發(fā)表于：2016-09-13閱讀量：（1416）
云南省麻栗坡縣人民法院
民事判決書
（2015）麻民初字第210號
原告黃某某。
原告吳某某。
委托代理人龍海春，云南楊柏王律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
被告文山市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
組織機(jī)構(gòu)代碼證7xxxxx-X。
地址文山市新城路向峽賓館內(nèi)。
法定代表人郭某某，總經(jīng)理。
委托代理人陳文熙，云南華匯（文山）律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
原告黃某某、吳某某與被告文山市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，于2015年5月22日向本院起訴，本院受理后，依法由審判員周成貴獨(dú)任審判，于2015年6月17日公開開庭進(jìn)行了審理。原告黃某某、吳某某及其委托代理人龍海春、被告文山市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人陳文熙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告黃某某、吳某某訴稱，被告系有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其以出讓方式取得位于麻栗坡縣萊溪河開發(fā)區(qū)的土地使用權(quán)并建蓋商品房。其在取得商品房預(yù)售許可后，于2013年11月26日與原告簽訂“商品房購銷合同”，約定將龍熙順景2幢10單元6層601室商品房出售給原告，價(jià)款281665.00元，首付84665.00元，剩余197000.00元，按揭貸款支付。被告應(yīng)在2014年12月31日前將驗(yàn)收合格的商品房交付給原告使用。合同還約定若變更合同，違約方需按房價(jià)總款額的20%支付違約金。合同簽訂后，原告方如約支付了首付款84665.00元，2014年1月7日，原告將從中國工商銀行所借的197000.00元直接劃入被告方帳戶。交房期限到后，被告遲遲不交房。經(jīng)實(shí)地查看，原告才得知被告所出售給原告的商品房是復(fù)式樓，且分別出售給兩家人。經(jīng)向麻栗玻縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解得知，被告出售給原告的商品房在規(guī)劃時(shí)六、七層是復(fù)式樓。被告在履約過程中，單方變更合同約定，將原本合同約定的一套產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、結(jié)構(gòu)完整的普通商品房建蓋成現(xiàn)在的復(fù)式樓，導(dǎo)致分別購買六、七層的客戶無法同時(shí)獲得一套產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、結(jié)構(gòu)完整的普通商品房。原告找被告協(xié)商退房事宜，被告均以種種理由拒絕退房。原告認(rèn)為，被告單方違約導(dǎo)致原告購買一套產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、結(jié)構(gòu)完整的普通商品房的目的根本無法實(shí)現(xiàn)，因此，起訴要求依法解除原、被告簽訂的《商品房購銷合同》并判令被告退還原告的購房款及利息共計(jì)297355.00元（其中購房款281665.00元，利息15690.00元，從2014年1月21日暫算至2016年1月7日），承擔(dān)違約金56333.00元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)和律師費(fèi)。
被告文山市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，第一、被告簽訂的《商品房購銷合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并且沒有違反法律規(guī)定，該份合同合法有效；第二、雙方爭議的標(biāo)的物尚未交付，原告主張解除合同無事實(shí)和法律依據(jù)，請求法院依法駁回原告的訴請。
綜合原、被告訴辯主張，本案雙方爭議的焦點(diǎn)是：1、原、被告簽訂的合同是否有效？是繼續(xù)履行還是解除？2、原告提出由被告退還購房款、利息及承擔(dān)違約金是否予以支持；3、訴訟費(fèi)及代理費(fèi)由誰承擔(dān)？
針對以上爭議，原告黃某某、吳某某向法庭提交如下證據(jù)：1、《商品房購銷合同》，用以證明2013年11月26日，原、被告雙方簽訂《商品房購銷合同》，合同約定被告將位于龍熙順景*幢*單元*層*室商品房出售給原告，價(jià)款281665.00元，首付84665.00元，剩余197000.00元，按揭，被告應(yīng)在2014年12月31日前將驗(yàn)收合格的商品房交付給原告使用。若單方變更合同，違約方需按房價(jià)總款額的20%支付違約金；2、收款收據(jù)，用以證明原告首付購房款84665.00元，2014年1月7日，原告從銀行借款197000.00元已支付給被告；3、中國工商銀行個(gè)人借款憑證，用以證明2014年1月7日，原告從銀行借款197000.00元已直接匯入被告的帳戶上，原告的貸款總期數(shù)為240期，利息共計(jì)156901.00元，平均每期利息為653.75元；4、《個(gè)人購房借款合同》，用以證明2013年12月2日，原告與中國工商銀行簽訂《個(gè)人購房借款合同》，借款197000.00元，借款期限20年，款額已直接匯入被告的帳戶上，合同還約定若提前還款，需支付提前還款補(bǔ)償金，每筆貸款最高的提前還款補(bǔ)償金不超過本合同項(xiàng)下六個(gè)月貸款利息；5、龍熙順景規(guī)劃方案，用以證明龍熙順景小區(qū)在規(guī)劃時(shí)，第2幢六層為六躍七的復(fù)式樓；6、照片兩張，用以證明原告購買的龍熙順景*幢*單元*層*室現(xiàn)在并不是結(jié)構(gòu)完整的普通商品房，而是六、七層隔層已部分被打空的復(fù)式樓。
被告文山市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對原告提交的證據(jù)質(zhì)證如下：對證據(jù)1、2、5、6無異議。對證據(jù)3、4與本案無關(guān)，不認(rèn)可。對證據(jù)5雖然無異議，但不認(rèn)可原告的證明觀點(diǎn)。對證據(jù)6同樣不認(rèn)可原告的證明觀點(diǎn)，因?yàn)槟壳胺课菸唇桓抖翘幱诮ㄔO(shè)修繕中，現(xiàn)拍攝現(xiàn)場并不代表交房時(shí)的狀態(tài)，不支持原告的主張。
被告文山市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向法庭提交證據(jù)：《商品房購銷合同》1份，用以證明第一、原、被告雙方已在《商品房購銷合同》上簽名捺印，此份合同已在房管所備案，該份合同合法有效；第二、按合同約定，逾期交房，被告按原告已付款0.02%承擔(dān)違約金，合同繼續(xù)履行，逾期交房不能成為解除合同的實(shí)質(zhì)要件。
