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德陽市旌陽區(qū)人民法院
民事判決書
（2014）旌民初字第3392號
原告德陽某股份有限公司長江支行。
負(fù)責(zé)人董某，該支行行長。
委托代理人陳靈，四川康倫律師事務(wù)所律師。
委托代理人黃某剛，系原告員工。
被告謝某。
被告李某強(qiáng)。
被告四川某房地產(chǎn)有限公司。
代表人楊某，該公司董事長。
委托代理人劉某紅，系該公司員工。
原告德陽某股份有限公司長江支行（以下簡稱德陽某長江支行）與被告謝某、李某強(qiáng)、四川某房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱某房地產(chǎn)）金融借款合同糾紛一案，本院于2014年10月27日立案受理，依法由審判員范榮書擔(dān)任審判長，與審判員郭文東、人民陪審員朱春霞組成合議庭，于2015年3月9日公開開庭進(jìn)行審理。原告的委托代理人陳靈、被告李某強(qiáng)及被告某房地產(chǎn)的委托代理人劉某紅到庭參加訴訟。被告謝某因下落不明，本院依法公告送達(dá)開庭傳票，未到庭參加訴訟，適用缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告德陽某長江支行訴稱：原告與被告謝某、李某強(qiáng)于2010年4月14日簽訂《個(gè)人房屋按揭貸款合同》，約定原告貸款130萬元給被告謝某、李某強(qiáng)用于購買房產(chǎn)，謝某、李某強(qiáng)用所購房屋作為還款保證，從貸款發(fā)放的次月開始按月償還貸款本息，每月應(yīng)還本息為9268.66元，被告某房地產(chǎn)對此提供階段性連帶保證直至抵押人辦妥抵押登記手續(xù)，將他項(xiàng)權(quán)證交予抵押權(quán)人止。合同簽訂后，原告依約向謝某、李某強(qiáng)發(fā)放貸款130萬元，二人也于2010年2月28日辦理了房屋按揭登記備案。至2014年8月12日，謝某、李某強(qiáng)尚欠原告本金1149276.14元、利息5484.53元未還。被告的行為已構(gòu)成違約，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，訴至法院，請求判令：1.解除原告與被告謝某、李某強(qiáng)2010年4月14日簽訂的個(gè)人房屋按揭貸款合同；2.被告謝某、李某強(qiáng)向原告提前歸還貸款本金1149276.14元及逾期還款的利息、罰息、復(fù)利（截止2015年3月8日為52718.27元）按照雙方合同約定計(jì)算至判決確定給付之日止；3.被告謝某、李某強(qiáng)向原告支付公告費(fèi)300元、律師費(fèi)80000元；4.被告某房地產(chǎn)就被告謝某、李某強(qiáng)的上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；5.本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告李某強(qiáng)辯稱：原告的陳述是事實(shí)，我與謝某已經(jīng)離婚，債務(wù)應(yīng)該由我歸還，現(xiàn)在我已被羈押，還款比較困難。律師費(fèi)有點(diǎn)高，我尚欠原告的金額由法院查實(shí)后依法判決。
被告某房地產(chǎn)辯稱：我方曾通知被告辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，但被告不配合無法辦理他項(xiàng)權(quán)證，其存在違約行為，我方并不應(yīng)當(dāng)擔(dān)責(zé)。
被告謝某未到庭答辯，也未提交書面答辯意見，視為放棄答辯。
經(jīng)審理查明：2010年2月28日，原德陽市某銀行長江支行（現(xiàn)為本案原告）與被告某房地產(chǎn)將謝某購買的位于德陽市秦嶺南路**號的“****·墅城”**幢在德陽市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所辦理房屋按揭登記備案。2010年4月4日，原德陽市某銀行長江支行（貸款人）與被告謝某（借款人、抵押人）、某房地產(chǎn)（保證人）簽訂《個(gè)人房屋按揭貸款合同》，主要約定：借款人向貸款人借款130萬元用于購買位于德陽市秦嶺南路**號**樓的房產(chǎn)，借款月利率確定為4.95‰。