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河南省許昌市魏都區人民法院

民事判決書

（2013）魏民初重字第53號

原告：馬某某，男，漢族，住河南省許昌市魏都區。

委托代理人：馬紅軍，河南天苑律師事務所律師。

被告：常某甲，男，漢族，住河南省許昌市魏都區。

委托代理人：李群，河南漢風律師事務所律師。

被告：常某某，女，漢族，住河南省許昌市魏都區。

原告馬某某為與被告常某某、常某甲確認合同無效糾紛一案，訴至本院，本院依法作出（2012）魏民一初字第568號民事判決書。確認常某某與常某甲簽訂的《房屋轉讓協議》無效。被告常某甲提起上訴。許昌市中級人民法院經審理作出（2013）許民三終字第303號民事裁定書，將本案發回重審，本院依法另行由審判員司忠信，人民陪審員廖婭麗、贠會芳組成合議庭，由司忠信擔任審判長，公開開庭進行了審理。原告馬某某及其委托代理人馬紅軍，被告常某甲及其委托代理人李群，被告常某某到庭參加訴訟。本院現已審理終結。

原告馬某某訴稱：2001年4月2日，原告與被告常某某登記結婚。2010年12月27日，被告常某某未經原告同意，擅自將雙方夫妻共有房屋一套轉讓給被告常某甲。根據相關法律規定，被告常某某擅自處分共有房屋的行為系無效行為，現請求確認被告常某某2010年12月27日所簽的“房屋轉讓協議”無效；訴訟費由被告承擔。

被告常某甲辯稱：1、本案原告不具備訴訟主體資格，依法駁回其起訴。原告訴稱確認無效的房屋轉讓協議系其妻子所簽，原告不是房屋轉讓合同的主體，原告如認為其妻子損害了其權益，原告可以向其妻子主張權利，但是其無權請求該房屋轉讓協議無效。2、本案訴爭房屋系被告常某甲以其姐姐常某某名義出資15000元購得，一直住到拆遷，被告與拆遷辦簽協議，因房屋在姐姐名下，拆遷辦要求被告與姐姐簽個協議。該協議只是應拆遷辦要求所寫，涉案所有權早已確定，所以沒有支付相應的轉讓款。

被告常某某辯稱：1、1999年分的房屋是本人單位的房改房，第一次交錢是1999年交了1萬元，第二次是2001年10月交了5000元，第二次房錢交完取得居住權，錢是本人的錢交的。有交錢訂單和折子。是本人和原告的共同財產。房產證是本人的名字。常某甲沒有交錢，只是暫時居住。常某甲暫時居住也是本人交的水電費。2、常某甲寫的協議，本人只是單單簽了個名字，不是本人真實意愿的表達，本人直到2012年8月份的中下旬才知道這個協議，才見到這個協議，名字是本人簽的。

根據原被告的訴辯意見，合議庭歸納本案爭議焦點如下：1、原告訴訟主體資格是否適格；2、本案協議的效力。

圍繞上述爭議焦點，原告馬某某出示的證據有：第一組四份1、原告馬某某與被告常某某的結婚證。時間2001年4月2日。證明常某某的結婚時間。2、第二次交款條，時間2001年10月30日，4月2日結婚，10月交款，證明房屋是婚后交款，是夫妻共同財產。3、產權登記資料，證明房子辦了兩次房產證，第一次是2002年，第二次是2004年3月25日，兩次所有人都是常某某。都是在原告與常某某婚后辦理。婚后取得產權。4、2004年的房產證，證明房產屬于夫妻共有財產，產權人是常某某。

被告常某甲質證稱：1、結婚證證明的結婚時間，其真實性和證明目的沒有異議。2、交款條，真實性無異議，但是證明目的有異議，該款只是名義上以常某某繳納，實際出資人是常某甲；2、第二次交款是婚后財產，款是交了兩次，婚前的交錢就不說了，不能證明其證明目的。3、希望原告說明交5000多的來歷，第二次交款是本人和父母當面給的常某某，隨后我當著他們夫妻的面還給了父母，最后還退了2000多元，但是當時本人不知道。4、房產證的真實性無異議，但是證明目的有異議，該房產是以常某某名義取得房產證，但是實際出資人是常某甲，常某甲是實際產權所有人，常某某提到了以工齡取得房產，但是沒有證據證明其所說。該房產證在取得后，交給常某甲，常某甲交給其母親代為保管，婚后取得的房產證不能證明其是夫妻共同所有。

被告常某某質證稱：原告的證據都是真實的，合法的。

第二組證據：協議一份，證明2011年12月27日，被告常某某把夫妻共同財產轉讓給了常某甲。請求確認該協議無效。

被告常某甲質證稱：真實性無異議，原告的證明目的有異議。1、抬頭是轉讓協議，落款是保證人，恰恰證明了實際所有人是常某甲。2、轉讓協議沒有價款。3、常某某說不記得什么時候簽的，協議是為了應付拆遷辦，當時寫的協議，常某某簽的字，根本不存在她所說的不知道這個協議。本人與拆遷辦簽完所有的協議后，為了免麻煩讓常某某再寫的協議。如是轉讓協議，應該有價款。協議是常某甲老婆寫的。

