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廣西壯族自治區玉林市玉州區人民法院

民事判決書

（2012）玉區法民初字第1474號

原告：梁某某，男，19**年**月**日出生，漢族，住玉林市教育中路××家××區××號。公民身份號碼：×××3613。

原告：李某，女，19**年**月**日出生，漢族，住址同××。公民身份號碼：×××5442。

委托代理人：鄧春光，廣西廣為律師事務所律師。

被告：玉林市某房地產開發有限公司。住所地玉林市教育中路××家××區××號。

法定代表人：梁某某，董事長。

委托代理人：周國輝、吳昭傳，廣西桂南律師事務所律師。

原告梁某某、李某與被告玉林市某房地產開發有限公司（以下簡稱A公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2012年3月9日立案受理，依法組成由審判員李一平擔任審判長、人民陪審員蔣華君、梁慶參加的合議庭，于2012年5月11日公開開庭進行了審理，書記員陳燕擔任記錄。原告梁某某、李某的委托代理人鄧春光，被告A公司的委托代理人周國輝、吳昭傳到庭參加訴訟。2013年1月4日因案情需要本案中止審理，同年6月27日恢復審理。本案經合議庭評議，現已審理終結。

原告訴稱，其于2007年2月26日與被告簽訂了一份《商品房買賣合同》，購買了被告開發的xx家園B5幢xx號商品房，房屋總價款為264693元，合同中約定由被告負責辦理權屬登記，如因被告責任造成原告未取得房地產權屬證書的承擔違約責任，違約金為房價款的3%。合同簽訂后，其全部交清了購房款。但被告一再違約，先是拖延交房期限，直至2007年5月10日才將商品房交房給其使用，至今仍未辦理產權證。請求判令：1、被告應支付違約金7940.79元給原告；2、被告在一定期限內辦理本案商品房的產權登記手續，并取得房地產權屬證書給原告；3、本案訴訟費由被告負擔。

原告為證明其主張在本院指定的舉證期限內提供了如下證據：1、身份證，欲證明原告訴訟主體資格；2、商品房買賣合同，欲證明雙方存在買賣房屋的合同關系；3、收據，欲證明原告已付完房款；4、按揭貸款合同，欲證明原告通過按揭方式付完房款；5、收據，欲證明原告已交納辦理產權證的手續費用；6、交房通知，欲證明房屋已交付；7、玉林市住房和城鄉規劃建設委員會的答復意見，欲證明是被告的責任辦不了房產證。

被告A公司答辯稱，1、被告沒有違反合同第15條辦理房產證的約定，原告主張的違約責任不成立。2、按合同被告的義務是協助辦理房產證，而原告的第二點訴訟請求超出合同。綜上所述請求法院駁回原告的訴訟請求。

被告為抗辯原告的主張在本院指定的舉證期限內提供的證據有：1、企業法人營業執照，欲證明被告訴訟主體資格；2、商品房買賣合同，欲證明（1）被告已辦理房屋買賣和備案登記手續；（2）原、被告雙方在合同中已明確約定如在合同履行過程中發生爭議則提交給玉林仲裁委員會仲裁；3、玉林市城市規劃技術中心提供城市規劃綜合技術服務收件收據，欲證明被告已到有關部門申請辦理玉林市xx家園驗收手續。

經開庭質證，被告對原告提供的第1-6份證據的真實性無異議，但對其證明的問題有異議，上述證據只能證明原、被告發生了商品房買賣關系，不能證明被告方違約。第7份證據的來源及真實性無異議，對其證明的問題有異議：（1）答復意見從性質來說是對一般群眾來信來訪的一般答復，不是行政文件；（2）按照答復內容來說，沒有說驗收不能通過，嚴格來說該證據不能作為本案的定案依據，從內容中上看住建委也是正在處理當中，處于不確定況態。原告對被告提供的第1-3份證據的真實性及證明的內容無異議，被告只是提交手續，但沒有通過驗收，被告的申請不能通過，就證明是被告的責任。

