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新疆維吾爾自治區阿克蘇市人民法院

民事判決書

（2015）阿市民初字第3750號

原告孫某，女，漢族，19**年*月*日出生，住阿克蘇市。

委托代理人李錚，新疆佰成律師事務所律師。

被告錢某，男，漢族，19**年*月*日出生，住烏魯木齊市。

委托代理人王某恩，男，漢族，19**年*月**日出生，住烏魯木齊市。

原告孫某訴被告錢某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，適用普通程序依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托代理人李錚、被告委托代理人王某恩到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告孫某訴稱：2011年4月15日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：由被告租賃原告位于阿克蘇市新華東路8號地區供銷社辦公樓旁一至二樓建筑面積為1405平方米的餐廳經營餐飲；租賃期限從2011年6月20日至2017年9月20日止；有下列情形之一，原告有權解除合同：被告不交付或不按約定期限交付租金達15天以上；被告所欠各項費用（依法納稅、物業部門管理等費用）達3000元人民幣以上；合同執行過程中，雙方若有一方違約，由違約方向對方支付違約金100000元人民幣。合同簽訂后，原告即向被告交付了房屋。在履行合同時，被告從2014年6月20日至今，欠付租金117732元、暖氣費26695元、水費4085元，共計欠款148512元，對此有原、被告算賬為據。經原告多次催要，被告均以沒錢為由拒付。現要求：一、解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》。二、由被告支付原告拖欠的租賃費117732元、暖氣費26695元（2014年-2015年度采暖期）、水費4085元，共計148512元。三、由被告支付原告違約金10萬元。

被告錢某辯稱:原、被告簽訂《房屋租賃合同》及原告陳述的交付房屋時間屬實。原告交付的房屋是帶有裝修，但被告沒有利用，是將原裝修全部拆除重新裝修后再經營酒店，投入較大。至今被告實際已交租金142268元、尚欠原告租賃費117732元、暖氣費26695元、水費4085元屬實。因被告經營酒店精力不足，就將酒店承包給了朱經泉（朱經泉是酒店原來的經理）。此后朱經泉騙取財務、法人印章，購買了轉賬支票17張，借高利貸、欠供貨商及原告錢款后逃跑,下落不明。除了高利貸，其他的債務應當由被告承擔。租賃房屋從2015年2月15日關門后一直閑置至今。因我們投資300萬元用于裝修及購買設備，希望法庭對雙方糾紛予以調解，允許被告找人轉租，以減少被告損失。

原告為證實自己的主張，在庭審中提交了以下證據：

1、2011年4月15日原、被告簽訂的《房屋租賃合同》。證明租賃合同中約定的原、被告權利、義務。

2、2014年12月12日被告的出納邢海英與原告的結算清單1份。證明被告欠付的費用是租金117732元、暖氣費26695元、水費4085元，合計欠費148512元。

被告對證據1、2的真實性、證明觀點無異議，本院確認該證據的證明效力。

被告為證實自己的主張，在庭審中提交了以下證據：

1、被告與朱經泉簽訂的《承包經營合同》1份；

2、朱經泉出具的承諾書2份。

上述證據1、2證明在朱經泉承包酒店之前之前，被告應向原告支付的所有費用已履行完畢。朱經泉承包酒店后開始拖欠原告費用。現朱經泉下落不明，債務只能由被告承擔。

原告對上述證據的真實性及被告應當承擔債務的觀點認可，否認被告主張的朱經泉為酒店承包人的觀點。認為是被告將租賃房屋擅自轉租給第三人，沒有經過原告的書面同意。當時被告告知原告朱經泉是餐廳的經理。原告在2014年12月12日還是與被告的出納邢海英進行了對賬，故原告不認可朱經泉是酒店內部承包人。本院認為：原、被告租賃合同明確房屋承租人為被告。被告在租賃房屋期間，沒有向原告提交書面材料告知酒店承包他人的事實，更未經原告許可。且在2014年12月12日還是原、被告進行對賬。對被告主張的朱經泉為酒店承包人的觀點，本院不予支持。

