發表于：2016-12-06閱讀量：（1569）
銅川市印臺區人民法院
民事判決書
（2014）銅印民初字第00404號
原告寇某某，女。
委托代理人魏某某，男。
委托代理人李毅，系陜西偉天律師事務所律師。
被告銅川某民房地產開發有限責任公司。住所地：銅川市新區***路**花園**號樓。組織機構代碼2211512***。
法定代表人曹某某，系該公司董事長。
委托代理人王建斌，系陜西蘭天律師事務所律師。
原告寇某某訴被告銅川某民房地產開發有限責任公司（以下簡稱某民公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告寇某某委托代理人魏某某、李毅，被告委托代理人王建斌到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。
原告訴稱，2010年3月27日，被告以”銅川某民房地產開發有限責任公司城市房屋拆遷分公司”名義與原告簽訂了《拆遷補償安置協議》，拆除原告原有住宅85平方米，1：1產權置換回遷安置住宅85平方米，房屋位置為“四層一套住房”，同時被告發給原告1個“某民佳苑拆遷安置回樓卡”，編號為149。該《拆遷補償安置協議》第三條第三項約定的“過渡期限”為18個月，按照這一約定，被告應當于2011年9月27日前向原告交付回遷安置住宅，但是被告至今沒有向原告交付回遷安置住宅，顯然已經嚴重違約，被告依法應當履行交付房屋的合同義務，并應當按照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條之規定賠償延遲交付房屋給原告造成的損失。該《拆遷補償安置協議》第六條第二項還約定：”因甲方責任（除自然不可抗力的因素外）延長過渡期限的（過渡期18個月），對自行安排住處的回樓戶自逾期之月起每戶每月在過渡費80元／月的基礎上增加過渡費每戶10元／月。”依據該條約定，被告應當自2011年9月27日起，每月支付原告90元直至交付房屋之日。綜上所述，原告認為雙方簽訂《拆遷補償安置協議》后，被告應當按照《中華人民共和國合同法》第六十條之規定全面履行自己的義務，但是被告沒有履行其合同約定的義務，被告應當依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規定繼續履行合同并賠償損失。現訴至法院，請求：1、依法判令被告按照《拆遷補償安置協議》之約定向原告交付回遷安置住宅房屋85平方米；2、依法判令被告賠償其延遲交付安置房屋給原告造成的損失28900元（34個月×10月／平方米×85平方米）截至起訴書確定之日；3、依法判令被告給付原告過渡費3060元，截至起訴書確定之日；4、案件受理費由被告承擔。
原告提供的證據有：1、《拆遷安置補償協議》一份，證明原、被告于2010年3月27日簽訂的該協議，內容中明確約定被告拆除原告85平方米磚房結構的房屋，按1：1的比例置換房屋面積，安置房屋為原區域回樓四層住房一套，被告給原告發放回樓證，現被告未按照約定給原告安置房屋，應賠償其違約行為給原告造成的損失；2、某民佳苑拆遷安置回樓卡，編號為149號，證明被告應讓原告按回樓卡規定的順序選擇房屋；3、四份租房合同（孔某某與胡某某的租房合同、楊某與孫某某的租房合同、寇某某與張某某的租房合同、陳某某與李某某的租房合同），證明回遷安置房所在區域房租均價10元／平方米，原告請求應交回遷住宅每平方米每月賠償10元租金損失的參考依據。
被告辯稱，某民佳苑是銅川市人民政府針對銅川市印臺區城市改造設立的項目，銅川某民公司接到項目后，在2007年3月份報銅川市拆遷管理處進行備案。項目在實施過程中拆遷戶過多，遇到阻力，占用了大量時間，導致建設工程期的延誤。當時以多層進行置換，后政府規劃部門審批為高層。原拆遷協議是多層，后變更為高層樓房，針對該次變更，通過印臺區城關街道辦事處、居委會協調，在實際操作過程中，2014年3月份公布了拆遷代表，現未安置35戶，包括涉案的一戶。被告公司將1號樓、18號樓進行安置，確定每平方米補差價200元。目前安置房屋不存在問題，但是需要原告補差價。對原告的第1份、第2份證據，真實性沒有異議，不完全同意證明目的；對于原告第3份證據租房合同，本身是復印件，出租人與承租人與本案無關，所以不予質證。