原告黃某某、吳某某對被告提交的證據(jù)質(zhì)證如下：對被告提交的證據(jù)雖無異議，但不同意被告的證明觀點(diǎn)，解除合同的理由是被告單方變更合同內(nèi)容，導(dǎo)致合同目的不能達(dá)到，原告不能按合同約定獲得一套產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、結(jié)構(gòu)完整的普通商品房。
本院依原告的申請依法調(diào)取1份《文山州建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，用以證明位于龍熙順景*幢*單元*層*室商品房已經(jīng)麻栗坡縣規(guī)劃局驗(yàn)收合格（即現(xiàn)在的復(fù)式樓）。原、被告對法院調(diào)取的證據(jù)均無異議。
本院認(rèn)為，原告提交的證據(jù)1、2、3、4、5、6、被告提交的證據(jù)及本院調(diào)取的證據(jù)形成一條完整的證據(jù)鏈，客觀、真實(shí)，予以采信。
經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證和認(rèn)證，本院確認(rèn)本案法律事實(shí)如下：被告以出讓方式取得位于麻栗坡縣萊溪河開發(fā)區(qū)的土地使用權(quán)并建蓋商品房。其在取得商品房預(yù)售許可后，于2013年11月26日與原告簽訂《商品房購銷合同》，合同約定甲方（本案被告）將龍熙順景2幢10單元6層601室商品房出售給乙方（本案原告），建筑面積120.69平方米（2328.00元／平方米）計(jì)281665.00元。甲方應(yīng)于2014年12月31日前將經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格，并符合合同約定的該商品房交付給乙方。若解除或變更合同，違約方需按房價(jià)總款額的20%支付違約金。合同簽訂后，原告支付了首付款共計(jì)84665.00元，2013年12月2日，原告與中國工商銀行股份有限公司麻栗坡支行簽訂1份《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》，原告向該行借款197000.00元用于支付購買房屋余款，2014年1月7日，原告將借款197000.00元直接劃入被告方帳戶。交房期限到后，被告遲遲不交房，原告經(jīng)實(shí)地查看才得知被告所出售給原告的商品房是復(fù)式樓，且分別出售給兩家人。經(jīng)向麻栗玻縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解得知，被告出售給原告的商品房在規(guī)劃時(shí)六、七層是復(fù)式樓。被告在履約過程中，單方變更合同約定，將原本合同約定的一套產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、結(jié)構(gòu)完整的普通商品房建蓋成現(xiàn)在的復(fù)式樓，導(dǎo)致分別購買六、七層的客戶無法同時(shí)獲得一套產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、結(jié)構(gòu)完整的普通商品房。原告找被告協(xié)商退房事宜，被告均以種種理由拒絕退房。原告認(rèn)為，被告的違約行為導(dǎo)致原告購買一套產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、結(jié)構(gòu)完整的普通商品房的目的根本無法實(shí)現(xiàn)，因此，起訴被告要求依法解除原、被告簽訂的《商品房購銷合同》并判令被告退還原告的購房款及利息共計(jì)297355.00元（其中購房款281665.00元，利息15690.00元，從2014年1月7日暫算至2016年1月7日），承擔(dān)違約金56333.00元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)和律師費(fèi)。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房購銷合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，為有效合同，受法律保護(hù)，雙方當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行各自的義務(wù)。合同簽訂后，被告擅自變更合同內(nèi)容，改變房屋結(jié)構(gòu)，將約定的普通商品房改變?yōu)閺?fù)式樓，致使六、七層的購房戶無法實(shí)現(xiàn)購房目的，逾期一直未交付商品房，構(gòu)成違約，責(zé)任在被告，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告要求解除與被告于2013年11月26日簽訂的《商品房購銷合同》的請求理由成立，本院予以支持。原告訴請返還購房款于法有據(jù)，予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法”的規(guī)定，原、被告在商品房購銷合同中明確約定若解除或者變更合同，違約方需按房價(jià)總額的20%支付違約金，原告訴請要求被告承擔(dān)56333.00元違約金合理合法，本院予以支持。原告要求被告承擔(dān)利息損失因合同沒有約定，本院不予支持。本案訴訟費(fèi)的承擔(dān)根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定由敗訴方承擔(dān)，本案由被告承擔(dān)。訴訟代理費(fèi)我國法律對此沒有明文規(guī)定，本院不予支持。被告認(rèn)為雙方爭議的標(biāo)的物尚未交付，原告訴請解除合同無事實(shí)和法律依據(jù)的辯解于法無據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第五十八條、第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：
一、解除原告黃某某、吳某某與被告文山市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年11月26日簽訂的《商品房購銷合同》；
二、被告文山市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還給原告黃某某、吳某某購房款現(xiàn)金281665.00元，承擔(dān)違約金56333.00元，以上2項(xiàng)共計(jì)337998.00元，限判決生效后10日內(nèi)履行完畢；
三、駁回原告黃某某、吳某某的其他訴訟請求。
如被告文山市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延期間的債務(wù)利息。
本案訴訟費(fèi)6600.00元，減半收取3300.00元，由被告文山市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于文山壯族苗族自治州中級人民法院。
本案申請執(zhí)行的期間為二年。
審判員 周成貴
二０一五年七月九日
書記員 高忠明
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