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湖北省建始縣人民法院

民事判決書

（2014）鄂建始民初字第00637號

原告：陳某某，農民。

委托代理人（特別授權）：覃某某。

被告：王某某，農民。

委托代理人（特別授權）：李永松，湖北正典律師事務所律師。

原告陳某某訴被告王某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月27日立案受理，依法由代理審判員馮超適用簡易程序于2014年5月8日公開開庭進行了審理。原告陳某某及其委托代理人覃某某，被告王某某及其委托代理人李永松到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，2012年3月18日，原告與被告簽訂《房屋場地租賃合同》，約定被告將位于建始縣茅田鄉封xx村xx組（原耐火廠）及住房租賃給原告開辦機制木炭廠，租期十年。爾后，原告投入大量人力及資金建成機制木炭廠并投入生產。2013年10月，被告將該廠房及住房賣給黃某某，并不允許原告繼續生產。被告在沒有與原告就機制木炭廠搬遷達成一致的情況下，私自將廠房拆除了90%左右，后因原告極力阻攔才留下了部分。被告的拆除行為，使得原來封閉管理的木炭廠無法再封閉管理，雖然原告雇人24小時對廠房進行了看守，但是在2013年12月12日凌晨3時，木炭廠失火，導致原告的車輛、機械設備、半成品炭等全部燒毀。被告的行為違反了租賃合同的約定，給原告造成巨大損失，原告為維護合法權益，訴至法院請求判令被告賠償原告損失285735.00元。

被告王某某辯稱，原、被告簽訂的《房屋場地租賃合同》為有效合同，被告在履行該合同過程中，沒有違約行為。原告損失系自己管理不善造成，與被告無關，請求法院判決駁回原告的訴訟請求。

原告陳某某為支持其訴訟請求，向本院提交了如下證據：

證據一：陳某某的《居民身份證》復印件。證明陳某某的身份情況。

證據二：《房屋場地租賃合同》。證明2012年3月18日，陳某某、黎某某與王某某對租賃房屋的位置、租賃期間及違約責任進行明確的約定。

證據三：建始縣茅田鄉封xx村村民委員會出具的《關于茅田鄉封xx村原耐火廠辦理機制木炭廠的情況證明》。證明陳某某與王某某簽訂的租賃合同中住房2棟占地300㎡，廠房1棟占地500㎡。

證據四：建始縣公安局分別對王某某、雷某香、楊某義、陳某豐、張某權的《詢問筆錄》復印件各1份。證明因王某某對原耐火廠房屋的拆除，導致陳某某對房屋無法妥善管理，但陳某某雇人24小時看管廠房已盡到了管理義務。王某某違反合同約定，將租賃房屋出賣給黃某某，后來王某某對房屋的拆除造成了陳某某無法生產并造成損失。

證據五：《收條》、《領條》、《購物清單》、《銷貨清單》共計49張，定額發票20張。證明陳某某建廠開支費用共計187193.00元以及火災發生后陳某某為處理相關事宜支出住宿費400.00元，該187593.00元均為陳某某的損失。

