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陜西省咸陽市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2014）咸中民終字第00038號

上訴人（原審原告）劉某某，男漢族，住福建省屏南縣。

委托代理人黨小偉，陜西維恩律師事務(wù)所律師。

委托代理人陳光昇，陜西維恩律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）陜西某珠家居產(chǎn)業(yè)有限公司（以下簡稱某珠家居），住所地陜西省咸陽市涇陽縣高莊鎮(zhèn)**路*段**號。組織機(jī)構(gòu)代碼667961***。

法定代表人李某某，該公司董事長。

委托代理人王丹，陜西弘業(yè)律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某某因租賃合同糾紛一案，不服咸陽市涇陽縣人民法院作出的（2013）咸秦民初字第00506號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人劉某某的委托代理人黨小偉、陳光昇與被上訴人陜西某珠家居產(chǎn)業(yè)有限公司的委托代理人王丹到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審審理查明，原被告于2011年11月1日簽訂了《（石材城）租賃合同》，雙方約定原告租用被告中國某某石材城進(jìn)口石材區(qū)的房屋經(jīng)營石材，該租賃物位于涇陽縣高莊鎮(zhèn)鐵道西，景觀大道盧家村以南3棟東北角（緯一路西段），面積1217.25平方米，租期3年，從2011年12月25日起至2014年12月24日止。租金為每平方米13元／月，即每月租金15824.25元。合同約定“租金按每六個(gè)月繳納一次，當(dāng)繳納下半年租金時(shí)，應(yīng)在半年的最后一個(gè)月（即租賃期第六個(gè)月）中旬前交足下半年的全部租金，原告必須在合同簽訂當(dāng)日繳納一個(gè)月的租金作為合同押金，租賃期滿時(shí)，如無本合同約定的被告可沒收押金的情形，被告以不計(jì)息方式全額退還原告。”合同第九條違約金責(zé)任第二款約定：“原告應(yīng)按時(shí)向被告繳納水電費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用，連續(xù)超期45天不交租金，被告有權(quán)扣押原告貨物，調(diào)解無效可賣，沖抵租金及相關(guān)費(fèi)用，并有權(quán)解除合同、沒收保證金。”第九條第四款約定：“如任何一方隨意終止合同，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц秲蓚€(gè)月租金作為違約金》。”合同簽訂當(dāng)天，原告按照合同約定向被告繳納了6個(gè)月租金94946元，合同押金15825元。被告沒有同時(shí)履行自己的義務(wù)向原告交付房屋鑰匙，直到2012年6月12日才將租賃房屋的一把3-3#電動門鑰匙交予原告，原告繳納了500元的鑰匙押金。原告租賃的房屋有十三個(gè)門，其中三個(gè)銀白色的電動門可以打開，其他十個(gè)藍(lán)色的門是焊死打不開，三個(gè)電動門共6把鑰匙。原告領(lǐng)取的鑰匙可以打開朝東的三個(gè)門中最左邊的電動門。被告交付鑰匙后，原告在租賃的房屋內(nèi)進(jìn)行裝修，實(shí)際上只修建了一條水渠，但一直未開業(yè)。2012年9月19日，原被告協(xié)議一致又簽訂了租賃合同，對原簽訂的《租賃合同》進(jìn)行了變更，租賃期變更為“自2012年7月1日起至2015年6月30日止。任何一方無故終止合同，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金。原告違約時(shí)應(yīng)向被告支付合同約定的兩個(gè)月租金作為違約金，被告允許其在規(guī)定的時(shí)間撤出。押金兩年后無產(chǎn)品質(zhì)量問題或者其他問題予以退還。”合同第八條約定：合同的解除第一款“原告有下列情形之一的，被告有權(quán)終止合同、收回店鋪并不予退還保證金：第（2）項(xiàng)拖欠租金十日以上（含十日）。”合同增加了第九條文件送達(dá)方式“第一款為直接送達(dá)，第二款為郵寄送達(dá)。被告或者原告不能直接送達(dá)時(shí)，可以按照下列地址向?qū)Ψ讲捎脪焯柣蛘呖爝f的方式郵寄送達(dá)文件，自文件寄出后第三天即為送達(dá)。”原告地址一欄寫明：福建省屏南縣照嶺鄉(xiāng)**村***號。2012年12月31日，被告就同一租賃物與西安某升某盛石業(yè)有限公司簽訂了租賃合同，租賃期限為2013年1月20日起至2016年1月19日止。在原告的租賃期限未屆滿的情況下，被告將租賃物予以轉(zhuǎn)租。故原告訴至法院。

