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甘肅省酒泉市肅州區(qū)人民法院
民事判決書
（2014）酒肅民一初字第164號
原告酒泉市某某開發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人馬某某，該公司總經(jīng)理。
委托代理人張衛(wèi)東，甘肅竭城律師事務(wù)所律師。
被告中國工商銀行股份有限公司酒泉分行。
訴訟代表人湯某某，該行行長。
委托代理人張某某，該行法律事務(wù)經(jīng)理。
委托代理人王海林，甘肅永千匯律師事務(wù)所律師。
原告酒泉市某某開發(fā)有限責(zé)任公司（以下稱甲公司）與被告中國工商銀行股份有限公司酒泉分行（以下稱酒泉工行）所有權(quán)確認糾紛一案，本院2012年8月9日受理后，于2013年8月27日作出（2012）酒肅民二初字第427號民事判決”駁回原告酒泉市某某開發(fā)有限責(zé)任公司的訴訟請求”。宣判后，原告甲公司不服提起上訴。甘肅省酒泉市中級人民法院于2013年12月6日以（2013）酒民二終字第194號民事裁定”一、撤銷肅州區(qū)人民法院（2012）酒肅民二初字第427號民事判決；二、本案發(fā)回酒泉市肅州區(qū)人民法院重審”。本院受理后，依法另行組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告甲公司委托代理人張衛(wèi)東，被告酒泉工行委托代理人張某某、王海林到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告甲公司訴稱，1998年6月原告甲公司與被告酒泉工行口頭商定，為保證原告清償被告貸款，原告甲公司同意將珠海市前山明珠南路*號（1901-1910）10套商品住宅樓房（以下稱10套商住樓）登記在被告酒泉工行名下，抵押償還貸款。2003年原告已將被告全部貸款還清，但被告長期拒絕將抵押的10套商住樓變更所有權(quán)登記。故請求依法判令被告酒泉工行將抵押登記在其名下的10套商住樓變更登記在原告甲公司名下。
被告酒泉工行辯稱，原告訴請變更登記的10套商住樓，本來就是我行投資所得的財產(chǎn)，我行對該10套商住樓依法取得原始所有權(quán)。不同意對10套商住樓房變更登記。
審理查明，2001年9月7日，酒泉市人民政府依酒政發(fā)（2001）209號關(guān)于酒泉市城市建設(shè)開發(fā)總公司產(chǎn)權(quán)整體出售方案的批復(fù)：”同意市城建開發(fā)總公司的全部資產(chǎn)（包括土地資產(chǎn)）以評估確認后的凈資產(chǎn)為出售價格面向內(nèi)部出售，由公司三名職工合伙出資購買，在產(chǎn)權(quán)出售中要做到整體買斷產(chǎn)權(quán)，整體承擔(dān)債權(quán)債務(wù)，整體置換職工身份，整體負擔(dān)離退休職工養(yǎng)老和醫(yī)療統(tǒng)籌，整體安置在職職工”。嗣后，酒泉市城市建設(shè)開發(fā)總公司更名為酒泉市某某開發(fā)有限責(zé)任公司。該公司由國國營企業(yè)變更為民營企業(yè)性質(zhì)?，F(xiàn)查明，1993年1月4日原告甲公司前身市城建開發(fā)總公司與被告酒泉工行簽訂聯(lián)合投資廣東省珠海市前山鎮(zhèn)商品房開發(fā)協(xié)議。約定：原告甲公司投資500萬元，并負責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施籌建及施工，被告酒泉工行投資2000萬元共同開發(fā)珠海市前山鎮(zhèn)一幢19層商住樓房。樓房建造過程中，因受亞洲金融風(fēng)暴影響及國家金融政策調(diào)整等因素，又根據(jù)不允許銀行投資不動產(chǎn)政策的實際，經(jīng)原告甲公司與被告酒泉工行協(xié)商同意，將酒泉工行投資的2000萬元轉(zhuǎn)換為貸款。從此被告酒泉工行撤離投資主體。嗣后酒泉工行根據(jù)國務(wù)院處置國有商業(yè)銀行不良貸款的規(guī)定，將轉(zhuǎn)換的2000萬元貸款核銷剝離給中國華融資產(chǎn)管理公司蘭州辦事處（以下稱蘭州辦事處）。2006年12月30日，該辦事處與酒泉市博達建材營銷有限責(zé)任公司（原告下設(shè)公司，以下稱博達公司）簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》約定：蘭州辦事處將貸款的主債權(quán)及相應(yīng)的從權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給博達公司，標(biāo)的為蘭州辦事處擁有的對債務(wù)人的債權(quán)本金2000萬元，利息5049350元。轉(zhuǎn)讓價款330000元。1998年7月隨著全國經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，原告甲公司與被告酒泉工行協(xié)商為其辦理貸款530萬元，幫助原告甲公司修建酒珠大廈。1999年6月28日酒珠大廈封頂后，因資金不足，經(jīng)原酒泉市委書記李建華協(xié)調(diào)，組織原告甲公司以及被告酒泉工行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場辦公，原被告雙方再次達成協(xié)議，由原告甲公司再次向被告酒泉工行貸款300萬元做為后續(xù)工程建設(shè)資金保證樓房修建。