利息），若易某、陳某沒有按時(shí)繳納租金與設(shè)備使用費(fèi)以及提前解約，則視為違約，保證金沒有退還，若易某、陳某在承租期內(nèi)不履行合同約定或給李某某的物業(yè)和相關(guān)設(shè)備造成損害，則李某某有權(quán)從保證金中扣除違約金、維修和賠償款；6、易某、陳某如拖欠房屋租金、設(shè)備使用費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用達(dá)30日（無(wú)論是否已獲得李某某的正式通知催繳），視為易某、陳某已單方面終止雙方的租賃關(guān)系，李某某可單方面解除合同，并無(wú)條件同意李某某收回出租的物業(yè)，李某某有權(quán)留置并變賣物業(yè)內(nèi)的財(cái)物，將其變賣價(jià)款抵扣易某、陳某應(yīng)付的租金、設(shè)備使用費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用與違約金；7、李某某對(duì)易某、陳某用于商鋪裝修的投資及在商鋪內(nèi)的添附物品不予補(bǔ)償。合同還對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、違約責(zé)任、合同的變更、解除等進(jìn)行了約定。原、被告之間所簽訂的《商業(yè)管理合同》則約定：1、易某、陳某須在每年到期前10日向李某某支付商業(yè)運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)3528元／年；2、合同簽訂日，易某、陳某須向李某某支付3個(gè)月的商業(yè)運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)作為履約保證金；3、在易某、陳某全部遵守租賃合同與商業(yè)管理合同中的約定的情況下，李某某按月向易某、陳某支付當(dāng)月房屋租金、設(shè)備使用費(fèi)的10%作為商場(chǎng)前期培育費(fèi)。合同簽訂當(dāng)天，易某、陳某向李某某交納了3個(gè)月租金22851元、經(jīng)營(yíng)保證金22851元、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)10000元、半年物業(yè)管理費(fèi)1764元。
在合同履行過程中，雙方因商鋪面積發(fā)生爭(zhēng)議，2013年7月，易某、陳某向李某某郵寄了一份要求對(duì)時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)鋪面進(jìn)行面積測(cè)量的通知。2013年5月至6月，李某某以現(xiàn)金形式向易某、陳某返租3048元（7617元×20%×2個(gè)月＝3048元）。之后，易某、陳某沒有再交付租金。2014年3月29日，李某某向易某、陳某發(fā)出《解除合同通知》，要求易某、陳某在通知發(fā)出之日起3日內(nèi)將商鋪騰空退還給李某某，因易某、陳某未交納租金也未騰空鋪面，李某某訴至本院。庭審中，雙方明確于2013年3月16日開始經(jīng)營(yíng)，至2014年3月29日停業(yè)，易某、陳某共計(jì)向李某某交納租金22851元。
另查明，易某、陳某所租賃的249、251號(hào)鋪面建筑面積應(yīng)為24.78平方米。
本院認(rèn)為：原、被告所簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》、《商業(yè)管理合同》是雙方真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)。在合同實(shí)際履行過程中，易某、陳某實(shí)際使用租賃鋪面達(dá)一年，但易某、陳某并沒有按時(shí)足額支付租金，雖然易某、陳某提出沒有支付租金是因?yàn)樯啼伱娣e不符合合同約定，但這并不是造成租賃合同根本不能履行的理由。李某某直到2014年3月29日向易某、陳某發(fā)出解除合同的通知，已經(jīng)給予了易某、陳某合理的期限支付租金。故依據(jù)雙方租賃合同約定，被告（反訴原告）易某、陳某逾期給付租金滿30日，原告（反訴被告）李某某有權(quán)解除合同。依據(jù)《合同法》第九十六條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。因雙方所簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》、《商業(yè)管理合同》均已到期，故本院不再作解除合同的判決，但易某、陳某應(yīng)將所租賃的商鋪退還給李某某。原告（反訴被告）李某某所交付的租賃物雖存在瑕疵，但并不是造成合同目的根本不能實(shí)現(xiàn)的原因，故被告（反訴原告）易某、陳某未按期交付租金，應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任，所交付的履約保證金22851依約不予返還，但原告（反訴被告）李某某所多收的租金、保證金應(yīng)予以退還。關(guān)于易某、陳某提出的時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)的消防未達(dá)標(biāo)以及管理服務(wù)不到位的問題，因與事實(shí)以及合同約定不符，故本院對(duì)其該項(xiàng)理由不予支持。
一、關(guān)于原告（反訴被告）李某某應(yīng)退還被告（反訴原告）易某、陳某多交納租金、保證金的數(shù)額問題。易某、陳某應(yīng)交月租為24.78平方米×（7617元÷29.4平方米）＝6418元，易某、陳某實(shí)交月租金為7617元，據(jù)此李某某應(yīng)退還易某、陳某多交的租金為（7617-6418）×3個(gè)月＝3597元。保證金是依合同約定按三個(gè)月租金收取的，故依此同理應(yīng)退還3597元。兩項(xiàng)相加，李某某應(yīng)退還易某、陳某多收的租金與保證金共計(jì)7194元。
二、關(guān)于返租費(fèi)的問題。通過雙方庭審陳述以及合同約定，明確返租費(fèi)即為商場(chǎng)前期培育費(fèi)用。雙方《商業(yè)管理合同》第六條第（10）項(xiàng)規(guī)定：“易某、陳某全部遵守租賃合同與商業(yè)管理合同中的約定，李某某按月向易某、陳某支付當(dāng)月房屋租金、設(shè)備使用費(fèi)的10%作為商場(chǎng)前期培育費(fèi)用。”現(xiàn)易某、陳某已交3個(gè)月租金，對(duì)在合同履行過程中有兩個(gè)月雙方自愿達(dá)成的按月租金的20%返租予以確認(rèn)，李某某還應(yīng)返租642元（6418元×10%×1個(gè)月＝642元）。