經庭審質證，被告對原告提交的證據一無異議；對證據二、三、四的真實性無異議，但認為證據二中《房屋場地租賃合同》約定租給原告的房屋只有四間，被告并沒有拆除原告租賃的房屋，房屋因失火造成損失的責任應當由陳某某承擔；證據三中原耐火廠的面積應當以實際丈量為準，該證據不能證明被告將耐火廠全部租給原告，關于租賃房屋的面積應當以租賃合同為準；證據四中被告拆除部分房屋是事實，但拆除的部分并未租給原告，拆屋的行為并不會造成原告對木炭廠的管理不善，原告雇人守廠也不能證明就盡到了管理責任。被告并沒有將房屋賣給黃某某，同時原告經營的木炭廠失火后，相關部門并未對失火原因作出結論，因此證據四達不到原告的證明目的；被告對證據五的真實性有異議，認為住宿費發票都是2009年的，且是連號的，《收條》、《領條》、《購物清單》、《銷貨清單》均與本案無關。對當事人無異議的證據，本院依法予以采信；對有異議的證據，本院認為，《房屋場地租賃合同》系原、被告自行簽訂且被告對該證據的真實性無異議，故本院對證據二依法予以采信；證據三能夠證明原告租賃原耐火廠的房屋獲得了茅田鄉封xx村村民委員會的同意，但并不能看出原告租賃的就是原耐火廠的全部房屋，而且關于租賃房屋的面積應當以雙方簽訂的租賃合同為準，故本院對證據三的真實性予以采信，但對其證明目的不予采信；證據四系原告經營的機制木炭廠發生火災后，公安機關對相關人員的詢問筆錄，因機制木炭廠的起火原因不明，無論王某某是否將房屋賣給黃某某以及王某某對部分房屋的拆除行為是否影響到了原告陳某某對木炭廠的管理，都與租賃房屋發生火災致原告財產受損不具有關聯性，故本院對證據四依法不予采信；證據五陳某某自建機制木炭廠以來的各項開支并不能證明火災導致的直接財產損失，住宿費發票并不足以證明原告是為處理火災事宜而支出了該筆費用，故本院對證據五依法不予采信。

被告王某某為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據：

證據一：王某某的《居民身份證》復印件。證明被告的身份情況。

證據二：《房屋場地租賃合同》照片打印件。證明合同雙方對租賃房屋的地點、租賃期限及違約責任進行了明確的約定。

證據三：現場照片打印件10張。證明租賃房屋的現場狀況及四至界線。

證據四：2014年4月3日建始縣茅田鄉封xx村村民委員會出具的《證明》。證明租賃房屋失火以前的基本狀況。

證據五：對游某春、王某方的《調查筆錄》各1份，譚某家的《證明》1份，王某安、張某忠、王某方、王某江、游某廷共同出具的《證明》1份，劉某和、陳某點共同出具的《證明》1份。證明原告在使用租賃物期間沒有盡到妥善管理責任，木炭廠存在安全隱患，此次房屋起火與其管理不善有關；火災發生后，陳某某未盡到搶救義務，造成了損失的擴大；王某某拆除的房屋并非租賃的房屋，不存在違約的行為。

經庭審質證，原告對被告提交的證據一、二無異議；對證據三的真實性無異議，但認為被告是將原耐火廠整個廠房全部租給了原告；對證據四、五的真實性有異議，認為被告系茅田鄉封xx村的村干部，村委會出具的關于房屋狀況的證明不真實，而且封xx村村委會非鑒定機構，不可能對房屋的結構進行如此準確的描述；證據五中的調查筆錄只有被告的代理人一個人參與，不符合法律規定，被調查人及證明人均未出庭作證，證人證言的證明力低。對當事人無異議的證據，本院依法予以采信；對有異議的證據，本院認為，證據三能夠反映租賃房屋失火后的現場狀況，但從上述照片中不能看出雙方關于租賃房屋的四至界線，故本院對證據三的真實性予以采信，對其關于租賃房屋四至界線的證明目的不予采信；租賃房屋失火前的結構和狀況應當以房屋的建筑設計圖紙或者其他資料為依據，僅憑茅田鄉封xx村村民委員會出具的證明并不足以證明租賃房屋失火前的結構和狀況，故本院對證據四依法不予采信；證據五中譚某家、劉某和、陳某點、王某安、張某忠、王某方、王某江、游某廷的證明因證人均未出庭作證，本院依法不予采信。雖然游某春、王某方在被調查時表示陳某某的機制木炭廠曾經發生火災，陳某某本人也予以認可，但是因木炭廠發生火災的原因不明，木炭廠曾經起火的事實，與本次火災并不具有關聯性，故本院對游某春、王某方的《調查筆錄》依法亦不予采信。

