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廣東省佛山市南海區人民法院

民事判決書

（2013）佛南法民三初字第910號

原告楊某甲，男。

原告楊某乙，男。

原告楊某丙，男。

三原告共同委托代理人蔣月仙，廣東正念律師事務所律師。

三原告共同委托代理人楊大戰，廣東正念律師事務所實習律師。

被告張某某，男。

委托代理人黃妙春，廣東紅棉律師事務所律師。

原告楊某甲、楊某乙、楊某丙訴被告張某某租賃合同糾紛一案，本院于2013年10月25日受理后，由審判員方菲適用簡易程序于2013年11月21日公開開庭進行了審理。三原告的委托代理人蔣月仙、楊大戰，被告張某某及其委托代理人黃妙春到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，2012年3月1日原被告共同簽訂《物業租賃合同》壹份，約定被告向三原告承租位于佛山市南海區**街道**路*號****單元（下稱租賃物業）做開辦企業總部使用，面積244.14平方米，租金每月每平方33元，每兩年遞增10%，押金為16114元；物業租金以先繳后用為原則，被告須在每月3日前以現金或銀行轉賬方式繳納當月租金；租賃期內，如被告逾期繳納租金，每逾期一天，按拖欠租金總額的1%向原方支付滯納金。被告從2012年9月份起沒有依約繳交租金給原告，之后甚至數月拖欠租金，為此原告不僅多次以電話方式、或到租賃物業場地催收，而且在2013年4月17日在被告拖欠了數月租金后，原告還以書面《催收租金函》方式催收并對被告長期拖欠租金行為予以解除合同警告提示，但被告僅支付了當時拖欠的數月租金，之后至今有三個月租金分文未付，已構成嚴重違約，雖經原告方長期催收提示，但被告仍置若罔聞，被告的違約行為已嚴重侵害了原告的合法權益。為此，訴請:1、解除原被告之間2012年3月1日的《物業租賃合同》。2、被告支付已拖欠的三個月租金24171元給原告。3、被告從2013年8月4日起至付清全部租金之日止按日1‰承擔逾期支付租金的滯納金，暫計至起訴之日滯納金1248元。4、被告的租賃押金16114元歸原告所有。5、被告立即搬離并將租賃物業交還給原告。6、本案的訴訟費全部由被告承擔。

原告在訴訟中補充事實:被告在原告起訴以后支付了2013年9、10月租金，尚未支付2013年11月租金。原告撤回第5項訴訟請求，變更第2項和第3項訴訟請求為:2、被告支付2013年11月的租金8057元給原告。3、被告支付以24171元為本金從2013年8月4日起至起訴之日止按日1‰計算以及以8057元為本金從2013年10月25日起至付清之日止按日1‰計算的違約金予原告，暫計至2013年11月21日為1490元。

被告辯稱，1、同意解除雙方簽訂的物業租賃合同，但被告需要使用涉訟租賃物至2013年12月20日，2013年12月20日后原告可以收回涉訟租賃物，如尚未處理的被告的遺留物品，原告可以自行處理。2013年12月20日以后的租金被告不同意承擔。2、2013年11月租金被告尚未支付。對租金數額無異議。因2013年10月份原告已經提起訴訟，2013年11月的租金屬于爭議階段，所以2013年11月的租金遲延支付不需支付違約金。3、不同意沒收押金。第4項訴訟請求中的租賃押金與第3項訴訟請求的違約金均屬于違約金，存在重復計算違約金，違約金計算標準過高，請求法院調整。

原告在訴訟中提供下列證據:

1、三原告身份證（1份，復印件），證明三原告訴訟主體資格。

2、被告身份證（1份，復印件），證明被告訴訟主體資格。

3、商品房買賣合同（1份，原件），證明三原告對租賃物業擁有所有權，具有合法的出租權限。

4、物業租賃合同（1份，原件），證明原被告雙方的租賃法律關系。2012年3月1日原被告共同簽訂《物業租賃合同》一份，約定被告向三原告承租位于佛山市南海區**街道**路*號****單元做開辦企業總部使用，面積244.14平方米，租金每月每平方33元，每兩年遞增10%，押金為16114元；物業租金以先繳后用為原則，被告須在每月3日前以現金或銀行轉賬方式繳納當月租金；租賃期內，如被告逾期繳納租金，每逾期一天，按拖欠租金總額的1%向原告支付滯納金。若被告違約，原告有權直接沒收被告支付的保證金。

