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廣東省羅定市人民法院

民事判決書

（2014）云羅法民初字第987號

原告陳某某，男，19**年*月*日出生，漢族，住羅定市。

原告廖某某，女，19**年*月*日出生，漢族，住羅定市。

上述兩原告的共同委托代理人陳某，男，41歲，住羅定市。

被告羅定市某某房地產開發有限公司。地址：羅定市。

法定代表人李某某，該公司總經理。

委托代理人朱靖，廣東恒晟律師事務所律師。

委托代理人曾琪杰，廣東恒晟律師事務所律師。

原告陳某某、廖某某訴被告羅定市某某房地產開發有限公司（以下稱某某公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法由審判員蔣海濤適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告陳某某、廖某某的共同委托代理人陳某，被告某某公司的委托代理人朱靖、曾琪杰到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，2011年7月18日，兩原告與被告經友好協商簽訂了合同編號為11****40號的《商品房買賣合同》，合同約定：兩原告購買被告位于羅定市東華一路*號南江帝景小區尊榮閣*幢**F層**A號房，建筑面積為129.13平方米，套內建筑面積110.23平方米，計價方式按套內建筑面積，單價為每平方米5271.57元，總金額581085元。在面積確認與面積差異處理方面，雙方約定差異值為±0.6%以上至±3%以內的，買賣雙方按合同約定的房屋單價多退少補，差異值超過±3%以上的，買方可選擇多退少補或退回所購商品房。合同簽訂后，原告如約支付了購房款及辦理了銀行按揭后收樓入住，由于被告的原因至今沒有辦理房產證，后經多方了解，方得悉原告所購買的房屋已經在一年前經羅定市房屋測繪所測量，房屋面積存在差異，被告對此事早已知曉但卻沒有對原告作出說明。經多次交涉，被告向兩原告提交一份空白《補充協議》，在該《補充協議》中，被告承認建筑面積為127.65平方米，而套內建筑面積實為105.0424平方米，被告同意房屋總價款為574425元，也就是說被告僅愿意退款6660元，原告對此不接受。

原告認為，原告所購買的房屋套內建筑面積比合同約定少了5.1876平方米，折合房款為27346.79元，另外由于原告辦理了房貸，該部分房款根據銀行同期貸款利率計算利息，從2011年7月18日至今產生的利息應當為5373.64元。現向法院起訴，請求判令：1、被告退回原告多收的購房款27346.79元及利息5373.64元，兩項合計32720.43元。2、本案訴訟費用由被告負擔。

原告向本院提交如下證據：1、身份證，證明原告的訴訟主體資格。2、11070040號《商品房買賣合同》，證明兩原告與被告于2011年7月18日簽訂了《商品房買賣合同》，合同內對面積確認及面積差異的處理作了約定。3、收款收據，證明兩原告于2011年7月18日向被告交納了首期的購房款181085元，履行了購買房屋的義務。4、補充協議，證明被告為了解決面積差異，曾經向原告分別提交了補充協議，希望能夠解決雙方的爭議，并在協議書里確認了具體的面積差異值。5、原告申請法院調取的《房屋測量成果報告書》，證明經羅定市房屋測繪所對涉案房屋進行測量，套內面積為105.0424平方米，分攤面積為22.6118平方米，建筑面積為127.65平方米。

被告辯稱，請法院駁回原告的訴訟請求，本案的訴訟費用由原告承擔，理由：1、原告訴稱房屋買賣合同涉及房屋標的物存在面積差異，原告尚未有合法有效的證據予以證實。根據雙方簽訂的《商品房買賣合同》第五條規定：“在商品房計價面積與商品房登記面積有差異的，以登記面積為準”。原告購買的商品房尚未完成產權登記，尚未取得房屋產權證，原告未有合法有效的證據證實產權登記面積與合同計價面積有差異。故原告現在提出面積差異處理，是缺乏依據的。2、根據原告申請向房管部門提取的證據資料，其中有房屋情況總表，我方認為該表不能作為認定原告訴訟請求的依據，因房屋情況總表不是產權證明，該表上是有附注，其報告有效期是一年，現已超過有效期，所以該表不能作為證實原告訴訟請求的依據。3、如有充足的證據證明房屋存在面積差異，原告選擇不是退房，而是繼續合同，則多退少補的價格應當按照建筑面積的單價計算。4、原告主張退款并要求支付利息是沒有事實和法律根據的。根據合同第五條第三款約定，只有出賣人才能主張房款的利息。5、房屋面積差異，目前尚未有證據證實，因房屋銷售合同約定的面積設計及測算規范，與房管部門適用的測算規范不一致，房屋適用的測算是建設部和質監的標準，與房管部門的標準存在差異。6、我方認為，本院中涉及有關套內面積、建筑面積的計算，作為被告方，在合同簽訂后，在超出合同約定范圍內提供了寬大舒適的大堂，增加了分攤面積，但是我方并沒有將其分攤面積計算在合同內，業主也享受了合同超出的面積。綜上，原告的訴訟請求沒有合法有效的法律依據，應當予以駁回。

