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廣西壯族自治區南寧市西鄉塘區人民法院

民事判決書

（2014）西民一初字第1686號

原告農某某。

原告言某某。

兩原告共同委托代理人江見，廣西百舉鳴律師事務所律師。

被告南寧某某商貿有限公司，住所地：南寧市某某路**號。

法定代表人：楊某某。

委托代理人張東垣，廣西鈺錦律師事務所律師。

委托代理人青某某，南寧某某商貿有限公司會計。

原告農某某、言某某與被告南寧某某商貿有限公司租賃合同糾紛一案，本院于2014年8月1日立案受理后，依法組成合議庭，于2014年10月24日公開開庭進行了審理。原告農某某、言某某的共同委托代理人江見，被告南寧某某商貿有限公司的委托代理人張東垣、青某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告農某某、言某某共同訴稱：兩原告（乙方）與被告（甲方）于2009年10月20日簽訂《承包經營協議》，約定被告將位于南寧市解放路33號2、3樓的鋪面租給兩原告承包經營使用，兩原告每月向被告交納承包費，鋪面由原告獨立經營使用，租用期限自2009年10月20日至2016年10月19日止。雖雙方簽訂的協議以《承包經營協議》命名，但被告作為出租方，僅將空房屋交付原告使用，即沒有裝修、也沒有任何營業執照，而且被告沒有旅游、招待所等的經營資格。被告收取兩原告的承包費其實就是租金。故兩原告與被告簽訂的《承包經營協議》其性質就是房屋租賃協議。《承包經營協議》第五條第6款約定“本協議履行期間如出現不可抗力的因素，即政府行為、城市規劃而終止協議時，乙方必須在收到甲方通知五天內無條件將所承包的房屋交回給甲方，所受損失，甲方不負責賠償，所有的拆遷補償費歸甲方所有（含停產停業補償費、臨時安置費以及其他所有費用），乙方搬出后，甲方應在協議終止十個工作日以內，根據協議終止的實際時間計算，退還乙方（原告）未經營月份承包款和本協議保證金。”該條款顯然屬無效條款。首先該條款違反了憲法、法律關于公民財產不可侵犯的相關規定，違反誠實信用、公平、平等的民法基本原則，損害社會公共利益。其次該條款違反了房屋征收與補償的相關法律、法規，限制、剝奪原告的合法權益，減輕、免除被告的義務。該條款系被告以合法形式掩蓋其非法占有原告財產的目的。由于兩原告法律知識欠缺，糊里糊涂就與被告簽訂該份合同，現被告利用該協議漏洞準備侵犯兩原告的合法財產，因此，希望法院查明事實真相，保護原告合法權益，請求判令：1、確認兩原告與被告于2009年10月20日簽訂的《承包經營協議》的性質定性為房屋租賃協議；2、確認兩原告與被告于2009年10月20日簽訂的《承包經營協議》第五條第6款為無效條款；3、本案訴訟費用由被告負擔。

被告南寧某某商貿有限公司辯稱：1、原、被告簽訂的《承包經營協議》符合法律規定，真實、客觀，系有效合同。該合同第五條系雙方真實意思表示，亦未違反法律的強制性規定，亦是有效條款。2、被告于2009年8月30日與廣西鼎華商業股份有限公司簽訂租賃合同，承租了涉案商鋪，打算自己經營。被告與廣西鼎華商業股份有限公司簽訂合同后被告著手進行裝修，后因原告稱愿意出高價承包該商鋪，被告遂同意原告的要求。因被告考慮到該商鋪位于老城區，始終要拆遷，所以原、被告簽訂合同時被告如實告知原告這一可能性。為防止糾紛，故在合同中進行拆遷補償費分配的約定。

經審理查明：2009年10月20日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《承包經營協議》約定，原告承包被告位于南寧市解放路33號2、3樓鋪面，承包期限自2009年10月20日至2016年10月19日止，承包費為每月6500元。《承包經營協議》第五條第6款約定：“本協議履行期間如出現不可抗力的因素，即政府行為、城市規劃而終止協議時，乙方必須在收到甲方通知五天內無條件將所承包的房屋交回給甲方，所受損失，甲方不負責賠償，所有的拆遷補償費歸甲方所有（含停產停業補償費、臨時安置費以及其他所有費用），乙方搬出后，甲方應在協議終止十個工作日以內，根據協議終止的實際時間計算，退還乙方未經營月份承包款和本協議保證金。”合同第七條第2款約定：“賠償事宜：政府拆遷，解放路33號2、3樓招待所如政府賠償甲方的裝修費的條件下，甲方同時賠償給乙方。”。2014年8月1日，原告以原、被告簽訂的合同性質屬于租賃合同，且該合同第五條第6款屬無效條款為由訴至本院，并提出上述請求。

本院認為：關于《承包經營協議》性質的問題。根據原、被告簽訂的《承包經營協議》的約定，被告向原告交付鋪面，以鋪面的使用權轉移為標的，由原告自主經營、自負盈虧，對原告的經營沒有控制權。承包費實為租金，交付原告使用的鋪面實為租賃標的物，故該合同性質應當屬于租賃合同。

關于原告主張《承包經營協議》第五條第6款為無效條款的問題。本案《承包經營協議》第五條第6款“本協議履行期間如出現不可抗力的因素，即政府行為、城市規劃而終止協議時，乙方必須在收到甲方通知五天內無條件將所承包的房屋交回給甲方，所受損失，甲方不負責賠償，所有的拆遷補償費歸甲方所有（含停產停業補償費、臨時安置費以及其他所有費用），乙方搬出后，甲方應在協議終止十個工作日以內，根據協議終止的實際時間計算，退還乙方未經營月份承包款和本協議保證金。”該條款的內容系經原、被告自愿平等協商，應視為雙方當事人真實意思表示。同時該合同第七條第二款約定：“賠償事宜：政府拆遷，解放路33號2、3樓招待所如政府賠償甲方的裝修費的條件下，甲方同時賠償給乙方。”故不存在顯失公平及侵犯原告合法財產的情形。原告主張簽訂合同時被告存在隱瞞、欺詐的行為，但未能舉證證明。故原告主張該條款無效，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

一、原告農某某、言某某與被告南寧某某商貿有限公司于2009年10月20日簽訂的《承包經營協議》性質為租賃合同；

二、駁回原告農某某、言某某其他訴訟請求。

案件受理費元（原告已預交），由原告農某某、言某某負擔100元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出上訴狀副本，上訴于南寧市中級人民法院。同時在上訴期滿之日起七日內預交上訴費，逾期未預交又不提出緩交申請的，則按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　滕　彬

人民陪審員　　何開科

人民陪審員　　黎細石

二〇一四年十一月二十五日

書　記　員　　蒙愷薇

租賃合同糾紛