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湖北省恩施市人民法院

民事判決書

（2015）鄂恩施民初字第00764號

原告：曹某某（反訴被告），無業。

委托代理人（特別授權）：曹某甲，居民。

委托代理人（一般代理）：胡永紅，湖北清江源律師事務所律師。

被告：吳某某（反訴原告），個體工商戶。

委托代理人（特別授權）：童軍，湖北施南律師事務所律師。

原告曹某某（反訴被告）訴被告吳某某（反訴原告）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年3月25日立案受理后，被告吳某某對本案所依據的合同另行向本案原告曹某某提起訴訟，要求確認本案原告曹某某單方解除合同的行為無效，因該訴訟結果將作為本案處理的依據，原告曹某某申請中止本案審理，本院于2015年5月6日裁定本案中止訴訟。2015年8月10日，原告因上述另案訴訟結果已生效而申請恢復審理，本院依法由審判員漆金鄂適用簡易程序于2015年9月16日公開開庭進行了審理。原告曹某某（反訴被告）及其委托代理人曹某甲、胡永紅到庭參加訴訟，被告吳某某（反訴原告）及其委托代理人童軍均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告曹某某訴稱，原告與被告于2013年12月14日簽訂《房屋租賃合同》，原告將自己的一層三間門面及門面后的空院子，全部出租給被告用于對外洗車，但被告無任何理由拒絕交納2015年元月16日后的電費、水費、天然氣費、房租費等正常費用。原告多次以口頭、書面等多種方式催收，但至今被告仍拖欠不付，因被告嚴重違約，屬于遲延履行主要債務，致使本租賃合同現已無法繼續履行，原告遂依法委托湖北清江源律師事務所發出與被告解除合同的通知，并限定被告十日之內騰空房屋，恢復房屋原狀并交還給原告。但被告仍然不交納費用，拒絕搬離和騰空房屋，現訴至法院，請求依法判令被告排除妨礙，騰空出租門面。審理中，因被告吳某某起訴“解除合同通知無效”一案已審理終結，現變更訴訟請求為由被告吳某某依法履行合同，繳納并結清水、電、氣等全部費用。

被告吳某某辯稱，原告變更訴訟請求后與原案不屬于同一案件，其起訴應當予以駁回。原告原訴訟請求是排除妨害，屬于物權糾紛，其依據的事實和理由是原告向被告送達了解除租賃合同通知，原告認為雙方合同已當然解除，請求法院判令被告騰退租賃物，這一請求建立在雙方租賃合同已經解除的基礎之上，屬于變更之訴。而被告另行起訴要求認定原告單方解除合同通知無效并得到法院生效判決認可后，原告又變更訴訟請求為繼續按雙方合同履行，這是因租賃合同而產生的債權糾紛，屬于給付之訴。該請求所依據的事實與理由與原訴訟請求所依據的事實與理由已發生根本變化，且原告申請變更訴訟請求已經超過法定期限，故法院不應接受原告變更的訴訟請求，原告應以新的案由重新起訴，本案如繼續審理，也應當駁回原告的起訴。

被告吳某某反訴稱，2013年12月14日，反訴人與被反訴人簽訂《房屋租賃合同》，約定將被反訴人私房的門面三間及三間門面后的院子租賃給反訴人租賃經營使用。合同第四條約定反訴人用電按1.5元每度、用水按5元每噸的標準向被反訴人支付。簽訂合同時，被反訴人告知反訴人周邊門面房出租均按此標準收取。因反訴人當時從江蘇務工回恩施時間不長，對水電費單價不清楚，也無法對其所說的情況進行了解，迫于生計簽訂了這份合同。后反訴人了解到附近門面商業用水用電價格明顯較低，反訴人向水電部門、物價部門了解咨詢后，物價部門告知被反訴人的收費標準不符合規定，明顯超過相關部門規定的收費標準。反訴人遂與被反訴人協商，要求按標準計收水電費。被反訴人以此為由要求解除雙方租賃合同并拒收2015年度房屋租金。后雙方為此發生糾紛，并經多方調解無果。2015年3月20日，被反訴人之妻將反訴人經營所用電閘拉下，導致被反訴人被迫停止經營。故請求法院依法判決變更雙方《房屋租賃合同》中關于水電費計算單價的約定；判令被反訴人退還反訴人自2013年12月14日至2015年1月16日多收取的水電費10158.82元；判令被反訴人按每天1000元的標準賠償反訴人自2015年3月20日至被反訴人恢復反訴人正常供電期間的損失共5000元。