庭審中，原告對第五項(xiàng)訴訟請求予以放棄。

原審法院認(rèn)為：一、2011年11月1日原、被告簽訂的《（石材城）租賃合同》，主體適格，意思表示真實(shí)、內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。合同簽訂后，原告按照合同約定向被告繳納了半年租金及合同押金，被告沒有同時(shí)履行交付房屋的義務(wù)。原告半年租金的期限從2011年12月25日起至2012年6月24日止，被告在2012年才將一把鑰匙交予原告。對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。被告辯稱原告不愿意交鑰匙押金所以被告也沒有交付鑰匙且被告員工多次打電話催促原告來領(lǐng)取鑰匙，原告都以西安的店面正在裝修為由拒絕領(lǐng)取鑰匙并拒絕進(jìn)場經(jīng)營。被告當(dāng)庭提供的證人書面證言，不足以證明其上述主張，所以，被告未完成履行合同義務(wù)的舉證責(zé)任，其辯稱原告拒絕領(lǐng)取鑰匙，被告并未違約的理由，本院不予采信。由于被告遲延履行合同義務(wù)，導(dǎo)致2011年11月1日簽訂的租賃合同實(shí)際上并未履行。二、當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。2012年9月19日，原被告協(xié)商一致又簽訂了租賃合同，該合同對原合同進(jìn)行了變更，租賃期限變更為2012年7月1日起至2015年6月30日止。違約責(zé)任變更為原告拖欠租金十日以上（含十日），被告有權(quán)終止合同、收回商鋪并不予退還租賃保證金。違約條款變更為任何一方無故終止合同，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金。乙方違約則應(yīng)向甲方支付合同約定的兩個(gè)月租金作為違約金。原告訴稱租期應(yīng)是一個(gè)月裝修期、六個(gè)月租期以及被告合同備注的開業(yè)可享受4個(gè)月免租期共計(jì)十一個(gè)月，即從2012年7月1日到2013年6月30日。因兩份租賃合同均沒有約定裝修期，原告也一直未開業(yè)，所以，原告主張自己享受一個(gè)月裝修期和四個(gè)月免租期，本院不予支持。原告繳納的半年租金期限應(yīng)從2012年7月1日開始順延半年至2012年12月31日止。庭審中，原告稱要將租賃房屋的所有鑰匙全部交付，才能進(jìn)場開業(yè)經(jīng)營，但現(xiàn)場照片反映出租賃房屋只要一個(gè)門打開，就能進(jìn)入到整個(gè)屋內(nèi)進(jìn)行裝修開業(yè)經(jīng)營，無需交付全部鑰匙，而且被告交付鑰匙后，原告即在租賃房屋內(nèi)修建水渠。原告在2012年7月1日至12月31日這半年租賃期內(nèi)，完全能夠占有、使用該房屋，但其一直未開業(yè)經(jīng)營是其自身造成的。所以，原告訴稱被告必須交付所有的房屋鑰匙才為交付房屋，其方能進(jìn)場開業(yè)經(jīng)營進(jìn)而要求被告退還半年租金及承擔(dān)利息的請求于法無據(jù)，本院不予支持。三、當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同，被告根據(jù)變更前合同的租賃期限要求原告在2012年9月19日至9月21日繳納下半年的租金，原告未繳納。遂依照變更前的合同第九條第二款的約定于2012年9月26日向原告通過掛號信郵寄送達(dá)了解除合同的通知。由于合同的租賃期限、解除條件都已發(fā)生變更，原告的租賃期限從2012年7月1日起順延半年至2012年12月31日止，根據(jù)解除合同的條件并未成就，其依據(jù)變更即已作廢的合同條款解除正在履行的合同于法無據(jù)。因此，被告辯稱2012年9月26日依法解除了雙方的租賃合同這一主張，本院不予采信。四、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，另一方當(dāng)事人可以解除合同。