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四川省簡陽市人民法院

民事判決書

（2015）簡陽民初字第3684號

原告：簡陽某物業管理有限公司，住所地四川省簡陽市。

法定代表人：鄒某某，總經理。

委托代理人：李芹斌，四川陽安律師事務所律師。

委托代理人：胡財軍，四川陽安律師事務所律師。

被告：某甲，女，19**年*月*日出生，漢族，住四川省簡陽市。

委托代理人：李某，男，19**年*月*日出生，漢族，住四川省簡陽市。

原告簡陽某物業管理有限公司（以下簡稱某物業公司）訴被告某甲物業服務合同糾紛一案，本院于2015年10月16日立案受理，依法由代理審判員稅旭東適用簡易程序于2015年11月25日公開開庭進行了審理。原告某物業公司的委托代理人李芹斌、被告某甲到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告某物業公司訴稱：2007年1月18日，原告某物業公司與建設單位四川天成置業有限責任公司簽訂《物業管理服務合同》，約定原告為被告所在的小區提供物業服務至業主大會成立或選聘新的物業管理企業為止。此后，原告按合同約定提供了物業服務至2015年3月31日。期間，原告根據合同約定每季度分別在小區各單元樓張貼了物業服務費催收通知，但從2009年1月起至2015年3月期間，被告某甲以各種理由拒絕向原告支付物業服務費。故原告訴至法院請求判令：1、被告某甲向原告支付物業管理費3832.5元；2、被告酌定向原告支付違約金4700元；3、本案訴訟費由被告承擔。庭審中，原告將訴訟請求中物業管理費的變更為3360元，將違約金變更為4000元。

被告某甲辯稱：被告某物業公司不作為，未盡物業管理職責，致使小區中餐館安裝煙囪，嚴重影響被告的正常生活。被告家中漏水，原告也未進行處理。原告按照0.57元/平方米交納物管費不符合合同約定。所以被告從2009年1月至2015年3月期間未向原告交納物業管理費。

經審理查明：2007年1月18日，開發商四川天成置業有限責任公司（以下簡稱天成公司）與原告某物業公司簽訂了《物業管理服務合同》，約定：天成公司將天成國際社區D區（即：河景馨城小區D區）委托某物業公司進行物業管理；委托管理期限為3年；本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止；本合同期滿前三個月內，如業主委員會尚未成立，雙方應就延長本合同期限達成協議；物業服務管理費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，其中住宅每月0.5元/平方米；物業費每季度交納一次，交納時間為每季度第一個月的前五日內；物業費的調整，由業主大會討論決定后，向物價主管部門申報并獲核定的標準進行調整等內容。2008年1月8日，被告某甲向開發商天成公司購買天成國際社區D區住宅（建筑面積89.61平方米）。因小區業主委員會未成立，原告與天成公司于2013年11月20日簽訂《物業管理服務合同補充協議》，將委托管理期限延長至2014年12月31日。因被告所在小區更換物業管理公司，原告某物業公司于2015年3月31日與新的物業管理公司辦理了移交手續，終止了雙方的物業管理服務合同關系。

合同履行期間，原告某物業管理公司未經小區業主大會討論決定，擅自將物業管理費收費標準提高至每月0.57元/平方米。加之原告某物業公司未妥善處理小區中餐館安裝煙囪、被告家中漏水等問題，原被告雙方發生糾紛，被告從2009年1月起至2015年3月期間未向原告交納物業管理費。故原告起訴至法院。

以上事實，有原告提交的《物業管理服務合同》、《補充協議》、《商品房買賣合同》，移交清單，被告申請證人袁德俊、杜鵑的證言等證據予以證實，經庭審質證，以上證據來源合法，內容客觀、真實，與本案具有關聯性，本院予以確認。

本院認為：原告某物業與開發商天成公司簽訂的《物業管理服務合同》及補充協議，以及天成公司與被告劉銘霞簽訂的《商品房買賣合同》中有關前期物業服務部分的約定，均系各方當事人的真實意思表示，未違反法律、法規的禁止性規定，合同合法有效。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，……對業主具有約束力。”的規定,本案的前期物業合同及補充協議的約定對小區業主具有約束力，業主應按照合同的約定內容履行給付物業管理費的義務。《物業管理服務合同》約定的物業管理費標準為每月0.5元，在訴訟中，原告要求被告從2009年1月至2015年3月期間，按照每月0.5元/平方米的標準支付物業管理服務費的訴訟請求，符合法律及雙方合同約定，應予以支持。

對于原告要求被告承擔延遲交納物管費違約責任的訴訟請求，因原告未經小區業主大會討論，擅自提高物業管理費的收費標準，違反了物業服務合同有關物業管理費收費標準調整須經業主大會討論決定的規定，原告以此為由拒絕交納物業管理服務費，不存在故意拖欠的違約行為，不應承擔違約責任，故對原告的該項訴訟請求，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定，判決如下：

一、被告某甲在本判決生效后十日內向原告簡陽某物業管理有限公司支付物業管理費3360元；

二、駁回原告簡陽某物業管理有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費25元，由被告某甲負擔9元、原告簡陽某物業管理有限公司負擔16元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于四川省資陽市中級人民法院。

代理審判員　　稅旭東

二〇一五年十二月一日

書　記　員　　陳叔余

服務合同糾紛