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黑龍江省泰來縣人民法院

民事判決書

（2015）泰民初字第202號

原告泰來縣某利房地產開發有限責任公司（以下簡稱泰來縣某利公司），住所地泰來縣泰來鎮。

法定代表人劉某，職務，董事長。

委托代理人王力波，黑龍江學晏律師事務所律師。

被告王某某，住所地泰來縣。

被告鹿某某（鹿某），住所地泰來縣泰來鎮。

被告韓某某，住所地泰來縣。

被告張某某，住所地泰來縣。

被告韓某某、張某某委托代理人臧慶玲，黑龍江東瀅律師事務所律師。

原告泰來縣某利公司與被告王某某、鹿某、韓某某、張某某合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告泰來縣某利公司委托代理人王力波、被告鹿某、韓某某、張某某及其被告韓某某、張某某委托代理人臧慶玲到庭參加訴訟，被告王某某在公告期限屆滿前，經傳票傳喚到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告泰來縣某利公司訴稱：2014年5月14日，原告與被告王某某簽訂了一份紅磚購銷《協議書》，約定由其為原告提供施工用紅磚800萬塊，單價0.33元／塊，原告預交100萬元。在雙方紅磚款未結算清楚情況下，被告王某某與原告協商，以原告建造的樓房抵頂部分紅磚款，原告為了雙方紅磚購銷協議得以切實順利履行，按照王某某的提議（指示），于2014年6月19日與被告韓某某簽訂了購房房屋買賣合同，于2014年9月1日與被告張某某簽訂《商品房買賣合同》，該二被告各交1萬元定金。2014年8月31日，王某某為了實現原告與被告韓某某、張某某簽訂房屋買賣合同的目的，為原告出具了一份保證書，明確保證：如果紅磚款抵不上頂購的兩套樓房，那么該兩套樓房的協議則無效，兩套樓房無條件退還給原告，并為原告出具了兩套樓房總計購房款546637元借據、收據各一張。當日，原告為被告韓某某、張某某出具了現金566637元（含2萬元定金）收據。之后，被告王某某交付紅磚數量銳減，其交付453.2萬塊紅磚后經原告多次催促，亦不再履行紅磚交付義務，導致原告工程進度減慢、合法權益受損。被告王某某對紅磚《購銷協議書》根本性違約，依據其提議原告與被告韓某某、張某某簽訂的房屋買賣合同已沒有履行的前提和基礎。現原告工程已經基本完工，三份合同已經沒有繼續履行的可能和依據，被告鹿某某作為原告與被告王某某所簽訂協議的保證人，應該對該合同的履行承擔保證義務，故根據合同法的相關規定，要求法院判令解除本案所涉及的三份合同，以維護原告合法權益。

被告王某某辯稱：被告王某某已履行5174600塊紅磚，單價每塊0.33元（含運費0.05元），價值1707618元，而被告王某某從原告處取款現金120萬元，原告用兩套樓房抵頂紅磚款546637元，合計1746637元，雙方基本持平。同意解除與原告的紅磚購銷協議，不同意解除樓房買賣合同。

被告鹿某某辯稱：原告與王某某簽訂紅磚購銷協議時，自己是為原告擔保給王某某預交100萬元購磚款的事，這100萬元購磚款已履行完畢，與自己沒有關系了。

被告韓某某、張某某辯稱：1、二份房屋買賣合同（協議）是原告與王某某、王某某（王某某債權人）經多方協商達成的以樓房抵頂紅磚款、用賣樓房款償還王某某外債一致意見后形成的，原告方一方不能擅自解除；2、紅磚供銷協議不是兩份樓房買賣合同的前提與基礎；3、原告與第三、四被告簽訂房屋買賣合同不是附條件合同。

本案爭議焦點：1、原告向被告王某某提供紅磚款與被告王某某向原告交付紅磚數額問題；2、原告與被告韓某某、張某某簽訂的房屋買賣合同是否有效、是否附有解除條件、應否解除。

一、原告泰來縣某利公司向法庭提供證據及其證明目的如下：

1、營業執照、組織機構代碼證，證明劉某某是企業法人，有權經營房地產開發。

2、情況說明書、紅磚購銷《協議書》各一份，證明原告主體資格、紅磚購銷《協議書》簽訂時間，紅磚應供應總額、預交定金額及紅磚單價問題。

3、收據一張，證明王某某收到原告100萬元購紅磚定金。

4、原告與韓某某簽訂樓房買賣《協議書》、與張某某簽訂《商品房買賣合同》各一份，證明原告與其簽訂房屋買賣協議。

以上證據經質證，各被告無異議，予以認定。

5、收據二份，證明原告收到被告韓某某、張某某購房定金各自1萬元，至今也就只有收到這2萬元。

經質證，各被告對真實性無異議，對關聯性有異議，故對證據的真實性，予以認定，對關聯性綜合認定。

6、2014年8月31日收據二份，證明原告于該日為韓某某、張某某出具樓房款收據各一張，合計樓房款566637元。

經質證，各被告無異議，予以認定。

7、王某某于2014年8月31日為原告出具的收條、借據與保證書各一份，證明原告為被告韓某某、張某某出具收據后，被告王某某為原告出具了一份收到紅磚款546637元的收據、借據與保證書過程，被告王某某承諾如果其送的紅磚不夠兩套樓房款，則兩套樓房買賣合同不生效。

