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廣東省廣州市中級人民法院

民事裁定書

（2014）穗中法民五終字第4081號

上訴人（原審原告）中國雪*實業有限公司，住所地廣州市白云區。

法定代表人王某某，董事長。

委托代理人賴煜康、徐欣，均為廣東法制盛邦律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）廣州市國營白*農工商聯合公司，住所地廣州市白云區。

法定代表人楊某某。

委托代理人盧偉英，廣東紅棉律師事務所律師。

上訴人中國雪*實業有限公司（以下簡稱雪*公司）因與被上訴人廣州市國營白*農工商聯合公司（以下簡稱白*農工商公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服廣州市白云區人民法院（2014）穗云法民四初字第697號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院經審理查明：1994年3月10日，白*農工商公司住房制度改革領導小組辦公室向雪*公司發函，要求雪*公司將參加集資購買6套房屋（面積417.8平方米）應付款項376020元于同年3月15日前交至白*農工商公司計某。其中關于雪*公司的購房內容為：1、李某，12號樓東50.164平方米，單價900元／平方米，預交金額57600元；2、楊某，12號樓西60.364平方米，單價900元／平方米，預交金額57600元；3、吳某某，梅某老干樓南101.88平方米，單價900元／平方米，預交金額79200元；4、馮某光，商場樓東402號，71.4平方米，單價900元／平方米，預交金額64260元；5、無姓名，商場樓西403號，71.4平方米，單價900元／平方米，預交金額64260元；6、無姓名，商場樓西404號，59平方米，單價900元／平方米，預交金額53100元。同年5月25日，白*農工商公司向雪*公司開出金額為376020元的集資建房款收據。

另查明，位于白云區**北路**號*幢之二302、303、304房、8號14幢501房，產權均登記于白*農工商公司名下。

雪*公司于2014年6月25日向原審法院提起本案訴訟，請求判令：1、判令雪*公司于1994年向白*農工商公司購買涉案房屋是合法有效的；2、白*農工商公司為雪*公司辦理涉案房屋的房產證并承擔辦證費用；3、本案訴訟費由白*農工商公司負擔。

