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福建省武夷山市人民法院

民事判決書

（2015）武民初字第691號

原告邱某某，男，19**年*月*日出生，漢族，公務員，住武夷山市。

委托代理人鐘文華，福建啟悟律師事務所律師。

委托代理人邱某甲（系原告邱某某父親），男，19**年*月*日出生，漢族，退休干部，住武夷山市。

被告武夷山某某置業有限公司，住所地武夷山市。

法定代表人吳某某，總經理。

委托代理人陳柏江，北京盈科（上海）律師事務所律師。

原告邱某某與被告武夷山某某置業有限公司（以下簡稱某某置業）商品房預售合同糾紛一案，本院于2015年4月23日受理。依法由審判員余崇斌適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告邱某某的委托代理人鐘文華、邱某甲，被告某某置業的委托代理人陳柏江到庭參加訴訟。訴訟過程中，雙方當事人申請庭外和解30天。本案現已審理終結。

原告邱某某訴稱：原、被告于2010年11月22日簽定《商品房買賣合同》（合同編號：0024390號），約定被告將自己開發的位于武夷山市高蘇坂”天心花園”（暫定名）第10幢*單元*房出售給原告，約定購房款共計621395元，被告應當在2011年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將符合交樓條件的商品房交付給原告。之后原告按合同約定先支付首付款191395元，余款430000元原告按合同規定辦理按揭貸款支付給被告。至2011年6月30日，被告一直未通知原告去收樓，原告多次催促被告交房，但被告一直未能交房，再之后原告又催促被告交房，但被告突然提出莫須有的理由，說房屋的實際面積比購買合同上多出1.78平方米，要求原告加付10039元，對此無理要求，原告予以拒絕，被告就以此為由拒不交房。而實際上按照雙方簽訂的《補充協議》第六條第2款的規定，”面積誤差比絕對值在5%以內的不多還少補，維持全合同約定的購房款不變。”多出1.78平方米誤差比只占1.6%，理當維持全合同約定的購房款不變，不用補交錢。至今被告已延期交房約四年，仍不能交房。根據《商品房買賣合同》第九條，出賣人逾期交房的違約責任規定，”逾期交房超過90日的，原告有權解除合同，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之五的違約金。綜上，訴請法院判令：1．被告繼續履行《商品房買賣合同》（合同編號：0024390），即時交房，并協助原告辦理房屋所有權證和土地使用權證；2．被告支付遲延交房違約金186418.5元。

被告某某置業辯稱：1．被告開發的房地產符合合同約定的各項交付標準，除原告至今未辦理兩證外，其他購房戶都已經入住多年，不存在不符合標準的問題；2．被告已經書面、口頭多次通知原告來收房，也早已將房產移交給物業，不存在違約行為；3．退一步說，即使原告主張的未交房的事實存在，原告時隔四年才向法院起訴，已超過訴訟時效，其主張得不到法律的保護。綜上，被告同意繼續協助原告辦理兩證，但不存在不按期交付的事實，請求法院駁回原告其他訴訟請求。

經審理查明，原告向本院提供5組證據：

證據1．《商品房買賣合同》，用以證明被告將房屋出售給原告，約定被告須于2011年6月30日前辦理交房手續，被告已違約。

證據2．補充協議，用以證明原、被告約定面積誤差在5%以內的不多還少補，維持合同購房款不變。

證據3．銷售不動產統一發票，用以證明被已經收到原告支付的全部購房款。

證據4．手機短信，用以證明原告一直催促被告交房。

證據5．電話錄音，用以證明原告一直在催促被告交房，被告的銷售經理也表示會向公司匯報，但被告要求我們交付超面積的房屋款項。

經質證，被告對證據1、2的真實性、合法性無異議，但對證明對象有異議，認為不能證明被告違約；對證據3的三性無異議；對證據4的真實性、合法性、關聯性有異議，這張復印件看不出發送的時間、對象等，與本案無關；證據5不能明確是什么時間形成，錄音也不是發生在原告與被告之間，錄音內容也不能確切證明房子到底有沒有交付，且錄音里的小章是在生孩子第三天的錄音，意識不是很清楚，對所表達的內容不能確認，因此錄音與本案沒有關聯性。

被告向本院提供4組證據：

證據1．郵政局業務專用發票，用以證明被告對包括本案原告在內的221戶都發出收房通知，時間是2011年7月29日。

證據2．《武夷山市建設項目竣工規劃驗收合格證》，用以證明被告所開發的房地產在2011年元月已通過竣工驗收，符合交房標準。

證據3．竣工驗收備案表及商品房預售許可證，用以證明被告向原告交付的房屋符合交付標準。

證據4．被告向原告寄出收房的通知函及國內掛號信函收據存根，以及商品房買賣合同及相應的付款憑證發票，用以證明被告依照合同約定，在2011年7月8日向包括原告在內的所有購房者都寄出了交房的通知函，履行了合同約定的交房義務，而不是如原告訴稱的至今未交房。

經質證，原告對證據1的真實性無法確認，從發票上看不出邱某某的名字，發票只能證明有郵寄過，但不清楚郵寄的內容，與本案沒有關聯性，也不能證明被告有履行通知的義務；對證據2的真實性、合法性無異議，但對關聯性有異議，如果這份證據是真實合法的，也只能證明原告所購房屋有可能達到交房標準，但被告要做到通知的義務，這份證據不能證明被告有履行交付義務；證據3同樣不能證明原告有收到被告收房通知，只能證明有可能達到交付的條件，不能證明有通知原告來交房；證據4原告沒有收到這份掛號信，如果收到應有人簽收，掛號信的時間是2011年7月30日，而合同約定的交付時間是2011年6月30日，可以證明被告已經違約，沒有依約交房，對通知函的真實性、合法性、關聯性也有異議，也許就是被告重新打印蓋章的，此外，該組證據中的其他通知函、商品房買賣合同寫的是其他業主的名字，不能證明被告有通知原告去收樓，與本案沒有關聯性。