經質證，被告王某某對收條、借據、保證書的真實性無異議，對保證書簽訂時間有異議，認為是收條、借據形成后10天左右在原告書寫完內容的”保證書”上簽的名，在場人只有自己與原告單位人，買房人韓某某、張某某與債權人王某某均不在場，不知情；被告鹿某某無異議；被告韓某某、張某某持有異議，否認購樓是附有條件的。

本院認為，收條、借據客觀真實，予以認定；”保證書”是王某某單方向原告承諾，不具有法律效力，不予認定。

8、2014年7月7日，王某某與原告單位簽訂”證明”一份，證明用樓房抵頂紅磚款，但紅磚款以實際票據為準，多退少補。

經質證，被告王某某與鹿某某無異議；被告韓某某、張某某對真實性與證明的目的持有異議。

本院認為，該”證明”涉及的是金御華庭6﹟兩座樓與12﹟1單元***號樓房，與韓某某、張某某購買的金御華庭12﹟3-***、11﹟1-***號樓房無重合，故該證據不予認定。

二、被告王某某提供的證據及證明目如下：

紅磚發運單票據4264600塊（含龐月持有票據632000塊、韓某持有票據175000塊）及陳述交給代某某91萬塊紅磚發運單票據，證明共向原告處送運紅磚5174600塊，每塊單價0.33元（含運費），運送紅磚司機為張某、王某等人。

經質證，庭審中，原告對陳某、張某簽收的紅磚發運單票據有異議，認為不認識二人，庭后認可。其他被告無異議。

本院認為，對王某某提供的證據及陳述予以認定。

三、被告韓某某、張某某向法庭提供證據及其證明目的如下：

1、韓某某購房《協議書》一份，證明被告韓某某購買原告金御華庭12﹟3-***樓房、價款285300元（3600元／平方米）、面積79.25平方米，并沒有約定附條件。

經質證，原告與被告王某某、張某某對真實性無異議，被告鹿某某表示不知道此事。

本院認為，該《協議書》來源合法，客觀真實，予以認定。

2、原告為韓某某出具的285300元收據，證明購樓款已結算。

經質證，原告對真實性無異議，但認為原告只收到韓某某1萬元定金，其余購房款沒有收到；被告王某某、鹿某某、張某某無異議。

本院認為，該證據客觀真實，來源合法，予以認定。

3、張某某提供《商品房買賣合同書》、收據各一份，證明目的與被告韓某某提供證據1、2一致，原告及其他被告質證意見一致，本院予以認定，該證據與韓某某提交證據一致。

4、被告韓某某、張某某提供王某某為王某某出具52.945萬元收據存根一份，證明王某某欠王某某借款，原告同意用樓房抵王某某磚款，原告與王某某同意用賣樓款償還王某某欠王某某借款事實。

經質證，原告對該證據的證明問題不認可，認為該證據應是一份收據，是王某某為王某某出具的，持有人應是王某某，從筆跡看該據是第一聯，王某某沒有提供該收據，不能證明本案事實；被告王某某無異議，聲明自己有該據復寫聯；被告鹿某某無異議。

本院認為，該據雖為收據存根，但王某某承認自己有復寫聯，并承認及敘述了原告與王某某、王某某之間達成用樓房抵頂磚款、賣樓款償還欠王某某借款轉賬經過。故該證據合法有效，予以認定。

5、證人王某某證言，證明2013年、2014年王某某向自己借錢200萬元，雙方協商王某某每月還35萬元，但后來王某某沒有還錢，王某某說把磚送到4號樓原告處了，證人找到某利公司經理劉某某，劉經理讓證人找某某，到原告處對帳。經對賬，原告欠王某某錢，原告用兩套樓房抵頂王某某紅磚款，王某某同意證人將這兩套樓房出售他人抵頂欠證人一某某，后來這兩套樓賣給了韓某某和張某某，韓某某、張某某各自向原告交付定金1萬元，其余款項交付證人。兩套樓的售樓合同及收據原件都在證人處。

經質證，原告（代理人）認為，證人說的過程自己不清楚，但是韓某某是自己去售樓處看的房子，并不是幾個人協商的；其他各被告無異議。

本院認為，該證人證明的原告如何用兩套樓房抵頂王某某紅磚款，王某某又如何用賣樓款抵頂證人借款過程客觀詳實，與被告王某某、韓某某、張某某陳述一致，可以相互佐證，故該證言客觀真實，予以認定。

四、本院調查筆錄

1、依原告申請對代某某的調查筆錄，證實被告王某某向其借款30萬元，代某某用王某某未結算紅磚票據91萬塊（結算磚款、運費收據）在原告處取走紅磚款30萬元。

2、本院2015年6月5日對王某某調查筆錄，王某某同意解除與原告紅磚供銷關系；承認代某某在原告處支取30萬元現金屬于原告應付自己紅磚款，代某取走該款前原告與王某某往來帳基本平衡；在原告與被告韓某某、張某某簽訂樓房買賣合同之后10天左右（2015年9月份），自己在原告書寫完內容的”保證書”上簽的字，在場人有劉某及其女兒劉某某、女婿王某某。

