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成都市金牛區(qū)人民法院

民事判決書

（2012）金牛民初字第2755號(hào)

原告馬某某。

委托代理人羅文方，四川謙信律師事務(wù)所律師。

被告李某某。

委托代理人王建捷，四川蜀西律師事務(wù)所律師。

被告羅某某。

委托代理人王建捷，四川蜀西律師事務(wù)所律師。

第三人李某甲。

第三人劉某某。

委托代理人李某甲。

原告馬某某訴被告李某某，第三人李某甲房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序由代理審判員蔡敏敏獨(dú)任審判，于2012年8月22日第一次公開開庭進(jìn)行了審理，原告馬某某及其委托代理人羅文方，被告李某某及其委托代理人王建捷，第三人李某甲到庭參加訴訟，后本院依法追加羅某某為被告，追加劉某某為第三人，于2012年10月17日第二次公開開庭進(jìn)行了審理，原告馬某某及其委托代理人羅文方，被告李某某以及二被告共同委托代理人王建捷，第三人李某甲以及第三人劉某某的委托代理人李某甲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告馬某某訴稱，被告于2012年2月10日將位于成都市金牛區(qū)五塊石東二路＊號(hào)底層商鋪轉(zhuǎn)租給原告，原告向被告支付租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)共計(jì)12.8萬元。被告申明由原告經(jīng)營至2012年12月31日止。原告承租后增添了一些設(shè)備開始經(jīng)營。后來房東李某甲知道被告轉(zhuǎn)讓后，不同意被告的轉(zhuǎn)讓行為并于2012年3月21日書面告知原告退出經(jīng)營，隨后將商鋪門鎖更換，讓原告徹底無法經(jīng)營。被告明知該房不能轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓給原告，給原告帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，每天的租金損失就近200元，原告多次與被告和房東協(xié)商退還原告的轉(zhuǎn)讓費(fèi)和相應(yīng)的租金或讓原告繼續(xù)經(jīng)營，都遭到被告和房東的拒絕。綜上，為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，原告訴至人民法院，請(qǐng)求判令：1.被告2012年2月10日給原告的“申明”無效，解除原、被告租賃關(guān)系；2.被告退還原告房租和轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣120000元；3.被告支付原告其他損失5000元；4.本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。后原告馬某某將第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為“被告2012年2月10日給原告的申明無效，原、被告之間的租賃關(guān)系無效”。

被告李某某、羅某某共辯稱，原、被告之間不存在轉(zhuǎn)租關(guān)系，雙方系合伙關(guān)系，且恰恰是原告在合伙經(jīng)營期間由于被告與第三人之間的租賃協(xié)議對(duì)于原告有約束力，原告未與被告協(xié)商，未經(jīng)第三人同意擅自對(duì)外張貼轉(zhuǎn)租廣告，導(dǎo)致第三人解除合同，應(yīng)由原告自行承擔(dān)其法律后果并承擔(dān)被告的經(jīng)濟(jì)損失，被告保留因原告擅自轉(zhuǎn)租而造成的損失的追訴權(quán)；2.原告訴訟請(qǐng)求第一項(xiàng)中提到的申明應(yīng)為無效，因?yàn)樵桓嬷g建立是合伙關(guān)系，該申明不具有合同性質(zhì)。綜上，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

第三人李某甲、劉某某共辯稱，第三人與被告簽訂的合同中約定不許轉(zhuǎn)租，第三人不同意被告將房屋轉(zhuǎn)租給原告。

經(jīng)審理查明，本案訴爭房屋位于金牛區(qū)五塊石賽云臺(tái)東二路＊號(hào)（權(quán)0＊＊＊＊＊6），建筑面積122.26平方米，房屋產(chǎn)權(quán)登記在第三人劉某某名下。第三人李某甲、劉某某系夫妻關(guān)系。二被告李某某、羅某某長期從第三人李某甲、劉某某處租賃訴爭房屋經(jīng)營金牛區(qū)賽云臺(tái)魚莊，被告羅某某系營業(yè)執(zhí)照上登記的金牛區(qū)賽云臺(tái)魚莊經(jīng)營者，與被告李某某系夫妻關(guān)系，金牛區(qū)賽云臺(tái)魚莊實(shí)為二人家庭經(jīng)營。2011年9月9日，被告李某某、羅某某夫妻與第三人李某甲、劉某某夫妻簽訂書面《租賃協(xié)議》，約定甲方（第三人李某甲、劉某某）將五塊石賽云臺(tái)東二路＊號(hào)底層兩間商業(yè)房共122平方米，水電通，出租給乙方（被告李某某、羅某某）餐飲用，乙方不得轉(zhuǎn)租，租賃期間2012年1月1日至2012年12月31日。2012年2月7日，被告李某某與原告馬某某簽訂《合作協(xié)議》，約定雙方共同經(jīng)營賽云臺(tái)東二路＊號(hào)餐館，甲方（李某某）投資餐館內(nèi)所有設(shè)施、設(shè)備以及裝修和各種合法經(jīng)營的證照，乙方（馬某某）負(fù)責(zé)餐館的經(jīng)營和管理，不論餐館虧本或盈利，雙方各承擔(dān)50%；未盡事宜，雙方協(xié)商。2012年2月10日，被告李某某、羅某某向原告馬某某出具書面《申明》，載明“茲有賽云臺(tái)東二路＊號(hào)（賽云臺(tái)魚莊）從2012年2月10號(hào)到2012年12月31號(hào)止的房費(fèi)已由馬某某付清。在此期間經(jīng)營權(quán)歸馬某某所有。在2月10號(hào)之前的債權(quán)債務(wù)由羅某某負(fù)責(zé)，在2月10號(hào)之后經(jīng)營中的債權(quán)債務(wù)及各種稅費(fèi)由馬某某負(fù)責(zé)”。同日，被告李某某向其出具《收條》，載明“今收到馬某某轉(zhuǎn)賽云臺(tái)魚莊的現(xiàn)金款壹拾貳萬捌仟元整，其中含2012年壹年的房租款陸萬元正。注：此鋪面里的所有設(shè)備屬馬某某所有”。原告馬某某實(shí)際只向被告李某某支付125000元，尚余3000元未付。2012年3月21日，第三人李某甲書面告知原告馬某某退出經(jīng)營，后訴爭房屋被第三人李某甲收回，自2012年5月15日起原告馬某某未能實(shí)際占有使用訴爭房屋。