合同變更后，原告繳納的租金期應(yīng)從2012年7月1日開始順延半年至2012年12月31日止。2012年12月31日，被告與西安某升某盛石業(yè)有限公司簽訂了租賃合同，租賃期自2013年1月20日起至2016年1月19日止。在原告的租賃期限未屆滿的情況下，被告將原告租賃的房屋予以轉(zhuǎn)租致使原告租賃房屋的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。原告主張被告違約請求法院解除與被告的租賃合同，證據(jù)充分于法有據(jù)，本院予以支持。顯而易見，被告以自己的轉(zhuǎn)租行為表明其與原告的租賃合同實(shí)際于2012年12月31日予以解除。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)量的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。變更后的合同違約條款只對原告違約規(guī)定了應(yīng)向被告支付兩個(gè)月租金作為違約金，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，被告違約也應(yīng)向原告承擔(dān)兩個(gè)月租金作為違約金。因此，原告要求被告承擔(dān)兩個(gè)月租金作為違約金、退還鑰匙押金，退還合同押金并承擔(dān)該押金的利息，利息從2011年11月1日起計(jì)算至2013年2月25日止，利率按照中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算，本院予以支持。五、當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。原告要求被告賠償其財(cái)產(chǎn)損失33820元，其中修建水渠花費(fèi)13000元，原告僅提供了修建水渠花費(fèi)3000元定金收條，該收條屬于孤證沒有其他證據(jù)予以佐證且被告不予認(rèn)可。所以原告要求被告承擔(dān)修建水渠的損失13000元，該主張本院不予支持。物資丟失的損失20820元，原告當(dāng)庭陳述已于2013年4月15日向高莊鎮(zhèn)派出所報(bào)案，派出所己立案，所以根據(jù)“先刑后民”的原則，該訴訟請求本院不予論處。六、原告當(dāng)庭放棄第五項(xiàng)訴訟請求，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第七十七條第一款、第九十三條、第九十四條第四款、第九十七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》第二條、第五條第二款之規(guī)定，判決如下：一、原告劉某某、被告陜西某珠家居產(chǎn)業(yè)有限公司于2012年9月19日簽訂的《租賃合同》為有效合同，該合同于2012年12月31日予以解除。二、由被告陜西某珠家居產(chǎn)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告劉某某違約金31648.5元：退還原告劉某某繳納的鑰匙押金500元：退還原告劉某某繳納的合同押金15825元并承擔(dān)該押金的利息。（利息從2011年11月1日起至2013年2月25日止，按照中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算。）三、原告劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)退還被告陜西名珠家居產(chǎn)業(yè)有限公司租賃房屋的3—3#電動門鑰匙一把。四、駁回原告劉某某其他的訴訟請求。如原告劉某某、被告陜西某珠家居產(chǎn)業(yè)有限公司未按本判決指定的履行期間履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。案件受理費(fèi)4475元，由原告劉某某承擔(dān)3375元，由被告陜西某珠家居產(chǎn)業(yè)有限公司承擔(dān)1100元。