本院通過對原、被告所提供證據進行分析、認證后，確定以下案件事實：

2011年4月15日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定：原告將位于阿克蘇市新華東路8號地區供銷社辦公樓旁一至二樓餐廳（建筑面積約1405平方米，含宿舍）租賃給被告，房屋磚混結構，室內、外裝修以現狀為準，并配自來水、暖氣、防火等設施；租賃期限自2011年6月20日至2017年9月20日。年租金26萬元，是采取先交租賃費后使用的原則，被告必須在每年的6月20日前一次性繳清當年度全年租金；被告除支付租金外還負責支付租賃房屋所發生的水費、電費、暖氣費、衛生費、門前五包費、社會治安綜合治理費用、物業管理費等由租賃房屋產生的各項費用。其中暖氣費的收取按地區規定的統一標準執行，并且必須在供暖前十五天一次交清；租賃房屋的用途必須是餐飲業，不得用于社會控制的危險性行業和非法行業；租賃合同期滿，裝修及改善增設它物（固定不動的部分）被告應無條件保持其正常經營時的狀態，無償交付原告，歸原告所有；被告原則上不得轉租房屋，如需轉租房屋與第三人，必須以書面形式征得原告同意，被告并保證此合同所有的責任、義務、約定均適用于第三人；有下列情形之一的，原告有權解除本合同：1、被告不交付或不按約定交付租金達15天以上。2、被告所欠各項費用（合同第五條所指費用）達3000元人民幣以上；…本合同執行過程中，原、被告雙方若有一方違約，由違約方向對方支付違約金人民幣10萬元；被告逾期交付租金的，除應及時如數補交外，還應向原告支付逾期繳納的日千分之三的滯納金；合同執行過程中，若因被告違約或者被告無能力繼續履行合同，要終止合同時，除應支付違約金外，被告對租賃房屋的裝修、改造、增設他物（固定不動的部分)也要完好無損無償交與原告，不得拆除和毀壞，否則按價向原告賠償。合同簽訂后，原告即將租賃房屋交付被告。被告對租賃房屋原有裝修進行了改建后經營飯店。被告于2014年7月11日向原告繳費15萬元，于2014年9月16日向原告繳費5萬元。2014年12月12日原告與被告財務人員進行結算，確認：被告在向原告交納的20萬元中，扣除被告欠款57732元，被告已付租金為142268元，尚欠原告租金117732元，被告欠原告暖氣費26695元、水費4085元、住宿費5842元，合計154354元。從2015年2月15日起被告將酒店一直關門閑置至今。在此期間，雙方為租賃房屋糾紛多次協商均未達成協議。2015年7月21日原告訴至本院。

在本院審理期間，被告認為其投資較大，在法庭調解期間，被告要求原告同意其在一定期限內轉租第三人，原告同意。但從2015年10月8日至2015年12月底，被告未能尋找到合適的第三人。原告此時明確表示堅決要求解除租賃合同。經法庭明示，被告在庭審中明確表示對原、被告簽訂的租賃合同中約定的違約金是否高低不提出減少的請求。

本院認為：原、被告簽訂的房屋租賃合同是雙方真實意思表示，符合法律規定，合法有效，對雙方均有約束力。按合同約定，被告應當是先交租賃費后使用房屋，必須在每年的6月20日前一次性繳清當年度全年租金，還應支付租賃房屋所發生的水費、電費、暖氣費、衛生費、門前五包費、社會治安綜合治理費用、物業管理費等各項費用。被告不交付或不按約定交付租金達15天以上或者被告所欠各項費用達3000元人民幣以上的，原告有權解除合同，收回出租房屋。在原、被告實際履行租賃合同中，被告在2014年6月20日至2015年6月20日的租賃期內，只交納了租金142268元，尚欠原告租金117732元，拖欠原告暖氣費26695元、水費4085元，對上述欠款事實及數額，被告均無異議。被告上述行為符合雙方約定的解除租賃合同條件。原告要求按約定解除與被告訂立的房屋租賃合同、交還租賃房屋、支付拖欠相關費用的訴訟請求符合合同約定及法律規定，本院予以支持。被告認為其已將飯店承包給朱經泉，但又認可其應當承擔在此期間的民事責任。被告在租賃期間未經原告許可的民事行為，均應當由被告承擔民事責任。租賃合同約定，原、被告雙方若有一方違約，由違約方向對方支付違約金人民幣10萬元。若因被告違約或者被告無能力繼續履行合同，要終止合同時，除應支付違約金外，被告對租賃房屋的裝修、改造、增設他物（固定不動的部分)也要完好無損無償交與原告，不得拆除和毀壞，否則按價向原告賠償。原告要求被告按照合同約定支付違約金10萬元，被告對此沒有要求調整違約金，原告該主張符合合同約定，本院予以支持。依據《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十七條、第一百一十四條、第二百二十六條之規定，判決如下：

一、解除原告孫某與被告錢某2011年4月15日簽訂的《房屋租賃合同》。

二、被告錢某支付原告孫某拖欠的租金117732元。

三、被告錢某支付原告孫某拖欠的暖氣費26695元、水費4085元。

四、被告錢某向原告孫某交還租賃房屋及租賃房屋的裝修、改造、增設他物的固定設施。

五、被告錢某向原告孫某承擔違約金10萬元。

上述二、三、五項合計248512元，由被告錢某與判決第四項義務于判決生效之日起十五日內履行。

如果未按本判決指定的期間給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條的規定，當事人申請執行的期間為兩年，從履行期間的最后一日起計算。

案件受理費5028元，由被告錢某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本。上訴于阿克蘇地區中級人民法院。

審　判　長　馬　榮

助理審判員　安　寧

人民陪審員　楊芝紅

二〇一五年十二月三十日

書　記　員　楊　鑫

合同糾紛