被告向本院提交如下證據：購房認購單（復印件），證明雙方在銷售認購時，是按照約定的建筑面積單價計算房屋價款的。

經原、被告雙方質證，被告對原告提交的證據存在以下異議：對證據1、2無異議；對證據3，原告提供的不是收款收據，被告不予確認；對證據4有異議，因沒有雙方的簽字確認，沒有達成協議；對證據5有異議，該證據不能作為認定面積差異的依據，該報告是2012年作出的，其有效期是一年，現在已經失效，且報告上的沒有審批人的簽名，審批意見也是空白的。

原告對被告提交的證據存在以下異議：認購單是在正式合同前產生的，不是正式的合同文本，是雙方在反復磋商的過程中產生的，只能證實原告有購房的意愿，只有《商品房買賣合同》才是合法的法律文本，亦是雙方意愿的綜合反映，原告認為該認購單與本案無關聯。

經庭審質證，本院審查認為，對原告提交的證據1、證據2、證據3，證據來源合法，客觀真實，與本案有關聯，本院予以采納；對證據4，因原、被告雙方均未在該補充協議上簽名確認，不能作為認定涉案房屋存在面積差異的證據。對證據5，因該測繪報告未經產權登記確認，不能作為認定涉案房屋存在面積差異的依據。對被告提供的證據，因該購房認購單不是原、被告雙方房屋買賣的正式合同及補充合同，不能作為認定雙方同意按建筑面積單價計算房屋價款的證據。

經審理查明，2011年7月18日，兩原告與被告簽訂了一份《商品房買賣合同》（合同編號為11****40號），合同約定：由兩原告向被告購買位于羅定市東華一路*號南江帝景小區尊榮閣*幢**F層**A號房。該合同第三條的買受人所購買商品房的基本情況約定：“該商品房合同約定建筑面積共129.13平方米，其中，套內建筑面積110.23平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積18.9平方米”。第四條的計價方式與價款約定：“該商品房屬預售，按套出售，按套內建筑面積計算，該商品房單價為人民幣每平方米5271.57元，總金額為伍拾捌萬壹仟零佰捌拾伍元整”。第五條面積確認及面積差異的處理中約定：“本條款適用于商品房預售，該商品房交付使用后，合同約定計價面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準，產權登記面積與合同約定計價面積發生差異（含誤差，下同），雙方同意按以下原則處理：1、差異值為±0.6%以內（含本數）的，買賣雙方不作任何補償；2、差異值為±0.6%以上（不含本數）至±3%以內（含本數）的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補；3、差異值超過±3%以上（不含本數）的，買受人可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇退房的，出賣人應在買受人書面提出退房申請的30日內退回已收的全部購房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產貸款利率計算）”。合同簽訂后，兩原告如約支付了首期購房款181085元，并已收樓入住。后兩原告以其所購買的房屋已經羅定市房屋測繪所測量，房屋面積存在差異為由多次與被告交涉未果，遂訴至本院要求處理。

另查明，涉案的商品房至今尚未辦理產權登記。

本院認為：本案為房屋買賣合同糾紛。原告陳某某、廖某某與被告簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，其內容并無違反法律法規的強制性規定，合同合法有效，雙方應依該合同的約定全面履行自己的義務。根據原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第五條面積確認及面積差異處理中約定：“合同約定計價面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準”。由于涉案的商品房至今尚未辦理產權登記，確定涉案的房屋是否存在面積差異是按合同約定，應以產權登記確定的面積差異為準，現原告陳某某、廖某某尚未提供爭議房屋的產權登記證明確定所購商品房的面積，只根據《房屋測量成果報告書》主張涉案房屋存在面積差異，不符合合同的約定。現原告陳某某、廖某某的訴訟請求，依據不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決如下：

駁回原告陳某某、廖某某的訴訟請求。

案件受理費309元（原告已預交），由原告陳某某、廖某某承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省云浮市中級人民法院。

審判員　　蔣海濤

二〇一四年十月二十二日

書記員　　陳夢兒

買賣合同糾紛