5、存折（1份，原件），證明原告收到被告支付的租金及收款時間。自2012年6月份開始，被告開始違約，每隔一個月才支付一次租金。2013年1月開始，被告違約情況加劇，三個月才支付一次租金。被告拖欠租金的行為已經構成根本違約，原告有權要求解除租賃協議。現被告尚拖欠原告1個月租金未支付。

6、催收租金函（1份，原件）及郵件單（2份，原件），證明原告在2013年4月22日向被告發送過租金催收的函告，但被告依然不予理會，繼續拖欠原告的租金。

7、解除《物業租賃合同》通知書（1份，原件），證明基于被告嚴重違約，原告履行了提前告知義務并給予足夠的寬限期。

8、房屋租賃協議（1份，復印件），證明被告未經原告同意擅自將租賃物業轉租給第三方使用，被告的轉租行為違反合同約定，構成違約，原告有權解除合同。

經質證，被告對原告證據1-5無異議。對證據6、7有異議，被告沒有收到證據6、7。對證據8的真實性、合法性、關聯性均有異議，不存在轉租行為。

被告在訴訟中提供下列證據:

1、被告身份證（1份，原件），證明被告訴訟主體資格。

2、房租清單（1份，復印件）、轉賬交易成功賬單（1份，打印件）、中國建設銀行網上銀行電子回單（2份，打印件）、無折存款回單（1份，原件）、賬戶明細查詢（1份，打印件）、網銀交易查詢明細（2份，打印件），證明被告支付租金的情況。

經質證，原告對被告證據1無異議。對證據2中有原件的證據的真實性無異議，對沒有原件的證據的真實性有異議，支付租金的情況、支付時間、金額以原告的證據5為準。

經審查，被告對原告證據1-5無異議，本院予以采信。原告沒有舉證證明被告收到證據6、7的函件及通知書，本院對證據6、7的真實性不予確認。證據8是復印件，原告不能證明證據8與本案的關聯性，本院對證據8不予審查。原告對被告證據1無異議，本院對證據1予以采信。被告證據2的無折存款回單有原件，本院對其真實性予以確認，證據2的其他證據沒有原件，原告不予確認，本院對其證據效力不予確認。

本院綜合原、被告的陳述及采信的證據，確認以下事實:

三原告作為買受人于2010年9月15日與出賣人佛山市天*數碼城有限公司簽訂《廣東省商品房買賣合同》一份，約定買受人購買位于佛山市南海區**街道**路*號****單元，出賣人于2011年4月30日前交付該房產予買受人。該合同于2010年11月5日在佛山市南海區房產交易所辦理登記備案。

原告楊某甲作為出租方簽約代表與被告張某某于2012年3月1日簽訂一份《物業租賃合同》，合同的甲方、出租方記載為楊某甲、楊某乙、楊某丙，乙方、承租方為張某某，合同內容為甲方將位于佛山市南海區**街道**路*號****單元出租予乙方作開辦企業總部使用，物業以毛坯形式出租，租賃期限從2012年3月1日至2020年2月29日。自2012年3月1日至2012年4月30日為免租期。租金從2012年5月1日開始計收。月租金金額為8057元，租金前五年每兩年按10%遞增一次，第六年開始每年按8%遞增一次。租金以先繳后用，乙方每月3日前以現金或銀行轉賬方式繳納當月租金。租賃期內，如乙方逾期繳納租金，每逾期一天，按拖欠租金總額的1%向甲方支付滯納金。乙方于簽訂合同當天向甲方支付相當于兩個月的租金16114元作為押金，并同時向甲方預付第1個月的租金8057元。租賃期內，乙方未經甲方書面同意，改變合同約定的租賃用途或轉租的；或逾期未繳納按約定應當向乙方繳納的租金及各項費用，逾期超過7天或欠費金額超過3000元的，甲方有權終止合同，收回租賃物并沒收乙方的押金，同時保留追收乙方所欠費用和賠償甲方經濟損失的權利。雙方并在合同中約定租金收款賬號。

被告在訴訟中陳述，原告楊某甲在簽訂合同時聲明其代表原告楊某乙、楊某丙。

2012年3月2日，被告支付押金16114元及首月租金8057元予原告楊某甲。

2012年7月25日，原告楊某甲收到被告支付的2012年7月、8月的租金16104元。2012年10月11日，原告楊某甲收到被告支付的2012年9、10月的租金16114元。2012年12月14日，原告楊某甲收到被告支付2012年11、12月的租金16114元。2013年3月15日，原告楊某甲收到被告支付的2013年1、2、3月的租金24171元。2013年4月26日，原告楊某甲收到被告支付的2013年4、5、6月的租金24171元。2013年7月26日，原告楊某甲收到被告支付的2013年7月的租金8057元。2013年10月9日，原告楊某甲收到被告支付的2013年8月的租金8057元。2013年10月29日，原告楊某甲收到被告支付的2013年9、10的租金16114元。