被告常某某質證稱：協議不是本人真實意思表示，銀行是朝九晚五上班，中午怎么簽的協議，協議上沒有寫價款，沒有付款，我怎么會簽。交錢都有本人的證據。

被告常某甲圍繞上述爭議焦點，為支持其主張，向本院遞交的證據有：證據1、證明一份，證明常某甲以常某某名義購買房屋一套。1999年7月常某某就分得了涉案房屋，取得房產在前，結婚在后。證據2、轉讓協議一份，被告常某甲與拆遷辦簽訂協議后，應拆遷辦要求，與其姐姐簽的協議，證明簽協議是為了拆遷使用。證據3、拆遷安置協議，證明拆遷人與常某甲確定后，簽訂的協議。

原告馬某某質證稱：1、證明，房屋是1999年7月是有分房資格，證明不了給原告有任何關系。2、轉讓協議，是產權轉讓協議，印證了侵害了原告的權益。協議也證明兩被告的關系，當時沒有付錢，名為轉讓實為贈與。3、拆遷的問題，拆遷辦沒有權利確認所有人，不能成為有效證據。

被告常某某質證稱：證明是真實的，還能證明本人有分房資格，分房是本人的名字，本人錢都交完了，協議不是本人的真實意愿，常某甲與拆遷辦溝通好了，又騙本人簽的房產轉讓協議。

證據4，證人張某霞（二被告的母親）出庭作證，證明1999年7月份常某某在工商銀行分得一套房子，54平方米，1999年常某某沒有結婚，說讓弟弟買吧，早晚也得結婚用。常某甲回來后我給他商量，第一次說交了10000元給鑰匙，他沒有錢，常某甲出了5000元，借本人4000元，又讓本人的妹妹拿了1000元，當著我們六個人的面給的常某某。第二次房改，因為要的緊，常某某說先墊上5000元，后來當著本人的面常某甲還給了常某某。常某甲一直在涉案房子住到拆遷。拆遷時用房產證，當時房產證名字是常某某，讓簽協議，中午常某某回來的，然后簽的協議。當時分的房子常某某也一直都沒有去過。房子是常某甲買的，常某甲出的錢。買房子的時候，中間還退了2000元，常某某也沒有還給常某甲。簽訂房屋轉讓協議常某某說不知道，純屬假話。房產證和交款條一直都在本人那里保管。

證據5、證人常某木（二被告的父親）出庭作證，證明1999年常某某分得房子的時候，說不要，她沒有結婚，說結婚就和有房子的結婚，分房時交1萬元給鑰匙，當時當著我們的面，后來房改辦房產證，要交5000元，當時要的急，常某某說先墊上了，后來當著我們的面常某甲還給了她。當時簽訂轉讓協議是為了應付拆遷辦，分房子后常某某一直都沒有去過，都是常某甲在那居住。后來在二審時法官讓調解，張某霞和常某木去她家，她也沒有讓進去。后來馬某某回來開的門，事情沒有調解成功，常某某回來讓我們出去。當時讓她說實話，她說說實話我腦子進水了。

證據6、證人張某會（二被告的姨夫）出庭作證，證明第一次2012年本人出庭作證，中間發生了兩次打架，后來派出所處理了。交錢的事本人知道，第一次是找我們夫妻借1000元錢，我們兩口、常某甲兩口，說第一次交了錢說以常某某的名義分的房子不要了，給常某甲買，總共10000元錢，第二次聽說的，又交了5000元先由常某某交上了，后來常某甲又還上了。錢是誰掏的就是誰掏的。

證據7、上述三證人證言三份，證明協議是常某某所簽。證人證言證明涉案房產以常某某名義購買實際出資人是常某甲，該錢繳納完后，手續都交其母親保管。轉讓協議系應拆遷辦要求所寫，產權人實際是常某甲。

原告馬某某質證稱：1、證據均有異議，書面證言和證人不能同時出示，證人出庭作證了。2、三個證人均是被告的直系親屬。與本案有利害關系。3、他們這一次的陳述與上一次的陳述明顯不一致。