以上兩份筆錄，原告與其他各被告均無異議。

3、庭后，本院對江蘇建筑工程公司金御華庭工地現場負責人趙幫助調查筆錄一份，證實陳某、張某系該工地收料員，負責簽收送運到工地上的材料，包括王某某送運到工地的紅磚。

4、庭后，對原告方某利公司金御華庭工地項目負責人王某某調查筆錄一份，其對趙幫助認可陳某、張某簽收的紅磚票據予以認可。

通過對上述證據的分析、認定，結合雙方當事人陳述意見，查明事實如下：

2014年5月14日，原告與被告王某某簽訂了一份紅磚購銷《協議書》，約定王某某負責向原告施工工地提供紅磚800萬塊，每塊0.33元（含運費0.05元／塊），原告預付紅磚款100萬元，被告鹿某某署名鹿某在擔保人處簽名。該《協議書》簽訂后，王某某為原告供應紅磚5174600塊，價值1707618元。同時，王某某在原告處支取紅磚款2046637元（120萬元＋兩座樓房價值546637元＋代某支取款30萬元）。現原告建筑施工完工，不需要紅磚供應。

另查明，原告抵頂被告王某某紅磚款的兩座樓房分別是：（1）位于泰來鎮金御華庭小區12﹟3-***樓房，面積79.25平方米，原告以價款285300元（單價3600元／平方米）賣給被告韓某某，雙方于2014年6月19日簽訂了樓房買賣《協議書》，韓某某向原告預交定金1萬元，原告為其出具該款收據一張。原告與被告王某某一致同意該樓其余款項歸案外人王某某領取抵頂王某某欠款；2014年8月31日，原告為被告韓某某出具了樓房全額款285300元收據一張，并收回為韓某某出具的1萬元定金收據；（2）位于泰來鎮金御華庭小區11﹟1-***樓房，面積79.25平方米，原告以價款281337元賣給張某某，張某某預交定金1萬元，余款原告方與被告王某某一致同意歸王某某債權人王某某領取抵頂王某某欠款。2014年8月31日，原告為張某某出具了樓房全額款285300元收據一張，并收回為張某某出具的1萬元定金收據。原告與張某某于2014年9月1日補簽了《商品房買賣合同書》。經原告與王某某、王某某協商轉賬，原告的兩座樓房價值566637元，扣除原告收到定金2萬元，2014年8月31日，王某某為原告出具了借據、收據546637元各一張。同日，王某某為被告王某某出具529450元收據一份。最終，原告、王某某、王某某達成了樓房抵頂王某某紅磚款、樓款償還債權人欠款的轉賬關系，并實際履行完畢。

基于對上述事實所依據證據的分析、認定，本院認為，因原告建筑工程已經結束，原告與被告王某某繼續履行紅磚購銷協議沒有必要，現雙方均同意解除紅磚購銷協議，應予準許。關于焦點1、原告向被告王某某提供紅磚款與被告王某某交付紅磚數額問題。雙方認可，原告支付紅磚款2046637元；被告王某某供應紅磚數額5174600塊，價值1707618元。關于焦點2、原告與被告韓某某、張某某簽訂的房屋買賣合同是否有效、是否附有解除條件及其應否解除問題。因為樓房買賣《協議書》、《商品房買賣合同》是在原告與被告王某某及其王某某債權人王某某三方達成轉賬協議后，形成的原告與買樓人（韓某某、張某某）合同關系，是雙方真實意思表示，是合法有效的合同，依法應受法律保護，單方無權解除。原告雖然只收到了被告韓某某、張某某購樓房的定金各1萬元，其他樓款并沒有實際收到，而由王某某收到抵頂了王某某償還的欠款，但這是當時原告自愿承諾，符合其意思表示。至于被告王某某在”保證書”中的對樓房善意購買人韓某某、張某某不利的承諾是其事后單方承諾，購樓人韓某某、張某某及王某某債權人王某某均不知情，不具有法律效力，不能成為樓房買賣合同的解除條件。故原告要求解除兩份樓房買賣合同關系的訴請，理由不充分，證據不足，不予支持。依據《中華人民共和國合同法》第八條、第十條、第四十四條、第六十條、第九十四條第（五）項，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院〈關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第八條之規定，判決如下：

一、解除原告泰來縣某利房地產開發有限責任公司與被告王某某簽訂的紅磚購銷協議；

二、駁回原告泰來縣某利房地產開發有限責任公司要求解除與被告韓某某、張某某之間樓房買賣合同的訴訟請求。

案件受理費300元、公告費300元合計600元，由被告王某某負擔400元，由原告自行負擔200元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于齊齊哈爾市中級人民法院。

審　判　長　　劉殿文

人民陪審員　　施　佳

人民陪審員　　姜曉濤

二〇一五年六月三十日

書　記　員　　張　超

合同糾紛