反訴被告曹某某辯稱，在合同有效，應當繼續履行的前提下，反訴人應當按照合同的約定繳納水電氣費。反訴人所提交的省州物價局有關水電價格的相關文件的均為通知、批復、舉報，所有文件均是指導性文件，都不是國家法律行政法規，不屬于強制性效力規范。雙方協商同意按約定的價格收取費用，是真實意思表示，且未超過上下浮動標準，故雙方簽訂的合同未違反任何法律規定，被告應當全部履行。

經審理查明，2013年12月14日，被告吳某某（××）與原告曹某某（××）簽訂《房屋租賃合同》，合同載明：一、甲方自2013年12月14日至2020年2月25日將恩施市xx大道xx號的自有空門面房3間及3間門面房后面的空院子全部租給乙方做生意。二、該房屋在租賃期間的總租金為（人民幣，下同）叁拾肆萬元整（￥340000.00元），乙方按以下時間及金額分期支付給甲方（甲方在收到乙方租金時應出具對應款項收條給乙方，詳見甲方本合同背面的確認簽字）：①2013年12月14日至2014年2月25日的房租前任租房人已經付清，乙方無需另行支付。②2014年2月15日乙方支付2014年2月26日至2015年2月25日的房租伍萬元整（￥50000.00元）給甲方；③2015年2月15日乙方支付2015年2月26日至2016年2月25日的房租伍萬元整（￥50000.00元）給甲方；④2016年2月15日乙方支付2016年2月26日至2017年2月25日的房租陸萬元整（￥60000.00元）給甲方；⑤2017年2月15日乙方支付2017年2月26日至2018年2月25日的房租陸萬元整（￥60000.00元）給甲方；⑥2018年2月15日乙方支付2018年2月26日至2019年2月25日的房租陸萬元整（￥60000.00元）給甲方；⑦2019年2月15日乙方支付2019年2月26日至2020年2月25日的房租陸萬元整（￥60000.00元）給甲方。三、本合同簽訂時乙方另交按時繳納有關費用的押金伍仟元整（5000.00元）給甲方，在合同到期后甲方退給乙方。四、本合同簽訂時的電表底數為：9512度，水表底數為：908度，以后甲方按每度電1.5元、按每度水5元向乙方收取費用，除非國家調高收費標準，否則甲方不得提高收費標準。甲方收取有關費用時應給乙方收條。五、在乙方按時支付房租的前提下，甲方不得以任何理由終止本合同，否則甲方應承擔乙方全部裝修費用和每天經營損失1000元至合同到期日。在合同有效期內如遇拆遷，乙方租賃區域的裝修補償和經營損失補償歸乙方所有。六、合同到期或在合同有效期內乙方提出退租，乙方放棄所有裝修的所有權，該所有權歸甲方所有，乙方另行補償壹萬元整（￥10000.00元）給甲方作為房屋空置補償（但乙方生意轉讓、轉租和分租的除外）。七、其他約定：①在本合同有效期內，乙方有權對外轉讓生意、轉租和分租該房屋，甲方不得以任何理由干涉。②在不變動房屋主體結構的前提下，乙方有權根據經營需要對房屋進行裝修和裝飾。③合同到期后，在同等條件下乙方有權優先繼續承租該本合同列明的位置。④在合同有效期內，承租人或轉租人或受讓人在辦理有關經營手續時需要提供相關證明的，甲方應提供相關幫助。八、本合同未盡事宜或本合同執行過程中出現爭議的，先由甲乙雙方友好協商解決。協商不成向恩施市人民法院起訴。九、本合同一式兩份，甲乙方各執一份。