利息從放款之日起計(jì)算并按月結(jié)算。如遇人民銀行調(diào)整利率，貸款人有權(quán)按相應(yīng)規(guī)定對貸款利率進(jìn)行調(diào)整，不另行通知本合同的其他當(dāng)事人。貸款期限為20年，從2010年4月14日至2030年4月13日止。分期還款，自貸款發(fā)放次月起，借款人按月歸還貸款本息共240期，還款日為每月25日。借款人自愿按等額本息還款法歸還貸款本息，月均還款額為9268.66元。如未按約定的時(shí)間償付，按本借款合同載明的貸款利率（含調(diào)整后的利率）水平上加收50%罰息。借款人不按期償還貸款利息時(shí)，貸款人有權(quán)對借款人未支付的利息計(jì)收復(fù)利。在本合同項(xiàng)下抵押登記、保險(xiǎn)、公證等手續(xù)辦理完畢落實(shí)有效的保證，并簽訂貸款憑證后貸款人向借款人發(fā)放貸款。抵押擔(dān)保的范圍包括本合同項(xiàng)下的貸款本金及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押人自愿將抵押物（謝某所有的位于德陽市秦嶺南路**號價(jià)值260萬元的“東山美廬·墅城”52幢）以50%的抵押率抵押給貸款人，作為借款人償還本合同項(xiàng)下貸款的擔(dān)保。借款人在本合同期內(nèi)連續(xù)三個(gè)付款期或累計(jì)六個(gè)付款期未按時(shí)償還貸款本息的，貸款人有權(quán)宣布本合同項(xiàng)下的全部貸款提前到期。保證人愿意為借款人履行本合同約定償付貸款本金和利息義務(wù)提供保證擔(dān)保，并在貸款人所在行開設(shè)保證金存款專戶，同意以不低于貸款額的5%金額作為保證金。保證人承諾在借款人不按本合同約定向貸款人履行歸還貸款和支付利息義務(wù)時(shí)，按本合同有關(guān)保證條款的約定承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。保證范圍包括：借款人應(yīng)支付的還款本金和利息、逾期還款罰息、損害賠償金等；保證人依照本合同約定范圍承擔(dān)保證責(zé)任的期間為：抵押人辦妥抵押登記手續(xù)，將《他項(xiàng)權(quán)證》交予抵押權(quán)人之日止。保證人承擔(dān)本合同約定的連帶保證責(zé)任，自愿放棄要求貸款人先行行使抵押權(quán)，處置抵押物的權(quán)利。本合同經(jīng)德陽市誠信公證處公證并賦予強(qiáng)制執(zhí)行的法律效力。庭審中，原、被告均認(rèn)可抵押物并未在相關(guān)部門辦理抵押手續(xù)。借款人已婚的，借款人自愿以夫妻共同財(cái)產(chǎn)對借款承擔(dān)償還責(zé)任。本條約定內(nèi)容借款人配偶表示完全同意，并簽字確認(rèn)。被告李某強(qiáng)以借款人配偶的身份簽字，被告某房地產(chǎn)在保證人處加蓋印章。2010年4月14日，原告向被告謝某發(fā)放貸款130萬元。由于被告謝某未按合同約定履行還本付息的義務(wù)，截止2015年3月9日，應(yīng)向原告還款59期，已還款22期，尚欠正常本金1120025.02元，逾期本金10906.31元、呆滯本金18344.81元、利息50358.69元、罰息2359.58元，原告遂向本院提起訴訟，請求同其訴稱。本院于2015年1月4日向被告李某強(qiáng)送達(dá)了起訴狀副本，于2015年1月5日向被告某房地產(chǎn)送達(dá)了起訴狀副本，于2015年1月17日通過公告向被告謝某送達(dá)了起訴狀副本。
另查明，原告聘請了四川康倫律師事務(wù)所的律師作為本案訴訟代理人，雙方簽訂《委托代理合同》，約定由原告支付律師代理費(fèi)8萬元。同時(shí)，由于被告謝某經(jīng)本院多方聯(lián)系仍下落不明，對其公告送達(dá)應(yīng)訴材料，原告向四川法制報(bào)有限責(zé)任公司交費(fèi)260元。
以上事實(shí)有《個(gè)人房屋按揭貸款合同》、貸款支付憑證、商品房按揭登記備案表、委托代理合同、增值稅普通發(fā)票、及當(dāng)事人的陳述在卷予以佐證。
本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)為：被告某房地產(chǎn)應(yīng)否承擔(dān)保證責(zé)任。