本院對原、被告雙方提供的證據的真實性及其證明的問題無異議的，本院對該證據的真實性及合法性予以確認，并作為定案的根據。原、被告對對方提出異議的證據，因各自無相反證據予以否定，且該部分證據與雙方訴辯的事由具有一定關聯性，故本院亦作為本案的參考依據。

綜合對原、被告的證據認證及當事人在庭審中的陳述分析，本院確認如下法律事實：2007年2月26日，原告與被告簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定：原告向被告購買座落于玉林市玉州區教育中路xx號xx家園B5幢xx號的房屋一套（屬預售商品房）；房屋總價款為264693元；被告在2007年5月1日前將驗收合格的商品房交付原告使用。合同第十五條關于產權登記的約定為：出賣人（被告）應當在小區通過綜合驗收后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人（原告）不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列2、3項處理：2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的3%向買受人支付違約金。3、因買受人的原因，買受人不按時辦證，未付清辦理產權證相應費用及相應房款的，造成該商品房不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，由買受人承擔全部責任，出賣人不承擔責任。合同簽訂后，原告于2007年2月28日全部交清了購房款及辦理產權證的相關費用。2007年5月10日，被告將商品房交付給原告使用。2009年11月9日、2011年11月9日，被告分兩次將建設工程竣工驗收材料提交給相關部門。按規定，住建部門辦理手續完備并合格的房地產申請符合規劃證明的時間一般為15-30個工作日。但由于被告違反規劃圖紙施工，至今相關部門沒有通過綜合驗收，辦證部門尚未辦理產權證。2011年9月23日，玉林市住房和城鄉規劃建設委員會根據原告小區業委會的申請，作出答復要求相關主管部門采取措施，并進行處理，以維護業主的相關權益。

本案爭議的焦點是：被告A公司在履行合同中是否違約？應否支付違約金給原告？

本院認為，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方在平等、自愿的基礎上訂立的，是雙方的真實意思表示，符合法律的規定，該合同依法成立，合法有效，受法律保護。關于被告是否違約、應否承擔違約責任的問題。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”雖然合同約定辦理房屋所有權登記期限是在小區通過綜合驗收180日內，出賣人將資料報登記機關備案，但被告自2009年即提出小區綜合驗收的申請，由于被告違反規劃導致小區未能通過綜合驗收，無法為買受人辦理權屬登記，超過了上述司法解釋規定的時間，已構成違約，依法應承擔違約責任，即按合同約定的房價款3%計算支付違約金7940.79元給原告。原告之訴有理有據，本院予以支持。關于原告請求被告在一定期限內辦理本案商品房的產權登記手續，并取得房地產權屬證書給原告的問題。本案中，被告在2007年5月10日已將房屋交付給原告使用至今，并兩次將辦證所需的資料報給有關部門備案，但由于被告違反規劃圖紙施工，相關主管部門根據住建委的答復意見正在處理中，目前尚未有結果（論），該小區的樓盤至今沒有通過綜合驗收，責任在被告，依法被告應承擔相應的民事責任。但由于該樓盤沒有通過綜合驗收，房產登記機關即不能辦理房產登記，而辦理房產登記（或對被告進行處罰）是行政機關專屬的職能，法院無權干預，待行政機關處理后，原告可另行主張權利，對于原告的該請求依法應予駁回。依照《中華人民共和國合同法》第六十六條、第一百零七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條的規定，判決如下：

一、被告玉林市某房地產開發有限公司應支付7940.79元給原告梁某某、李某；

二、駁回原告梁某某、李某的其他訴訟請求。

本案受理費50元，由被告玉林市某房地產開發有限公司負擔。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內向本院或玉林市中級人民法院遞交上訴狀及副本一式五份，上訴于玉林市中級人民法院，于上訴期限之日起七日內預交上訴案件受理費50元（受理費戶名：廣西玉林市中級人民法院訴訟費專戶，帳號：20—4xxx7，開戶行：中國農業銀行玉林城東支行；），逾期不交也不提出免交、緩交申請的，則按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　李一平

人民陪審員　　蔣華君

人民陪審員　　梁　慶

二〇一三年八月一日

書　記　員　　陳　燕

房屋買賣合同糾紛