本院認為，案涉《物業租賃合同》的出租方、甲方載明是三原告，雖然合同落款處只有原告楊某甲的簽名，但楊某甲在簽約時已向被告披露其代表楊某乙、楊某丙簽約且楊某乙、楊某丙在本案訴訟中亦確認該代理行為的效力，合同的出租方應為三原告，本院對被告主張合同相對方為原告楊某甲的意見不予采納。三原告與被告張某某簽訂的《物業租賃合同》是雙方真實意思表示，沒有違反法律行政法規的強制性規定，合法有效。

被告同意原告解除合同的請求，本院對原告請求解除合同予以支持。合同約定被告應于每月3日前支付當月的租金予原告，2013年11月的租金支付期限已經屆至，被告應支付2013年11月的租金8057元予原告，本院對原告的相應請求予以支持。被告于2013年10月9日支付2013年8月的租金，于2013年10月29日支付2013年9月、10月的租金，至2013年11月21日尚未支付2013年11月的租金，已經構成遲延支付，被告應支付逾期支付租金的違約金予原告。雙方約定按拖欠金額的日1%計算滯納金即逾期違約金，原告起訴請求按日1‰計算，被告主張違約金過高，本院綜合原告的損失及被告的過錯程度，根據公平原則和誠信原則予以衡量，認定原告主張的逾期違約金過高，酌情調整為按中國人民銀行同期逾期貸款利率計算逾期違約金，被告應以8057元為本金分別從2013年8月4日起至2013年10月9日止，以8057元為本金分別從2013年9月4日起、2013年10月4日起均至2013年10月29日止，以8057元為本金從2013年11月4日起至判決確定之付款日止按中國人民銀行同期逾期貸款利率計付逾期違約金予原告，原告逾期違約金請求超出本院核定部分本院不予支持。被告沒有對需支付2013年11月的租金提出抗辯，被告需支付2013年11月的租金不屬于案件爭議的事項，被告2013年11月的租金亦已構成遲延支付，被告以訴訟為由主張2013年11月租金未構成遲延支付及不需支付逾期違約金理據不足，本院不予采納。

被告自2012年7月至2013年10月共16個月期間，有13個月的租金沒有按時支付，且遲延支付的時間超過雙方約定的7天，其中7個月的遲延支付的時間超過30天，2013年9月和10月的租金是在收到本案應訴材料后支付的，本院認為被告長期多次遲延支付租金的行為影響三原告對被告履行《物業租賃合同》的信任基礎，已經構成根本違約。雙方在合同中約定被告逾期支付租金超過7天或欠費金額超過3000元的，三原告可解除合同并沒收押金。原告請求押金16114元歸原告所有，符合雙方約定和法律規定，本院予以支持。合同約定的被告單方違約導致合同解除的情況下原告可沒收押金，押金的性質實為被告根本違約導致合同解除的違約金，該違約金與被告遲延支付租金的逾期違約金針對不同的違約情節，可并行主張，本院對被告主張原告無權既主張逾期違約金又主張沒收押金的意見不予采納。為此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百零七條、第一百一十三條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定，判決如下:

一、解除原告楊某甲、楊某乙、楊某丙與被告張某某于2012年3月1日簽訂的《物業租賃合同》。

二、被告張某某應于本判決發生法律效力之日起十日內支付2013年11月租金8057元予原告楊某甲、楊某乙、楊某丙。

三、被告張某某應于本判決發生法律效力之日起十日內按中國人民銀行同期逾期貸款利率以8057元為本金從2013年8月4日起至2013年10月9日止，以8057元為本金分別從2013年9月4日、2013年10月4日起均至2013年10月29日止，及以8057元為本金從2013年11月4日起至本判決確定之付款日止計付違約金予原告楊某甲、楊某乙、楊某丙。

四、被告張某某已支付的租賃押金16114元歸原告楊某甲、楊某乙、楊某丙所有。

五、駁回原告楊某甲、楊某乙、楊某丙的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案適用簡易程序結案，案件受理費減半收取220.76元（三原告已預交419.16元），由被告負擔并應于本判決發生法律效力之日起十日內逕付予三原告，本院不另收退。原告楊某甲、楊某乙、楊某丙多預交的198.4元，經三原告申請，本院予以退回。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省佛山市中級人民法院。

審　判　員　方　菲

二〇一三年十二月四日

書　記　員　梁紹蕾

租賃合同糾紛