上述事實，有房改辦函件、附表、使用轉賬支票單、房款收據、房地產登記簿查冊表及當事人陳述等證據證實。

判后，雪*公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：一、本案一審判決查明事實不清，認定的事實與判決之間自相矛盾。1、一審判決審理查明雪*公司購房六套及付款事實。從一審查明事實可以認定以下事實：（1）涉案房屋登記在白*農工商公司名下，其具有出售的主體資格；（2）1994年白*農工商公司成立專門“住房制度改革辦公室”，并發專函給雪*公司要約其購買6套房屋，符合當時房屋出售政策及有相關部門處理此事；（3）6套房屋的面積為417.8平方米，價格為376020元有明確的數量、價款、面積等；（4）雪*公司按專函約定已完成付款義務，買賣法律關系成立。本案中雖然雙方沒有簽訂購房合同，但房改辦函件、雪*公司支付轉賬支票、白*農工商公司出具的房款收據足以形成完整證據鏈，證明雪*公司向白*農工商公司購買房屋6套的事實。2．一審認定購房事實，與駁回雪*公司請求自相矛盾。一審在事實認定中表示無法證實購房附表中的房屋是個人還是單位購房與前面的的事實查明部分矛盾。顯然是與查明事實中認定的上訴人購房6套自相矛盾。關于附表記載，雪*公司再次重申501房、402房雖然顯示李某、馮某光名字，但其實是為方便管理房屋、處理日常事務而填寫的聯系人，并非購買人。該兩名員工早不在雪*公司工作，也沒有使用過涉案房屋。若是個人購買，應由個人付款，不可能由單位付款。同時，請二審法院查清，附表記載的403房、404房是沒有個人姓名。對于這兩套房屋購買人完全沒有爭議。二、本案一審舉證責任分配錯誤。1．一審判決把白*農工商公司抗辯應承擔的舉證責任錯誤分配給雪*公司。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條規定，司法解釋根據法律規范的構成要件，而不是簡單用“誰主張，誰舉證”來分配舉證責任。原告提出的請求權基礎法律規范所規定的構成要件，就是原告的舉證責任，而被告援引的抗辯權基礎法律規范構成要件，由被告承擔舉證責任。針對本案，雪*公司已完成了舉證責任，證明雙方買賣合同關系，而白*農工商公司提出兩個抗辯，該抗辯應承擔舉證責任，而一審法院卻把白*農工商公司提出的所有抗辯舉證責任全部錯誤分配給雪*公司，顯然不符合舉證規則，如下。白*農工商公司抗辯一：認為雪*公司不是適格主體。其認為適格的主體應是個人，是附表中501房顯示的李某、402房顯示的馮某光，既然白*農工商公司認為購房主體是李某和馮某光，作為出售方應提供相關證據證明該兩人與白*農工商公司存在合同關系、付款事實以及使用涉案房屋證據。而另外附表中的403房、404房是沒有個人姓名的，白*農工商公司也應舉證證明購買的主體不是雪*公司，而是另有其人。一審把有關舉證分配給雪*公司，違反了最基本舉證規則“肯定者承擔舉證責任，否定者不承擔舉證責任”。白*農工商公司抗辯二：因雪*公司無具體房號、面積、也無交樓手續，不能排除是案外人租賃或借用關系。（1）關于房號地址。雪*公司認為，合同關系發生在1994年，當年白*農工商公司所出售的房屋是用自編的地址和門牌進行登記，20年過去了，涉案房屋所在地址因規劃調整完善地址，發生過多次變更，雪*公司曾多次要求派出所、居委等部門開具地址證明均遭拒絕，相關部門稱必須拿到房產證原件才能出具現地址證明，雪*公司根本無法得到地址證明。何況，白*農工商公司原自編地址變為了現地址，該變更并非雪*公司可控制和可以證明的，所有地址變更均是作為開發者和建設者的白*農工商公司所掌控，無論是從公平舉證還是從證據距離、誠信原則來分配舉證責任，均是白*農工商公司應承擔舉證范圍。若白*農工商公司提出地址有誤的抗辯，應提供證據證明所出售給雪*公司的房屋是另外的地址。否則，雪*公司20年前支付了數額不少的37萬多元購買的什么房屋？（2）關于面積。附表中的402房、403房面積均為71．4平方米，現查冊表302房、303房實際面積均為70.535平方米，附表404房面積為59平方米，現查冊表404房實際面積為59.975平方米，附表501房面積為64平方米，現查冊表501房即使面積為64．7478平方米。四套房屋面積誤差均不到1平方米，非常吻合。其中302、303、304房所在樓現一樓為市場、二樓原有間層、二樓上去后為平臺，故當年視為402、403、404房。（3）關于交樓。依《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第五條第二款規定，在司法實踐中對于通知業主來辦理交房手續和是否辦理交樓手續是開發商（建房者）的默示義務，開發商（建房者）應當承擔舉證責任。故，本案中交樓是作為建房者的白*農工商公司應履行義務，是否有履行應由其舉證，不應由雪*公司舉證，若白*農工商公司提出交付的是其他房屋而并非涉案房屋也應提供相關證據證明。（4）關于使用。白*農工商公司認為即使雪*公司提供了多年各房的電費、垃圾處理費等繳交憑證，證明實際使用占有情況，也不能排除是租賃或借用關系的抗辯。雪*公司認為：白*農工商公司現仍是房屋登記所有人。若其認為涉案房屋沒有出售、沒有交付給雪*公司，應提供租賃、借用合同等相關證據證明與他人存在租賃或借用關系否則對于所有使用記錄憑證在沒有其他證據推翻的情況下就應被采信。至于水電費單據房號與主張辦證房號不一致問題。供電局的答復為房號地址是當年報裝時登記地址，如要變更為房產證地址需要出示房產證原件才能變更。雪*公司認為上述情況法院可以核實，分清舉證責任，但不能以事實不清為由拒絕裁決駁回訴訟請求。2、白*農工商公司答辯其實已自認雙方購房合同關系。三、一審適用法律錯誤。一審判決采信了雪*公司提供的房改函、支票、房款收據等證據，認定雙方存在購房關系后，又以《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定，認為無法證實房屋是個人還是單位購買及主張房號與附表中房號不一致駁回雪*公司訴訟請求，存在自相矛盾和適用法律錯誤。雪*公司認為應糾正一審錯誤，依據事實和《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條規定判決白*農工商公司履行義務，為雪*公司辦理房產證。綜上，雪*公司上訴請求：依法撤銷廣州市白云區人民法院（2014）穗云法民四初字第697號民事判決，依法改判1、判令雪*公司于1994年向白*農工商公司購買廣州市白云區**北路**號*幢之二302房、303房、304房及白云區**北路*號**幢501房合法有效；2、判令白*農工商公司為雪*公司辦理廣州市白云區**北路**號*幢之二302房、303房、304房及白云區**北路*號**幢501房共四套房產的房產證，并承擔辦證的一切費用。

經查，原審法院認定事實清楚，本院予以確認。

二審另查明，1994年3月10日白*農工商聯合公司房改辦向雪*公司發函，該函內容為“現將你公司參加白云公司集資購房陸套、面積417.8平方米，應付總金額數376020元發給你們，請貴公司于三月十五日前將購房款交白云公司計某（詳見附表）。”

本院認為，1994年3月10日白*農工商聯合公司房改辦向雪*公司發函稱將集資購房款376020元發給雪*公司，并要求雪*公司將該款項交至白*農工商公司計某。白*農工商公司發函當時，雪*公司為白*農工商公司的下屬單位，該函件所體現的內容及本案其它現有證據均不能證實雪*公司與白*農工商公司之間就案涉房屋形成了平等民商事主體間的房屋買賣關系，雙方當事人基于上述函件而發生的法律關系不具備平等民事主體之間所形成的民商事法律關系的特征，并非人民法院審理民事糾紛的范圍。

綜上，雪*公司的上訴理由不成立，本院不予支持。原審法院適用法律錯誤，本院予以糾正。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條第一款第（三）項、第一百七十條第一款第（二）項、最高人民法院《關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第二百零八條第三款，裁定如下：

一、撤銷廣州市白云區人民法院（2014）穗云法民四初字第697號民事判決；

二、駁回中國雪*實業有限公司的起訴。

本案一審案件受理費2500元及二審案件受理費2500元，均退回中國雪*實業有限公司。

本裁定為終審裁定。

審　判　長　張燕寧

代理審判員　陳慧芳

代理審判員　黃春成

二〇一五年六月三日

書　記　員　楊仁義

房屋買賣合同