本院對現場的《勘驗筆錄》1份。證明現場的方位和布局。原、被告對該勘驗筆錄均無異議。

本院根據庭審調查及當事人提交的證據，認定如下事實：

2012年3月18日，陳某某、黎某某合伙進行機制木炭的生產和加工并與王某某簽訂《房屋場地租賃合同》，約定：王某某將位于建始縣茅田鄉封xx村xx組（原耐火廠）的住房及場地租賃給陳某某、黎某某從事機制木炭加工，房屋及場地的四界為東至木材廠簡易住房直上，南至造石庫房飛山滴水，西至滴水，北至場壩外坎；租賃期限從2012年3月18日至2022年3月18日，租賃期間，陳某某不得轉租、轉讓所租的場地；木炭廠審批后開工前支付2012年度租金3000.00元，2013年3月后的租金為5000.00元／年，定于每年的3月底以前支付；在租賃期內，王某某不得提出任何條件終止合同，若違約王某某應賠償陳某某一切損失。合同簽訂后，陳某某、黎某某遂在租賃的場地內進行機制木炭的的生產和加工并向王某某支付了2012年3月18日至2013年3月18日的租金3000.00元。2013年11月，王某某將原耐火廠部分房屋進行了拆除。2013年12月13日凌晨，陳某某進行機制木炭生產和加工的場所發生火災，廠房及生產設備被損毀，起火原因不明。

本院在對陳某某的機制木炭廠火災現場進行勘驗時，陳某某與王某某對《房屋場地租賃合同》中房屋四界中的東面和南面位置有爭議。

2014年3月27日，陳某某、黎某某向本院提起訴訟，要求王某某賠償建廠的生活開支、工人工資及購買機器設備的開支等損失共計285735.00元。2014年4月8日，王某某向本院提起反訴，要求陳某某、黎某某恢復租賃合同中房屋的原狀，并按照14.00元／天的標準支付自2013年3月18日至房屋恢復原狀之日止的租金。訴訟中，黎某某表示其已經在2012年6月從生產機制木炭的合伙中退出，其與王某某簽訂的《房屋場地租賃合同》中相關權利義務已經由陳某某受讓，并表示退出本案訴訟。陳某某、王某某在庭審中均對黎某某在《房屋場地租賃合同》中相關權利義務已由陳某某受讓的事實予以認可。2014年5月8日，王某某撤回了對黎某某的反訴；同日，陳某某增加訴訟請求，要求解除與被告王某某簽訂的《房屋場地租賃合同》，并將賠償損失的數額變更為286473.00元，王某某當即同意解除《房屋場地租賃合同》。2014年6月9日，王某某撤回對陳某某的反訴。

本院認為，陳某某的機制木炭廠發生火災是造成其損失的直接原因。由于火災原因目前尚不明確，在無法確認木炭廠的火災原因的情況下，陳某某提出其木炭廠發生火災系與王某某拆除房屋的行為之間具有因果關系，王某某應承擔賠償責任的訴訟主張并無事實和法律依據。故，本院對陳某某要求王某某賠償損失286473.00元的訴訟請求，依法不予支持。關于陳某某要求解除《房屋場地租賃合同》的訴訟請求，本院認為，因陳某某受讓了黎某某在《房屋場地租賃合同》的權利和義務，王某某亦表示認可，因此該租賃合同的當事人現僅為陳某某和王某某，陳某某作為承租人要求解除合同，王某某作為出租人表示同意，系合同雙方當事人的真實意思表示，本院予以采納。

根據《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第八十八條、第九十三條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第六十九條第（五）項之規定，判決如下：

一、解除原告陳某某與被告王某某簽訂的《房屋場地租賃合同》；

二、駁回原告陳某某的其他訴訟請求。

本案受理費5597.00元減半收取2798.50元，由原告陳某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院（上訴人應在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求額交納案件受理費，款郵匯湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭。上訴人在上訴期滿后七日內仍未預交訴訟費用的，將按自動撤回上訴處理）

代理審判員　　馮超

二〇一四年六月二十日

書　記　員　　尹佳

房屋租賃合同糾紛