樓房竣工后，由于房地產(chǎn)市場低靡，銷售不暢通，原告甲公司與被告酒泉工行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)口頭商定，為確保原告甲公司償還被告酒泉工行貸款，由原告甲公司派員協(xié)助，將酒珠大廈第19層（1901-1910）10套商住樓房所有權(quán)登記在被告酒泉工行名下抵押償還貸款。2000年12月6日原告甲公司員工陳學(xué)東代理珠海市金山埠房產(chǎn)開發(fā)有限公司與酒泉工行簽訂了商品房買賣合同。為辦理房產(chǎn)證，2002年4月3日原告甲公司派其員工陳學(xué)東協(xié)調(diào)，由珠海市金山埠房產(chǎn)開發(fā)公司分別出具給被告酒泉工行90萬元、28萬元、996313元三張銷售發(fā)票（未實際交款），隨后由珠海市房地產(chǎn)登記交易中心辦理了編號為粵房地證字第CD784933號的10套商住樓所有權(quán)證。2003年4月14日被告酒泉工行的上級部門甘肅省分行，依銀甘復(fù)（2003）18號《關(guān)于同意處置酒泉市城建開發(fā)總公司住房開發(fā)貸款抵押物的批復(fù)》，同意處置粵房地證字第CD784933號抵押房屋文件但未實現(xiàn)。2003年原告甲公司修建酒泉甲花苑申請向被告酒泉工行貸款時，經(jīng)雙方協(xié)商同意以貸新還舊將修建酒珠大廈期間的所有貸款全部還清。2008年以來原告甲公司先后五次發(fā)文（函）并派員協(xié)商解決變更10套商住樓產(chǎn)權(quán)登記均無結(jié)果。2009年經(jīng)雙方結(jié)算確認，原告甲公司向被告酒泉工行的全部貸款均已還清。另查明10套商住樓自竣工至今由原告甲公司控制使用。
以上事實，由雙方當(dāng)事人陳述、原被告雙方投資協(xié)議、政府協(xié)調(diào)會議記要、甘肅省分行關(guān)于同意處置酒泉市城建開發(fā)總公司住房開發(fā)貸款抵押物的批復(fù)、律師函、房屋所有權(quán)證、房屋買賣合同、發(fā)票等相關(guān)手續(xù)、貸款合同（復(fù)印件）等證據(jù)證實。
本院認為，本案涉訴的10套商住樓，根據(jù)中國工商銀行甘肅省分行2003年4月14日致其下級酒泉工行的銀甘復(fù)（2003）18號《關(guān)于同意處置酒泉市城建開發(fā)總公司住房開發(fā)貸款抵押物的批復(fù)》等相關(guān)證據(jù)，可以認定從2003年4月14起，截止2006年12月31日（中國華融資產(chǎn)管理公司蘭州辦事處與酒泉市博達建材營銷有限責(zé)任公司簽訂的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》）止，原告甲公司與被告酒泉工行因貸款抵押10套商住樓的口頭約定事實成立。但根據(jù)物權(quán)法的原則，不動產(chǎn)的抵押必須辦理登記，抵押權(quán)自登記時發(fā)生效力。不動產(chǎn)抵押辦理登記系法律強制性規(guī)定，故認定原被告所爭議的10套商住樓抵押關(guān)系沒有生效。關(guān)于被告酒泉工行投資2000萬元修建酒珠大廈后轉(zhuǎn)換為貸款而核銷的事實。結(jié)合蘭州辦事處與博達公司簽訂的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，實屬商業(yè)經(jīng)營活動中的正常風(fēng)險，其化解方式符合當(dāng)時國家相關(guān)政策，沒有違反法律規(guī)定。據(jù)此可以認定被告酒泉工行對酒珠大廈投資2000萬元的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已消滅。該事實與爭議10套商住樓沒有關(guān)系。綜上，原被告所爭議的10套商住樓所有權(quán)糾紛，根據(jù)現(xiàn)原告甲公司已將貸款全部還清及債權(quán)債務(wù)全部消滅的實際情況。被告酒泉工行繼續(xù)占有10套商住樓沒有法律根據(jù)，屬不當(dāng)?shù)美Ｒ勒铡吨腥A人民共和國民法通則》第六十一條第一款、第七十一條、第七十二條、第九十二條，《中華人民共和國物權(quán)法》第四條、第六條、第七條、第九條、第十四條、第三十四條、第七十一條第一款、第七十二條、《中華人民共和國合同法》第三條、第五條、第六條、第七條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十二條之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論，判決如下：
現(xiàn)將登記在酒泉工商銀行酒泉地區(qū)分行位于廣東省珠海市前山明珠南路*號（酒珠大廈）1901-1910號住宅商品樓房10套，變更登記給酒泉市某某開發(fā)有限責(zé)任公司。
案件受理費500元，原告甲公司承擔(dān)250元，被告酒泉工行承擔(dān)250元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本三份，上訴于甘肅省酒泉市中級人民法院。
審 判 長 柴建清
審 判 員 郭貴民
人民陪審員 妥尚元
二〇一四年五月十二日
書 記 員 郭曉丹
19289385249695394302629535263621893518638180871371213269118301149111187103091013186838373748072695260498346922973282721672094193717761657138213081110879811758
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