三、關(guān)于免租的問題。依據(jù)雙方合同約定，免租期為2012年12月1日至同年同月31日、2014年12月1日至同年同月31日，易某、陳某簽訂合同的時(shí)間為2013年1月26日，不在合同約定免租范圍內(nèi)，但依據(jù)格式合同約定應(yīng)作出有利于易某、陳某的解釋以及在實(shí)際履行過程中，易某、陳某也需要合理的時(shí)間進(jìn)行裝修，故對(duì)合同中約定的第一個(gè)月免租予以確認(rèn)。對(duì)于最后一個(gè)月的免租，因雙方在合同實(shí)際履行中客觀情況已經(jīng)發(fā)生改變，故不作認(rèn)定。
四、關(guān)于被告（反訴原告）易某、陳某尚欠的租金、物業(yè)管理費(fèi)及應(yīng)當(dāng)支付的違約金的數(shù)額問題。租金的計(jì)算：從2013年3月16日起至2014年3月30日停業(yè)止，共計(jì)一年，易某、陳某實(shí)際還應(yīng)支付租金6418×（11個(gè)月-一個(gè)月免租-3個(gè)月已交）＝44926元。物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算：1764元÷6個(gè)月×5個(gè)月＝1470元。違約金的計(jì)算：因易某、陳某未按時(shí)交付租金，依據(jù)雙方所簽訂的租賃合同第八條，應(yīng)按租賃存續(xù)期內(nèi)租金總額的30%收取違約金即6418元×11個(gè)月×30%＝21179元，原告李某某主張的違約金為21000元。鑒于本案的實(shí)際情況，時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)整體并沒有做起來，生意均不好，且依照合同約定，易某、陳某違約保證金不予退還，實(shí)示上易某、陳某已經(jīng)承擔(dān)了違約責(zé)任，故本院對(duì)該筆違約金不予認(rèn)定。二項(xiàng)相加，易某、陳某還應(yīng)支付李某某尚欠的租金、物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)46396元（44926元＋1470元＝46396元）。（注：本次計(jì)算中的年度單位均依據(jù)交易習(xí)慣認(rèn)定為11個(gè)月）。
五、關(guān)于反訴原告（本訴被告）易某、陳某提出應(yīng)由本訴原告（反訴被告）李某某退還其進(jìn)場(chǎng)費(fèi)10000元、物業(yè)管理費(fèi)1764元以及其他損失94920元的問題。進(jìn)場(chǎng)費(fèi)的計(jì)算：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第七條：“下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱“交易習(xí)慣”：（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法”，李某某向易某、陳某收取“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”，不違反法律規(guī)定，可視為交易習(xí)慣。因雙方合同中對(duì)于進(jìn)場(chǎng)費(fèi)的處理沒有約定，而合同約定履行期限為兩年，實(shí)際履行期限則只有一年，故本院認(rèn)為進(jìn)場(chǎng)費(fèi)以李某某退還易某、陳某5000元為宜。對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的問題，因該筆費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并履行，易某、陳某又未提交證據(jù)證明李某某未履行合同約定的物業(yè)管理服務(wù)，故本院對(duì)于易某、陳某提出的返還物業(yè)管理費(fèi)的反訴請(qǐng)求不予支持。關(guān)于易某、陳某提出的其他損失94920元應(yīng)否支持的問題，因貨物屬于可以轉(zhuǎn)賣物品，且糾紛的發(fā)生是因易某、陳某違約造成，故本院對(duì)易某、陳某提出的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求也不予支持。
以上四項(xiàng)相抵后，易某、陳某還應(yīng)支付李某某33560元（46396元-7194元-642元-5000元＝33560元）。綜上，本院對(duì)原告（反訴被告）李某某的訴訟請(qǐng)求部分予以支持，對(duì)被告（反訴原告）的訴訟請(qǐng)求部分予以駁回。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第八條、第十條、第四十一條、第六十條、第九十四條第一款第（三）項(xiàng)、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十一條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：
一、被告（反訴原告）易某、陳某在本判決生效后五日內(nèi)將時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)249、251號(hào)商鋪騰空并退還給原告（反訴被告）李某某；
二、由被告（反訴原告）易某、陳某于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性支付原告（反訴被告）李某某租金、物業(yè)管理費(fèi)、共計(jì)46396元；
三、由原告（反訴被告）李某某在本判決生效之日起五日內(nèi)一次性退還被告（反訴原告）易某、陳某租金、保證金、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)共計(jì)12836元；
四、被告（反訴原告）易某、陳某所交付的履約保證金22851元，原告（反訴被告）李某某不予退還；
五、駁回原告（反訴被告）李某某的其他訴訟請(qǐng)求；
六、駁回被告（反訴原告）易某、陳某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延期間的利息。
本案案件受理費(fèi)2100元，反訴費(fèi)75元，共計(jì)2175元，由原告（反訴被告）李某某承擔(dān)1000元，由被告（反訴原告）易某、陳某承擔(dān)1175元。
如不服本判決，可在收到判決書之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省湘潭市中級(jí)人民法院。
審 判 長(zhǎng) 田 園
審 判 員 陶華英
人民陪審員 陳立異
二〇一五年一月十九日
代理書記員 陳 含
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