被告提供的證據有：1、某民佳苑項目拆遷許可證和某民佳苑項目拆遷申請及安置方案的批復，證明拆遷是依法進行的；2、某民佳苑項目拆遷計劃及實施方案，證明安置房屋時原本是以2：1的比例進行置換，后被告做出讓步，多層以1：1置換房屋；3、2009年8月20日的會議紀要、某民佳苑規劃總平面圖、規劃調整通知張貼的圖片，平面圖多層變為高層要求張貼通知拆遷戶，證明被告某民佳苑項目由多層變為高層時已通知拆遷戶；4、推選拆遷戶代表簽字底冊（復印件）、印臺區城關街道辦事處對拆遷戶代表公示公告，證明2014年3月31日被告對拆遷代表進行公告；5、某民佳苑安置協商會議紀要，證明2014年4月3日被告對于安置房屋由多層變為高層、補差價等問題在印臺區城關街道辦事處舉辦了會議，會議上形成了商談紀要；6、回樓安置公告，證明2014年4月3日形成的會議紀要內容于2014年4月4日進行公告；7、銅川日報回樓安置公告，證明原告將聯系方式變更，無法取得聯系的回樓戶統一在2014年4月18日的銅川日報上進行了通知；8、銅川市造價站關于銅川市北市區房屋建設成本差價說明，證明多層樓房與高層樓房之間存在每平方米800-1000元的差價。
原告對于被告提供的第1份證據的真實性、證明目的無異議；對第2份證據拆遷方案，這是被告公司自己制定的，應當由政府部門批準，該方案未見到批準文件且對于本合同當事人不具備約束力，不同意被告的證明目的；對于第3份證據會議紀要，這是被告單方的會議紀要，對原告沒有約束力。按照合同法規定，合同內容有變更的，須經合同簽訂雙方共同協商一致，才可變更。對于平面圖和規劃調整通知圖，只能說明被告某民佳苑的項目由多層變為高層進行了通知，不代表合同內容的變更，故對其不認可；對于第4份證據推選拆遷戶代表簽字底冊（復印件），其無原件，無法證明真實性。從功能上說，原告認為這些人與拆遷有某種關系，但與本案的合同不具有關系，這些代表不具有任何法律依據，回樓戶的合同是一對一、單獨簽訂的，法律沒有賦予回樓戶可以選舉代表來處理事情，故證明目的不能成立。對于印臺區城關街道辦事處對拆遷戶代表公示公告的證據，該公告是沒有法律依據的，發布公告的主體是市、縣級人民政府，發布的內容是法定的，故該公告主體不合法，內容也不合法，不能作為本案證據使用；對于第5份證據，該會議紀要的內容是對原拆遷補償協議進行了變更，從形式要件上看，這個會議只有部分拆遷戶參加，只能代表參會人的意見，不能代表其他人的意見，會談紀要對參會簽字的人有效，對未參會的人不具有約束力，不認可；對于第6份證據，2014年4月4日的公告，發布單位是被告方，主體不合法，不予認可。對于第7份證據銅川日報上刊登的通知，被告方應該及時尋找對方，而不是發布一個通知就免除自己的責任，在報紙上登載通知來設定合同條款以外的條件是不具有法律依據的，故對其不認可；對于第8份證據不符合法定要件，這個說明沒有委托人，也沒有說明對象，對于建筑造價成本應該進行評估，該說明沒有說明依據的資料，測算的辦法，所以該份證明不能達到其證明目的，不予認可。
經審理查明，2010年3月27日，被告以“銅川某民房地產開發有限責任公司城市房屋拆遷分公司”的名義與原告簽訂了《拆遷補償安置協議》，協議約定：1：1產權調換回遷安置住宅85平方米，房屋具體位置未確定。被告發給原告一個“某民佳苑拆遷安置回樓卡”，編號為149。《拆遷補償安置協議》第三條第三項約定“過渡方式為乙方（原告）自行安排住處，甲方（被告）按戶均80元／月付乙方過渡費，過渡期限為18個月，過渡期從拆遷結束時間計起，到乙方接到甲方回樓通知書為止。……”；第六條第二項約定”因甲方的責任（除自然不可抗力的因素外）延長過渡期限的（過渡期18個月），對自行安排住處的回樓戶自逾期之月起每戶每月在過渡費80元／月的基礎上增加過渡費每戶10元／月。”被告給付了原告臨時安置補助費、搬遷補償費及18個月的過渡費，雙方還約定”被告在原告原區域回樓安置房屋；四層一套住房“，但至今未給原告安置房屋。
2009年8月，銅川市規劃局批準了某民佳苑項目的規劃總平面圖的設計方案，被告將規劃調整總平面圖進行了公示。因被告未按照安置協議履行義務，2014年3月26日部分拆遷回樓戶到市政府信訪，市信訪局要求上訪回樓戶選出代表同信訪局座談，上訪回樓戶按照要求推選出信訪代表。2014年3月31日，印臺區城關街道辦事處與某民公司聯合發布了某民佳苑項目回樓戶代表的公告。2014年4月3日，印臺區城關街道辦事處協調組織召開了關于某民佳苑回樓安置問題的協商會，會議上達成了一致意見。2014年4月4日，被告某民公司發布公告將會議協商內容予以公示：被告2014年4月3日與回樓戶代表協商達成一致意見，1、變更原拆遷協議中經適房為商品房，為回樓戶辦理商品房房產證；2、房屋性質變更，補交差價按200元／平方米收取；3、性質變更差價補交時間2014年4月4日-2014年4月8日；4、回樓房屋在2套以上者，首套房按200元／平方米一次結清結構差價；第二套房屋預交應補差價的80%；第三套房屋預交應補差價的50%；第四套房屋預交應補差價的30%，剩余款項在領取房屋鑰匙時補交；5、過渡費按原合同標準執行，未領取的過渡費可在應補交差價中沖抵。過渡費截止2014年4月4日。以上為選房的前置條件。4月8日18時后，不再受理補差價事宜，將安排挑房回樓工作。凡逾期不交差價者，被告不保證原拆遷協議挑房順序，不享受該公告所有的優惠政策。2014年4月18日，被告在銅川日報上刊登通知，通知某民佳苑項目的部分回樓戶辦理相關手續。現一部分回樓戶已經接受此方案，并已按此方案補交差價，領取鑰匙入住安置房屋。