宣判后，劉某某不服，向本院提起上訴，劉某某上訴稱：一、被上訴人不履行合同義務(wù)交付房屋全部鑰匙導(dǎo)致上訴人無法使用該房屋，無法正常開業(yè)經(jīng)營，又在合同未到期的情況下單方面毀約解除合同致使上訴人的合同目的根本無法實(shí)現(xiàn)，因此被上訴人應(yīng)當(dāng)依法返還上訴人的租金并承擔(dān)相應(yīng)利息。二、被上訴人在2012年9月的租賃合同中注明給上訴人免4個(gè)月租金，因被上訴人的違約導(dǎo)致合同解除，因此上訴最少也應(yīng)退還4個(gè)月租金。三、上訴人為經(jīng)營需要而裝修房屋，現(xiàn)水渠己實(shí)際修建?，F(xiàn)由于被上訴人違約導(dǎo)致合同解除，故對上訴人的裝修損失13000元，被上訴人應(yīng)依法賠償。綜上所述，故請求二審法院依法改判一審判決第四項(xiàng)，判令被上訴人返還上訴人6月租金94946元，并支付該租金從支付之日至今產(chǎn)生的利息，判令賠償上訴人裝修損失13000元，一審、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。

被上訴人陜西某珠家居產(chǎn)業(yè)有限公司以原判正確、應(yīng)予維持予以答辯。

經(jīng)審理查明：本院查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：2011年11月1日，上訴人與被上訴人簽訂的《（石材城）租賃合同》，主體適格，意思表示真實(shí)、內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。合同簽訂后，上訴人劉某某按照合同約定向被上訴人繳納了半年租金及合同押金，被上訴人某珠家居沒有同時(shí)履行交付房屋的義務(wù)。上訴人半年租金的期限從2011年12月25日起至2012年6月24日止，被上訴人在2012年6月才將一把鑰匙交予原告。被上訴人沒有提供足夠有效的證據(jù)證明上訴人拒絕領(lǐng)取鑰匙而違約。故由于被告遲延履行合同義務(wù)。導(dǎo)致2011年11月1日簽訂的租賃合同實(shí)際上并未履行。2012年9月19日，上訴人與被上訴人協(xié)商一致又簽訂了租賃合同，該合同對原合同進(jìn)行了變更，租賃期限變更為2012年7月1日起至2015年6月30日止。其中合同備注商戶開業(yè)后可享受4個(gè)月免租期，上訴人繳納的半年租金期限應(yīng)從2012年7月1日開始順延半年至2012年12月31日止。上訴人劉某某稱要將租賃房屋的所有鑰匙全部交付，才能進(jìn)場開業(yè)經(jīng)營，但現(xiàn)場反映出租賃房屋只要一個(gè)門打開，就能進(jìn)入到整個(gè)屋內(nèi)，無需交付全部鑰匙才能裝修開業(yè)經(jīng)營，而且被上訴人交付鑰匙后，上訴人即在租賃房屋內(nèi)修建水渠。上訴人在2012年7月1日至12月31日這半年租賃期內(nèi)，完全能夠占有、使用該房屋，但其一直未開業(yè)經(jīng)營是其自身造成的。故上訴人辯稱因某珠家居不交付房屋全部鑰匙導(dǎo)致上訴人無法使用該房屋，無法正常開業(yè)經(jīng)營而要求被上訴人退還半年租金及承擔(dān)利息的請求于法無據(jù)，本院不予支持。因合同備注商戶開業(yè)后可享受4個(gè)月免租期，但是由于上訴人在2012年7月1日至12月31日這半年租賃期內(nèi)，完全能夠占有、使用該房屋，因其未開業(yè)不享受4個(gè)月免租期。故對上訴人辯稱被上訴人最少也應(yīng)退還上訴人4個(gè)月租金的訴訟請求于法無據(jù)，本院不予支持。房屋裝修包括修建水池水渠，上訴人實(shí)際上已經(jīng)修建完水渠，且提供裝修花費(fèi)3000元定金收條，現(xiàn)該水渠歸被上訴人某珠家居所有。被上訴人應(yīng)該承擔(dān)上訴人修建水渠花費(fèi)3000元。故上訴人要求被上訴人承擔(dān)修建水渠的損失13000元訴訟請求，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持咸陽市涇陽縣人民法院作出的（2013）咸秦民初字第00506號民事判決第一、二、三、四項(xiàng)即：一、原告劉某某、被告陜西某珠家居產(chǎn)業(yè)有限公司于2012年9月19日簽訂的《租賃合同》為有效合同，該合同于2012年12月31日予以解除。二、由被告陜西某珠家居產(chǎn)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告劉某某違約金31648.5元：退還原告劉某某繳納的鑰匙押金500元：退還原告劉某某繳納的合同押金15825元并承擔(dān)該押金的利息。（利息從2011年11月1日起至2013年2月25日止，按照中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算。）三、原告劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)退還被告陜西名珠家居產(chǎn)業(yè)有限公司租賃房屋的3—3#電動門鑰匙一把。四、駁回原告劉某某其他的訴訟請求。

二、增判被上訴人陜西某珠家居產(chǎn)業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付上訴人劉某某裝修費(fèi)用3000元。

一審案件受理費(fèi)4475元，由上訴人劉某某承擔(dān)3375元，由被上訴人陜西某珠家居產(chǎn)業(yè)有限公司承擔(dān)1100元。二審案件受理費(fèi)2458元，由上訴人劉某某承擔(dān)2100元，由被上訴人陜西某珠家居產(chǎn)業(yè)有限公司承擔(dān)358元。

本判決為終審判決。

審　判　長　蔡昕

審　判　員　王磊

代理審判員　王葆

二〇一四年二月七日

書　記　員　蔣楠

租賃合同糾紛