本院對上述證據認證如下：原告提供的證據1、2、3，被告對真實性均無異議，對其載明內容予以采信；原告提供的證據4，無法體現短信的收件人，被告又對該短信不予認可，本院不予認證；證據5錄音資料被告不予認可，僅通過該錄音無法體現通話人的身份及通話的具體時間，錄音內容也無其他證據佐證，不予認證。對被告提供的證據1、4中的郵政業務專用發票、掛號信函收據、通知函，真實性可以采信，可以證明被告在2011年7月30日有通過郵政掛號方式向原告及其他業主郵寄過交房通知函，但未提供證據佐證原告已收到該掛號信，原告又否認其有收到過掛號信，不能證明原告已經收到該掛號信；對第4組證據中的通知函、商品房買賣合同等，系被告與其他業主發生的關系，業主僅出具書面證言，而未出庭作證、接受詢問，對其待證事實本院不予認證；對證據2、3，載明內容可以采信，可以證明本案本案訟爭房屋所屬樓盤通過竣工驗收及取得商品房預售許可證的時間。

上述本院認定證據及庭審記錄，可以證明下列事實：2010年11月22日，原告邱某某與被告某某置業簽訂《商品房買賣合同》及補充協議，約定原告向被告購買位于武夷山市武夷街道高蘇坂”天心花園”第10幢第6單元602號商品房，建筑面積110.18平方米，總價款621395元，原告應于簽訂合同時支付首付款191395元，余款430000元以按揭方式付清。合同第八條約定，出賣人應當在2011年6月30日前將符合各項約定條件的商品房交付買受人使用。合同第九條約定，如未按合同規定的期限將商品房交付使用，逾期超過90天后，買受人有權解除合同；買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之五的違約金。合同第十一條約定，商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。合同第十四條約定，出賣人應當在商品房交付使用后60日內，向當地房屋權屬登記機構辦理房屋所有權初始預登記，并將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。合同簽訂后，原告通過現金及按揭貸款方式交清了全部購房款621395元。因原告認為被告未依約通知被告交房，并以補交房屋面積差款項為由拒絕交房，導致原告多年未能取得房屋，故而訴至法院。另查明，被告開發的天心花園商品房已于2011年4月20日通過竣工驗收，包括本案所涉10#樓在內的商品房于2010年10月26日取得商品房預售許可證。

本院認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及其補充協議系雙方真實意思表示，內容不違反法律規定，雙方均應依約履行。根據《商品房買賣合同》的相關規定，被告應當在房屋符合交付條件后，履行書面通知交房的義務，在2011年6月30日前將訟爭房屋交付給原告。本案訟爭房屋所屬樓盤雖然在2011年4月20日通過了竣工驗收，但根據合同約定，被告還應履行書面通知交房的義務。本案中，被告雖提供證據證明其已于2011年7月30日通過郵政掛號信向原告寄出交房通知函，但未能體現該掛號信原告是否已經收到，而原告否認有收到該掛號信，被告對已完成通知交房義務這一事實舉證不足；因訟爭房屋目前確尚未向原告交付，被告在本案中又未能提供證據證明其有另行通知原告交房或原告拒絕接收房屋，故對被告關于原告拒絕接收房屋的辯解意見本院不予采納。因被告未對原告履行交房義務，原告又表示要求繼續履行合同，被告應繼續履行《商品房買賣合同》，向原告交付房屋，并協助原告辦理房屋所有權證及土地使用權證，對原告的這一訴請本院予以支持。根據原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第九條的約定，因被告未依約交房，應承擔支付逾期交房違約金的責任，故被告還應根據其逾期情況，向原告支付已付購房款日萬分之五的違約金。

被告辯稱，即使原告主張的未交房的事實存在，原告時隔四年才向法院起訴，也已超過訴訟時效。本院認為，《商品房買賣合同》約定交房期限為2011年6月30日，且合同約定逾期交房違約金為按日計付，故訴訟時效應從約定交房日期的次日起算。本案原告于2015年4月23日向本院提起訴訟，且在起訴前未向被告主張過逾期交房違約金，故原告主張的2013年4月23日之前的逾期交房違約金，應認為已超過訴訟時效，但2013年4月23日之后的逾期交房違約金未過時效，對被告的該辯解意見本院部分予以采納。故被告應承擔逾期交房違約責任的時間段為2013年4月24日至被告實際交房之日，依照《商品房買賣合同》約定的購房款621395元及已付購房款日萬分之五的違約金標準。經計算，至起訴之日止（即兩年）的逾期交房違約金為223702.20元。本案原告只主張要求被告支付逾期交房違約金186418.5元，不違反法律規定，本院予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條的規定，判決如下：

一、被告武夷山某某置業有限公司應于本判決生效之日起十日內向原告邱某某交付位于武夷山市武夷街道高蘇坂”天心花園”第*幢第*單元*號商品房，并協助原告辦理房屋產權證及土地使用權證。

二、被告武夷山某某置業有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告邱某某逾期交房違約金186418.5元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費4028元，減半收取2014元，由被告武夷山某某置業有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省南平市中級人民法院。

審判員　　余崇斌

二〇一五年八月二十日

書記員　　許菁晶

合同糾紛