本案在審理過程中，經本院與原、被告及其委托代理人談話釋明相關法律規定并征求意見，原告表示堅持原訴訟請求不變，被告無意見。現原告訴至法院要求：1、依法判令被告按照《拆遷補償安置協議》之約定向原告交付回遷安置住宅房屋85平方米；2、被告賠償延遲交付房屋給原告造成的損失共計28900元（從2011年9月27日至2014年7月17日起訴書確定之日，計34個月×10元／平方米×85平方米）；3、被告給付原告過渡費3060元（34個月×90元／月）；4、本案訴訟費用全部由被告承擔。
以上事實，有房屋安置補償協議、回樓卡、房屋拆遷許可證、規劃調整總平面圖、會議紀要、回樓安置公告、談話筆錄、庭審筆錄等在卷佐證。
本院認為，原、被告簽訂的《拆遷安置補償協議》是雙方真實意思表示，符合法律規定，依法成立并生效。在合同履行過程中，由于政府規劃部門將該項目原規劃的多層改變為高層，不僅使得建筑成本增加，而且安置房屋的自身價值也發生變化。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十六條規定：合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。本案合同簽訂后，因政府規劃部門審批行為致使安置標的物發生重大變化，繼續按照原合同履行對一方當事人明顯不公，屬于該司法解釋規定的情勢變更的情形。本案中，因被拆遷人集體上訪，政府相關部門協調組織被告某民公司于2014年4月3日與被拆遷人代表達成了協議并將內容予以公示。雖然在推選信訪談判代表時沒有要求每一個被拆遷人簽署書面委托書，但某民公司與被拆遷人代表協商達成一致意見的事實存在，說明該協議的內容符合情勢變更情形下的公平原則，本案應當適用該協議，應認定原拆遷安置補償合同已變更。原告要求被告交付回遷安置住宅房屋面積85平方米的請求，應予支持，但原告需按照變更后的協議內容補交200元／平方米的房屋差價；原告要求因被告延遲交付安置房屋給原告造成的損失，因原告房屋屬自有住宅房屋，沒有造成實際損失，且原告提供的證據不足以證明其主張，故對原告的該項請求依法不予支持；過渡期按雙方協議約定，被告應于2011年9月27日前向原告交付回遷安置住宅，超過18個月的部分，每月按90元計算，現原告要求被告支付共計34個月延長過渡期產生的過渡費于法有據，應予支持。綜上所述，經合議庭評議并報院審委會研究決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第七十七條、第一百零七條，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款及最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：
一、被告銅川某民房地產開發有限責任公司按照《拆遷補償安置協議》的約定向原告交付回遷安置住宅房屋85平方米。
二、原告寇某某向被告銅川某民房地產開發有限責任公司按200元／平方米補交安置房屋差價計17000元。
三、被告銅川某民房地產開發有限責任公司支付原告寇某某延期過渡費計3060元。
四、駁回原告寇某某的其他訴訟請求。
上述內容于本判決生效之日起三十日內履行完畢。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務及其他義務的，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定執行。
案件受理費600元，由被告銅川某民房地產開發有限責任公司承擔100元，原告寇某某承擔500元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于陜西省銅川市中級人民法院。
審 判 長 段建綱
代理審判員 王毅寧
代理審判員 梁 艷
二〇一五年六月十日
書 記 員 李 蓓
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