原告認(rèn)為，某房地產(chǎn)作為階段性保證人直至被告謝某辦妥抵押登記手續(xù)并將《他項(xiàng)權(quán)證》交予原告德陽某長江支行之日止，現(xiàn)被告謝某未向原告德陽某長江支行交付他項(xiàng)權(quán)證，故在保證期間內(nèi)，人合房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。被告某房地產(chǎn)認(rèn)為，其曾通知被告李某強(qiáng)和謝某去辦理權(quán)屬證明，但該二人并不配合，故無法辦理他項(xiàng)權(quán)證，李某強(qiáng)和謝某違約，我方并不承擔(dān)。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”從上述法律規(guī)定可以看出，抵押預(yù)告登記是因不動產(chǎn)物權(quán)變動的條件尚未成就時(shí)，為保護(hù)不動產(chǎn)債權(quán)人對未來可以取得的物權(quán)請求權(quán)而進(jìn)行的登記，屬于尚未成為物權(quán)的不動產(chǎn)的請求權(quán)的保全措施。其作用主要在于賦予被登記的債權(quán)的請求權(quán)以物權(quán)的排他效力，保障預(yù)告登記請求權(quán)的將來實(shí)現(xiàn)。本案中，被告謝某向原告借款用于購買被告某房地產(chǎn)開發(fā)的房產(chǎn)，并以該房產(chǎn)作為抵押物為其在原告處的借款提供抵押擔(dān)保，并在房產(chǎn)抵押登記部門辦理了抵押預(yù)告登記?，F(xiàn)該抵押房產(chǎn)雖未辦理正式抵押登記，但經(jīng)過抵押預(yù)告登記，可以向社會公開，使第三人了解和知悉此權(quán)利設(shè)立和變動情況，具有公示性，可以產(chǎn)生對抗第三人的效力。因此，在被告謝某未履行還款義務(wù)，構(gòu)成違約時(shí)，原告對被告謝某提供的上述抵押預(yù)告登記的擔(dān)保房產(chǎn)處分所得價(jià)款在合同約定擔(dān)保范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。原告并未在本案中對上述抵押物主張優(yōu)先受償權(quán)，系其對自身權(quán)利的處分。由于被告某房地產(chǎn)在貸款合同中承諾“保證人承擔(dān)本合同約定的連帶保證責(zé)任，自愿放棄要求貸款人先行行使抵押權(quán)，處置抵押物的權(quán)利”，故無論原告是否對抵押物行使有限受償權(quán)，保證人某房地產(chǎn)均應(yīng)依約承擔(dān)連帶保證責(zé)任，人合房產(chǎn)的抗辯意見本院不予采納。
綜上所述，本院認(rèn)為，原告與被告謝某簽訂的《個(gè)人房屋按揭貸款合同》是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。原告已依約向被告謝某發(fā)放了貸款130萬元，截止2015年3月9日，被告謝某尚欠原告37期貸款未還，現(xiàn)原告主張解除雙方的貸款合同并要求謝某償還借款本金1149276.14元、利息50358.69元、罰息2359.58元符合雙方約定及法律規(guī)定，本院予以支持。關(guān)于原告訴請要求被告支付2015年3月9日起至付清之日止按合同約定計(jì)算資金利息損失的請求，本院亦予以支持。本案中，原告在起訴狀中明確載明了解除合同的意思表示，故本院確認(rèn)合同自起訴狀副本送達(dá)被告時(shí)解除，因此，《個(gè)人房屋按揭貸款合同》于2015年1月17日解除。
關(guān)于原告主張的80000元律師代理費(fèi)，由于該筆費(fèi)用并非原告的必然損失，且在借款合同中并未約定應(yīng)由被告承擔(dān)律師費(fèi)，故原告要求被告謝某承擔(dān)律師費(fèi)的主張本院不予支持。被告謝某對原告所欠債務(wù)，系被告李某強(qiáng)與謝某在夫妻關(guān)系共同存續(xù)期間產(chǎn)生的共同債務(wù)，被告李某強(qiáng)應(yīng)當(dāng)對謝某的債務(wù)承擔(dān)共同清償責(zé)任。由于被告某房地產(chǎn)承諾放棄原告對抵押物先行行使優(yōu)先受償權(quán)的抗辯權(quán)，故某房地產(chǎn)作為連帶保證人應(yīng)對被告謝某、李某強(qiáng)的上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，其承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)向被告謝某、李某強(qiáng)進(jìn)行追償。