合同簽訂后，被告吳某某按約定交納了押金5000元，現所租房屋的房租已交納至2015年2月25日，水電費已交納至2015年1月17日。2015年2月4日，原、被告雙方因水電費計收單價發生爭執；同年2月14日，原告在被告所租門面張貼繳納電費通知，限被告在2015年2月20日前交清所欠電費。因被告未按期交納所欠電費，2015年2月27日，原告委托湖北清江源律師事務所向被告吳某某發出《解除合同通知書》。2015年3月25日，原告向本院提起訴訟，請求依法判令被告排除妨礙，騰空出租門面。同年5月11日，本案被告吳某某另行提起訴訟，請求法院判決認定本案原告單方解除合同的行為無效。本院經審理作出（2015）鄂恩施民初字第01331號民事判決，判決本案原告曹某某于2015年2月27日向本案被告吳某某發出的《解除合同通知書》無效。原告遂變更訴訟請求，要求繼續履行合同，繳納并結清水、電、氣等全部費用。

庭審中，被告要求原告按照電費0.98元每度，水費3.8元每噸的標準收取費用，天然氣費雖未在合同中約定，但對原告按照2.5元每立方米收取并無異議。

本院認為，依法成立的合同，受法律保護，并對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案本訴及反訴原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。雙方應當遵循誠實信用原則，按照合同全面履行自己的義務。故本訴原告要求繼續履行合同，繳納并結清水、電、氣等全部費用符合合同約定及法律規定，本院予以支持，考慮本地房屋租賃市場現狀并兼顧公平原則，本院酌情調整，電費以1.20元每度收取，水費繼續按合同標準收取，氣費按雙方已實際執行的標準2.5元每立方米的標準計算。此前按合同已收取的部分電費原告不予退還。因此，反訴原告請求退還多收取的水電費的問題，本院不予支持，僅就電費標準進行調整。反訴原告所提交的相關政策性定價文件，并非法律法規，不具有強制性效力，低于當事人雙方自由締結合同的強制性約束力，《中華人民共和國電力法》的相關規定系管理性法律，不具有效力性強制力，本院僅作適當調整電價依據。因此，對于反訴原告的此項訴訟請求，本院適當支持，其他請求不予支持。關于反訴原告請求賠償損失的問題，本院認為其損失是由于自己不履行合同義務所致，且沒有存在實際損失的事實依據，本院不予支持。本訴被告對本訴原告變更訴訟請求的抗辯意見于法無據，且不利于節約訴訟資源，本院不予采納。據此，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規定，判決如下：

一、本訴原告曹某某（反訴被告）與本訴被告吳某某（反訴原告）繼續履行雙方于2013年12月14日簽訂《房屋租賃合同》，其中電費自2015年1月17日起以1.20元每度的標準計算。氣費按雙方已執行標準2.50元每立方米的標準計算。

二、水、電等合同約定的未交清費用及氣費于本判決生效之日起十日內結清。

三、駁回本訴原告曹某某的其他訴訟請求。

四、駁回反訴原告吳某某的其他訴訟請求。

本訴案件受理費100元，減半交納50元，由原告曹某某負擔。反訴案件受理費175元，減半交納87.50元，由反訴原告吳某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據不服本判決的上訴請求數額及《訴訟費用交納辦法》第13條第（一）款的規定，預交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農業銀行恩施開發區支行，帳號：17×××04（特別提示：用途欄務必注明系某某上訴案訴訟費，并將匯款憑證及聯系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后7日內仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　漆金鄂

二〇一五年十一月二十六日

書記員　　常唯一

房屋租賃合同糾紛