庭審中，原告馬某某提交了收貨清單、收條、收據(jù)等11份，擬證明原告馬某某為從事經(jīng)營活動(dòng)購買碗具、桌椅、毛巾、調(diào)料以及安裝水電等共計(jì)支出5000元。

上述事實(shí)有租賃合同、合伙協(xié)議、申明、收條、銷貨清單、收據(jù)、營業(yè)執(zhí)照、房產(chǎn)證以及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述在案為憑，本院予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，被告李某某、羅某某與第三人李某甲、劉某某簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，且未損害國家、集體、第三人合法權(quán)益，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，本院對(duì)其效力予以認(rèn)可。

2012年2月7日，被告李某某與馬某某簽訂了《合作協(xié)議》，雙方擬建立合伙關(guān)系共同經(jīng)營金牛區(qū)賽云臺(tái)魚莊，庭審中二被告李某某、羅某某均認(rèn)可其與原告馬某某之間的合伙關(guān)系。

2012年2月10日李某某、羅某某又向馬某某出具《申明》，將金牛區(qū)賽云臺(tái)魚莊的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告馬某某并收取了125000元，原告馬某某開始在本案訴爭房屋內(nèi)開始從事經(jīng)營活動(dòng)直至2012年5月15日該房屋被第三人李某甲收回。本院認(rèn)為《申明》出具在后，并且結(jié)合原告馬某某支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)并從事經(jīng)營活動(dòng)的事實(shí)，可以認(rèn)定在簽訂《合作協(xié)議》之后，被告羅某某、李某某又?jǐn)M將金牛區(qū)賽云臺(tái)的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告馬某某，包括將訴爭房屋轉(zhuǎn)租給原告馬某某，雙方就租賃關(guān)系成立達(dá)成合意并實(shí)際履行，而雙方的合伙協(xié)議并未能實(shí)際履行。

由于被告李某某、羅某某與第三人李某甲、劉某某之間的房屋租賃合同約定不許轉(zhuǎn)租，故被告李某某、羅某某擅自轉(zhuǎn)租行為違反了雙方合同約定且第三人李某甲也以收回訴爭房屋的形式表明其對(duì)被告李某某、羅某某的轉(zhuǎn)租行為效力不予追認(rèn)，綜上本院認(rèn)為被告李某某、羅某某與原告馬某某之間的租賃關(guān)系無效。故被告李某某、羅某某應(yīng)當(dāng)賠償因合同無效給原告馬某某造成的損失，即2012年5月15日至2012年12月31日的轉(zhuǎn)租費(fèi)用87307元。因原告馬某某未能提交充分證據(jù)證明其仍有其他損失，故本院對(duì)其第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求依法不予認(rèn)可。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條、第二百二十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李某某、羅某某2012年2月10日出具的《申明》無效，被告李某某、羅某某與原告馬某某于2012年2月10日就金牛區(qū)五塊石賽云臺(tái)東二路＊號(hào)（權(quán)0＊＊＊＊＊6）房屋訂立的租賃合同無效。

二、被告李某某、羅某某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)連帶返還原告馬某某87307元。

三、駁回原告馬某某的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)1450元，由原告馬某某負(fù)擔(dān)450元，被告李某某、羅某某負(fù)擔(dān)1000元（此款已由原告馬某某預(yù)付，被告李某某、羅某某應(yīng)從本判決生效之日起十日內(nèi)一并支付給原告馬某某）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省成都市中級(jí)人民法院。

代理審判員　　蔡敏敏

二〇一二年十二月二十四日

書　記　員　　楊曉嵐

租賃合同糾紛