關(guān)于保證人某房地產(chǎn)是否應(yīng)支付80000元律師代理費(fèi)，本院認(rèn)為，保證合同是從合同，保證責(zé)任范圍不應(yīng)超出主合同的約定，本案中某房地產(chǎn)對原告所作的保證范圍包括律師代理費(fèi)，超過了主債務(wù)的范圍，應(yīng)視為其單方向原告作出的承諾，且不能向被告謝某、李某強(qiáng)進(jìn)行追償。根據(jù)原告（甲方）與四川康倫律師事務(wù)所（乙方）簽訂的《委托代理合同》，原告向該所支付代理費(fèi)用是必然發(fā)生的費(fèi)用。關(guān)于律師代理費(fèi)的金額，由于本案四川康倫律師事務(wù)所代理的標(biāo)的數(shù)額為1149276.14元本金和相應(yīng)的利息、罰息（截至2015年3月8日為52718.27元），按照《四川省2012年律師事務(wù)所收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，律師代理民事訴訟案件涉及財(cái)產(chǎn)關(guān)系的，實(shí)行按標(biāo)的額比例收費(fèi)，其中“1000000元以上5000000元以內(nèi)，按4%-3%”收取，故本案涉及的律師代理金額為36060元至48080元，對原告主張的80000元予以調(diào)整為40000元。關(guān)于原告主張的260元公告費(fèi)，國務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》在第二章“訴訟費(fèi)用交納范圍”第十二條規(guī)定了訴訟過程中因公告發(fā)生的費(fèi)用，人民法院根據(jù)誰主張，誰負(fù)擔(dān)的原則，本案公告費(fèi)用的產(chǎn)生系原告為主張自己的權(quán)利所支出的費(fèi)用，故應(yīng)由原告自行承擔(dān)。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條，國務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十二條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十四條之規(guī)定，判決如下：
一、原告德陽某股份有限公司長江支行與被告謝某、李某強(qiáng)簽訂的《個(gè)人房屋按揭貸款合同》（合同編號為：2010年長江房貸字第RH-005號）于2015年1月17日解除；
二、被告謝某、李某強(qiáng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告德陽某股份有限公司長江支行償還借款本金1149276.14元及截止2015年3月9日的利息、罰息52718.27元，并以本金1149276.14元為基數(shù)，按月利率4.95‰支付自2015年3月10日至本判決確定的本金給付之日止的資金利息損失（如遇人民銀行調(diào)整利率，按調(diào)整后的貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算）。若未按本判決確定的給付之日給付本金，上述利息計(jì)算至本金付清之日止；
三、被告四川某房地產(chǎn)有限公司對上述第二項(xiàng)所確定的給付義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任后可向被告謝某、李某強(qiáng)追償；
四、被告四川某房地產(chǎn)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告德陽某股份有限公司長江支行支付律師代理費(fèi)40000元；
五、駁回原告德陽某股份有限公司長江支行的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案征收案件受理費(fèi)16340元，由被告謝某、李某強(qiáng)、四川某房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省德陽市中級人民法院。
審 判 長 范榮書
審 判 員 郭文東
人民陪審員 朱春霞
二〇一五年六月二日
書 記 員 楊 璟
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