被告常某某質證稱：證言都是串通好的。她說第二次交款是我交的，但是他們說還我款5000元他們沒有證據。

經庭審質證，合議庭確認原告提供的被告沒有異議的第一組證據中第一份證據，該份證據出自民政部門，證明了原告馬某某與被告常某某結婚的事實，與本案有關聯性，可以作為定案依據。原告出示的第一組證據中的第2份證據，二被告對其真實性均無異議。被告常某甲認為該款名義上是常某某交納的，實際出資人是常某甲。被告常某甲沒有有力證據予以反駁。該份證據能夠證明原告的主張，本院確認其證明效力。原告提供的第一組證據中的第三份證據是真實的。被告常某甲對原告的證明目的有異議，但沒有提供有力證據予以反駁。該份證據能夠證明原告的主張。該證據與本案有關聯性，本院確認其證明效力。原告提供的第一組證據中的第4份證據。被告常某甲對其證明目的有異議，認為涉案房屋的實際產權人是自己而不是常某某，但其沒有提供有力予以反駁。對其主張，本院不予采信。該份證據登記的產權人是“常某某”，原告的證明對象成立，該證據與本案與本案有關聯性，本院確認其證明效力。原告提供的第二組證據與被告常某甲提供的第二份證據完全一樣。被告常某某對其真實性也不持異議。該份證據證明了常某某將本案涉案房屋轉讓給常某甲的事實。與本案有關聯性，可以作為定案依據。

被告常某甲提供的第一份證據證明了常某某1999年7月份分得了涉案房產，不能證明此時常某某已取得產權。該份證據與本案有關聯性，本院確認其證明效力。被告常某甲提供的第2份證據與原告馬某某提供的第二組證據相同，關于其效力不再贅述。被告常某甲提供的第3份證據因涉及協議另一方，而另一方沒有出庭，其真實性與效力無法確認。不能作為定案依據。被告常某甲提供的第4、5、6份證據，原告馬某某及被告常某某不認可，該三份證據及原告的書證對抗不了交款條上交款人、房屋所有權人為常某某這一事實。該三份證據與原告的第一組證據中的第2、第4份相矛盾。對其證明效力，本院不予確認。

根據原被告的陳述和上述有效證據，本院確認以下案件事實：原告馬某某與被告常某某系夫妻關系，二人于2001年4月2日登記結婚。被告常某某與被告常某甲系姐弟關系。1999年7月份原告所在單位中國工商銀行許昌南關支行分給被告常某某單位公房一套，房屋位于許昌市南關辦事處倉庫路16號，當時交款10000元。后來公房改革，被告常某某于2001年10月30日又向單位交納房款5233.32元。房產歸個人所有。2002年4月1日許昌市房地產發證辦公室向常某某頒發了該房的房產證。載明“五年后允許進入交易市場”。2004年3月25日許昌市房產管理局收回上述房產證，又向原告頒發了一份新的房產證，上面沒有2012年的房產證記載的“五年后允許進入市場交易”的字樣。房產證上登記的房屋所有權人仍為常某某。該房一直由被告常某甲居住使用。2010年12月27日被告常某某向被告常某甲出具房屋轉讓協議一份，內容為“我叫常某某，現將許昌市倉庫路工行家屬院4號樓西單元3樓西戶產權轉讓于我弟弟（常某甲），如拆遷等一切事項，全由常某甲負責”。協議簽訂后，被告常某甲未向被告常某某支付轉讓價款。

1、本院認為：第一次交房款時原告馬某某和被告常某某沒有結婚。第二次向單位交房款，二人已結婚。不論第二次交房款時是否使用了馬某某的工齡、學歷等因素作為這套房屋的優惠條件，均應認定該房產為夫妻共同財產。被告常某甲稱該款是在常某某交后自己還給了常某某，但原告和常某某均不承認，其證據與原告的第二次交房款的證據相比，顯然沒有優勢。故本案所涉房產應認定為夫妻共同財產，原告主體資格適格。

關于的轉讓協議的效力。二被告所簽協議，沒有約定價款，名為轉讓協議，實為贈與合同。本案所涉房產屬原告馬某某和被告常某某夫妻共同財產，對于共同共有的財產的處分，要經得全體共有人同意。被告常某某將本案所涉房產無償轉讓給他的弟弟被告常某甲，沒有經得原告馬某某的同意，事后亦沒有得到馬某某的追認。被告常某某與被告常某甲之間的轉讓協議無效。依據《中華人民共和國物權法》第九十七條、《中華人民共和國合同法》第五十一條的規定，判決如下：

確認被告常某某與常某甲于2０1０年12月27日簽訂的房屋轉讓協議無效。

2、本院認為：被告常某甲一直占有使用涉案房屋，又把房產證交給了拆遷辦，他的父母、姨夫都作證證明房屋是他出的錢，可以認定當初常某甲以常某某名義買的房屋，故不存在協議有效無效的問題，把所涉房產確權給常某甲就行了。進一步講，即使涉案房產屬于原告馬某某和被告常某某的夫妻共同財產，按照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效，人民法院不予支持的規定，也應認定本案轉讓協議有效。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河南省許昌市中級人民法院。

審　判　長　　司忠信

審　判　員　　李偉杰

代理審判員　　徐　艷

二〇一五年二月五日

書　記　員　　紀朋飛

確認合同無效糾紛